Verwaltungsvorlage (AFBL GGK JA 2014.pdf)

Anlage II GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Gewinn- und Verlustrechnung vom 01. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 Geschäftsjahr Euro Vorjahr Euro 4.104.674,93 5.099.960,45 2. Erträge aus der Finanzierung durch die Stadt Krefeld 670.000,00 341.000,00 3. sonstige betriebliche Erträge 115.875,94 99.589,13 2.327.331,33 2.971.391,67 Euro 1. Umsatzerlöse 4. Buchwerte verkaufter Grundstücke, Fremdleistungen 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 270.057,54 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 178.524,79 - davon für Altersversorgung Euro 122.516,86 (Euro 64.876,13) 266.201,91 448.582,33 120.721,14 389.044,05 234.421,76 1.213.896,31 1.563.203,74 8. Erträge aus Beteiligungen 18.382,25 17.028,76 9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 45.856,00 48.256,56 6.093,39 4.783,38 535.857,05 534.449,35 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 7. sonstige betriebliche Aufwendungen 10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen - davon Zinsaufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen Euro 58.471,00 (Euro 60.773,00) 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 14. sonstige Steuern 46.171,44 21.855,88- 1.062,73 130.383,23 92.858,04 15. Jahresfehlbetrag 84.211,79 173.692,06 16. Belastung auf Kapitalkonten 84.211,79 173.692,06 0,00 0,00 17. Bilanzgewinn 152.239,11 79.771,29- Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Lagebericht der GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG zum Abschluss des Geschäftsjahres 2014 Vorbemerkung Auch im Geschäftsjahr 2014 war die GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG in der Entwicklung, Vermarktung und Verwaltung von eigenen Gewerbeimmobilien sowie der Vermittlung von gewerblichen Fremdobjekten tätig, wobei es sich bei Erstgenannten weiterhin um den Europark Fichtenhain mit seinen drei Bauabschnitten A, B und C und den Campus Fichtenhain sowie das Gewerbegebiet Uerdingen-Nord und die Objekte Krützpoort und Werkkontor Krefeld handelte (Näheres hierzu unter Immobilienbestand ). Damit bündelt die GGK das gesamte Immobilienvermögen der Wirtschaftsförderung Krefeld. Komplementärin der Berichtsgesellschaft ist seit der Neustrukturierung und Verschmelzung Anfang 2010 die Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld Verwaltungs mbH. Eine gesellschaftliche Verbindung zur 2009 neu gegründeten WFG Wirtschaftsförderungsgesellschaft Krefeld mbH besteht hingegen nicht; dennoch treten beide Gesellschaften aus Imagegründen nach außen als Wirtschaftsförderung Krefeld auf und haben gemeinsame Räumlichkeiten. 1. Geschäft und Rahmenbedingungen - Immobilienbestand Die GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG verfügt nach wie vor über umfangreiches Immobilienvermögen sowohl in Form unbebauter wie auch bebauter Grundstücke. Seite 1 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Erstgenannte befinden sich im Gewerbegebiet Uerdingen-Nord, wo allerdings im April 2014 das letzte noch freie Grundstück veräußert wurde, sowie im Europark Fichtenhain. Hier verfügt die GGK im Bauabschnitt A noch über vermarktbare Flächen von knapp 7.000 qm, im Bauabschnitt B hingegen noch über eine zusammenhängende Fläche von rund 50.000 qm. Im Bauabschnitt C (der mittlerweile in BusinessPark Fichtenhainer Allee umbenannt wurde) standen zum Jahresende 2014 aufgrund zweier Grundstücksverkäufe im Berichtsjahr (mit zusammen etwas mehr als 25.000 qm) noch rund 155.000 qm zur Verfügung, von denen dank einer Eigeninvestition in die Infrastruktur (Bau einer Stichstraße südlich der Kommunikationsstraße) im Winter 2013/14 derzeit immerhin noch knapp 85.000 qm kurzfristig vermarktbar sind, der Rest erst nach weiterer Gebietsentwicklung. Im Bereich der bebauten Grundstücke stehen im Campus Fichtenhain nach der Veräußerung eines knapp 12.000 qm großen Grundstücks mit zwei Gebäuden derzeit noch sechs überwiegend denkmalgeschützte Gebäude mit Nutzflächen zwischen 800 und 1.700 qm und Grundstücksflächen zwischen 3.500 qm und 5.000 qm zum Verkauf. Voraussetzung für diesen Vermarktungserfolg waren umfangreiche konzeptionelle Arbeiten im Jahr 2013 und auch noch zu Beginn des Berichtsjahres, die zuletzt vor allem die Aufbereitung geeigneter Verkaufsunterlagen umfassten. Weitere Objekte im Eigentum der GGK sind das Büroobjekt Krützpoort 16 (mit rund 3.000 qm Nutzfläche) sowie der frühere Handwerkerhof am Nauenweg (mittlerweile Werkkontor Krefeld ) mit insgesamt rund 10.800 qm Nutzfläche. Bei letztgenannter Liegenschaft wurde im Berichtsjahr die im Vorjahr begonnene umfängliche Revitalisierung weitergeführt. Nachdem während des gesamten Jahres 2013 die Voraussetzungen in Gestalt einer langjährigen und vertraglich fixierten Kooperation mit einem Projektentwickler, einem maßgeblich von diesem entwickelten Revitalisierungskonzept sowie einer Finanzierungszusage für dessen Umsetzung seitens eines Krefelder Kreditinstitutes geschaffen worden waren, konnte im Berichtsjahr die Revitalisierung des Gebäudes Nauenweg 40 bereits erfolgreich abgeschlossen und die des Gebäudes Nauenweg 42 e begonnen werden. Seite 2 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld - Gebietsentwicklung Wie schon in den Lageberichten der Vorjahre ausgeführt, kommt der weiteren Gebietsentwicklung speziell im Europark Fichtenhain C (bzw. BusinessPark Fichtenhainer Allee ) eine große Bedeutung zu, weil nur auf diese Weise neue Flächen erschlossen und vermarktungsreif gemacht werden können. Dies gilt umso mehr nach dem nunmehr erzielten Ausverkauf der Gewerbeflächen in Uerdingen-Nord (s.o.). Aus diesem Grund hatte die GGK bereits im Vorjahr die weiter oben bereits erwähnte Ei- geninvestition in die innere Erschließung der Fläche südlich der Kommunikationsstraße ( Kommunikationsstraße Süd ) durchgeführt, um die rd. 46.000 qm große Gesamtfläche in mehrere vermarktbare Grundstücke von jeweils rd. 10.000 qm aufteilen und dafür die Erschließung sichern zu können. Gerade bei dieser Fläche konnten im Mai 2014 und erneut im April 2015 mit der Veräußerung zweier Grundstücke von rd. 22.500 qm bzw. rd. 12.000 qm auch wichtige Erfolge in der Vermarktung erzielt werden. Hinsichtlich der Fläche östlich der Fichtenhainer Allee (von etwa 70.000 qm) führte die Geschäftsführung von November 2013 bis Ende März 2014 eine intensive Diskussion mit dem Aufsichtsrat über die Zielgruppenorientierung und planerische Ausrichtung, welche letztlich auch für das 2. Änderungsverfahren zum B-Plan 653 maßgeblich sein soll. Auf dieser Basis einer größeren Flexibilität und intensiveren Grundstücksausnutzung (in Teilbereichen GRZ von 0,8 statt der bisher durchgängig geltenden 0,5) soll nunmehr die weitere Planung und letztlich auch Vermarktung erfolgen, wobei es auch bzgl. der Verkehrsflächenplanung voraussichtlich noch zu einer wichtigen Abweichung zum derzeit noch gültigen B-Plan kommen wird, um die Vermarktbarkeit der Flächen zu erhöhen und deren Erschließung zu optimieren. Darüber hinaus verfügt die GGK noch über weitere Flächen (von mindestens 50.000 qm) im Bereich nördlich des Campus Fichtenhain, zu beiden Seiten der geplanten Designstraße. Hier ist jedoch nach wie vor zunächst das bereits im Jahr 2010 in Gang gesetzte Änderungsverfahren des B-Plans 653 durchzuführen, bevor in diesem Bereich vermarktungsfähige Grundstücke mit geeigneten Zuschnitten und Größen zwischen 1.500 und 10.000 qm entstehen. Seite 3 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Die konzeptionellen Vorarbeiten dazu (in Zusammenarbeit mit einem Ingenieurbüro und einem Planungsbüro sowie den relevanten Fachabteilungen der Stadt Krefeld) inkl. der Gespräche mit von der B-Plan-Änderung betroffenen Eigentümern bildeten auch im Laufe des Geschäftsjahres 2014 noch weiterhin einen wichtigen Schwerpunkt der Tätigkeit der GGK in diesem Bereich und führten auch im Berichtsjahr zum Erwerb eines weiteren Grundstücks durch die GGK mit einer Fläche von rund 13.000 qm. Damit hat die GGK innerhalb von rund einem Jahr dort drei Grundstücke mit einer Gesamtfläche von mehr als 32.000 qm erworben. - Marketing Im Rahmen der Bewerbung der eigenen Flächen und Objekte besuchten Mitarbeiter der GGK auch im Jahr 2014 die beiden Immobilienmessen PROVADA in Amsterdam im Juni und ExpoReal in München im Oktober, wobei die Gewerbegebiete jeweils einem breiten Publikum präsentiert wurden. Zudem wurde im November 2014 dank der Erfolge in den beiden Vorjahren zum dritten Mal ein eigener Krefelder Investorenkongress durch die Wirtschaftsförderung Krefeld und die IHK Mittlerer Niederrhein durchgeführt, bei dem auch die Flächen und Objekte der GGK (insbesondere im Campus Fichtenhain und Werkkontor Krefeld) intensiv beworben wurden. Außerdem erfolgte die Werbung weiterhin über Internet-Portale sowie die eigenen Internetauftritte der beiden Gewerbegebiete (www.campus-fichtenhain.de und www.europark-fichtenhain.de), die im Winter 2013/14 einen Relaunch erlebten. Zudem wurden sowohl die unbebauten Grundstücke im Europark als auch die für einen Verkauf bzw. eine Vermietung zur Verfügung stehenden Flächen im Campus Fichtenhain und Werkkontor Krefeld weiterhin über Anzeigen, z. B. in den IHK-Magazinen Mittlerer Niederrhein und Düsseldorf sowie der Maas-Rhein-Zeitung , beworben. Auch im Jahr 2014 wurde die Veranstaltungsstätte Campus 44 (ehemalige Kirche) in Eigenregie durch die GGK vermarktet. Insgesamt wurden hierbei 20 Veranstaltungen mit insgesamt 38 Veranstaltungstagen durchgeführt. Seite 4 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld - Verkaufs- und Vermittlungserfolge Die Veräußerung von Flächen und Objekten in den Gewerbegebieten der GGK verlief während des gesamten Jahres 2014 sehr zufriedenstellend, so dass der seit dem Herbst 2013 registrierte Aufwärtstrend sich auch in erfreulichen Verkaufszahlen ausdrückte. Letztlich hat die Gesellschaft im Jahr 2014 aus dem eigenen Bestand 4 Gewerbegrundstücke (Vorjahr: 3) mit einer Gesamtfläche von 39.113 qm (Vorjahr: 28.521 qm) veräußert. Dabei handelte es sich in drei Fällen um unbebaute Grundstücke, und zwar in einem Fall zugunsten der Verlagerung eines bereits seit Jahren in Krefeld angesiedelten Unternehmens, um ein Grundstück im Gewerbegebiet Uerdingen-Nord (von 2.132qm) und in zwei Fällen um Grundstücke im Europark Fichtenhain C bzw. BusinessPark Fichtenhainer Allee (von 22.487 qm und 2.730 qm), wobei ersteres ebenfalls der Verlagerung eines Krefelder Unternehmens und letzteres der Neuansiedlung eines Unternehmens aus dem Kreis Viersen dienen soll. Außerdem konnte die GGK im Berichtsjahr erstmals seit 2012 wieder ein bebautes Grundstück im Campus Fichtenhain (mit einer Grundstücksfläche von 11.764 qm) veräußern, auf dem sich ein derzeit noch in Krefeld-Oppum ansässiges Unternehmen ansiedeln will. Bei der Vermittlung fremder Gewerbeimmobilien wurden insgesamt 6 Vermittlungserfolge unterschiedlicher Nutzungsarten (Vorjahr: ebenfalls 6) erzielt. Zusätzlich konnten im Rahmen des Ladenflächenmanagements 7 Vermittlungserfolge (Vorjahr: 6) registriert werden. Die erfolgreichen Vermarktungen aus dem Berichtsjahr konnten in den ersten Monaten des Jahres 2015 mit zwei weiteren Grundstücksverkäufen im März und April fortgeführt werden. Auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt (Ende Juni 2015) liegen der GGK etliche konkrete Nachfragen für Grundstücke im Campus und Europark Fichtenhain vor; insofern darf auf eine weiterhin erfolgreiche Vermarktung gehofft werden, wenngleich die verfügbaren Flächen mittlerweile spürbar zur Neige gehen. Seite 5 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld - Vermietungen und Verpachtungen Im Gewerbeobjekt Krützpoort 16 lag die Vermietungsquote auch im Laufe des Jahres 2014 zunächst noch konstant bei 100 %; allerdings erfolgte im Frühjahr 2014 dann die Kündigung des einzigen Mieters des rund 3.000 qm großen Objekts zum 31.10.2014, so dass hier ab dem 01. November ein kompletter Leerstand mit entsprechendem Ertragsausfall eingetreten ist. Über die mögliche Nachnutzung der Immobilie wurde in mehreren Sitzungen des Aufsichtsrates intensiv diskutiert, wobei die Möglichkeit einer Nutzung als Flüchtlingsheim im März 2015 verworfen und eine Veräußerung an ein benachbartes Unternehmen befürwortet wurde. Der Vermietungsstand des Werkkontor Krefeld lag auch während des gesamten Jahres 2014 konstant bei rund 90 %, zumal die im Zuge der bereits erwähnten Revitalisierung geschaffenen neuen Lager- und Büroflächen im Gebäude Nauenweg 40 überwiegend schon nach sehr kurzer Zeit vermietet werden konnten. Auch bei der zur Mitte des Berichtsjahres begonnenen Sanierung des Gebäudes Nauenweg 42 e waren bereits vor der für Mai 2015 vorgesehenen Fertigstellung rund 40 % dieser neuen Flächen (von insgesamt rund 1.700 qm) vermietet. Aktuell werden die finanziellen und organisatorischen Voraussetzungen für eine umfangreiche Neubaumaßnahme im südöstlichen Bereich der Liegenschaft geschaffen, die zu einer deutlichen Steigerung der Mieteinnahmen führen soll, aber natürlich auch eine weitere Finanzierung mit einer entsprechenden Zins- und Tilgungsbelastung für die GGK mit sich bringen wird. Im Campus Fichtenhain konnte die GGK in den beiden durch die Gesellschaft selbst vermarkteten Objekten (CF 42 mit insgesamt 1.150 qm und CF 71 mit 782 qm) durch eine zum Ende des Berichtsjahres erfolgte Neuvermarktung an ein amerikanisches Unternehmen wieder eine annähernde Vollvermietung erreichen. Bei den Verpachtungen konnte in etwa das Niveau aus 2013 gehalten und durch die Verpachtung eines Teils der zuletzt neu erworbenen Flächen (s. o.) sogar leicht gesteigert werden. Seite 6 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld - Facility Management Das Facility-Management (Liegenschafts- und Gebäudeverwaltung) umfasst u. a. die Verwaltung des Gebäudes Krützpoort 16, den Werkkontor Krefeld am Nauenweg und die Gebäude im Campus Fichtenhain. Im Campus Fichtenhain und Europark Fichtenhain C erstreckte sich die Tätigkeit der Gesellschaft auf insgesamt 543.700 qm (Bauland, landwirtschaftliche Flächen, Verkehrsflächen, Wald und Friedhof) mit jetzt noch 9 Bestandsgebäuden (nach dem Verkauf eines mit insgesamt 4 Gebäuden bebauten Grundstücks im Berichtsjahr). Darunter befinden sich 8 Gewerbe-Immobilien im Eigenbestand, davon 2 Gebäude (CF 42 + 71) mit zuletzt 31.12.2014 per 6 Mietparteien (Unternehmen). Außerdem übernimmt die GGK auch Facility-Management-Aufgaben (Grünpflege, Straßenreinigung und Winterdienst) bei der bereits veräußerten Gewerbeimmobilie Campus Fichtenhain 49 und im Bereich Europark Fichtenhain A und B. Darüber hinaus sind 2 Objekte mit Sondernutzungen (Sporthalle Fichtenhain und CAMPUS 44) zu verwalten. 2. Personelle Situation der Gesellschaft Die Zahl der Mitarbeiter der Gesellschaft lag im Geschäftsjahr 2014 bei 4,5 Vollzeitstellen und einem geringfügig Beschäftigten (als Objektbetreuer). Stellenneubesetzungen gab es im Berichtsjahr nicht. Alleiniger und auch alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Berichtsgesellschaft (bzw. von deren Komplementärgesellschaft, also der Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld Verwaltungs mbH) war während des gesamten Jahres 2014 Herr Eckart Preen. Seite 7 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld 3. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage Vermögenslage Wie bereits in den Lageberichten der Vorjahre ausführlich dargelegt, besteht hinsichtlich eines wesentlichen Teils des Grundvermögens der GGK, also der im Jahre 1997 vom Landschaftsverband Rheinland erworbenen Flächen im Campus Fichtenhain und Europark Fichtenhain C, eine erhebliche Diskrepanz zwischen der damals als Bruttofläche übernommenen Gesamtfläche und den verbleibenden baulich nutzbaren und somit vermarktbaren (Netto-)Flächen, da weite Teile des Gesamtareals als Erschließungsflächen bzw. Grünflächen und ökologische Ausgleichsflächen ausgewiesen sind. Auf die sich deshalb im Falle unverändert bleibender Verkaufspreise entsprechend geringeren Erlösmöglichkeiten ist in der Vergangenheit ebenso bereits hingewiesen worden wie auf den laufenden Pflegeaufwand (für die Grünflächen und die ökologischen Ausgleichsflächen sowie insbesondere für die festgesetzten und vorhandenen Waldflächen). Die dort ebenfalls bereits erwähnte zunehmende Sanierungsbedürftigkeit der vorhandenen Gebäude im Campus Fichtenhain ist auch unverändert aktuell. Hinsichtlich der unbebauten Grundstücke im Vermögen der GGK kann festgestellt werden, dass die zur Vermarktung bestimmten Grundstücke unter den Vorräten (11,3 Mio. = ca. 43,5 % der Bilanzsumme) ausgewiesen sind. Nach entsprechenden Umschuldungen insbesondere im Jahr 2010 sind diese Grundstücke mittlerweile weit überwiegend langfristig finanziert. Allerdings rückt der Zeitpunkt des Auslaufens einiger dieser langfristigen Darlehen mittlerweile bereits in den mittelfristigen Bereich, stehen doch im Jahr 2018 gleich drei Darlehen bei der NRW.Bank mit einem derzeitigen (31.12.2014) Restbestand von knapp über 4 Mio. zur Ablösung oder Umschuldung an, wobei eine Prolongation bei dem genannten In- stitut derzeit als eher unwahrscheinlich eingeschätzt werden muss. Eine vorzeitige Ablösung wäre aufgrund des derzeit extrem niedrigen Zinsniveaus mit einer sehr hohen Vorfälligkeitsentschädigung (nahezu in Höhe der restlichen Zinsen) verbunden, wie eine mittlerweile vorgenommene Anfrage bei der NRW.Bank ergab. Seite 8 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Insgesamt ergeben sich zum Jahresende für die Zusammensetzung des Vermögens der GGK folgende Relationen: Etwa 82,3 % des Vermögens der Gesellschaft entfällt auf Grundstücke einschließlich Gebäude. Etwa 53,2 % dieser Grundstücke (11,4 Mio. ) sind zur kurzfristigen Veräußerung bestimmt. Ertragslage Das Geschäftsjahr 2014 schloss mit einem Fehlbetrag von rd. 84 T (Vorjahr: Fehlbetrag von 174 T ) ab. Damit wurde der in der Jahresplanung kalkulierte Fehlbetrag (von 295 T ) um 211 T unterschritten. Die wesentlichen Gründe dafür liegen in der Nicht-Inanspruchnahme eines Teils der geplanten Aufwendungen für die Gebietsentwicklung (rd. 150 T Differenz), insbesondere im Campus Fichtenhain, und für eigene Grundstücke und Gebäude (Krützpoort, Werkkontor sowie ebenfalls Campus Fichtenhain, insgesamt knapp 270 T ) sowie in einer deutlichen Unterschreitung bei den Budgetansätzen für Verwaltungskosten bzw. Werbungskosten (um rd. 66 T bzw. 20 T ). Auch die Zinsaufwendungen fielen aufgrund der Verschiebung der Inanspruchnahme des Darlehens für den Werkkontor Krefeld um rund 30 T geringer aus als geplant. Negativ schlugen hingegen die Mindererlöse beim Projekt Werkkontor (um rund 20 T , infolge der Verschiebung der Fertigstellung der Arbeiten im Objekt Nauenweg 40) sowie beim Objekt Krützpoort 16 (um rund 35 T , aufgrund des Auszugs des einzigen Mieters zum Monatsende Oktober) zu Buche. Vor allem aber blieb der Gewinn aus Grundstücksverkäufen (von 631,0 T ) trotz eines sehr zufriedenstellenden Geschäftsjahres mit der Veräußerung von vier Grundstücken und mehr als 39.000 qm Gesamtfläche um rund 506,0 T hinter der noch optimistischeren Kalkulation im Wirtschaftsplan zurück. Seite 9 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Finanzlage Dank der Erfolge im Bereich der Vermarktung eigener Grundstücke zwischen April und September 2014 konnte die Gesellschaft wie schon im Vorjahr genügend eigene Mittel erwirtschaften, die zur Finanzierung von Investitionen eingesetzt werden konnten. Dies ermöglichte den Ankauf eines weiteren Grundstücks, das im Zuge der geplanten 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 653 benötigt wurde. Zudem wurden für die Entwicklung im Europark Fichtenhain C erneut Erschließungs- bzw. Kanalanschlussbeiträge an die Stadt Krefeld in sechsstelliger Höhe gezahlt. Dabei kam der GGK auch zugute, dass im Berichtsjahr wiederum keine endfälligen Darlehen zu tilgen oder umzuschulden, sondern lediglich die vertragsgemäßen Tilgungen auf mehrere Annuitätendarlehen zu leisten waren. Diese im Vergleich zur Vergangenheit relativ komfortable Situation wird allerdings nur noch bis Ende 2017 so bleiben, bevor im Jahr 2018 gleich drei größere Darlehen im jeweils siebenstelligen Euro-Bereich (zusammen dann etwa 3,4 Mio. ) zur Ablösung anstehen. Bei dennoch notwendig werdenden Neuaufnahmen von Darlehen gilt unabhängig davon die bereits im Lagebericht der Vorjahre getroffene Feststellung, dass sich die Bedingungen für die Gewährung von Sicherheiten (Bürgschaften etc.) durch Kommunen an ihre Tochtergesellschaften infolge neuer gesetzlicher Bestimmungen erheblich verschärft haben, so dass inzwischen bei Finanzierungen marktübliche Sicherheiten beizubringen und marktübliche Zinsen zu zahlen sind. Dies galt auch für die im Jahr 2013 verhandelte und im Berichtsjahr durchgeführte Aufnahme eines Darlehens für die Umsetzung des Revitalisierungskonzeptes im Werkkontor Krefeld (früherer Handwerkerhof ), von dem die erste Tranche von 2,6 Mio. nach Vorliegen aller wesentlichen Voraussetzungen im Frühjahr 2014 an die GGK freigegeben (und in Teilen auch bereits ausgezahlt) wurde. Die zweite Tranche von 2,9 Mio. für die beiden Neubau-Teile des Revitalisierungskonzeptes ist ab dem Frühjahr 2015 in Anspruch genommen worden. Der Finanzmittelbestand der Gesellschaft betrug am Jahresende 2.039,6 T ; dabei handelte es sich fast ausschließlich um Guthaben bei Kreditinstituten. Seite 10 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld 4. Chancen und Risikobericht 4.1. Chancen Hinsichtlich der Vermarktung von Gewerbeflächen hat sich die überaus positive Entwicklung seit dem Herbst 2013 nahtlos fortgesetzt, konnte doch im Berichtsjahr mit der Veräußerung von vier Gewerbegrundstücken mit einer Gesamtfläche von über 39.000 qm der beste Wert in einem Kalenderjahr seit 2008 erreicht werden. Auch in den ersten Monaten des Jahres 2015 setzte sich dieser Trend fort, was zu zwei weiteren Grundstücksverkäufen im Frühjahr 2015 führte; aktuell verhandelt die Gesellschaft noch über einige weitere Verkäufe von kleineren ebenso wie zum Teil relativ großen (> 10.000 qm) Grundstücken. Allerdings wird sich der im April 2014 erzielte Ausverkauf des seit vielen Jahren sehr beliebten Gewerbegebietes Uerdingen-Nord in den nächsten Jahren unweigerlich negativ auf die weiteren Verkaufschancen und somit auch die Ertragsaussichten für die GGK auswirken, so dass dem Erwerb neuer Flächen im Süden der Stadt sowie der Ausweisung eines neuen Gewerbegebietes an der A 57 (und der Zurverfügungstellung der benötigten finanziellen Mittel zum Ankauf auch der dortigen Flächen) eine erhöhte Bedeutung zukommt. Neue Chancen für die Gesellschaft ergeben sich aus der mittlerweile zu ersten sichtbaren Ergebnissen geführten Revitalisierung der Liegenschaft Handwerkerhof (bzw. Werkkontor Krefeld ), in der durch Sanierungs-, Umbau- und Neubaumaßnahmen zusätzliche Flächen für Handwerksunternehmen und sonstige mittelständische Unternehmen geschaffen worden sind, was sowohl aus wirtschaftsförderlichen wie auch betriebswirtschaftlichen Gründen für die GGK als äußerst sinnvoll erscheint. Die sehr gute Vermarktung der Lager- und Büroflächen, welche im Zuge des 1. Bauabschnittes im Gebäude Nauenweg 40 realisiert werden konnten, hatte in diesem Zusammenhang bereits im Frühjahr 2014 die Hoffnung auf eine erfolgreiche Fortführung dieses wichtigen Projekts genährt; dies bestätigte sich auch mit den im Frühjahr 2015 realisierten Vermietungen im Gebäude Nauenweg 42 e. 4.2. Risiken Risiken ergeben sich für die GGK weiterhin daraus, dass der Gesellschaftsvertrag keine Verlustabdeckung durch die Stadt Krefeld vorsieht. Seite 11 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld In Anbetracht des gedeckelten städtischen Zuschusses und der nach wie vor beträchtlichen von den Vorgängergesellschaften übernommenen Altverbindlichkeiten und den damit einhergehenden Finanzierungskosten (im Wirtschaftsplan 2015 entfallen allein rund 370 T auf die Zinsbelastung aus Darlehen, die erstmals vor mehr als zehn Jahren aufgenommen worden sind), muss die GGK jedes Jahr Gewinne aus Grundstücksverkäufen in etwa siebenstelliger Höhe generieren (im Wirtschaftsplan für 2014 wurde hieraus z. B. ein Gewinn von mehr als 1,1 Mio. kalkuliert), was nicht nur äußerst schwierig zu prognostizieren ist, sondern künftig immer schwieriger zu realisieren sein wird. Der damit schon seit einigen Jahren ausgelöste steigende Vermarktungsdruck steht nämlich in einem zunehmenden Widerspruch zur Endlichkeit der verfügbaren Grundstücke. Diese Situation, auf die bereits in den Lageberichten der Vorjahre hingewiesen wurde, hat sich mit dem erwähnten Ausverkauf des Gewerbegebiets Uerdingen-Nord noch deutlich verschärft. Aus den genannten Gründen bleibt es ein zwingendes Erfordernis, der GGK in den nächsten Jahren die Mittel für Erschließungsmaßnahmen (insbesondere im Europark Fichtenhain C) sowie zum Ankauf neuer Flächen (vor allem an der A 57) auch tatsächlich zur Verfügung zu stellen, damit auf diese Weise neue vermarktbare Flächen für ansiedlungsinteressierte Unternehmen entstehen. Andernfalls wäre nicht nur die Chance, neue Unternehmen und Arbeitsplätze in Krefeld anzusiedeln und bestehende am Standort zu halten, deutlich verringert, sondern würde auch die GGK innerhalb weniger Jahre einen kompletten Ausverkauf ihres Grundstücksvermögens und damit letztlich ihres Geschäftszweckes betreiben. Gerade in Anbetracht der Verkaufszahlen (rd. 300.000 qm) und der Ankaufszahlen (rd. 120.000 qm, zzgl. landwirtschaftliche Ausgleichsflächen) der GGK bzw. ihrer beiden Vorgängergesellschaften in den Jahren seit 2004 zeigt sich deutlich, dass in den letzten Jahren ein solcher Ausverkauf bereits in erheblichem Maße stattgefunden hat, so dass hier trotz der derzeit besonders schwierigen Haushaltssituation der Stadt Krefeld des Wirtschaftsstandortes Krefeld im Interesse der GGK sowie unbedingt gegengesteuert werden muss. Daher sind jegliche Budgetkürzungen wie jene in den Jahren 2012 und 2013 in diesem Zusammenhang natürlich äußerst kontraproduktiv. Seite 12 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Unabhängig davon wird auch künftig angesichts der in den Wirtschaftsplänen stets eingeplanten erheblichen Gewinne aus Grundstücksverkäufen stets ein Risiko liegen, da Grundstücksverkäufe bekanntermaßen nie zuverlässig zu prognostizieren sind, sich häufig über lange Zeiträume hinziehen und nicht selten aus Gründen, die nicht im Einflussbereich der Gesellschaft liegen, auch noch in einem fortgeschrittenen Stadium der Verhandlungen scheitern. Darüber dürfen auch die Erfolge in der Vermarktung in den letzten eineinhalb Jahren (seit September 2013) nicht hinwegtäuschen. Verschärft wird diese Situation durch die Tatsache, dass gerade für die nächsten Jahre einige sehr große Grundstücke (mit > 20.000 qm Fläche) zum Verkauf eingeplant werden mussten, so dass eine Nicht-Realisierung besonders schwerwiegende Auswirkungen auf das tatsächlich erzielte Ergebnis hätte. Darüber hinaus liegt natürlich auch im Vermietungsgeschäft stets ein Risiko, was sich im Berichtsjahr insbesondere beim Büroobjekt Krützpoort 16 aufgrund der bereits vor etlichen Jahren vollzogenen kompletten Vermietung der Gesamtfläche von über 3.000 qm an ein einziges Unternehmen, welches zum Monatsende Oktober 2014 die Kündigung ausgesprochen hat, zeigte. Ein ähnliches Risiko trägt die Gesellschaft auch im Objekt Campus Fichtenhain 71, weil man aus wirtschaftsförderlichen Gesichtspunkten heraus schon vor geraumer Zeit dem Drängen des Hauptmieters auf eine im Zuge der notwendigen Expansion erforderliche Ausweitung der Mietflächen nachgegeben hat, so dass eine mögliche Kündigung des Mietvertrages auch hier erhebliche Auswirkungen hätte, wenngleich eine Nachvermietung deutlich realistischer wäre als im Objekt Krützpoort 16. Ein langfristiges Risiko liegt darin, dass durch eine mögliche Veräußerung der Liegenschaft Werkkontor Krefeld im Jahr 2023 ein erheblicher Teil der Mieteinnahmen entfallen würde, was sich auf die Liquidität der Gesellschaft entsprechend auswirken würde. Die GGK erhält zur Erfüllung ihrer Aufgaben Zuschüsse ihrer Gesellschafterin, der Stadt Krefeld. Die Stadt Krefeld als Zuschussgeberin hat die gemeinschaftsrechtliche Relevanz dieser Zahlungen überprüft und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass der Tatbestand der Beihilfe nicht erfüllt ist. Aufgrund der unbestimmten Rechtsbegriffe verbleiben naturgemäß Restrisiken. Angesichts der Dynamik des europäischen Wettbewerbsrechts ist die Verwaltung der Auffassung, eine Betrauungsform gewählt zu haben, die möglichen künftigen Entwicklungen Rechnung trägt. Dies ist auch aus Sicht der Geschäftsführung angemessen. Seite 13 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld 5. Nachtragsbericht Der Lagebericht enthält alle Vorgänge, die das Geschäftsjahr 2014 betreffen. Weitere Vorgänge nach Schluss des Geschäftsjahres, die eine wesentliche Veränderung der Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft ergeben, haben sich nicht ereignet. GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG Krefeld, den 30. Juni 2015 ______________________ Eckart Preen Seite 14