Verwaltungsvorlage (VorlagePotentialflächenWohngebiete_20160204.docx)

Begründung Seite 1 Die Wohnbauflächenpotentiale der Stadt Krefeld aus dem neuen Flächennutzungsplan sind in Hinblick auf die erforderliche Fortentwicklung des Planungsrechtes über Bebauungsplanverfahren insbesondere unter Berücksichtigung der neuen Rahmenbedingungen, die sich erwartbar aus den in den letzten Jahren deutlich veränderten innerdeutschen sowie innereuropäischen Wanderungsbewegungen und zusätzlich dem aktuellen und absehbaren Flüchtlingszuzug für die Siedlungsflächenentwicklung in Krefeld ergeben, neu zu bewerten. Der Schwerpunkt liegt in der Auswahl der Flächen, die in den nächsten fünf Jahren entwickelt werden sollen. A. Wohnbauflächenbedarfsermittlung zum Flächennutzungsplan 2015 Der seit dem 23.10.2015 wirksame neue Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld (FNP 2015) stellt ca. 117 ha baulich bislang nicht genutzter Wohnbauflächen dar. Im Zuge des Aufstellungsverfahrens zum FNP 2015 wurde der Neubaubedarf an Wohneinheiten (WE) für den Prognosehorizont 2030 auf ca. 9.000 WE berechnet, um im Jahre 2030 die von IT.NRW prognostizierte Einwohnerzahl von ca. 221.600 Personen zu erreichen. Auf der Angebotsseite wurden ca. 11.800 WE ermittelt unter Anrechnung von nicht genutzten Baugrundstücken, die nach § 34 BauGB oder aufgrund rechtskräftiger Bebauungspläne bebaubar sind, von Innenentwicklungspotentialen in bisher nicht bebauten Baublöcken und unter Berücksichtigung von 75 % der im Prognosezeitraum abgängigen WE, für die eine Neuerrichtung an gleicher Stelle angenommen wurde. Somit wurde errechnet, dass eine Einwohnerzahl von 227.000 Personen ohne Neuausweisung von Wohnbauflächen erzielt werden kann. Es wurde ermittelt, dass mit den ca. 117 ha ausgewiesenen Wohnbauflächen eine Einwohnerzahl von ca. 233.000 Personen gehalten werden kann. Der FNP 2015 setzt für Krefeld das Ziel, die Bevölkerung bis zum Zielhorizont 2030 über 230.000 Einwohner zu halten (Ziel 230.000+). Bei der Bedarfsberechnung sind insofern neben dem endogenen Bedarf der Stadt Krefeld gemäß der faktischen Entwicklung sowie der regionalen Planungsdiskussion in Zusammenhang mit der Neuaufstellung des Gebietsentwicklungsplanes auch Zuzüge aus der Region Düsseldorf berücksichtigt worden, da die Stadt Düsseldorf den dort prognostizierten Einwohnerzuwachs nicht auf eigenem Stadtgebiet decken kann und bei dem prognostizierten, weiteren Wachstum Düsseldorfs mit Impulsen auch für die Nachbarkommunen zu rechnen ist. Diesen Rahmenbedingungen Rechnung tragend wird im FNP 2015 mit fast der Hälfte der ausgewiesenen Wohnbauflächen der Schwerpunkt der städtebaulichen Entwicklung im südlichen Stadtbereich, insbesondere im Bezirk Fischeln gesetzt. B. Entwicklung von Einwohnerzahl, Zahl der Haushalte und Bautätigkeit in Krefeld Die Einwohnerzahl der Stadt Krefeld hat sich bereits im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr um 231 auf 234.213 Einwohner erhöht. Die Zunahme ist auf einen positiven Wanderungssaldo (1.318) zurückzuführen, der den Sterbeüberschuss (763) ausgeglichen hat. Auch die Zahl der Haushalte ist um 419 auf 118.647 Haushalte angewachsen. Ursache ist, dass die Haushaltsgröße / Belegungsdichte kontinuierlich fällt. Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt im Jahr 2014 in Krefeld 1,95 Personen je Haushalt. Die in ganz NRW somit – aktuell erkannten – diametral veränderten Entwicklungsperspektiven gehen nunmehr für die nächste Dekade von deutlichen Einwohnerzuwächsen aus. Für Begründung Seite 2 die Stadt Krefeld bedeutet dies die Option, innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes auf mehr als 240.000 Einwohner anwachsen zu können. Der aktuell erkennbare Anteil des Flüchtlingszustromes ist dabei mit ca. 15 % vergleichsweise gering. Ungeachtet dessen ergeben sich hieraus neue, veränderte Anforderungen an den gesamten kommunalen Infrastrukturkontext, beginnend bei Kindertageseinrichtungen über schulische, soziale, sportliche Infrastruktur etc.. In den letzten 10 Jahren hat sich der Wohnungsbestand in Wohngebäuden in der Stadt Krefeld nur geringfügig, aber kontinuierlich erhöht. Gegenüber dem Jahr 2005 ist er im Jahr 2014 um 1.643 auf 122.770 Wohnungen gestiegen. Den höchsten Zuwachs an Wohnungen gibt es seit dem Jahr 2005 mit 1.320 Wohnungen bei den Ein- und Zweifamilienhäusern, wogegen der Zuwachs in den Mehrfamilienhäusern nur bei 323 Wohnungen liegt. Im Jahr 2014 befinden sich 31,9 % der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und 68,1 % im Geschosswohnungsbau (vgl. Wohnungsmarktbericht Stadt Krefeld 2014, S. 19). Die Wohnungsbautätigkeit ist in Krefeld in den letzten Jahren insgesamt zurückgegangen. Auch gegenüber dem Vorjahr sind die Baufertigstellungen nach einem Anstieg im Jahr 2012 im Jahr 2014 wieder auf 229 Wohnungen gesunken. Von 2005 bis 2013 entfiel der überwiegende Teil der fertiggestellten Wohnungen in neu errichteten Wohngebäuden auf Wohnungen in Einfamilienhäusern. Er lag im Jahr 2011 sogar bei 85 %. Im Jahr 2014 allerdings ist der Anteil in Mehrfamilienhäusern - überwiegend durch Aktivitäten der Wohnstätte Krefeld AG - gegenüber dem Vorjahr von 33,3 % auf 60,1 % angewachsen. Die Struktur der Fertigstellungen bei den Gebäuden wird unverändert vom Neubau bestimmt. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden werden zwar allgemein begrüßt, aber tatsächlich – soweit genehmigungspflichtig – lt. Statistik seit 2006 immer weniger realisiert: (zitiert aus dem Wohnungsmarktbericht der Stadt Krefeld 2014, S. 22) Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen ist weiter rückläufig. Er beträgt im Miet- Begründung Seite 3 wohnungsbereich im Jahr 2013 nur noch ca. 6.479 Sozialwohnungen gegenüber ca. 16.300 Wohnungen im Jahre 2004. Dies entspricht einem Anteil am mehrgeschossigen Wohnungsbau von nur noch 7,8 %. Der Bestand an geförderten Wohnungen wurde somit in nur 10 Jahren, letztlich durch einen nahezu vollständig ausbleibenden geförderten Neubau, mehr als halbiert. (zitiert aus dem Wohnungsmarktbericht Stadt Krefeld 2014, S. 23) Im Rahmen der Expertenbefragung zum Krefelder Wohnungsmarkt wird u.a. um Benennung der Probleme, die derzeit auf dem Mietwohnungsmarkt in Krefeld am stärksten ins Gewicht fallen, gebeten. Bei der Auswertung der Antworten im Zeitraum von 2004 bis 2014 fällt auf, dass die Probleme „geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor“ auf 54,3 % und „Fehlen von geeignetem Bauland“ auf 47,7 % kontinuierlich im Problembewusstsein zugenommen haben, während andere Problemlagen gleichbedeutend blieben bzw. in ihrer Bedeutung abgenommen haben (vgl. Wohnungsmarktbericht Stadt Krefeld 2014, Tabellenanhang „Fragebogen des Wohnungsmarktbarometers 2014 / Antworten der Experten und Vergleich 2004 bis 2014“, S. 70). Als Zwischenresümee ist festzustellen, dass der Wohnstandort Krefeld auf die bereits 2014, d.h. „vor“ Beginn der aktuellen Zuzugssituation, eingetretenen Veränderungen einer positiv veränderten Einwohnerentwicklungsperspektive nur schlecht vorbereitet ist. C. Zusätzlicher Wohnbauflächenbedarf durch Flüchtlinge Innerhalb des letzten Jahres haben sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbaubedarf durch den Flüchtlingszuzug nochmals deutlich verändert. Neben der akuten Frage der Flüchtlingsunterbringung ist in der Siedlungsentwicklungsplanung zu berücksichtigen, dass ein beträchtlicher Teil der Flüchtlinge auf Dauer in Deutschland bleiben wird. In der Modellrechnung des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr mit Unterstützung der Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK vom Januar 2016 geht Begründung Seite 4 die Landesregierung von ca. 250.000 Flüchtlingen mit Bleibeperspektive in NRW für die nächsten zwei Jahre aus (vgl. Vortrag des Referatsleiters IV.3 der Abteilung Wohnungsbau im MBWSV im Januar 2016). Unter Berücksichtigung von Familiennachzügen werden mittelfristig zusätzlich ca. 500.000 Menschen eine Wohnung finden müssen. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsbelegung von 2,5 Personen je Haushalt werden landesweit in den nächsten 5 Jahren zusätzlich ca. 200.000 Haushalte Wohnungen benötigen. Die Höhe des mobilisierbaren Wohnungsleerstandes liegt nach Einschätzung der Landesregierung bei etwa 80.000 Wohnungen. Um die Flüchtlingshaushalte in den regionalen Wohnungsmärkten unterbringen zu können, müssen in NRW somit rund 120.000 Wohnungen zusätzlich gebaut werden. Da die Modellrechnung aufgrund der regionalen demografischen Entwicklung landesweit bis 2020 eine Wohnungsneubaunachfrage von ca. 280.000 Wohnungen ermittelt, entsteht damit in Nordrhein-Westfalen insgesamt eine Wohnungsneubaunachfrage von ca. 400.000 Wohnungen bis 2020. Die Modellrechnung wurde in zwei regionalen Verteilungsvarianten durchgeführt: A) Verteilung der Flüchtlinge nach Landesschlüssel (die Haushalte bleiben in den Kommunen, auf die sie nach der Erstaufnahme verteilt werden), B) Verteilung der Haushalte entsprechend der Verteilung der bereits hier ansässigen Zuwanderer der jeweiligen Nationalität mit Aufenthaltsrecht (die Wohnortwahl der Flüchtlinge entspricht derjenigen ihrer bereits früher zugewanderten Landsleute). Quelle: Vortrag des Referatsleiters IV.3 der Abteilung Wohnungsbau im MBWSV im Januar2016 Begründung Seite 5 Die Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK ermittelt seit einigen Jahren regional extrem heterogene Wohnungsmärkte. Die Modellrechnung geht in beiden regionalen Varianten davon aus, dass sich die regional extrem ungleiche Verteilung in NRW verstetigen wird. In sieben Kreisen und kreisfreien Städten besteht keine quantitative Neubaunachfrage (z.B. Duisburg), in allen anderen Kreisen und Städten wächst der Wohnungsmarkt. Die Bandbreite liegt zwischen einer Schrumpfung um über 2 % und einem Wachstum von 11 % in den nächsten 5 Jahren. Ein besonders hoher Bedarf wird für die Städte Köln und Düsseldorf ermittelt. D. Wohnungsneubaubedarf bis 2020 in Krefeld Für Krefeld besteht ein Wohnungsneubaubedarf von insgesamt ca. 6.500 WE für den 5-Jahres-Zeitraum bis 2020. Die Gesamtsumme des Neubaubedarfs deckt sich mit dem ermittelten Gesamtbedarf aus der Modellrechnung des Landes. Inwiefern und inwieweit der zusätzliche Bedarf durch Flüchtlinge mit Bleibeperspektive, der für die Stadt Düsseldorf ermittelt worden ist, in der Region Düsseldorf realisiert werden muss, kann zurzeit noch nicht ermittelt werden. Ein entsprechender Zusatzeffekt ist jedoch absehbar. Da bereits heute der Bedarf in der Region Düsseldorf nicht gedeckt werden kann, wird daher der Krefelder Anteil des Neubaubedarfs durch Verteilung des Bedarfes in Düsseldorf in der Region, der von der Regionalplanungsbehörde bis 2030 ermittelt worden ist, vollständig auf den Bedarf bis 2020 angerechnet. Dieser Wohnungsneubaubedarf bis 2020 setzt sich wie folgt zusammen: Bedarf bis 2020 (Anzahl WE ca.) 3.000 WE Bedarfsart Quelle / Ermittlungsgrundlage Endogener Neubaubedarf 1/3 des endogenen Bedarfs bis 2030 aus FNP 2015 2.100 WE Neubaubedarf durch Verteilung des Bedarfes in Düsseldorf in der Region Begründung zum RPD-Entwurf 2014, S. 177 1.400 WE Zusätzlicher Bedarf durch Flüchtlinge mit Bleibeperspektive in Krefeld Modellrechnung MBWSV NRW.BANK 01/2016 6.500 WE Summe Quelle: Eigene Zusammenstellung aus angegebenen Quellen Aus der Bedarfsberechnung ergibt sich somit ein insgesamt erforderlicher Neubaubedarf in Krefeld von ca. 1.300 WE pro Jahr für jedes der nächsten 5 Jahre bis 2020! Der durch den Flüchtlingszuwachs „on Top“ zusätzlich ausgelöste Bedarf beträgt dabei für den Standort Krefeld nur ca. 15 %. Dem steht zurzeit eine Wohnungsneubautätigkeit von ca. 230 WE / Jahr gegenüber. Angesichts der neuen Rahmenbedingungen muss, um den Wohnungsmehrbedarf decken zu können, die Bautätigkeit deutlich beschleunigt werden. Es ist mindestens eine Verfünffachung der Bautätigkeit in Krefeld in der nächsten Dekade erforderlich. Angesichts der Restriktionen bei Maßnahmen der Innenentwicklung (vgl. F.) kann der Bedarf bis 2020 faktisch nur in sehr begrenzten Anteilen durch Innenentwicklung gedeckt werden. Begründung Seite 6 Zur Bedarfsdeckung ist es angesichts der neuen Rahmenbedingungen verstärkt erforderlich, die neuen Wohnbauflächen aus dem FNP 2015 über Bebauungsplanverfahren zu entwickeln. Sowohl die demographischen Aspekte als auch die Anforderungen an barrierefreien Wohnungen (vgl. Analysen des Pestel Institutes) und auch der zusätzliche Neubaubedarf für Flüchtlinge mit Bleibeperspektive sind realistischer Weise ganz überwiegend durch Geschosswohnungsbau zu decken ist. Sowohl der Anteil an Wohnungsbau in Mehrfamilienhäusern als auch der Anteil an sozialem Wohnungsbau an der Neubautätigkeit müssen in Krefeld sehr kurzfristig deutlich erhöht werden um den Bedarf mittelfristig decken zu können. Die Voraussetzungen für eine Steigerung im Bereich des geförderten Wohnungsbaus haben das Land NRW durch deutlich verbesserte Förderkonditionen ab Oktober 2015 sowie die Bundesregierung durch eine Verdoppelung der Bundesmittel von 500 Mio. € auf 1 Mrd. € im Oktober 2015 sowie eine weitere Verdoppelung auf 2 Mrd. € im Januar 2016 geschaffen. Zur Realisierung dieser Anforderungen ist es zudem erforderlich, dass in den Wohnbaugebieten, die in den nächsten 5 Jahren entwickelt werden, deutlich höhere Einwohnerdichten vorgesehen werden, als in den Baugebieten, die in der letzten Dekade in Krefeld verwirklicht worden sind (überwiegend EFH-Bebauung). Hierbei ist besonderer Wert auf die Realisierung von städtebaulicher, ökologischer und – soweit beeinflussbar – architektonischer Qualität zu legen, um positive Standort- und Quartiersentwicklungen zu sichern. Bereits der LEP-Entwurf vom Juni 2013 formuliert in dem Grundsatz 6.1-4 den Auftrag für die Regionalplanung, dass die Siedlungsentwicklung kompakt gestaltet werden soll. Entsprechend wurde im Entwurf für den Regionalplan Düsseldorf (RPD) aus 2014 zur Umlegung des errechneten Wohneinheitenbedarfs der Bedarfsberechnung für alle Oberzentren außer Düsseldorf 45 WE / ha als siedlungsstrukturelle Dichte (stadtweit durchschnittliche Anzahl der WE je ha Bruttowohnbauland; = ~ 55-60 WE/ha Nettobauland) zugrunde gelegt. Der RPDEntwurf erkennt bereits unabhängig von der Flüchtlings-Thematik: „Durch den starken Anstieg der Ein- und Zweipersonenhaushalte und dem Absinken von Drei- und Vierpersonenhaushalte wird der Einfamilienhausbau nicht mehr die überragende Rolle im Wohnungsbau der Zukunft spielen und der Geschosswohnungsbau kann wieder eine relative Stärkung erfahren, so dass höhere Dichteannahmen für die Zukunft plausibel sind.“ (vgl. Gesamtbegründung zum Regionalplan-Entwurf, Stand: August 2014, S. 161). Unabhängig von dem zusätzlichen Wohnbauflächenbedarf durch Flüchtlinge besteht in den nächsten fünf Jahren ein erheblicher Neubaubedarf in Krefeld, der eine Aktivierung der Wohnbauflächenpotentiale aus dem FNP 2015 über Bebauungsplanverfahren und eine stärkere Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau erfordert. Durch den Flüchtlingszuzug werden diese Notwendigkeiten noch verstärkt. E. Bewertung der Wohnbauflächen E.1 Ergänzung der Städtebauliche Bewertung aus dem FNP 2015 Im Zuge der Neuaufstellung des FNP erfolgte eine städtebauliche Bewertung der potentiellen Wohnbauflächen nach neun Kriterien, u.a. Besitz der öffentlichen Hand (Kriterium 2), Nähe zu privaten und öffentlichen Wohnfolgeeinrichtungen / Ortskernen (Kriterium 3), Erschließung mit ÖPNV (Haltestellenentfernung Bus / Bahn, Kriterium 7). Die Kriterien wurden gewichtet und zu einer Gesamtpunktzahl je Wohnbaufläche addiert. Die städtebauliche Be- Begründung Seite 7 wertung der im FNP 2015 dargestellten Wohnbauflächen wird in der nachstehenden Tabelle zusammengefasst. Darüber hinaus sind die Flächen der ehemaligen Kaserne an der Kempener Allee (Mischgebiet) und Tackheide / Alte Gladbacher Straße (Wohnbaufläche) zur Deckung des Wohnungsbedarfs heranzuziehen. Diese Flächen sind in der o.g. Tabelle nicht genannt, da sie bereits im zuvor geltenden Flächennutzungsplan (FNP 1974) mit den genannten Darstellungen enthalten waren. Die Fläche der ehemaligen Kaserne an der Kempener Allee ist bei den Innenentwicklungspotentialen berücksichtigt worden. Bewertung der Wohnbauflächen im FNP 2015 Fläche Bockum westlich Friedhof Fläche in ha 0,6 Punktezahl 95,0 Bewertung A Traar Buscher Holzweg 1,1 83,0 A Fischeln-Ost 17,7 76,5 A Fischeln Im Witschen 8,1 74,0 A Fischeln Friedhof 9,3 73,5 B Forstwald ehemalige Kaserne 10,6 72,0 B Gatherhofstraße 2,1 71,5 B Bockum Bethelstraße 3,2* 68,5 B Fischeln-Südwest 23,0 67,0 B Verberg Wiesenhof 12,9 66,0 C Hüls-Südwest 14,2 62,5 C Schicksbaum-Nord 8,8 51,0 D Oberbenrader Straße 4,9 45,0 E * zusätzliche Wohnbaufläche / Mischgebiet gegenüber FNP 1974. Das Plangebiet hat insgesamt eine Größe von ca. 8,5 ha. (Quelle: Begründung zum FNP 2015, Zusammenstellung aus den Tab. 14 und 16, S. 77 und 83) Potentielle Wohnbauflächen, die im FNP 2015 nicht dargestellt sind, aber nach der städtebaulichen Bewertungssystematik des FNP 2015 vergleichsweise günstig für eine wohnbauliche Entwicklung wären, sind die Flächen - Traar Buscher Holzweg Sportanlage (Voraussetzung: Verlagerung Sportanlage) - Kliedbruch Hökendyk und - Elfrath Friedhof (Voraussetzung: Ausweisung als allgemeiner Siedlungsbereich im Regionalplan). Angesichts des o.a. zusätzlichen Wohnbauflächenbedarfs in der Region und durch Flüchtlinge soll in der Aktualisierung der Bewertung ein zusätzliches Kriterium ergänzt und in der Bewertung addiert werden: Kriterium 10: Eignung für Geschosswohnungsbau Bei der Bewertung spielen folgende Aspekte eine Rolle: Vorhandener Geschosswohnungsbau oder Straßenrandbebauung im Umfeld der Fläche, Vorhandener Geschosswohnungsbau Begründung Seite 8 oder Straßenrandbebauung im Umfeld der Fläche, Möglichkeit zum Neuansatz von Geschosswohnungsbau aufgrund städtebaulicher Quartiersbildung (Lage und Größe der Fläche). Die Bewertung bezieht sich auf den Anteil der Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau an den Gesamtwohneinheiten in der Fläche. Begründung Seite 9 Gewichtung Kriterium 10 (neu) Eignung für Geschosswohnungsbau Abstufung innerhalb des Kriteriums nicht geeignet bis 20 % 20 bis 50 % 50 bis 70 % über 70 % 0 2 5 7 10 Punktezahl 1,50 Hieraus ergibt sich die nachfolgende städtebauliche Bewertung der Flächen. Bei der Einteilung in die fünf Bewertungsstufen A bis E sind die Schwellenwerte aus dem FNP 2015 beibehalten worden. Ergänzte städtebauliche Bewertung der Wohnbauflächen 2016 Punktezahl Kriterium 10 15,0 Punktezahl gesamt 95,0 Bewertung neu (alt) A Traar Buscher Holzweg 7,5 90,5 A Fischeln Friedhof 15,0 88,5 A (B) Fischeln-Ost 10,5 87,0 A Gatherhofstraße 10,5 82,0 A (B) Fischeln Im Witschen 3,0 77,0 A Bockum Bethelstraße 7,5 76,0 A (B) Forstwald ehemalige Kaserne 3,0 75,0 A (B) Fischeln-Südwest 7,5 74,5 A (B) Hüls-Südwest 7,5 70,0 B (C) Verberg Wiesenhof 3,0 69,0 B (C) Schicksbaum-Nord (Südteil) 10,5 62,5 C (D) Schicksbaum-Nord (Nordteil) 7,5 57,5 C (D) 0 45,0 E Fläche Bockum westlich Friedhof Oberbenrader Straße E.2 Aufteilung der Wohnbauflächen auf Entwicklungszeiträume Der FNP 2015 wurde für den Planungshorizont 2030 aufgestellt. Zur Entwicklung des Planrechtes über Bebauungsplanverfahren werden i.d.R. 2 bis 5 Jahre benötigt. Die o.g. Wohnbauflächen werden daher im Folgenden drei 5-Jahres-Zeiträumen zugeordnet und einzeln kurz beschrieben. Laufende Bebauungsplanverfahren zur Entwicklung größerer Flächen aus dem FNP 1974 sind ergänzt. Bei der Zuordnung werden neben den o.g. städtebaulichen Kriterien zudem die bereits erfolgten Vorarbeiten (Verfahrensstände in Bebauungsplanverfahren) berücksichtigt. Die Aufstellung steht unter dem Vorbehalt, dass mit der bestehenden Personalausstattung im Fachbereich Stadtplanung zurzeit nur die Kapazitäten für die Bebauungsplanverfahren der Prioritäten-Ränge 1 bis ca. 14 nach der Prioritätenliste zur vorrangigen Bearbeitung von Begründung Seite 10 Bebauungsplanverfahren gewährleistet werden können. Die angegebenen Entwicklungszeiten setzen voraus, dass entsprechende Personalkapazitäten zu Verfügung stehen. Entwicklungszeitraum 2016 - 2020 Bockum westlich Friedhof (B-Plan 806) Die Fläche ist nach dem geltenden Planrecht (B-Plan Nr. 184 1. Änderung) als Gemeinbedarfsfläche – Friedhof – bzw. Verkehrsfläche festgesetzt. Der Friedhofsparkplatz kann in den Bereich der aufgegebenen Straßenbahnwendeschleife und somit näher an den Friedhofseingang verlagert werden. Eine verkehrliche Direktanbindung an die Vorbehaltsstraße „Am Badezentrum“ ist möglich. Der Bereich des bisherigen Parkplatzes kann für Geschosswohnungsbau mit zwei bis drei Vollgeschossen entwickelt werden (ca. 15 - 25 WE), der die vorhandene Bebauung ergänzt. Die erforderlichen Stellplätze können in einer Tiefgarage angelegt werden. Durch die Nähe zum Ortsteilzentrum Bockum und die unmittelbare Lage an der Straßenbahnlinie bietet sich die Fläche für die Innenentwicklung an. Der Bebauungsplan kann voraussichtlich nach § 13a BauGB aufgestellt werden. In der Prioritätenliste zur Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren ist die Fläche auf Priorisierungs-Rang 18 gelistet. Traar Buscher Holzweg (B-Plan 803) Die städtische Fläche ist im geltenden Planrecht (B-Plan Nr. 447) als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Schule festgesetzt und im FNP 2015 als Mischgebiet dargestellt. Neben einer Feuerwache für den Löschzug Traar soll ein Ärztehaus und Wohnbebauung geplant werden. Es können 10 bis 15 WE umgesetzt werden. Der Bebauungsplan kann voraussichtlich nach § 13a BauGB aufgestellt werden. In der Prioritätenliste zur Bearbeitung von Bebauungsplanverfahren ist das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 803 auf Priorisierungs-Rang 11 gelistet. Bockum Bethelstraße / Emil-Schäfer-Straße (B-Plan 692) Das Plangebiet soll von der Emil-Schäfer-Straße aus erschlossen werden. Der städtebauliche Entwurf wurde durch die Verwaltung detailliert (vgl. Vorlage Nr. 2390/16). In dem ca. 8,5 ha großen Plangebiet können ca. 160 WE umgesetzt werden. Dieser wird im Weiteren mit den beteiligten Grundstückseigentümern abgestimmt und den erforderlichen, in Bearbeitung befindlichen Fachgutachten (u.a. Landschaftspflegerischer Begleitplan, Artenschutzuntersuchung, Bodenuntersuchung) zugrunde gelegt. Das Aufstellungsverfahren wird auf Priorisierungs-Rang 3 bearbeitet. Der Offenlagebeschluss ist für 2016 vorgesehen. Fischeln-Krützboomweg (B-Plan 784) Im städtebaulichen Entwurf für dieses Wohngebiet, das u.a. auf den Flächen des bisherigen Tennisplatzes errichtet werden soll, sind zurzeit insgesamt 39 WE (13 Einzel- und 13 Doppelhäuser) vorgesehen. Zurzeit werden die Gutachten erarbeitet (Landschaftspflegerischer Begleitplan inkl. Artenschutzprüfung, Lärmgutachten, Baugrund- und Versickerungsgutachten). Das Aufstellungsverfahren wird auf Priorisierungs-Rang 9 bearbeitet. Der Offenlagebeschluss ist für das Frühjahr 2016 vorgesehen. Fischeln-Südwest (B-Plan 652) Das Verfahren zur Aufstellung des B-Plans 652 wurde bis zur ersten Lesung in 2008 geführt und steht auf Priorisierungs-Rang 7. Als Grundlage für die Fortführung des B-Plan-Verfahrens bzw. die Aufteilung in mehrere Planverfahren hat das Büro "KK Architekten, Städtebau - Ar- Begründung Seite 11 chitektur - Landschaft" einen städtebaulichen Leitplan erarbeitet (vgl. Vorlage Nr. 2252/16). Der überwiegende Teil der insgesamt knapp 500 Wohneinheiten (80 %) soll – gemäß der bisherigen Ausrichtung aus der Zeit „vor“ der Neubewertung der lokalen und regionalen Bedarfslage - in Form von Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Einfamilienhäusern entstehen. Nur ca. ein Fünftel der Wohnungen soll in Form von Geschosswohnungen realisiert werden. Diese Aufteilung kann bei veränderter Zielsetzung ohne Veränderung der städtebaulichen Grundkonzeption im Zuge der Bebauungsplankonkretisierungen noch nachjustiert werden. Die Entwicklungszeit für die verbleibenden Planverfahren beträgt ca. 3 bis 5 Jahre. Fischeln-Friedhof Die städtische Fläche zwischen K-Bahn, Friedhof, Kölner Straße und Fischelner Dorfgraben zeichnet sich durch eine sehr günstige Lage zum öffentlichen Personennahverkehr aus. Die Haltestelle Grundend der K-Bahn ist schon heute als Umsteigeknotenpunkt zwischen UBahn, Straßenbahn, Busverkehr und PKW in den Tagesrandzeiten hoch frequentiert. Der Ort bietet jedoch noch nicht, was ein moderner öffentlicher Nahverkehrsknoten bieten sollte. Daher soll er als Bahnhofsplatz von Geschosswohnungsbau umrahmt werden. Zeitgemäße Dienstleistungsangebote für Pendler und eine Kita können das Nutzungsspektrum erweitern und die Qualität des öffentlichen Platzes steigern. Die westliche Raumkante des zukünftigen Platzes soll bereits als Bestandteil der Flächenentwicklung zwischen K-Bahn und Kölner Straße ausgebildet werden. Auf den Wohnbauflächen zwischen K-Bahn und Kölner Straße kann Wohnungsbau sehr gut und qualitätsvoll in höheren baulichen Dichten errichtet werden. Hier können entsprechend einem im Entwurf bereits vorliegenden städtebaulichen Konzept drei Quartiere entstehen, die jeweils einen eigenen zentralen Platz erhalten sollen, der von raumbildender Bebauung eingefasst wird. Um die Qualität der angrenzenden Bruchlandschaft erlebbar zu machen, öffnen sich die Quartiere zur Landschaft hin. Zwischen den Quartieren mit grünen Quartiersplätzen und der Landschaft soll eine parkartige Route entstehen. Der Friedhof soll sich als Park begreifen. Die bestehenden Grünflächen werden mit der Landschaft vernetzt und insgesamt aufgewertet. Der überwiegende Teil der insgesamt ca. 600 möglichen WE soll in Form von Geschosswohnungen realisiert werden. Außerdem können Reihenhäuser und Doppelhäuser entstehen. Die Entwicklungszeit für dieses Gebiet beträgt ca. 3 bis 5 Jahre. Kaserne Kempener Allee (B-Plan 737) Für den südwestlichen Teil der ehem. Bradbury Barracks (zur Kempener Allee) fasste der Rat am 19.02.2008 den Einleitenden Beschluss für den Bebauungsplan Nr. 737 mit dem Ziel, das Areal als Mischgebiet zu entwickeln. Diese Zielsetzung spiegelt sich inzwischen im Flächennutzungsplan wider. Am 20.08.2015 ist das Gelände von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben an eine Düsseldorfer Investorengesellschaft veräußert worden. Im Auftrag der neuen Investoren konkretisieren die Architekten zurzeit die städtebauliche Rahmenplanung im Rahmen der Zielvorgaben des o.g. Einleitenden Beschlusses. Parallel werden die Rahmenbedingungen über Fachgutachten (Lärm, Bodenbelastungen) geprüft. Mit Schreiben vom 17.12.2015 hat die Investorengesellschaft um Fortführung des Bebauungsplanverfahrens gebeten und für das Frühjahr 2016 ein städtebauliches Konzept angekündigt. Neben gewerblichen Nutzungen (u.a. Gastronomie), Kita und Jugendtreff können im Bestand und durch Neubau barrierefreie Wohnungen sowie Stadthäuser / Maisonette-Wohnungen entstehen. Nach Schätzung der Verwaltung können auf dem Areal ca. 600 WE verwirklicht werden. Begründung Seite 12 Entwicklungszeitraum 2021 - 2025 Hüls-Südwest (B-Plan 734) Mit dem neuen Flächennutzungsplan wurde die Wohnbaufläche im Südwesten von Hüls auf den Bereich bis zur Gasleitungstrasse begrenzt. Für das Plangebiet von 15,2 ha liegt bisher ein städtebauliches Konzept für ca. 250 Wohneinheiten in Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern vor, welches ggf. in zwei Abschnitten realisiert werden kann. Die notwendigen Abstände zu Industriebetrieben sowie die erforderlichen Schallmaßnahmen zu gewerblichen und landwirtschaftlichen Immittenten sind bekannt. Um die Tönisvorster Straße zu entlasten, ist eine neue Straßentrasse vorgesehen, die die zukünftigen Verkehre in Ost-WestRichtung adäquat abwickeln kann. Im Osten des Plangebiets ist eine größere Grünzone geplant, die von Norden nach Süden in verschiedene Nutzungszonen eingeteilt ist. Im Norden werden parkartige Grünflächen vorgesehen, im Süden ein Kinderspielplatz. Der geplante Standort für einen sechsgruppigen Kindergarten befindet sich östlich der Haupterschließung in direkter Nachbarschaft zur anschließenden Grünzone. Die Entwicklungszeit für dieses Gebiet beträgt ca. 3 bis 10 Jahre. Fischeln-Ost Die regionalplanerische und städtebauliche Eignung des Standortes Fischeln zur Entwicklung von Wohnbauflächen ist bei der Fläche Fischeln-Ost u. a. wegen der Lage unmittelbar an der K-Bahn und nah am Fischelner Ortszentrum in besonderem Maße gegeben. Unter Fortführung der unter „Fischeln-Friedhof“ beschriebenen städtebaulichen Konzeption können nach erster Schätzung bis zu ca. 1.200 WE entstehen. Die Entwicklungszeit für dieses Gebiet beträgt ca. 6 bis 10 Jahre. Verberg – Wiesenhof Die Siedlungsflächenerweiterung von Verberg nach Norden grenzt an ein Landschaftsschutzgebiet. Die Fläche ist grundsätzlich, jedoch anteilig untergeordnet geeignet für Geschosswohnungsbau mit zwei Vollgeschossen (zzgl. Staffelgeschoss). Nach ersten konzeptionellen Überlegungen können ca. 230 WE umgesetzt werden, davon ca. 170 WE in Einzel- und Doppelhäusern. Es liegen Entwicklungsanfragen vor sowie eine Interessenbekundung an einem besondere Wohnprojekt. Die Entwicklungszeit für dieses Gebiet beträgt ca. 5 Jahre. Benrad – Gatherhofstraße Die Fläche ist bereits im rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 332 für eine Hochausbebauung und Gemeinbedarfseinrichtungen ausgewiesen. Im Verfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplanes, das in 2014 eingeleitet worden ist, sind folgende Themen zu bewältigen: Planung der Forstwaldstraße in ihrer heutigen Lage mit Unterführung unter der Eisenbahn und Planung eines P&R-Platzes, Klärung der Anbindungen Gatherhofstraße, vertretbare Abstände zwischen neu geplanter Wohnbebauung und bestehenden und geplanten Hochspannungsleitungen. Auf der Fläche, die für Geschosswohnungsbau geeignet ist, können ca. 120 WE umgesetzt werden. Angesichts der erforderlichen Planungen und Klärungen ist von einer Entwicklungszeit von ca. 6 bis 10 Jahren auszugehen. Entwicklungszeitraum 2026 - 2030 Ehemalige Kaserne Forstwald Begründung Seite 13 Die Fläche weist aufgrund ihrer bisherigen militärischen Nutzung eine geringe ökologische Empfindlichkeit auf. Die im Besitz der öffentlichen Hand befindliche Fläche liegt in unmittelbarer Nähe zum Haltepunkt Forsthaus und ist daher hervorragend an das Netz des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehrs angebunden. Bei der wohnbaulichen Entwicklung der Fläche soll im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung eine lockere Bebauung unter Berücksichtigung der vorhandenen Baumbestände bzw. Waldansätze konzipiert werden, die insbesondere in den östlichen und nördlichen Randbereichen sowie als zentraler Grünzug auf der Fläche anzutreffen sind. So können ca. 60 WE umgesetzt werden. Da auf der Fläche seitens des Landes NRW eine Notaufnahme-Einrichtung für Flüchtlinge geplant ist, wird die wohnbauliche Entwicklung der Fläche voraussichtlich erst längerfristig möglich sein. Fischeln – Im Witschen Die Wohnbaufläche hat ein vergleichsweise geringes ökologisches Risiko und liegt zwischen Königshof und der Donksiedlung in einer guten innerstädtischen Lage. Aufgrund der umgebenden Struktur kann hier städtebaulich ein geringerer Anteil Geschosswohnungen geplant werden, die Fläche eignet sich vorwiegend für Einfamilienhäuser. Es können ca. 160 WE umgesetzt werden. Die Entwicklungszeit für dieses Gebiet beträgt ca. 5 Jahre. Schicksbaum-Nord (Südteil und Nordteil) Die Flächen sind Bestandteil einer städtebaulichen Gesamtkonzeption zur Entwicklung des Ortsteiles Schicksbaum. Die Flächen sind zur Entwicklung von Wohnbebauung mit Geschosswohnungsbau-Anteilen von 20 bis 70 % geeignet, so dass bis zu ca. 450 WE entstehen können. Die Entwicklung des Areals ist im Zusammenhang mit der Nordumgehung Schicksbaum zu sehen, zu der Lärmschutzeinrichtungen erforderlich sind. Aufgrund dieser Abhängigkeit wird die Entwicklung dieser Fläche zunächst zurück gestellt. Oberbenrader Straße Der Fläche wird eine überwiegend geringe ökologische Empfindlichkeit beigemessen und soll daher als Wohnbaufläche entwickelt werden. Es wird jedoch ein entsprechender Abstand zur Bahn eingehalten, um Konflikte zwischen Wohnbebauung und Bahnlärm zu vermeiden. Zur Westumgehung Krefeld (B 9n) müssen Flächen für erforderlichen Lärmschutz freigehalten werden. Auf der Fläche können ca. 90 WE in Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern umgesetzt werden. Da die Entwicklung des Areals im Zusammenhang mit Lärmschutzeinrichtungen und der B 9n gedacht werden muss, wird die Entwicklung dieser Fläche zunächst zurück gestellt. Tackheide Südliche der Alte Gladbacher Straße ist eine Wohnbaufläche ausgewiesen, die bereit im vorherigen FNP enthalten war. Auf diesem Areal können grundsätzlich ca. 400 WE (davon ggf. 300 im Geschosswohnungsbau) umgesetzt werden, wenn zuvor oder im Zusammenhang mit der Flächenentwicklung einige Rahmenbedingungen geklärt werden: Die vorhandene verkehrliche Anbindung des Gebietes über die Straßen Alte Gladbacher Straße mit dem Engpass der östlich gelegenen Bahnunterführung ist nur begrenzt leistungsfähig. Daher kann das Gesamtgebiet nur im Zusammenhang mit einer verkehrlichen Lösung umgesetzt werden. Im Gesamtkonzept soll die Krefelder Promenade berücksichtigt werden. In Teilbereichen des Gebietes bestehen nicht unerhebliche Bodenbelastungen. E.3 Realisierbarer Wohnungsneubaubedarf in neuen Wohnbauflächen Begründung Seite 14 Im Entwicklungszeitraum 2016-2020 können unter Berücksichtigung von 1/3 des Flächenpotentials in Fischen-Südwest und 2/3 des Flächenpotentials in Fischeln-Friedhof auf diesen Flächen somit ca. 1.300 WE umgesetzt werden. Die übrigen Wohnungsneubaupotentiale aus diesen beiden Fischelner Flächen werden auf den folgenden Entwicklungszeitraum angerechnet. Im Entwicklungszeitraum 2021-2025 können unter Berücksichtigung der verbleibenden 2/3 des Flächenpotentials in Fischen-Südwest und 1/3 des Flächenpotentials in Fischeln-Friedhof bei Anrechnung von 2/3 des Wohnungsneubaupotentials in Fischeln-Ost auf diesen Flächen somit ca. 2.000 WE umgesetzt werden. Die übrigen Wohnungsneubaupotentiale aus Fischeln-Ost werden auf den folgenden Entwicklungszeitraum angerechnet. Im Entwicklungszeitraum 2026-2030 können unter Berücksichtigung der verbleibenden 1/3 des Flächenpotentials in Fischen-Ost somit ca. 1.600 WE umgesetzt werden. Der übrige Wohnungsneubaubedarf soll durch Ersatzbedarf an Ort und Stelle sowie Maßnahmen der Innenentwicklung gedeckt werden. F. Potentiale der Innenentwicklung Zahlreiche Flächen bzw. Grundstücke sind bereits nach geltendem Planrecht für Wohnbebauung nutzbar. Diese Fläche können von jedermann über das Baulandkataster im Internet recherchiert werden, auch wenn sie nicht aktiv am Immobilienmarkt angeboten werden. Folgende Flächen mit Grundstücksgrößen über 800 qm verfügen z.B. über Planrecht für Wohnbebauung: • Hüls: Am Mariengraben / Ecke Schluff-Trasse (B-Plan 43 H: WA, II; 1.102 qm) • Inrath: Inrather Straße neben Haus.-Nr. 537 (B-Plan 507: WA, II; 1.249 qm) • Oppum: Innenbereich Thielenstraße / Maybachstraße / Werkstättenstraße (B-Plan 680/II: WA, ED; 1.117 qm) • Uerdingen: Bahnhofstraße zw. Haus.-Nr. 9 und 15 (rechtsunsicherer B-Plan 411: MI bzw. § 34 BauGB; 961 qm) • Verberg: Moerser Straße / Ecke Europaring (Fluchtlinienplan Nr. 65a; 1.052 qm) • Gellep-Stratum: Düsseldorfer Straße / Ecke Legionstraße (B-Plan 368: WA, III; 902 qm, städt.) Über die Entwicklung der Wohnbauflächen hinaus sind zur Deckung des Wohnungsbedarfes Maßnahmen der Innenentwicklung über Bebauungsplanverfahren erforderlich. Die Potentiale solcher Maßnahmen konnten für den FNP 2015 nur überschlägig ermittelt werden. Die Umsetzungsmöglichkeiten müssen in jedem Einzelfall bewertet werden. Ein besonderes Themenfeld ist die Entwicklung von zum Teil sehr großen Gartengrundstücken bestehender Wohnbebauung bzw. Blockinnenbereichen für weitere Wohnbebauung (sogenannte Nachverdichtung, vgl. beispielsweise Vorlage Nr. 2101/15 zum B-Plan 781). In diesem Themenfeld sind regelmäßig als Restriktionen zu berücksichtigen: Dichte und Charakter der vorhandenen Bebauung, bestehende Parzellen- und Eigentümerstruktur, Möglichkei- Begründung Seite 15 ten der Erschließung, ökologische Wertigkeiten von Flora und Fauna bzw. Artenschutzbelange, Abstände zu Nachbargrundstücken, evtl. Bodenbelastungen, evtl. Lärmvorbelastungen. Ein zweites Themenfeld liegt in der Nachnutzung von Gemeinbedarfsflächen (z.B. ehemaligen Schulstandorten), soweit diese auch unter Berücksichtigung der veränderten Entwicklungsperspektiven noch aufgegeben werden sollen. Angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen ist hier jedoch sinnvoller Weise geboten zu prüfen, ob anstelle der ursprünglich vorgesehenen oder vorhandenen Gemeinbedarfsnutzung nicht eine Verwendung der jeweiligen Fläche für andere Gemeinbedarfsnutzungen sinnvoll bzw. geboten ist (z.B. Verwendung eines ehemaligen Schulstandortes für eine neue Kita). Die Flächen können im Einzelfall auch für die Unterbringung von Flüchtlingen geeignet sein. Die Nutzung von ehemals militärisch genutzten Flächen ist ebenfalls ein Themenfeld der Innenentwicklung. Die drei Konversionsstandorte in Krefeld (Kasernengelände an der Kempener Allee, in Forstwald und an der Emil-Schäfer-Straße) sind als Flächenpotentiale unter E.2 aufgeführt. Ein weiteres Themenfeld ist die Nutzung bzw. Reaktivierung sonstiger Brachflächen. Wesentliche Restriktionen sind hier i.d.R. vorhandene Bodenbelastungen und Immissionsbelastungen durch angrenzende Nutzungen. In Krefeld ist allerdings der Anteil von Gewerbebrachen im Vergleich zu anderen Oberzentren in NRW sehr gering. Angesichts der Knappheit an Gewerbeflächen in Krefeld empfiehlt die Verwaltung, solche Flächen grundsätzlich für eine gewerbliche Nachnutzung vorzusehen, sofern dies im Einzelfall im Hinblick auf die Leistungsfähigkeit der Erschließung und auf Abstände zu schützenswerten Nutzungen möglich ist. In diesen Fällen kann die Entwicklung des Standortes durchaus auf Grundlage von § 34 BauGB möglich sein (z.B. ehemaliges Philips-Gelände in Linn, Mies van der Rohe Business Park an der Girmesgath), sofern keine Steuerung von Einzelhandelsnutzungen erforderlich ist oder städtebauliche Konflikte (z.B. Verkehrserschließung, Gemengelagen) zu bewältigen sind. G. Resümee Zusammenfassend ist festzustellen, dass der perspektivische Bedarf an – zumindest ca. 6500 neuen Wohneinheiten in Krefeld bis 2020 unter Berücksichtigung der bisherigen Zielsetzungen sowie der technischen und personellen Ressourcen lediglich zu einem Drittel gedeckt werden kann. Zur Realisierung der Einwohner-/Wachstumschancen ist daher für alle potenziellen Standorte eine Neubewertung der städtebaulichen und qualitativen Anforderungen angezeigt. Zudem sind die fachlichen Ressourcen deutlich zu erhöhen, um die planungsrechtlichen sowie die technischen Anforderungen (Erschließung etc.) zeitnah umsetzen zu können und die wirtschaftlichen und demographischen Wachstumschancen für Krefeld zu realisieren.