Archiv (Seidenweberhaus und Theaterplatz - Sachstandsbericht als Diskussionsgrundlage und zur Entscheidungsvorbereitung)

TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 24.10.2014 Nr. 624 /14 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - Beratungsfolge: Sitzungstermin: Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität 25.11.2014 Betreff Seidenweberhaus und Theaterplatz - Sachstandsbericht als Diskussionsgrundlage und zur Entscheidungsvorbereitung Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität nimmt den Sachstandsbericht der Verwaltung zum Seidenweberhaus und Theaterplatz als Diskussionsgrundlage und Entscheidungsvorbereitung zur Kenntnis. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen X ja nein Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 624 /14 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: ja Innenauftrag: Kostenart: X nein 52111000 Gebäudeunterhaltung 52553000 Unterhaltung der Betriebsvorrichtungen PSP-Element: Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich einmalige Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) Kosten insgesamt abzüglich 0,00 EUR - Erträge - Einsparungen 0,00 EUR Bemerkungen siehe Text und Anlagen Begründung Seite 2 Hintergrund – Bisherige Berichterstattung Am 22.11.2011 fand ein Rundgang durch das Seidenweberhaus statt. Teilnehmer waren neben dem Baudezernenten und Vertretern des FB 60 (Zentrales Gebäudemanagement) Mitglieder aller Fraktionen. Themen der Begehung waren Zustand und Perspektiven des Gebäudes. Im März 2012 legte die Verwaltung dem damaligen Bauausschuss eine Aufstellung der Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarfe verbunden mit einer Aufarbeitung von Grunddaten des Seidenweberhauses vor. Als Zeitrahmen wurde auf eine Leitentscheidung 2014/15 abgestellt und gleichzeitig auch auf deren Notwendigkeit mit Blick auf den Instandhaltungsstau hingewiesen. In einem weiteren Schritt wurde dem Bauausschuss in seiner Sitzung am 12.03.2014 ein aktueller Sachstandsbericht zur Abwicklung von Brandschutzmaßnahmen und zu Bedarfen für die weitere Aufrechterhaltung des Betriebes vorgelegt. Für Ende 2014 wurde die Vorlage von Arbeitsergebnissen zu verschiedenen Fragestellungen in Vorbereitung einer Grundsatzentscheidung zugesagt. Die vorliegenden Arbeitsergebnisse vertiefen im Rahmen der kontinuierlichen Bearbeitung des Themas „Seidenweberhaus“ Varianten wie Rück- und Neubau sowie Sanierung und Umbau in Bezug auf Inhalte und Kosten. Mit den städtebaulichen Überlegungen zum Theaterplatz wird an den Wettbewerb 2003 angeknüpft und der städtebauliche Bezug hergestellt. Nach dem Baubeginn für die neue Hauptfeuerwache, den laufenden U-3-Ausbaumaßnahmen sowie der vor dem Abschluss stehenden Sanierung des Kaiser-Wilhelm-Museums stellt das Seidenweberhaus in Verbindung mit dem Theaterplatz neben dem Stadthaus ein zentrales Schwerpunktprojekt für die städtebauliche Weiterentwicklung Krefelds dar. Die vorgelegten Arbeitsergebnisse sollen Diskussionsgrundlagen bereitstellen und damit der Entscheidungsvorbereitung dienen. Die Angaben zu den Hauptkostenblöcken sind den vorliegenden Konzepten und Untersuchungen der beauftragten Architekten und Fachplaner entnommen. Weitere Kostenangaben beruhen auf internen erfahrungsbasierten Schätzungen. Inhalt Das folgende Inhaltsverzeichnis gibt die untersuchten Entscheidungsvarianten wieder. Rück- und Neubau sowie Sanierung und Umbau sind dargestellt. Ein weiterer Teil verbindet die Handlungsfelder Seidenweberhaus und Theaterplatz. 1. Seidenweberhaus – Rückbau/Neubau (Kostenaufstellung Anlage 1) 1.1. Rückbau 1.2. Neubau 2. Seidenweberhaus/Theaterplatz – Überlegungen und Ideen 3. Seidenweberhaus – Sanierung und Umbau (Kostenaufstellungen Anlagen 5 und 7) 3.1. Instandhaltung/Aufrechterhaltung des Betriebes bis 2019 3.2. Grundsanierung und Modernisierung ab 2019 Begründung Seite 3 1. Seidenweberhaus – Rückbau/Neubau 1.1. Rückbau 1.1.1. Rückbauarbeiten Als eine mögliche Option wurde der Rückbau des Seidenweberhauses bei Erhalt der Tief-garage untersucht. Das Seidenweberhaus umfasst ca. 50.000 m3 umbauten Raum. Für den Rückbau wurde ein Konzept einschließlich Kostenschätzung erstellt. Nebenkosten und Kosten, die für die temporär notwendige statische Unterstützung der Tiefgarage für die Dauer der Abbrucharbeiten anfallen, sind hinzugerechnet. Als Zeitraum für den Abriss wären rund vier bis fünf Monate, die Schließzeit für die Tiefgarage wäre durch vorbereitende Arbeiten und Übergangslösungen mindestens zwei Monate länger anzusetzen. Die Gesamtmaßnahme würde sich damit über einen Zeitraum von rund sieben bis acht Monaten erstrecken. Im Rahmen der Erstellung des Rückbaukonzeptes wurden auch Überprüfungen auf mögliche Schadstoffvorkommen im Gebäude vorgenommen. Im Ergebnis wurden für den weiteren laufenden Betrieb keine Handlungsbedarfe festgestellt. 1.1.2. Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen Vor einem möglichen Rückbau sind verschiedene Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen notwendig. Seidenweberhaus und Tiefgarage wurden seinerzeit gemeinsam geplant und erstellt. Dementsprechend besteht eine enge Verzahnung der Gebäudetechnik, die die Heizungsversorgung, Be- und Entwässerungsleitungen, die Stromversorgung, die Lüftungsanlagen und auch die Brandmeldeanlage betrifft. Die Ein- und Ausfahrtsituation der Tiefgarage, der Pförtner und die dort platzierten, zentralen Melde- und Steuerungsfunktionen benötigen individuelle Auffanglösungen. Die Aufzugsanlagen sind zurückzubauen, gleichzeitig soll die Tiefgarage aus Gründen der Barrierefreiheit versorgt bleiben. Für die bisher aus dem Seidenweberhaus und der Tiefgarage erfolgende Kälteversorgung muss für das gegenüberliegende Theater eine autarke Lösung entwickelt werden (separat darzustellender Kostenansatz). 1.1.3. Übergangsmaßnahmen Nach einem Rückbau des Seidenweberhauses fallen neben der Übergangslösung für Pförtner und die Ein- und Ausfahrtfunktion der Tiefgarage weitere Arbeiten an. So ist z.B. die Decke der Tiefgarage mindestens provisorisch abzudichten. Sofern keine Neubebauung am gleichen Ort erfolgen soll, ist eine Wiederherstellung der Platzfläche notwendig. Für den Rückbau einschließlich begleitender Arbeiten und die zuvor und danach notwendigen Maßnahmen sind insgesamt Kosten von ca. 3,5 Mio. EUR anzusetzen. 1.2. Neubau Zu dem o.a. Ansatz sind die Kosten für eine Neuerstellung des Hauses auf Grundlage seiner jetzigen Massen und Funktionalitäten hinzuzurechnen – eine dahingehende Entscheidung voraus- Begründung Seite 4 gesetzt. Die Kosten für eine Kompensation der Funktionen des Seidenweberhauses durch einen Neubau sind mit ca. 41,8 Mio. EUR zu beziffern. Zusätzlich – in Abhängigkeit von einer Standortentscheidung an gleicher Stelle, an einer anderen Stelle des Theaterplatzes oder außerhalb – sind die Kosten für ein Ausweichquartier zu berücksichtigen, das die Veranstaltungsaktivitäten des Seidenweberhauses temporär übernehmen kann (Kostengröße rd. 1,1 Mio. EUR). Die Tiefgarage ist im Zuge der Erstellung einer statischen Stellungnahme Anfang 2014 untersucht worden. Feuchtigkeit aus der Grundwassersituation und der damit korrespondierende Betonzustand sind nach Einschätzung des Statikers die Aufgabenstellungen künftiger Sanierungsmaßnahmen. Hinzu kommt die Undichtigkeit gegen potenziell vom Platz eindringendes Oberflächenwasser. Grobkostenrahmen für die Instandsetzung der Tiefgarage und für die Platzgestaltung sind in den Kostenaufstellungen genannt (Kostengröße rd. 5,5 Mio. EUR). Inhalte und Kosten notwendiger Baumaßnahmen sind im Zusammenhang mit dem aktuell zu entwickelnden Betreiberkonzept für die Tiefgaragen zu erarbeiten. Rück- und Neubau sind als Diskussionsgrundlage durch eine Kostengröße von 45 Mio. EUR repräsentiert. (Anlage 1 – Kostenaufstellung Rückbau/Neubau - Stand 10/2014) 2. Seidenweberhaus/Theaterplatz – Überlegungen und Ideen 1910 beschloss die Stadtverordnetenversammlung, an der Stelle des heutigen Theaterplatzes einen neuen Stadtmittelpunkt für Krefeld zu schaffen. Dafür wurden die hier bestehenden Wohnbauten abgerissen und ein etwa 7.000 m2 großer Platz geschaffen, der zunächst „Parkhofplatz“ hieß. Anlass für die Anlage des Platzes war der Gedanke, dass „eine heranwachsende Industriestadt auch für die Schaffung idealer Genüsse zu sorgen habe“, so Oberbürgermeister Johannes Johansen im Jahr 1912. Der erste Theaterbau wurde 1927 errichtet; das heutige Theatergebäude entstand 1961, 1963 die Stadtbücherei. 1976 folgte nach langer Diskussion zum Thema „Stadthalle“ das Seidenweberhaus. Mit seiner Errichtung entstanden auch die Tiefgarage und die neue Platzgestaltung. Aus dem Wettbewerb zum Theaterplatz 2003 entstand mit der 2008 in Betrieb genommenen Mediothek ein weiterer Kulturbau als Ersatz für die in der Nachkriegszeit entstandene Stadtbücherei. Die Gebäude des Theaterplatzes stehen jedes für sich und in ihrer Abfolge für die Krefelder Stadtgeschichte. Sie treten allerdings nicht in Beziehung zueinander und der Platz in seinem heutigen Erscheinungsbild kann nicht als verbindendes Medium für die Solitärbauten fungieren. Die Machbarkeitsstudie des Architekturbüros Reymann untersucht die Defizite der aktuellen Platzgestaltung und macht die unklaren Konturen insgesamt und dunkel-diffuse Räume in den Eingangszonen des Seidenweberhauses aus. Im Ergebnis werden eine Umgestaltung des Erdgeschosses, durch den Rückbau erreichte Aufweitungen und Aufhellungen vorgeschlagen. Für die Treppen des „Stadtbalkones“ soll das Seidenweberhaus ebenfalls mit dem Platz in Kontakt treten. Eine farbig gestaltete Fassade, die die Formensprache der 1970er Jahre betont, sowie eine Lichtinszenierung für die dunklen Tagesund Jahreszeiten sind dabei zur Akzeptanzerhöhung im Stadtbild von zetnraler Bedeutung. Hier- Begründung Seite 5 bei ist eine Erhöhung des Großen Saales unter statischen und funktionalen Aspekten zu integrieren, um dem Gebäude bei Erhalt seiner Architektursprache in der Gesamtwirkung seiner neuen „Einkleidung“ seinen abweisenden Charakter zu nehmen. Weiterhin ist ein Teilrückbau der Restaurantecke „Hexagon“ vorgesehen, um die historische Sichtachse zwischen von-der-Leyen-Palais und Ostwall über die Carl-Wilhelm-Straße wieder herzustellen. Zwei Varianten einer den Platz zum Ostwall hin fassenden Bebauung vervollständigen die Überlegungen ebenso wie die Ideen zu einer neuen Platzgestaltung. Die Kosten für eine Ergänzungsbebauung durch einen Hotelbau wären nach Grobschätzung durch die Architekten mit rd. 10,4 Mio EUR und die einer „Orangerie“/Halle mit rd. 3,2 Mio EUR anzusetzen. (Anlage 2 – Machbarkeitsstudie „Theaterplatz“ des Architekturbüros Reymann, Krefeld; Anlagen 3 und 4 – Lagepläne Theaterplatz aktuell und zukünftig) 3. Seidenweberhaus – Sanierung und Umbau Mit dem Bau des Seidenweberhauses wurde 1972 begonnen; 1976 folgte die Inbetriebnahme. Die zugrunde liegende Form des Sechseckes wurde in Grundriss und Innengestaltung konsequent durchgehalten. Der zweiseitig terrassierte Stahlbetonskelettbau wurde mit einer vorgehängten Sichtbetonfassade ausgeführt. Das Sechseck als Grundform in Verbindung mit Terrassierung führt zu einer hohen Komplexität des Gebäudes. Das Seidenweberhaus wurde als „Bürgerhaus“ mit einem deutlichen Schwerpunkt auf Veranstaltungsfunktionen konzipiert und verfügte zunächst über zwei größere gastronomische Einrichtungen (Restaurant/Schänke und Terrassencafé). Das Studieninstitut Niederrhein (S.I.N.N.) findet ebenfalls im Gebäude Platz; seine Flächen wurden später um die Räume des ehemaligen Cafés erweitert. Der Instandhaltungsaufwand, der für die Jahre ab 1995 bis 2011 dokumentiert ist, lag bei durchschnittlich 250.000 EUR p.a. und damit im Mittel um rund 150.000 EUR p.a. unterhalb des aus dem Wiederbeschaffungswert generierten Sollwertes. Instandhaltungsmaßnahmen zum Erhalt der Bausubstanz und der technischen Anlagen traten in der Regel hinter nutzungsorientierten Projekten zurück. In der Quintessenz dieser langjährigen Entwicklung ist das Seidenweberhaus heute ein akuter Sanierungsfall, verfügt jedoch gleichzeitig über Potentiale in Bezug auf Nutzung und Substanz. Energetisch ist das Gebäude bezogen auf die vorhandenen Rahmenbedingungen als durchschnittlich zu bewerten. Seine architektonische, stadtgeschichtliche und städtebauliche Bedeutung ist im vorangegangenen Abschnitt thematisiert worden. In der Prioritätenreihenfolge der Schwerpunktprojekte mit gesamtstädtischer Bedeutung nimmt das Seidenweberhaus die Position hinter dem Stadthaus ein. Entsprechend ist von einer Zeitplanung auszugehen, die ab 2019 als eine mögliche Option die Sanierung des Gebäudes vorsieht. Alle baulichen und technischen Untersuchungen und Vorplanungen orientieren sich an dieser Zeitplanung und teilen sich daher in die dringend notwendigen Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des Betriebes bis 2019 und in die dann notwendige Grundsanierung und Modernisierung des Hauses ab 2019 auf. Begründung Seite 6 3.1. Instandhaltung und Aufrechterhaltung des Betriebes bis 2019 Ausgehend von der Hauptnutzung des Seidenweberhauses als Veranstaltungsort hat die Verwaltung der Seidenweberhaus GmbH einen Fragenkatalog zu kurz- und langfristigen Nutzungsbedarfen vorgelegt. Die Antworten der GmbH zur Betriebsphase bis 2019 beinhalten im Wesentlichen Reparaturbedarfe und Sicherungsmaßnahmen, die den entsprechenden baulichen und technischen Bedarfen sowie den Erfordernissen des Brandschutzes entsprechen. Für 2015 sind demnach ca. 900.000 EUR zuzüglich Mitteln für laufende Instandhaltung und Wartung (rd. 70.000,EUR p.a.) erforderlich. Darin sind dringende Brandschutzarbeiten an der Lüftungsanlage, Maßnahmen zur Trinkwasserhygiene einschließlich einer Ersatzlösung für das desolate Kühlwerk sowie weitere Maßnahmen an den Elektroinstallationen enthalten. Weiterhin ist die Erneuerung von bühnentechnischen Einrichtungen zur Aufrechterhaltung des Spielbetriebes erforderlich. Eine Bestandsaufnahme und die vorgeschriebene Prüfung durch einen Sachverständigen haben mehrheitlich abgängige und daher nicht mehr unfallsicher verwendbare Anlagenteile aus der Entstehungszeit festgestellt. Um keine Redundanzen im Vorgriff auf die auch notwendige Komplettsanierung zu produzieren, müssen hier später wiederverwendbare Punktzüge eingebaut werden. Die Kosten hierfür sind im o.a. Betrag enthalten. (Anlage 5 – Kostenaufstellung Instandhaltung und Aufrechterhaltung des Betriebes bis 2019 Stand 10/2014) 3.2. Grundsanierung und Modernisierung ab 2019 Für den Zeitraum ab 2019 hat die Seidenweberhaus GmbH ebenfalls ihr Nutzungskonzept vorgelegt. Zusammengefasst werden folgende Zielvorstellungen formuliert: - Angebot einer multifunktionalen Mehrzweckhalle (Großer Saal) für verschiedenste Veranstaltungsformate von Klassikkonzerten über Kabarettveranstaltungen bis zu Kongressveranstaltungen und Messen, hergestellt durch flexible Bühnentechnik und dadurch bedingt kurze Umbauund Rüstzeiten mit dem Ziel eines wirtschaftlichen Veranstaltungsbetriebes - Einbeziehung des Foyers in den Veranstaltungsbetrieb - Optimierung der beiden kleineren Veranstaltungssäle (2 und 3), der Foyers (1. und 2. OG) und Backstage - Optimierung der Gastronomie - Hinzunehmen von Tagungsräumen für Messen und Kongresse - Optimierung der Zufahrt/Stellplätze im Zusammenhang mit der Erneuerung des Lastenaufzuges (aus Brandschutzgründen ohnehin erforderlich) - Herstellung der Barrierefreiheit - Attraktivierung des Umfeldes (Tiefgarage und Theaterplatz) Für eine zukunftsfähige Vermarktung sind die Maßnahmen zur Herstellung der Multifunktionalität im Veranstaltungsbereich und die Attraktivierung des Umfeldes mit Tiefgarage und Platz auch aus Sicht der Seidenweberhaus GmbH unabdingbare Grundvoraussetzungen. Die Planungskonzeption für die gesamte Bühnentechnik durch das Fachplanerbüro für Veranstaltungs- und Bühnentechnik Büplan (Unter-/Obermaschine), Licht, Akustik und Ausstattung) nimmt diese Vorstellungen auf und übersetzt sie mit dem Schwerpunkt „Großer Saal“ in erste planerische Überlegungen. Dabei ist eine Erhöhung des Saales und damit des Baukörpers in diesem Bereich aus statischen und aus Gründen des Arbeitsschutzes vorzusehen. Begründung Seite 7 Die planerischen Überlegungen zur Bühnen- und Veranstaltungstechnik betreffen die Kernaufgabe des Gebäudes und stellen den Ausgangspunkt für die Sanierungsüberlegungen insgesamt dar. Die Planungskonzeption beinhaltet alle Komponenten wie Ton- und Lichttechnik sowie Akustik und stellt damit auch maximale Zielvorstellungen dar. Alle weiteren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Gebäudeinneren einschließlich der notwendigen brandschutztechnischen Ertüchtigung für die angestrebte adäquate Besucherzahl von 2.500 Personen (bisher 1.425 Personen) und die Erneuerung der überwiegend bauzeitlichen Gebäudetechnik sowie die Instandsetzung der Gebäudeaußenhülle (Fenstererneuerung, Dachabdichtungen und Betonsanierung der Fassade) kommen hinzu. Der Schwerpunkt einer energetischen Ertüchtigung läge im Bereich der Gebäudetechnik mit einem umfänglichen Ansatz für eine Gebäudeautomation. Die Kosten für eine Generalsanierung einschließlich aller Umbaumaßnahmen (RestaurantTeilrückbau, Stadtbalkon, Erdgeschoss-Umbau und Fassadengestaltung einschließlich Deckenerhöhung im Großen Saal) betragen grob geschätzt ca. 34,25 Mio. EUR. Da die Brandschutzmaßnahmen in alle Bereiche des Bestandes eingreifen, werden sich in der Ausführung erfahrungsgemäß Überschneidungen ergeben; Kostenverschiebungen sind daher möglich. Mit den seinerzeitigen Planern des Seidenweberhauses wurde anlässlich der Errichtung der neuen Nottreppe eine positive Abstimmung vorgenommen. Auch jetzt wurde im Vorfeld von Diskussion und Entscheidung der Kontakt im Hinblick auf die Urheberrechte wieder aufgenommen. Grundsanierung und Modernisierung des Seidenweberhauses sind als Diskussionsgrundlage durch eine Kostengröße von 35 Mio. EUR repräsentiert. (Anlage 6 – Nutzungsüberlegungen der Seidenweberhaus GmbH zum Zeitraum ab 2019; Anlage 7 – Kostenaufstellung Grundsanierung und Umbau ab 2019 - Stand 10/2014) Weiteres Vorgehen Mit dem vorliegenden Sachstandsbericht stehen wesentliche Grundlagen für die weitere Diskussion zur Verfügung. Die dargestellten Handlungsvarianten geben mit Rückbau und Neubau sowie Sanierung die Hauptüberschriften der öffentlichen Debatte der letzten Jahre zum Seidenweberhaus wieder. Das Gebäude ist zweifelsohne ein Sanierungsfall. Der Zeitpunkt für eine Generalsanierung und Modernisierung kann nicht mehr beliebig hinaus-geschoben werden. Der Zeitraum bis 2019, also bis zum 43. Betriebsjahr seit Fertigstellung des Gebäudes, ist bei Durchführung unaufschiebbarer Instandsetzungen als Voraussetzung für die Aufrechterhaltung des Betriebes noch darstellbar. Die Veranstaltungsbuchungen der Seidenweberhaus GmbH reichen aktuell bis in das Jahr 2017. Über das Jahr 2019 hinaus ist die Nutzung des Hauses ohne durchgreifende Instandhaltungsmaßnahmen nicht realisierbar. Verschiedene Teilbereiche der Technischen Gebäudeausstattung sowie der Veranstaltungstechnik werden dann durch Reparturen oder Teilersatz nicht mehr in Funktion gehalten werden können. Bei ausschließlicher Erneuerung von technisch zwingenden Teilmaßnahmen kann der Kostenrahmen zwar voraussichtlich auf unter 20 Mio € gedrückt werden, allerdings müsste man dabei auf funktionale Verbesserungen zur besseren Bespielbarkeit des Hauses sowie auf – zwingend erforderliche - gestalterische Verbesserungen am Gebäude bzw. im Umfeld verzichten. Daher scheidet eine derartige Vorgehensweise unter Abwägung von Vor- und Nachteilen aus Sicht der Verwaltung aus. Begründung Seite 8 Ein Toleranzzeitraum von einem Jahr oder zwei Jahren unter Berücksichtigung des erforderlichen Planungsvorlaufes wäre analog zur Haushaltsplanung noch auszuloten, jedoch nähme damit die Wahrscheinlichkeit eines ungeplanten technischen Endes analog zum Stadthaus exponentiell zu. Die Generalsanierung und Modernisierung ist als Alternative zu einem Neubau mit einer geschätzten Schließungszeit von rund zweieinhalb Jahren umfassend notwendig, um die langfristige Zukunftsfähigkeit des Veranstaltungshauses zu erreichen. Kernstück eines Sanierungspaketes ist eine moderne und flexibel ausgelegte Bühnen- und Veranstaltungs-technik, die die seitens der Seidenweberhaus GmbH vorstellbaren und marktfähig ein-geschätzten Veranstaltungsformate abdeckt. Ohne ein angemessen attraktives Umfeld wie Tiefgarage und vor allem Theaterplatz ist die Zukunft des Seidenweberhauses ebenfalls nicht denkbar. Für Bürger, Besucher und Nutzer der Kulturbauten und ihrer Angebote bietet der Platz aktuell keine Aufenthaltsqualität und kann daher von Randgruppen besetzt werden, die keine positive Öffentlichkeit benötigen. Erfassbare Konturen einschließlich einer Ergänzungsbebauung am Ostwall, Helligkeit und Belebtheit sind für einen neuen Theaterplatz daher unverzichtbare Elemente. Die zusätzliche Bebauung am Ostwall ermöglicht dabei einerseits einen neu gestalteten, städtebaulich klar gefassten und mit attraktiven Nutzungen belebbaren Theaterplatz und andererseits auch die inhaltliche Option zu einer Ergänzung der vorhandenen kulturellen Angebote durch z.B. ein qualitativ ansprechendes Hotel. Der neue, kleinere Theaterplatz ermöglicht dabei die Realisierung differenzierter Aufenthaltsqualitäten unter Beibehaltung von belebenden Veranstaltungsnutzungen. Anlagen