Verwaltungsvorlage (Bpl_195_8.vÄ_Sachverhalt_SB.pdf)

Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2825/16 A. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan und Plangebiet Der Bebauungsplan Nr. 195 setzt südlich des Fungendonk zwischen Langen Donk und Lüschdonk Kleinsiedlungsgebiete (WS) in eingeschossiger, offener Bauweise mit einer Grundflächenzahl von 0,15 GRZ fest. Überbaubare Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen ausgewiesen. Im nordöstlichen Bereich werden zurückliegende Grundstücke über Stichstraßen mit Wendebereichen erschlossen, die als „Öffentliche Verkehrsflächen“ festgesetzt sind. Im Jahre 1974 wurden die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes in dem Sinne ergänzt, dass Überschreitungen der Grundund Geschossflächenzahlen in Ausnahmefällen unter bestimmten Voraussetzungen möglich sind. B. Planungsanlass Die Eigentümer des insgesamt 1.145 m² großen ehemaligen Siedlergrundstückes Dreffdonk 21 (Flurstück 386, Gemarkung Fischeln, Flur 1) beantragen die Änderung des Bebauungsplanes mit dem Ziel, das Grundstück zu teilen und ein zusätzliches Wohnhaus zu errichten. Das Grundstück ist mit einem Siedlerhaus nebst Anbau und einer Doppelgarage bebaut. 1 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2825/16 C. Inhalt der 8. vereinfachten Änderung Auf dem Flurstück 386 der Gemarkung Fischeln, Flur 1 wird zusätzlich eine überbaubar Fläche (12 m x 12 m) mit der Beschränkung auf ein freistehendes Einzelhaus mit max. zwei Wohneinheiten festgesetzt. Die Erschließung ist direkt von der Straße Fungendonk aus möglich. Durch Ergänzung der textlichen Festsetzungen wird eine Ausnahmeregelung zur Überschreitung der GRZ und GFZ bis zu den Höchstwerten der BauNVO (WS sind 0,2 GRZ bzw. 0,3 GFZ) im Änderungsbereich ausdrücklich ermöglicht. Zusätzliche Hinweise: Wasserschutzgebiet Das Plangebiet liegt im potenziellen Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage „In der Elt“ (geplante Wasserschutzzone III B). In Anlehnung an den § 5 Wasserhaushaltsgesetz sind die derzeit aktuellen Regelungstatbestände für Wasserschutzgebiete, sowie die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes und des Landeswassergesetzes zu berücksichtigen. Rodungsverbot Die Rodung vorhandener Hecken, Gebüsche oder anderer Gehölze darf nicht im Verbotszeitraum des § 39 BNatSchG erfolgen. 2 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2825/16 Klarstellung Im Bereich der 8. vereinfachten Änderung ist bei der Berechnung der Geschossfläche (§ 20 BauNVO) weiterhin die Baunutzungsverordnung BauNVO vom 26.06.1962 anzuwenden und damit auch die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz mitzurechnen. D. Städtebauliche Beurteilung und Ziele der 8. vereinfachten Änderung Die Bauweise für das neue Baufenster wird aus städtebaulichen Gründen auf Einzelhausbebauung mit maximal zwei Wohneinheiten beschränkt. Wegen der sehr niedrig festgesetzten Grundflächenzahl mit einem Wert von 0,15 GRZ ist das neu festgesetzte Baufenster nicht angemessen nutzbar. Daher wird durch Ergänzung der textlichen Festsetzungen festgesetzt, dass die Baugenehmigungsbehörde im Bereich der 8. vereinfachten Änderung gemäß § 31 Abs. 1 BBauG i.V.m. § 17 Abs. 8 der Baunutzungsverordnug i.d.F. der Bekanntmachung vom 26.06.1962 (BauNVO 1962) Ausnahmen von den Festsetzungen der Grund- und Geschoßflächenzahl bis maximal 0,2 GRZ für die Grundflächenzahl bzw. maximal 0,3 GFZ für die Geschossflächenzahl zulassen kann, sofern durch die ausgewiesenen Baugrenzen für das Einzelgrundstück Überschreitungen der Grund- und Geschoßflächenzahl eintreten. Eine Ausnahme darf nur erteilt werden, wenn die Anzahl der festgesetzten Vollgeschosse eingehalten wird. Aus städtebaulicher Sicht bestehen gegen die vereinfachte Änderung keine Bedenken, da die vorhandene Bebauung maßvoll verdichtet wird und im Wesentlichen der Siedlungsstruktur in der Nachbarschaft entspricht. Kleinsiedlungsgebiete dienen gem. § 3 Baunutzungsverordnung vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich der Wohngebäude und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. Wegen der extrem niedrig festgesetzten Grundflächenzahl von 0,15 GRZ in Verbindung mit eng ausgewiesenen Baugrenzen sind auf den ca. 1.200 m² großen Grundstücken große Freiflächen vorhanden, die vorwiegend als Nutzgärten zur Eigenversorgung anzulegen sind. Dieses Grundprinzip ist heute jedoch nicht mehr zeitgemäß und tatsächlich werden die Freiflächen überwiegend als Ziergärten angelegt, so dass der tatsächliche Charakter des Baugebietes eher einem (reinen) Wohngebiet entspricht. Mit der moderaten Nachverdichtung dieser ehemaligen Kleinsiedlungsgebiete wird dem Grundsatz des schonenden Umgangs von Grund und Boden und der Nutzung von vorhandener Versorgungsinfrastruktur und damit den Anforderungen kosten- und flächensparenden Bauens gefolgt. E. Planverfahren Folgende Fachbereiche der Bauverwaltung und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB wurden beteiligt. FB 21 – Zentraler Finanzservice und Liegenschaften Grundsätzlich keine Bedenken. Das ehemalige Erbbaugrundstück wurde 1999 an die jetzigen Eigentümer verkauft. Es besteht eine Nachzahlungsverpflichtung für den hinteren, nicht bebauten Grundstücksteil, welcher nun Gegenstand der Planung ist. Die Nachzahlungsverpflichtung tritt erst ein, 3 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2825/16 wenn das Hinterland planrechtlich bebaubar ist und auch tatsächlich bebaut oder verkauft wird. Für eine eventuelle Verdichtung des Baugebietes ist eine Rückübertragungsauflassungsvormerkung für die Stadt Krefeld grundbuchrechtlich gesichert. Der FB 21 bittet, über den Fortgang des Änderungsverfahrens auf dem Laufenden gehalten zu werden. Abwägung: Nach der Bebauungsplanänderung ist die Voraussetzung zur baulichen Nachverdichtung auf dem ehemaligen Siedlergrundstück erfüllt. Der Fachbereich 21 wird über den Abschluss der Bebauungsplanänderung informiert, so dass die vereinbarte Nachzahlung im Falle der Bebauung eingefordert werden kann. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. FB 66 – Tiefbau Keine Bedenken. Der Kanalanschlussbeitrag kommt für die noch nicht abgegoltene Teilfläche des Grundstücks noch zur Erhebung. Es wird darauf hingewiesen, dass die vorhandene Hecke im Bereich des Fungendonk sich auf öffentlichem Grund befindet und im Zuge der Neubaumaßnahmen auf Kosten des Bauherrn zu entfernen ist. Abwägung: Die aufgeführten Belange sind im Baugenehmigungsverfahren zu regeln bzw. zu beachten. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. FB 62 – Vermessungs- und Katasterwesen Keine Bedenken. FB 36 – Umwelt Keine Bedenken. Die Änderung des Bebauungsplanes berührt nicht die Grundzüge der Planung. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Flicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird durch die Änderung eines Vorhabens nicht vorbereitet oder begründet. Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 BauGB genannten Schutzgüter liegen nicht vor. Die Änderung kann daher im vereinfachten Verfahren nach § 13 durchgeführt werden. Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB wird daher abgesehen. Ein Umweltbericht nach § 2a BauGB entfällt. 4 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2825/16 FB 67 – Grünflächen Keine Bedenken, wenn für die zusätzliche Versiegelung das übliche Ersatzgeld vereinbart wird. Die Freigabe der unter die Baumschutzsatzung fallenden Weide im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens gegen Ersatzpflanzung wird in Aussicht gestellt. Auf das Rodungsverbot vorhandener Hecken, Gebüsche oder anderer Gehölze (hier: gut gewachsene Ligusterhecke) im Verbotszeitraum des § 39 BNatSchG (01.03.-30.09.) wird hingewiesen. Abwägung: Die Zahlung des geforderten Ersatzgeldes zur Finanzierung der ökologischen Ausgleichmaßnahmen für die Mehrversiegelung von Flächen wird in einer öffentlichrechtlichen Vereinbarung gem. § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zwischen dem Antragsteller und der Stadt Krefeld getroffen. Auf das Rodungsverbot wird im Bebauungsplan hingewiesen. Der Stellungnahme wird gefolgt. FB 63 – Bauaufsicht Keine Bedenken. EB 75 - Stadtentwässerung Keine Bedenken. Eine private kanaltechnische Erschließung zum Mischwasserkanal im Fungendonk ist möglich. Ein entsprechender Entwässerungsantrag muss im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens bei der Stadtentwässerung gestellt werden. Stadtwerke Krefeld, St. Töniser Straße 270, 47804 Krefeld Abteilung SWK AQUA GmbH (Wasserproduktion): Das Plangebiet liegt im potenziellen Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage „In der Elt“ (geplante Wasserschutzzone III B). In Anlehnung an den § 5 Wasserhaushaltsgesetz sind die derzeit aktuellen Regelungstatbestände für Wasserschutzgebiete, sowie die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes und des Landeswassergesetzes zu berücksichtigen. Abwägung: Die Hinweise werden ergänzend in den Bebauungsplan aufgenommen. Der Stellungnahme wird gefolgt. Die Ver- und Entsorgung des neuen Einfamilienhauses mit Erdgas, Elektrizität, Wasser und Abwasser ist vorbehaltlich der Prüfung der Anschlussleitungen möglich. Des Weiteren bestehen seitens der der Abteilungen ÖPNV, Fernwärme, Telekommunikation und Straßenbeleuchtung keine Bedenken. 5 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2825/16 Beteiligung der Öffentlichkeit Den von der Änderung des Bebauungsplanes betroffenen Bürgern wurde gem. § 13 (2) Ziff. 2 BauGB im Rahmen der öffentlichen Auslegung in den Räumen des Fachbereiches 61, Stadtplanung, vom 06.05. bis 06.06.2016 Gelegenheit gegeben, Stellungnahmen abzugeben. Die Bekanntmachung der Offenlage fand ortsüblich im Krefelder Amtsblatt Nr. 17 am 28.04.2016 statt. Der Öffentlichkeit wurde gem. § 13 (3) Satz 2 BauGB mitgeteilt, dass von einer Prüfung gem. § 2 (4) BauGB zur Ermittlung erheblicher Auswirkungen auf die Umwelt abgesehen wurde. Es wurden keine Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit vorgebracht. F. Sonstiges Als Ausgleich für den durch die zusätzliche Versiegelung von Grund und Boden zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft wird gem. § 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. §§ 18 bis 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ein Ausgleichsgeld festgesetzt. Mit diesem Betrag werden Ausgleichsmaßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen finanziert, da ein sinnvoller Ausgleich auf dem betroffenen Grundstück nicht möglich wäre. Hierzu werden die Regelungen in einer öffentlich rechtlichen Vereinbarung gem. § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zwischen dem Antragsteller und der Stadt Krefeld getroffen. Als Ausgleich für die der Stadt Krefeld durch die vorbereitenden Maßnahmen sowie die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung entstehenden Kosten wird auf Grundlage des § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB eine Kostenbeteiligung vereinbart. G. Verfahrensabschluss Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Änderung begründet kein Vorhaben, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung – UVPG unterliegt oder dieses vorbereiten würde. Auch bestehen keine Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter. Die die Änderung kann daher gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Die Verwaltung schlägt die vorliegende 8. vereinfachte Änderung zum Satzungsbeschluss vor. 6