Verwaltungsvorlage (AFBL 29112016 GGK JA 2015.pdf)

Anlage II GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Gewinn- und Verlustrechnung vom 01. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 Geschäftsjahr Euro Vorjahr Euro 2.822.094,12 4.104.674,93 2. Erträge aus der Finanzierung durch die Stadt Krefeld 641.000,00 670.000,00 3. sonstige betriebliche Erträge 106.108,88 115.875,94 1.564.115,07 2.327.331,33 Euro 1. Umsatzerlöse 4. Buchwerte verkaufter Grundstücke, Fremdleistungen 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 273.857,02 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 250.363,31 - davon für Altersversorgung Euro 191.597,78 (Euro 122.516,86) 270.057,54 524.220,33 178.524,79 230.074,57 389.044,05 1.294.288,88 1.213.896,31 8. Erträge aus Beteiligungen 56.110,93 18.382,25 9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 43.887,83 45.856,00 12.936,73 6.093,39 515.200,43 535.857,05 445.760,79- 46.171,44 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 7. sonstige betriebliche Aufwendungen 10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen - davon Zinsaufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen Euro 52.838,00 (Euro 58.471,00) 12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 14. sonstige Steuern 310,58 118.531,18 152.239,11 15. Jahresfehlbetrag 564.291,97 84.211,79 16. Belastung auf Kapitalkonten 564.291,97 84.211,79 0,00 0,00 17. Bilanzgewinn 118.220,60 21.855,88- Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Lagebericht der GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG zum Abschluss des Geschäftsjahres 2015 Vorbemerkung Auch im Geschäftsjahr 2015 war die GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG in der Entwicklung, Vermarktung und Verwaltung von eigenen Gewerbeimmobilien sowie der Vermittlung von gewerblichen Fremdobjekten tätig, wobei es sich bei Erstgenannten weiterhin um den Europark Fichtenhain mit seinen Bauabschnitten A und B und den Businesspark Fichtenhainer Allee (inkl. Campus Fichtenhain) sowie das Gewerbegebiet Uerdingen-Nord und die Objekte Krützpoort und Werkkontor Krefeld handelte (Näheres hierzu unter „Immobilienbestand“). Damit bündelt die GGK das gesamte Immobilienvermögen der Wirtschaftsförderung Krefeld. Komplementärin der Berichtsgesellschaft ist seit der Neustrukturierung und Verschmelzung Anfang 2010 die Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld Verwaltungs mbH. Eine gesellschaftliche Verbindung zur 2009 neu gegründeten WFG Wirtschaftsförderungsgesellschaft Krefeld mbH besteht hingegen nicht; dennoch treten beide Gesellschaften aus Imagegründen nach außen als „Wirtschaftsförderung Krefeld“ auf und haben gemeinsame Räumlichkeiten. 1. Geschäft und Rahmenbedingungen - Immobilienbestand Die GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG verfügt nach wie vor über umfangreiches Immobilienvermögen sowohl in Form unbebauter wie auch bebauter Grundstücke. Seite 1 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Erstgenannte befinden sich nach der im April 2014 erfolgten Veräußerung des letzten noch freien Grundstücks im Gewerbegebiet Uerdingen-Nord jetzt ausschließlich im Europark Fichtenhain sowie dem östlich daran angrenzenden Businesspark Fichtenhainer Allee. Während die GGK im Europark Fichtenhain nur noch über vermarktbare Flächen von insgesamt knapp 60.000 qm (ein Grundstück von rd. 7.000 qm im Bauabschnitt A bzw. eine zusammenhängende Fläche von rund 53.000 qm im Bauabschnitt B) verfügt, so bietet der Businesspark Fichtenhainer Allee derzeit (nach einem weiteren Grundstücksverkauf von rund 12.000 qm im Berichtsjahr) noch immer ein im deutlich sechsstelligen Quadratmeter-Bereich liegendes Flächenportfolio. Allerdings steht nur noch ein relativ geringer Teil davon zur kurzfristigen Vermarktung bereit, so dass in den nächsten Jahren umfangreiche Investitionen in die Infrastruktur (Bau von Straßen und Kanälen sowie der entsprechende planerische Aufwand dafür) getätigt werden müssen, um weitere Flächen zu erschließen und somit vermarktbar zu machen. Im Bereich der bebauten Grundstücke stehen im Campus Fichtenhain nach der Veräußerung eines weiteren Objekts im September 2015 derzeit noch fünf überwiegend denkmalgeschützte unsanierte Gebäude mit Nutzflächen zwischen 800 und 1.700 qm und Grundstücksflächen zwischen 3.500 qm und 5.000 qm zum Verkauf. Zudem wurde im Berichtsjahr die Entscheidung getroffen, auch die beiden in den Jahren 2000/01 von der GGK sanierten und seitdem vermieteten Objekte zu veräußern, was in einem Fall auch im Februar 2016 bereits gelang. Weitere Objekte im Eigentum der GGK sind seit vielen Jahren das Büroobjekt Krützpoort 16 (mit rund 3.000 qm Nutzfläche), das jedoch im Juli 2015 veräußert wurde, sowie der frühere Handwerkerhof am Nauenweg (mittlerweile „Werkkontor Krefeld“) mit insgesamt rund 10.800 qm Nutzfläche. Bei letztgenannter Liegenschaft wurde im Berichtsjahr die im Jahr 2013 begonnene umfängliche Revitalisierung weitergeführt. Nachdem während des gesamten Jahres 2013 die Voraussetzungen in Gestalt einer langjährigen und vertraglich fixierten Kooperation mit einem Projektentwickler, einem maßgeblich von diesem entwickelten Revitalisierungskonzept sowie einer Finanzierungszusage für dessen Umsetzung seitens eines Krefelder Kreditinstitutes geschaffen worden waren, konnte im Jahr 2014 die Revitalisierung des Gebäudes Nauenweg 40 bereits erfolgreich abgeschlossen und die des Gebäudes Nauenweg 42 e begonnen werden. Letztgenanntes Gebäude wurde im Mai 2015 fertiggestellt und erlebte bereits in den darauffolgenden Wochen gleich zwei erste Vermietungserfolge. Seite 2 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld - Gebietsentwicklung Wie schon in den Lageberichten der Vorjahre ausgeführt, kommt der weiteren Gebietsentwicklung speziell im Businesspark Fichtenhainer Allee eine große Bedeutung zu, weil nur auf diese Weise neue Flächen erschlossen und vermarktungsreif gemacht werden können. Dies gilt umso mehr nach dem nunmehr erzielten „Ausverkauf“ der Gewerbeflächen in Uerdingen-Nord und angesichts der überschaubaren Restflächen im Europark Fichtenhain (s.o.). Auch die zwischen Mai 2014 und April 2015 erfolgte Veräußerung zweier Grundstücke von rd. 22.500 qm bzw. rd. 12.000 qm im Businesspark Fichtenhainer Allee selbst verstärkt den Druck auf die Flächenentwicklung, um aus den bestehenden Engpässen keinen endgültigen Angebotsmangel entstehen zu lassen. Daher wurde im Berichtsjahr das 2. Änderungsverfahren zum B-Plan 653 (mittlerweile in B-Plan 795 umbenannt) konsequent weitergeführt und es wurden auch bereits konkrete Planungen für die künftige Parzellierung der Flächen angestellt. Weitere Flächenankäufe in diesem Gebiet wurden seitens der GGK im Unterschied zu den Vorjahren im Berichtsjahr jedoch nicht mehr getätigt. - Marketing Im Rahmen der Bewerbung der eigenen Flächen und Objekte besuchten Mitarbeiter der GGK auch im Jahr 2015 die beiden Immobilienmessen „PROVADA“ in Amsterdam im Juni und „ExpoReal“ in München im Oktober, wobei die Gewerbegebiete jeweils einem breiten Publikum präsentiert wurden. Eine weitere Messepräsentation erfolgte bereits im April bei der erstmals ausgerichteten „POLIS Convention“ in Düsseldorf. Zudem wurde im November 2015 dank der Erfolge in den Vorjahren zum bereits vierten Mal ein eigenes Krefelder Immobilien- und Investorenforum durch die Wirtschaftsförderung Krefeld und die IHK Mittlerer Niederrhein durchgeführt, bei dem auch die Flächen und Objekte der GGK (insbesondere im Campus Fichtenhain und Werkkontor Krefeld) präsentiert wurden. Dies geschah auch über die im Laufe des Berichtsjahrs erstellte Printbroschüre zum neuen Businesspark Fichtenhainer Allee sowie entsprechende neue Exposés zu den einzelnen Grundstücken bzw. Objekten. Seite 3 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Außerdem erfolgte die Werbung weiterhin über Internet-Portale sowie den eigenen Internetauftritt der Wirtschaftsförderung Krefeld, in dem im Berichtsjahr auch die beiden bislang eigenständigen Websites der Gewerbegebiete Europark Fichtenhain und Campus Fichtenhain integriert wurden. Darüber hinaus wurden sowohl die unbebauten Grundstücke im Europark Fichtenhain und im Businesspark Fichtenhainer Allee als auch die für einen Verkauf bzw. eine Vermietung zur Verfügung stehenden Flächen im Campus Fichtenhain und Werkkontor Krefeld weiterhin über Anzeigen, z.B. in den IHK-Magazinen Mittlerer Niederrhein und Düsseldorf sowie der „Maas-Rhein-Zeitung“, beworben. Auch im Jahr 2015 wurde die Veranstaltungsstätte „Campus 44“ (ehemalige Kirche) in Eigenregie durch die GGK vermarktet. Insgesamt wurden hierbei 23 Veranstaltungen (Vorjahr: 20) mit insgesamt 37 Veranstaltungstagen (Vorjahr: 38) durchgeführt. - Verkaufs- und Vermittlungserfolge Die Veräußerung von Flächen und Objekten in den Gewerbegebieten der GGK konnte im Berichtsjahr weder die Verkaufszahlen der beiden Vorjahre noch die im Wirtschaftsplan unterstellten Verkäufe erreichen. Letztlich hat die Gesellschaft im Jahr 2015 aus dem eigenen Bestand 4 Gewerbegrundstücke (Vorjahr: ebenfalls 4) mit einer Gesamtfläche von 24.658 qm (Vorjahr: 39.113 qm) veräußert. Dabei handelte es sich in zwei Fällen um unbebaute Flächen, wobei der weitaus größere Teil auf ein rund 12.000 qm großes Grundstück im Businesspark Fichtenhainer Allee entfiel, welches der Neuansiedlung eines Unternehmens aus dem Kreis Wesel dient. Außerdem konnte die GGK im Berichtsjahr ein weiteres bebautes Grundstück im Campus Fichtenhain sowie das ebenfalls bereits seit Jahrzehnten im Bestand befindliche Objekt Krützpoort 16 veräußern, nachdem im Vorjahr der langjährige Mieter ausgezogen war und das Objekt somit einige Monate leer stand. Bei der Vermittlung fremder Gewerbeimmobilien wurden insgesamt 5 Vermittlungserfolge unterschiedlicher Nutzungsarten (Vorjahr: 6) erzielt. Zusätzlich konnten im Rahmen des Ladenflächenmanagements 8 Vermittlungserfolge (Vorjahr: 7) registriert werden. Seite 4 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Die Vermarktungen konnten in den ersten Monaten des Jahres 2016 mit einem weiteren Grundstücksverkauf im Februar fortgeführt werden. Auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt (Juni 2016) liegen der GGK etliche konkrete Nachfragen für Grundstücke im Campus und Europark Fichtenhain sowie im Businesspark Fichtenhainer Allee vor; insofern darf auf eine im Jahr 2016 wieder deutlich erfolgreichere Vermarktung gehofft werden, wenngleich die verfügbaren Flächen mittlerweile immer stärker zur Neige gehen. - Vermietungen und Verpachtungen Im Gewerbeobjekt Krützpoort 16 war durch die Kündigung des einzigen Mieters des rund 3.000 qm großen Objekts zum 31.10.2014 ein kompletter Leerstand mit entsprechendem Ertragsausfall entstanden, der die Frage nach der möglichen Nachnutzung der Immobilie aufwarf. Diese wurde in mehreren Sitzungen des Aufsichtsrates intensiv diskutiert, wobei die Möglichkeit einer Nutzung als Flüchtlingsheim im März 2015 verworfen und eine Veräußerung an ein benachbartes Unternehmen befürwortet wurde. Diese wurde im Juli 2015 und somit erfreulich schnell realisiert. Der Vermietungsstand des „Werkkontor Krefeld“ lag auch im Verlauf des Jahres 2015 zunächst bei rund 90 %, zumal die im Zuge der bereits erwähnten Revitalisierung geschaffenen neuen Lager- und Büroflächen im Gebäude Nauenweg 40 überwiegend schon nach sehr kurzer Zeit vermietet werden konnten. Auch bei der zur Mitte des Berichtsjahres begonnenen Sanierung des Gebäudes Nauenweg 42 e waren bereits vor der im Mai 2015 erfolgten Fertigstellung rund 40 % dieser neuen Flächen (von insgesamt rund 1.700 qm) vermietet. Allerdings standen die übrigen Flächen auch zum Jahresende 2015 noch immer leer, so dass sich die Vermietungsquote der gesamten Liegenschaft „Werkkontor Krefeld“ entsprechend reduzierte. Aktuell (Frühjahr 2016) wird zudem eine umfangreiche Neubaumaßnahme im südöstlichen Bereich der Liegenschaft realisiert, für die ebenfalls schon bei Baubeginn etwa ein Drittel der neuen Flächen vorvermietet war. Nach Unterzeichnung eines weiteren Mietvertrages im März 2016 kann hier sogar das weitere Bauprojekt auf der beruhigenden Grundlage einer vollständigen Vorvermietung weitergeführt werden. Insgesamt wird dies in Kürze zu einer deutlichen Steigerung der Mieteinnahmen führen, denen aber natürlich auch eine weitere Finanzierung mit einer entsprechenden Zins- und Tilgungsbelastung für die GGK gegenübersteht. Seite 5 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Im Campus Fichtenhain konnte die GGK in den beiden durch die Gesellschaft selbst vermarkteten Objekten (CF 42 mit insgesamt 1.150 qm und CF 71 mit knapp 800 qm) im Laufe des Berichtsjahres ebenfalls weitgehende (CF 42) bzw. gänzliche Vollvermietung (CF 71) vermelden, wobei das Objekt CF 71 jedoch im Februar 2016 veräußert wurde (s.o.). Bei den Verpachtungen konnte in etwa das Niveau aus den Vorjahren gehalten werden. - Facility Management Das Facility Management (Liegenschafts- und Gebäudeverwaltung) umfasste im Berichtsjahr u. a. die Verwaltung des Gebäudes Krützpoort 16 (bis zur Veräußerung im Juli 2015), den „Werkkontor Krefeld“ am Nauenweg und die Gebäude im Campus Fichtenhain. Im Campus Fichtenhain und Businesspark Fichtenhainer Allee erstreckte sich die Tätigkeit der Gesellschaft auf insgesamt 543.700 qm (Bauland, landwirtschaftliche Flächen, Verkehrsflächen, Wald und Friedhof) mit jetzt noch acht Bestandsgebäuden (nach dem Verkauf eines weiteren bebauten Grundstücks im Berichtsjahr). Darunter befanden sich per 31.12.2015 zwei vermietete Gewerbeimmobilien im Eigenbestand (CF 42 + 71), mit zuletzt – ebenfalls per 31.12.2015 – sechs Mietparteien (Unternehmen). Außerdem übernimmt die GGK auch Facility-Management-Aufgaben (Grünpflege, Straßenreinigung und Winterdienst) im Bereich Europark Fichtenhain A und B. Darüber hinaus sind 2 Objekte mit „Sondernutzungen“ (Sporthalle Fichtenhain und CAMPUS 44) zu verwalten. 2. Personelle Situation der Gesellschaft Die Zahl der Mitarbeiter der Gesellschaft lag im Geschäftsjahr 2015 zunächst bei 4,5 Vollzeitstellen und einem geringfügig Beschäftigten (als Objektbetreuer), ab Juli 2015 aufgrund eines Personalwechsels mit veränderter Stundenzahl bei umgerechnet 4,875 Vollzeitstellen und einem geringfügig Beschäftigten. Alleiniger und auch alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Berichtsgesellschaft (bzw. von deren Komplementärgesellschaft, also der Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld Verwaltungs mbH) war während des gesamten Jahres 2015 Herr Eckart Preen. Prokurist (mit Einzelprokura) der Gesellschaft ist seit dem 01.04.2013 Herr Andreas Struwe. Seite 6 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld 3. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage Vermögenslage Wie bereits in den Lageberichten der Vorjahre ausführlich dargelegt, besteht hinsichtlich eines wesentlichen Teils des Grundvermögens der GGK, also der im Jahre 1997 vom Landschaftsverband Rheinland erworbenen Flächen im Campus Fichtenhain und Europark Fichtenhain C (bzw. mittlerweile „Businesspark Fichtenhainer Allee“), eine erhebliche Diskrepanz zwischen der damals als Bruttofläche übernommenen Gesamtfläche und den verbleibenden baulich nutzbaren und somit vermarktbaren (Netto-)Flächen, da weite Teile des Gesamtareals als Erschließungsflächen bzw. Grünflächen und ökologische Ausgleichsflächen ausgewiesen sind. Auf die deshalb im Falle unverändert bleibender Verkaufspreise entsprechend geringeren Erlösmöglichkeiten ist in der Vergangenheit ebenso bereits hingewiesen worden wie auf den laufenden Pflegeaufwand (für die Grünflächen und die ökologischen Ausgleichsflächen sowie insbesondere für die festgesetzten und vorhandenen Waldflächen). Die dort ebenfalls bereits erwähnte zunehmende Sanierungsbedürftigkeit der vorhandenen Gebäude im Campus Fichtenhain ist auch unverändert aktuell, wenngleich die Tragweite dieses Problems durch die in den Jahren 2014 und 2015 (und zuletzt sogar noch im Februar 2016) erfolgten Verkäufe mehrerer Objekte bereits entsprechend reduziert wurde. Hinsichtlich der unbebauten Grundstücke im Vermögen der GGK kann festgestellt werden, dass die zur Vermarktung bestimmten Grundstücke unter den Vorräten (11,2 Mio. € = ca. 42,7 % der Bilanzsumme) ausgewiesen sind. Nach entsprechenden Umschuldungen insbesondere im Jahr 2010 sind diese Grundstücke mittlerweile weit überwiegend langfristig finanziert. Allerdings ist der Zeitpunkt des Auslaufens einiger dieser langfristigen Darlehen mittlerweile bereits wieder in den mittelfristigen Bereich gerückt, stehen doch im Jahr 2018 gleich drei Darlehen bei der NRW.Bank mit einem derzeitigen (31.12.2015) Restbestand von knapp 4 Mio. € zur Ablösung oder Umschuldung an, wobei eine Prolongation bei dem genannten Institut derzeit als eher unwahrscheinlich eingeschätzt werden muss. Eine vorzeitige Ablösung wäre aufgrund des derzeit extrem niedrigen Zinsniveaus mit einer sehr hohen Vorfälligkeitsentschädigung (derzeit sogar leicht oberhalb der Höhe der restlichen Zinsen) verbunden, wie eine Anfang 2016 nochmals vorgenommene Anfrage bei der NRW.Bank ergab. Seite 7 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Insgesamt ergeben sich zum Jahresende für die Zusammensetzung des Vermögens der GGK folgende Relationen: Etwa 82,5 % des Vermögens der Gesellschaft entfällt auf Grundstücke einschließlich Gebäude. Etwa 51,9 % dieser Grundstücke (11,2 Mio. €) sind zur kurzfristigen Veräußerung bestimmt. Ertragslage Das Geschäftsjahr 2015 schloss mit einem Fehlbetrag von rd. 564 T€ (Vorjahr: Fehlbetrag von 84 T€) ab. Dies liegt im Wesentlichen in höheren Instandhaltungskosten (T€ 63) für das Werkkontor Krefeld sowie Nebenkosten Campus Fichtenhain (T€ 50) begründet, die durch höhere sonstige Erträge (T€ 29) insbesondere durch die Auflösung von Rückstellungen nur teilweise kompensiert werden konnten. Damit wurde das in der ursprünglichen Planung vom Jahresanfang 2015 kalkulierte Ergebnis (von 0 T€) um eben diesen Betrag verfehlt. Allerdings hatte die Geschäftsführung in der letzten Aufsichtsratssitzung des Jahres 2015 eine Nachtragsplanung eingereicht, welche von einem Jahresfehlbetrag von 520 T€ ausgegangen war, so dass das letztlich erzielte Jahresergebnis noch um 44 T€ negativer ausfiel als diese Kalkulation. Die wesentlichen Gründe für diesen – seit der Neustrukturierung der GGK im Jahr 2009 mit Abstand höchsten – Jahresfehlbetrag liegen praktisch ausschließlich in den gegenüber der ursprünglichen Planung deutlich geringeren Erlösen aus Grundstücksverkäufen, wobei allein die Nicht-Realisierung eines bestimmten Grundstücksverkaufes im Europark Fichtenhain B zum Ausfall eines eingeplanten Gewinns von 700 T€ geführt hat. Insofern liegt der letztlich erzielte Jahresfehlbetrag sogar noch deutlich unterhalb dieses Gewinnausfalls. Seite 8 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld Finanzlage Aufgrund der gegenüber dem ursprünglichen Wirtschaftsplan zurückbleibenden Erfolge im Bereich der Vermarktung eigener Grundstücke konnte die Gesellschaft im Berichtsjahr nicht genügend eigene Mittel erwirtschaften, die zur Finanzierung nennenswerter Investitionen hätten eingesetzt werden können. So wurden im Gegensatz zu den beiden Vorjahren keine Grundstücksankäufe getätigt. Hinsichtlich der für die Entwicklung im Europark Fichtenhain C bzw. Businesspark Fichtenhainer Allee in den vergangenen Jahren realisierten Entwicklung wurden erneut Erschließungs- bzw. Kanalanschlussbeiträge an die Stadt Krefeld gezahlt, jedoch in deutlich geringerer Höhe als im Vorjahr. Wie schon in den vergangenen Jahren, so waren auch im Berichtsjahr wiederum keine endfälligen Darlehen zu tilgen oder umzuschulden, sondern lediglich die vertragsgemäßen Tilgungen auf mehrere Annuitätendarlehen zu leisten. Diese Situation wird allerdings nur noch bis Ende 2017 so bleiben, bevor im Jahr 2018 gleich drei größere Darlehen im jeweils siebenstelligen Euro-Bereich zur Ablösung anstehen. Bei dennoch notwendig werdenden Neuaufnahmen von Darlehen gilt unabhängig davon die bereits im Lagebericht der Vorjahre getroffene Feststellung, dass sich die Bedingungen für die Gewährung von Sicherheiten (Bürgschaften etc.) durch Kommunen an ihre Tochtergesellschaften infolge neuer gesetzlicher Bestimmungen erheblich verschärft haben, so dass inzwischen bei Finanzierungen marktübliche Sicherheiten beizubringen und marktübliche Zinsen zu zahlen sind. Dies galt auch für die im Berichtsjahr in Anspruch genommene zweite Tranche des Darlehens, welche der Fortführung der Umsetzung des Revitalisierungskonzeptes im „Werkkontor Krefeld“ (früherer „Handwerkerhof“) diente und die Realisierung des dort vorgesehenen Neubau-Teils ermöglichen soll. Der Finanzmittelbestand der Gesellschaft betrug am Jahresende 2.229,2 T€; dabei handelte es sich fast ausschließlich um Guthaben bei Kreditinstituten. Die Gesellschaft war daher jederzeit in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen fristgerecht zu erfüllen. Seite 9 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld 4. Chancen und Risikobericht 4.1. Chancen Hinsichtlich der Vermarktung von Gewerbeflächen hat sich die positive Entwicklung seit dem Herbst 2013 nur noch bis zum Sommer 2015 fortgesetzt, so dass der Vorjahreswert von über 39.000 qm verkaufter Gewerbeflächen im Berichtsjahr mit unter 25.000 qm deutlich verfehlt wurde. Dies hat auch an dem im Lagebericht des Vorjahres erwähnten und bereits im April 2014 erzielten „Ausverkauf“ des seit vielen Jahren sehr beliebten Gewerbegebietes Uerdingen-Nord zu tun, welches die Gewerbeflächenverfügbarkeit bei der GGK seitdem ausschließlich auf den Krefelder Süden beschränkt. Allerdings geben die zahlreichen weit gediehenen Verhandlungen über Flächen in Fichtenhain zum gegenwärtigen Zeitpunkt (Juni 2016) Anlass zur Hoffnung, dass das Geschäftsjahr 2016 selbst das Niveau von 2014 deutlich übertreffen wird. Für die mittelfristige Zukunft kommt dem Erwerb neuer Flächen insbesondere im Nordosten der Stadt (nach der inzwischen erfolgten Ausweisung eines neuen Gewerbegebietes an der A 57 im neuen FNP der Stadt Krefeld) eine hohe Bedeutung zu – und damit auch der Zurverfügungstellung der benötigten finanziellen Mittel. Neue Chancen für die Gesellschaft ergeben sich bereits seit dem Jahr 2014 aus der Revitalisierung der Liegenschaft „Handwerkerhof“ (bzw. „Werkkontor Krefeld“), in der durch Sanierungs-, Umbau- und Neubaumaßnahmen zusätzliche Flächen für Handwerksunternehmen und sonstige mittelständische Unternehmen geschaffen worden sind, was sowohl aus wirtschaftsförderlichen wie auch betriebswirtschaftlichen Gründen für die GGK als äußerst sinnvoll erscheint. Die sehr gute Vermarktung der Lager- und Büroflächen, welche im Zuge des 1. Bauabschnittes im Gebäude Nauenweg 40 realisiert werden konnte, hat sich bezüglich der im Berichtsjahr realisierten Loft-Büros im Objekt Nauenweg 42 e zwar leider nicht in dem erhofften Maße fortgesetzt, doch konnte im Frühjahr 2016 eine weitere langfristige Vermietung realisiert werden. Besonders erfreulich ist jedoch insbesondere die schon zum Baustart im Frühjahr 2016 erreichte Vollvermietung des Neubaus an der Vorster Straße / Ecke Nauenweg. Seite 10 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld 4.2. Risiken Risiken ergeben sich für die GGK weiterhin daraus, dass der Gesellschaftsvertrag keine Verlustabdeckung durch die Stadt Krefeld vorsieht. In Anbetracht des „gedeckelten“ städtischen Zuschusses und der nach wie vor beträchtlichen von den Vorgängergesellschaften übernommenen Altverbindlichkeiten und den damit einhergehenden Finanzierungskosten, muss die GGK jedes Jahr Gewinne aus Grundstücksverkäufen in etwa siebenstelliger Höhe generieren, was nicht nur äußerst schwierig zu prognostizieren ist, sondern künftig immer schwieriger zu realisieren sein wird. Zudem sind Grundstücksverkäufe bekanntermaßen nie zuverlässig zu prognostizieren und können manchmal auch noch in einem fortgeschrittenen Stadium der Verhandlungen scheitern. Diese bereits in den Lageberichten der Vorjahre getroffene Feststellung schlug im Berichtsjahr in besonders eklatanter Weise zu Buche, löste doch allein die Nicht-Realisierung des Verkaufes eines ganz bestimmten Grundstücks einen Gewinnausfall von 700 T€ und die Notwendigkeit einer Nachtragsplanung (und letztlich einen Jahresverlust von 564,3 T€) aus. Dieses Risiko besteht auch in den kommenden Jahren angesichts der Tatsache, dass erneut einige sehr große Grundstücke (mit > 20.000 qm Fläche) zum Verkauf eingeplant werden mussten, so dass eine Nicht-Realisierung wiederum besonders schwerwiegende Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan hätte. Unverändert gültig bleibt auch die Feststellung, dass der schon seit etlichen Jahren bestehende erhebliche Vermarktungsdruck in einem zunehmenden Widerspruch zur Endlichkeit der verfügbaren Grundstücke steht. Diese Situation hat sich mit dem erwähnten „Ausverkauf“ des Gewerbegebiets Uerdingen-Nord im April 2014 noch deutlich verschärft und auch gegenwärtig bedeutet jeder größere Grundstücksverkauf neben den damit verbundenen positiven Aspekten als „Kehrseite der Medaille“ auch einen weiter zunehmenden Gewerbeflächenengpass. Aus den genannten Gründen bleibt es ein zwingendes Erfordernis, der GGK in den nächsten Jahren die Mittel für Erschließungsmaßnahmen (insbesondere im Europark Fichtenhain C bzw. Businesspark Fichtenhainer Allee) sowie zum Ankauf neuer Flächen (vor allem nahe der A 57) auch tatsächlich zur Verfügung zu stellen, damit auf diese Weise neue vermarktbare Flächen für ansiedlungsinteressierte Unternehmen entstehen. Andernfalls wäre nicht nur die Chance, neue Unternehmen und Arbeitsplätze in Krefeld anzusiedeln und bestehenSeite 11 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld de am Standort zu halten, deutlich verringert, sondern würde auch die GGK innerhalb weniger Jahre einen kompletten Ausverkauf ihres Grundstücksvermögens und damit letztlich ihres Geschäftszweckes betreiben. Gerade in Anbetracht der Verkaufszahlen (rd. 325.000 qm) und der Ankaufszahlen (rd. 120.000 qm, zzgl. landwirtschaftliche Ausgleichsflächen) der GGK bzw. ihrer beiden Vorgängergesellschaften in den Jahren seit 2004 zeigt sich deutlich, dass in den letzten Jahren ein solcher „Ausverkauf“ bereits in erheblichem Maße stattgefunden hat, so dass hier trotz der derzeit noch immer schwierigen Haushaltssituation der Stadt Krefeld – im Interesse der GGK sowie des Wirtschaftsstandortes Krefeld – unbedingt gegengesteuert werden muss. Darüber hinaus liegt natürlich auch im Vermietungsgeschäft stets ein Risiko, welches jedoch im Berichtsjahr durch die Veräußerung des über viele Jahre an einen einzigen Mieter vermieteten Büroobjekts Krützpoort 16 deutlich reduziert werden konnte. Selbiges gelang dann erneut im Februar 2016 beim Objekt Campus Fichtenhain 71, das ebenfalls an ein einziges Unternehmen vermietet war und somit für die GGK ein erhebliches „Klumpenrisiko“ enthielt, das jedoch mit dem Verkauf auf den Erwerber übergegangen ist. Ein langfristiges Risiko liegt nach wie vor darin, dass durch eine mögliche Veräußerung der Liegenschaft „Werkkontor Krefeld“ im Jahr 2023 ein erheblicher Teil der Mieteinnahmen entfallen würde, was sich auf die Liquidität der Gesellschaft entsprechend auswirken würde. Die GGK erhält zur Erfüllung ihrer Aufgaben Zuschüsse ihrer Gesellschafterin Stadt Krefeld. Die Stadt Krefeld als Zuschussgeberin hat die gemeinschaftsrechtliche Relevanz dieser Zahlungen überprüft und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass der Tatbestand der Beihilfe nicht erfüllt ist. Aufgrund der unbestimmten Rechtsbegriffe verbleiben naturgemäß Restrisiken. Angesichts der Dynamik des europäischen Wettbewerbsrechts ist die Verwaltung der Auffassung, eine Betrauungsform gewählt zu haben, die möglichen künftigen Entwicklungen Rechnung trägt. Dies ist auch aus Sicht der Geschäftsführung angemessen. Seite 12 Anlage IV GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG, Krefeld 5. Nachtragsbericht Der Lagebericht enthält alle Vorgänge, die das Geschäftsjahr 2015 betreffen. Weitere Vorgänge nach Schluss des Geschäftsjahres, die eine wesentliche Veränderung der Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft ergeben, haben sich nicht ereignet. GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG Krefeld, den 30. Juni 2016 ______________________ Eckart Preen Seite 13