Verwaltungsvorlage (Bpl_86_10.vÄ_Sachverhalt.pdf)

Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 A. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan Der rechtsverbindliche Bebauungsplan 86 2. Änderung, rechtskräftig seit dem 15.06.1973 (2. Änderung rechtskräftig am 12.02.1999) - setzt beiderseits des Nassauerrings zwischen Kliedbruchstraße und Moerser Straße überwiegend „Reine Wohngebiete“ (WR) für ein- bis zweigeschossige Bebauung in offener Bauweise, hauptsächlich als Einzel- oder Doppelhäuser fest. Für den Bereich zwischen Nassauerring und Dahlerdyk betragen die Grund- und Geschossflächenzahlen 0,2 GRZ bzw. 0,35 GFZ. Zudem gilt für den gesamten Planbereich eine Ausnahmeregelung zur Überschreitung der Grund- und Geschossflächenzahlen bis zu den Höchstwerten der Baunutzungsverordnung von 1968 (0,4 GRZ bzw. 0,5 GFZ). Mit der 2. Änderung wurde zusätzlich festgesetzt, dass in eingeschossigen Wohngebäuden mehr als zwei Wohnungen unzulässig sind sowie bei der Berechnung der Geschossflächenzahl auch die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräumen und Umfassungswände mitzurechnen sind. B. Planungsanlass Die Eigentümergemeinschaft des Grundstücks Nassauerring 341 beabsichtigt, das bestehende Gebäude abzureißen und auf dem insgesamt ca. 980 m² großen Grundstück zwei freistehende Einfamilienhäuser zu errichten. Zu diesem Zwecke ist eine Neuordnung und Erweiterung der überbaubaren Flächen notwendig und beantragt. Da sich die geplante Bebauung in die vorhandene Bebauung einfügt und die geplante Ausweisung des 1 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 Bebauungsplanes nach der Änderung den Grundzügen des rechtskräftigen Bebauungsplanes entspricht, wurde das vereinfachte Verfahren gem. § 13 BauGB gewählt. C. Inhalt der 10. vereinfachten Änderung Inhalt der vereinfachten Änderung ist die Streichung der rechtskräftig festgesetzten, ca. 200 m² großen, überbaubaren Fläche und Neufestsetzung von zwei L-förmigen Baufenstern durch Baugrenzen. Die Größe der neuen Baufenster beträgt jeweils ca. 123 m². Die festgesetzten Grund- und Geschossflächen bleiben mit 0.2 GRZ bzw. 0.35 GFZ unverändert, jedoch wird durch Ergänzung der textlichen Festsetzungen festgesetzt, dass die Baugenehmigungsbehörde Ausnahmen von den Festsetzungen der Grund- und Geschossflächenzahlen zulassen kann bis zu einer Höhe von maximal 0.25 GRZ für die Grundfläche und maximal 0.4 GFZ für die Geschossfläche, wenn gleichzeitig die Höhe der Gebäude (Trauf- und Firsthöhe) 40 m über NHN nicht überschreitet (dies entspricht einer absoluten Höhe von ca. 6 m über Gelände). Des Weiteren sind bei der Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen die Flächen von Aufenthaltsflächen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Umfassungswände ganz mitzurechnen. Als zusätzliche Hinweise werden aufgenommen: Kanalanschluss Der Schmutzwasserkanal (DN 300 AZ) und der Regenwasserkanal (DN 400 SB) im Nassauerring ist vorhanden. Details zur Grundstücksentwässerung sind im entsprechenden Entwässerungsgesuch abzustimmen. Wasserproduktion Der Änderungsbereich befindet sich in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlage Uerdingen/Bruchweg. Die für das festgesetzte Wasserschutzgebiet (3.12.1976) aufgeführten Verbote und genehmigungspflichtigen Handlungen sowie die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes und des Landeswassergesetzes sind einzuhalten. Trinkwasser Die Erschließung mit Trinkwasser erfolgt vom Nassauerring aus. Der vorhandene Wasserhausanschluss muss für die zwei geplanten Einfamilienhäuser vergrößert werden. Die Anschlussleitung wird im Zuge der Erschließung erneuert. Gas Auf dem Grundstück befindet sich eine Gasbox mit einem Gaszähler. Elektrizität Die elektrische Versorgung des Grundstückes ist aus dem umliegenden Niederspannungsnetz möglich. Die Erschließung erfolgt über den Dahlerdyk, über das auf dem Grundstück bereits liegende 0,4 kV-Kabel. Details zur Anschlussherstellung werden in Abstimmung mit dem Eigentümer im Rahmen des Neubaus geklärt. 2 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 Immissionsschutz Der Bereich der 10. vereinfachten Änderung liegt nahe dem Immissionsbelasteten Nassauerring. Für die geplanten Gebäude sind im Baugenehmigungsverfahren die Nachweise des ausreichenden Schallschutzes zu erbringen. Alle vorgenannten Auflagen zur Erschließung sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mit der Stadtwerke Krefeld GmbH abzustimmen. Die Stadtwerke Krefeld GmbH ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Im Übrigen bleiben die Festsetzungen des Bebauungsplanes unverändert. D. Städtebauliche Beurteilung und Ziele der 10. vereinfachten Änderung Aus städtebaulicher Sicht bestehen gegen die Neuordnung und Erweiterung der überbaubaren Flächen keine Bedenken. Es findet eine moderate Nachverdichtung statt und die geplante, zusätzliche Bebauung fügt sich in die Siedlungsstruktur des Wohngebietes ein. Mit der Nachverdichtung bestehender Ortsteile wird dem Grundsatz des schonenden Umgangs von Grund und Boden und der Nutzung von vorhandener Versorgungsinfrastruktur und damit den Anforderungen kostensparenden Bauens gefolgt. E. Planverfahren Folgende Fachbereiche der Bauverwaltung und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB wurden beteiligt. Stadtwerke Krefeld, St. Töniser Straße 270, 47804 Krefeld Abteilung SWK AQUA GmbH (Abwasser): Keine Bedenken. Der Schmutzwasserkanal (DN 300 AZ) und der Regenwasserkanal (DN 400 SB) im Nassauerring ist vorhanden. Details zur Grundstücksentwässerung sind im entsprechenden Entwässerungsgesuch abzustimmen. Abteilung SWK AQUA GmbH (Wasserproduktion): Der Änderungsbereich befindet sich in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlage Uerdingen/Bruchweg. Hierbei handelt es sich um das durch ordnungsbehördliche Verordnung vom 03. Dezember 1976 festgesetzte Wasserschutzgebiet, für das Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage Uerdingen. Es bestehen keine Bedenken, wenn die in der o.g. Wasserschutzzone aufgeführten Verbote und genehmigungspflichtigen Handlungen sowie die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes und des Landeswassergesetzes eingehalten werden. Abteilung SWK AQUA GmbH (Wasser): Die Erschließung mit Trinkwasser erfolgt, wie mit dem Eigentümer bereits abgestimmt, vom Nassauerring aus. Der vorhandene Wasserhausanschluss muss für die zwei geplanten 3 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 Einfamilienhäuser vergrößert werden. Ob die Versorgung beider Einfamilienhäuser über den vorhandenen Hausanschlussschacht oder über das vordere Einfamilienhaus erfolgen soll, ist zu prüfen. Die Anschlussleitung wird im Zuge der Erschließung erneuert. Die Kosten hierfür trägt die SWK AQUA GmbH. Die Ausführung ist mit der geplanten Hochbebauung abzustimmen. Abteilung SWK Netze GmbH (Gas): Auf dem Grundstück befindet sich eine Gasbox mit einem Gaszähler. Mit dieser Anschlusssituation lässt sich nur ein Kunde abrechnen. Sollten in Zukunft mehrere Kunden angeschlossen werden, ist dies mit der SWK abzusprechen. Abteilung SWK Netze GmbH (Elektrizität): Die elektrische Versorgung des Grundstückes ist aus dem umliegenden Niederspannungsnetz möglich. Die Erschließung erfolgt über den Dahlerdyk, über das auf dem Grundstück bereits liegende 0,4 kV-Kabel. Details zur Anschlussherstellung werden in Abstimmung mit dem Eigentümer im Rahmen des Neubaus geklärt. Alle vorgenannten Auflagen sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mit der Stadtwerke Krefeld GmbH abzustimmen. Des Weiteren bestehen seitens der Fernwärme, Telekommunikation, Straßenbeleuchtung und ÖPNV keine Bedenken. Abwägung: Die Auflagen werden als ergänzende Hinweise in den Bebauungsplan aufgenommen mit der Forderung, die Stadtwerke Krefeld im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Der Stellungnahme wird gefolgt. Fachbereich Tiefbau der Stadt Krefeld Keine Bedenken. Fachbereich Umwelt der Stadt Krefeld Aus wasserrechtlicher Sicht bestehen keine Bedenken. Der Planbereich befindet sich in der festgesetzten Wasserschutzzone III-B von Uerdingen. Die Die Wasserschutzgebietsverordnung vom 03.12.1976 ist zu beachten. Umweltprüfung und vereinfachtes Verfahren gemäß § 13 BauGB Die Änderung des Bebauungsplanes berührt nicht die Grundzüge der Planung. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Flicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird durch die Änderung eines Vorhabens nicht vorbereitet oder begründet. Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 BauGB genannten Schutzgüter liegen nicht vor. 4 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 Die Änderung kann daher im vereinfachten Verfahren nach § 13 durchgeführt werden. Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB wird daher abgesehen. Ein Umweltbericht nach § 2a BauGB ist nicht erforderlich. Immissionsschutz Das Änderungsgebiet liegt nahe dem Immissionsbelasteten Nassauerring. Daher sollten für die geplanten Gebäude ein Schallschutzgutachten und eine Prognose zur Luftqualität erstellt werden. Abwägung: Die Hinweise zur Wasserschutzzone und zum Immissionsschutz werden in den Bebauungsplan aufgenommen. Das Grundstück ist bereits für die Wohnnutzung ausgewiesen, verfügt über eine überbaubare Fläche und war auch mit einem Wohnhaus bebaut. Die Änderung dient lediglich der Neuordnung und geringfügigen Erweiterung des bestehenden Baurechts. Die Klärung des ausreichenden Schallschutzes kann daher im Baugenehmigungsverfahren erfolgen. Der Stellungnahme wird gefolgt. Fachbereich Finanzservice und Liegenschaften der Stadt Krefeld Keine Bedenken. Fachbereich Grünflächen der Stadt Krefeld Gegen die geplante Bebauung bestehen keine Bedenken, wenn für die zusätzliche Versiegelung das übliche Ersatzgeld vereinbart wird. Die Rodung vorhandener Hecken, Gebüsche oder anderer Gehölze darf nicht im Verbotszeitraum des § 39 BNatSchG erfolgen. Abwägung: Die Zahlung des geforderten Ersatzgeldes zur Finanzierung der ökologischen Ausgleichmaßnahmen für die Mehrversiegelung von Flächen wird in einem städtebaulichen Vertrag mit dem Antragsteller geregelt. Der Stellungnahme wird gefolgt. Fachbereich Vermessungs- und Katasterwesen der Stadt Krefeld Keine Bedenken. Fachbereich Bauaufsicht der Stadt Krefeld Keine Bedenken sofern die Erschließung gesichert ist. 5 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 Abwägung: Das Grundstück besitzt einen direkten Anschluss zur öffentlichen Verkehrsfläche Nassauerring und ist damit planungsrechtlich erschlossen. Die weitere infrastrukturelle Erschließung ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen. Hier sind insbesondere die Hinweise der Stadtwerke Krefeld zu beachten. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. Weitere Träger öffentlicher Belange sind von der Planänderung nicht betroffen. Anregung des Bürgervereins Kliedbruch vor der Antragstellung: Vor Antragstellung hatte der Eigentümer bereits den Kontakt zum Bürgerverein Kliedbruch aufgenommen und sein Vorhaben vorgestellt. Die Antwort des Bürgervereins Kliedbruch (Mail vom 18. August 2015) wurde durch den Antragsteller an die Verwaltung weitergeleitet, so dass diese bei der Erstellung des Änderungskonzeptes einfließen konnten. In dem Schreiben an den Antragsteller wurde festgehalten, dass auf dem Grundstück Nassauer Ring 341 zwei Einfamilienhäuser einer Grundfläche von maximal 116 qm bzw. 117 qm und jeweils mit einer Einzelgarage geplant seien und die Häuser mit einem Staffelgeschoss und Flachdach errichtet werden sollen. Das geplante Vorhaben sei im Vorstand des Bürgervereins beraten worden und man sei zu dem Schluss gekommen, dass die Teilung von Grundstücken und die damit einhergehende weitere Verdichtung der Bebauung im Kliedbruch den Vorstellungen des Bürgervereins und der Anwohner grundsätzlich widersprechen. Im konkreten Fall seien aber die ersten Reaktionen der unmittelbar betroffenen Nachbarn positiv, so dass der Bürgerverein dem Vorhaben unter folgenden Bedingungen zustimme: 1) die Geschossflächenzahl wird auf maximal 0,36 begrenzt (statt 0,35), 2) die Grundflächenzahl wird auf maximal 0,238 begrenzt (statt 0,2), 3) die Bauhöhe wird auf maximal 5,70m begrenzt (Flachdach), 4) die Baufenster werden genau den geplanten Baukörpern angepasst, so dass keine weitere Vergrößerung des Baukörpers ermöglicht wird. 5) die Zustimmung der unmittelbaren Nachbarn wird eingeholt. Beurteilung der Verwaltung und Abwägung: Die genannten Bedingungen können im Rahmen dieses Änderungsverfahrens nicht im Detail umgesetzt bzw. durch Festsetzungen planungsrechtlich gefordert werden. Da die Bebauungsplanänderung in einem vereinfachten Verfahren gem. § 13 Baugesetzbuch durchgeführt wird, sind die planungsrechtlichen Möglichkeiten für den Inhalt der Änderung sehr begrenzt. Ein wesentlich aufwendigeres, normales oder vorhabenbezogenes Verfahren ist aus Kapazitätsgründen nicht möglich und auch wegen der inhaltlich geringfügigen Änderungsabsicht zur Verwirklichung des Bauvorhabens nicht notwendig. Zum einen legt der § 9 Baugesetzbuch abschließend fest, was in einem Bebauungsplan 6 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 tatsächlich festgesetzt werden kann. Hierbei sind gestalterische Merkmale, wie Dachform oder Haustypen nicht enthalten, so dass die geplante Bebauung mit Staffelgeschoss und Flachdach nicht erzwungen werden kann. Die Aufnahme einer zu diesem Zwecke notwendige Gestaltungssatzung nach § 86 BauO NW in den Bebauungsplan ist im vereinfachten Verfahren nicht möglich. Des Weiteren dürfen im vereinfachten Verfahren die Grundzüge des Bebauungsplanes nicht berührt werden. Zu den Grundzügen gehören zum Beispiel die Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung in Form der Vollgeschosse sowie der Grund- und Geschossflächenzahlen (GRZ/GFZ). Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass der Bebauungsplan in einer allgemeingültigen Ausnahmeregelung ausdrücklich die Überschreitung der Grundflächenzahl sogar bis 0,4 GRZ und der Geschossflächenzahl bis 0,5 GFZ erlaubt. Die Verwaltung hält die vorgeschlagene Form der Baugrenzen (L-Förmig) in Verbindung mit einer Beschränkung der Grundflächenzahl auf GRZ 0,25 und der Geschossflächenzahl auf 0,4 GFZ in Abhängigkeit, dass die Gebäude maximal 6 m hoch sein dürfen (dies entspricht den Gebäudehöhen der unmittelbaren Nachbarhäuser) für ausreichend, um einerseits die Forderungen des Bürgervereins und andererseits dem Bauwunsch der Grundstückseigentümers in Einklang zu bringen. Die Verwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass die den Nachbarn vorgelegten Planunterlagen des Bauherrn nach rechtskräftiger Änderung des Bebauungsplanes nicht bindend sind. Die Festsetzung der GRZ und GFZ mit der geforderten Genauigkeit auf die dritte Nachkommastelle ist nicht empfehlenswert, da dies einer vorhabenbezogenen Änderungsplanung gleichkommen würde. Das Gleiche gilt für eine zentimetergenaue Festsetzung der Baugrenzen in Abhängigkeit der Flurstückgrenzen. Dies wäre auch aus geometrischen und katastertechnischen Gründen nicht empfehlenswert, da dem Antrag kein amtlicher Lageplan vorlag, in dem die exakte Lage und Länge der Grundstücksgrenzen sowie die Größe des Baugrundstückes in der Örtlichkeit festgestellt wurden. Die Umsetzung des geplanten Vorhabens kann dann nicht garantiert werden. Aus städtebaulicher Sicht ist es daher völlig ausreichend, wenn die Lage und insbesondere die Abstände der Baugrenzen zu den Grundstücksgrenzen nach dem Prinzip festgesetzt werden, dass die bauordnungsrechtlichen Mindestabstände eingehalten werden und darüber hinaus die notwendigen sozialen Freiräume ausreichend groß sind. Den Bauherren bleibt damit genügend „Spielraum“ die Vorhaben zu verwirklichen, ohne die Nachbarschaft in unzumutbarer Wiese zu beeinträchtigen. Es ist städtebaulich nicht zu begründen, dass auf einem einzelnen Grundstück im vergleichbar großen Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine sehr spezielle Bauweise eingehalten werden soll, auf den Nachbargrundstücken jedoch nach individuellen Wünschen im Rahmen der sonst großzügigeren Festsetzungen des Bebauungsplanes gebaut werden darf. Bei der Konzepterstellung der Änderung wurde den Anregungen teilweise gefolgt. Beteiligung der Öffentlichkeit Den von der Änderung des Bebauungsplanes betroffenen Bürgern wurde gem. § 13 (2) Ziff. 2 BauGB im Rahmen der öffentlichen Auslegung in den Räumen des Fachbereiches 61, Stadtplanung, vom 20.11. bis 21.12.2015 Gelegenheit gegeben, Stellungnahmen 7 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 abzugeben. Die unmittelbar von der Planänderung betroffenen und benachbarten Grundstückseigentümer wurden zusätzlich mit Schreiben vom 13.11.2015 über die Offenlage informiert. Der Öffentlichkeit wurde gem. § 13 (3) Satz 2 BauGB mitgeteilt, dass von einer Prüfung gem. § 2 (4) BauGB zur Ermittlung erheblicher Auswirkungen auf die Umwelt abgesehen wurde. F. Stellungnahmen Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben: Frau A., Dahlerdyk 168 b, 47803 Krefeld, mit Schreiben vom 08.12.2015 Anregung: Gegen die geplante Änderung des Bebauungsplanes bestehen Bedenken, da die Änderung zu einer Verdichtung des Baugebietes führe, die im Bereich des angrenzenden Dahlerdyk (z.B. Flurstücke 247, 511, 191, 190, 1248) nicht vorhanden sei und aus diesem Grunde im bestehenden Bebauungsplan nicht vorgesehen wurde. Dieses Ermessens sei das bestehende Baufenster ausreichend. Beurteilung der Verwaltung: Ein Anspruch auf den Fortbestand einer städtebaulichen Planung sowie den Erhalt von nachbarlichen Freiflächen besteht nicht. Bei dieser Änderung im vereinfachten Verfahren ist der Grundsatz, dass die Grundzüge des Bebauungsplanes nicht berührt werden und damit das Konzept des Bebauungsplanes nicht verändert werden dürfen, erfüllt. Mit der Änderung wird eine maßvolle Nachverdichtung innerhalb eines bestehenden Baugebietes ermöglicht und dem Wunsch des Eigentümers entsprochen, zwei freistehende Einfamilienhäuser anstatt eines einzelnen, großflächigen Hauses errichten zu können. Das geplante Bauvorhaben entspricht in Art und Maß der vorhandenen Bebauung. Darüber hinaus werden die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstände als Voraussetzung für gesunde Wohn-, Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse großzügig eingehalten. Die Lage und Ausrichtung der zusätzlichen überbaubaren Flächen lassen in Bezug auf die Nachbarbebauung keine unzumutbaren Auswirkungen auf die sozialen Belange der Nachbarschaft erwarten. Mit der geplanten Änderung wird durch eine moderate Nachverdichtung bestehender Baugebiete dem Grundsatz des schonenden Umgangs mit Grund- und Boden entsprochen. Die Verwaltung empfiehlt, der Stellungnahme nicht zu folgen. G. Sonstiges Als Ausgleich für den durch die zusätzliche Versiegelung von Grund und Boden zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft wird gem. § 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. §§ 18 bis 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ein Ausgleichsgeld festgesetzt. Mit diesem Betrag werden Ausgleichsmaßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen finanziert, da ein sinnvoller Ausgleich auf dem betroffenen Grundstück nicht möglich wäre. 8 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 Hierzu werden die Regelungen in einer öffentlich rechtlichen Vereinbarung gem. § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zwischen dem Antragsteller und der Stadt Krefeld getroffen. Als Ausgleich für die der Stadt Krefeld durch die vorbereitenden Maßnahmen sowie die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung entstehenden Kosten wird auf Grundlage des § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB eine Kostenbeteiligung vereinbart. H. Verfahrensabschluss Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Änderung begründet kein Vorhaben, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung – UVPG unterliegt oder dieses vorbereiten würde. Auch bestehen keine Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter. Die Änderung kann gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Die Verwaltung schlägt die vorliegende 10. vereinfachte Änderung zum Satzungsbeschluss vor. 9 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage I. Vorlage Nr. 2306/16 Anlagen Übersichtsplan 10 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2306/16 11