Verwaltungsvorlage (Bpl_321_2.vÄ_Sachverhalt_SB.pdf)

Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2956/16 Rechtsverbindlicher Bebauungsplan und Plangebiet Der seit dem 28. März 1975 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 321 – Gewerbegebiet Bockum– setzt unter anderem für die östliche Seite der Werner-Voß-Straße zwischen EmilSchäfer-Straße und dem Grüngürtel zwischen der Magdeburger Straße und der Traarer Straße und Gerwerbegebiet (GE) mit einer bis zu zweigeschossigen Bauweise sowie Grundund Geschossflächenzahlen von 0,8 GRZ bzw. 1,2 GFZ fest. Des Weiteren setzt er im westlichen Teil der Werner-Voss-Straße überwiegend Flächen für Landwirtschaft sowie ein kleines Mischgebiet fest. Der ursprüngliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 321 wurde durch die Bebauungspläne Nr. 321 1. Ergänzung und die 1. und 2. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 321 partiell überholt. Diese Pläne ergänzen die Textlichen Festsetzungen bzw. ändern das Planrecht durch Einbau eines Leitungsrechtes. 1 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2956/16 Planungsanlass Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist eine zurückgezogene Bauvoranfrage „Umnutzung in Veranstaltungshalle“ sowie immer wiederkehrende nicht förmliche Anfragen zu einer solchen Umnutzung. Das Vorhaben ist gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 321 in Verbindung mit der anzuwendenden Baunutzungsverordnung von 1962 planungsrechtlich als kerngebietstypische Vergnügungsstätte in einem Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO ausnahmsweise zulässig. Im Bereich des nördlichen Krefelder Abschnittes der BAB 57 ist der Umfang der für Gewerbebetriebe zur Verfügung stehenden Flächen jedoch sehr begrenzt. Der Trend zur Errichtung neuer Vergnügungsstätten hat zum einen negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des Gebietes und zum anderen eine Bodenpreissteigerung zur Folge, so dass Gewerbebetriebe nicht mehr „mithalten“ können und verdrängt werden. Die bisherigen Regelungen im Bebauungsplangebiet Nr. 321 reichen nicht aus, um die oben beschrieben Entwicklung auszuschließen. Mit der 2. vereinfachten Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 321 soll durch eine Ergänzung der textlichen Festsetzungen ein Ausschluss von Vergnügungsstätten erreicht werden. Ziel, Zweck und wesentliche Auswirkung der 2. vereinfachten Ergänzung Der Trend zur Errichtung neuer Vergnügungsstätten in Gestalt von Spielhallen, Wettbüros, Sexshops, Sex Kinos, Peepshows, Stripteaseshows und vergleichbaren Unternehmen führt auch in Krefeld zunehmend zur Ansiedlung derartiger Betriebe, insbesondere in leer stehenden, bislang gewerblich genutzten Gebäuden. In Folge dieser Entwicklung sind insbesondere zwei Auswirkungen zu konstatieren: Bei einer räumlichen Häufung von Vergnügungsstätten sind potenziell negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und „Image“ einzelner Straßen und ganzer Quartiere mit der Folge negativer städtebaulicher Fehlentwicklungen zu befürchten. Zudem besteht die Gefahr, dass in Folge der Häufung von Vergnügungsstätten für den Grundstückseigentümer erzielbaren Renditen, die Bodenund Mietpreise in der Umgebung ein solches Maß erreichen, dass mittel- bis langfristig „klassische“ Betriebe oder Mieter nicht mehr „mithalten“ können. Das Gewerbegebiet Bockum-Nord verfügt über eine gute Anbindung an die überregional bedeutsame Bundesautobahn BAB 57. Diese gute Erreichbarkeit zieht produzierende Gewerbebetriebe an, insbesondere Betriebe mit kleinteiligem bzw. durchmischtem Gewerbe (Automobilhändler, Reifenhandel, Zulieferer, Holzhandel, Schaltanlagen). Gleichzeitig empfiehlt das im Jahre 2012 vom Rat der Stadt Krefeld beschlossene Vergnügungsstättenkonzept, als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, eben für solche Gewerbegebiete mit produzierendem Gewerbe einen Ausschluss von Vergnügungsstätten wie Spielhallen und Wettbüros sowie Bordelle und bordellartige Betriebe, da sie nicht die städtebauliche Robustheit besitzen, um Vergnügungsstätten aufzunehmen. Die höhere Flächenproduktivität und die daraus resultierende höhere Mietzahlungsfähigkeit könnten zu Spannungen im Bodenpreisgefüge führen. 2 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2956/16 Von dem Ausschluss ausnahmsweise ausgenommen bleiben Discotheken, Tanzlokale/cafés, Festsäle, Nachtlokale mit kulturellem Schwerpunkt, Varietés und Multiplexkinos, da die Auswirkungen dieser Nutzung auf das Boden- und Mietpreisgefüge und mögliche Trading-down-Effekte als weniger problematisch eingeschätzt werden. Darüber hinaus lässt sich für diese Nutzung eine verträgliche Einbindung zum Beispiel hinsichtlich des Immissionsschutzes und der verkehrlichen Erschließung ausreichend auf der Ebene der Baugenehmigung regeln. Städtebauliche Beurteilung der 2. vereinfachten Ergänzung Die Zielsetzung der 2. vereinfachten Ergänzung entspricht den Vorgaben und Empfehlungen des am 31.10.2012 durch den Rat der Stadt Krefeld beschlossenen Vergnügungsstättenkonzeptes. Mit dem Konzept wurden einerseits geeignete Standorte für Automatenspielhallen und Wettbüros in Krefeld identifiziert und andererseits städtebaulich sensible Gebiete festgelegt, die vor einer Ansiedlung solcher Einrichtungen geschützt werden sollen. Da die bisherigen baurechtlichen Regelungen und insbesondere die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 321 nicht ausreichen, um die oben beschriebene negative Entwicklung im Plangebiet auszuschließen und die bisherige Struktur zu schützen sowie die Entwicklung zu sichern, werden mit der 2. vereinfachten Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 321 die Empfehlungen des Vergnügungsstättenkonzeptes im Planbereich rechtsverbindlich umgesetzt. Planverfahren Im Rahmen der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Fachbereiche und Behörden wurde Gelegenheit gegeben, über die nachfolgende Ergänzung der textlichen Festsetzungen Stellungnahmen abzugeben: Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 BauGB) Ausschluss bestimmter Nutzungsarten (§ 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO) In den im Plangebiet festgesetzten Misch- (MI) und Gewerbegebieten (GE) sind • Vergnügungsstätten – mit Ausnahme von Discotheken, Nachtlokalen und -clubs mit kulturellem Schwerpunkt und Multiplexkinos – nicht zulässig, • Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig. Dazu wurden folgende Fachbereiche der Bauverwaltung und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB beteiligt: FB 61 – Stadtplanung – Stadterneuerung Die vorgesehen Änderung zur Umsetzung des Vergnügungsstättenkonzeptes werden grundsätzlich begrüßt. Unter Beachtung der Rahmenbedingungen im konkreten Fall bedarf es jedoch einer anderen Formulierung. Zunächst sind die beiden kleinen Mischgebiete im Plangebiet generell nicht zur Aufnahme von Vergnügungsstätten geeignet, daher ist hier ein vollständiger Ausschluss angezeigt. 3 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2956/16 Das Gewerbegebiet wiederum ist grundsätzlich auch zur Aufnahme von größeren Vergnügungsstätten aus dem Freizeit- und Kulturbereich geeignet, wozu auch z. Bsp. Hochzeitssäle, Varieté-Theater und größere Tanzlokale zählen, die der Klarheit halber auch genannt werden sollten. Auch unter Berücksichtigung des hier vorliegenden „Schichtenbebauungsplanes“ werden demzufolge, in Anlehnung an die Begrifflichkeiten des Vergnügungsstättenkonzeptes, folgende Formulierungen der textlichen Festsetzungen vorgeschlagen: Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 BauGB) Ausschluss bestimmter Nutzungsarten (§ 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO) In den im Plangebiet festgesetzten Misch- (MI) und Gewerbegebieten (GE) sind • • Vergnügungsstätten sowie Bordelle und bordellartige Betriebe generell unzulässig. Abweichend hiervon können in den im Plangebiet festgesetzten Gewerbegebieten (GE) ausnahmsweise folgende Vergnügungsstätten zugelassen werden: Diskotheken, Tanzlokale/-cafés, Festsäle, Nachtlokale mit kulturellem Schwerpunkt, Varietés und Multiplexkinos. Beurteilung: Im Vorentwurf zur Beteiligung der Behörden und Abstimmung innerhalb der Bauverwaltung wurde zunächst als Vorschlag zur Änderung ein Textbaustein gewählt, der sich an die Formulierung in bereits rechtskräftigen Bebauungsplänen mit ähnlichen städtebaulichen Zielen anlehnt. Da die Änderung auf Grundlage des seit dem Jahre 2012 beschlossenen Vergnügungsstättenkonzeptes erfolgt und dessen Umsetzung in der verbindlichen Bauleitplanung begründet wird, ist eine Anpassung an die Formulierungen und Empfehlungen dieses Handlungskonzeptes sowie der Hinweis auf die zugrunde gelegten Rechtsgrundlagen angebracht. Beurteilung: Der Stellungnahme wird gefolgt. 05 – Marketing und Stadtentwicklung Im Falle der ausnahmsweisen Zulassung von Multiplexkinos gibt es Bedenken. Solche Einrichtungen haben aufgrund ihrer Reichweite des Besucheraufkommens eine gesamtstädtische Bedeutung. Mit dem CinemaxX verfügt die Stadt über ein überörtlich relevantes Kinoangebot. Zum einen gilt es diesen Standort zu sichern. Zum anderen soll der Wettbewerb nicht verhindert werden. Im Hinblick auf die Innenstadtentwicklung wäre der Standort für ein Multiplexkino in der Innenstadt und nicht in einem Gewerbegebiet. Wegen der Innenstadtrelevanz wird darum gebeten, die Ergänzung der textlichen Festsetzungen dahin gehend zu ändern, dass bei den zulässigen Ausnahmen 4 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2956/16 Multiplexkinos gestrichen werden. Sie sind also im Bebauungsplangebiet Nr. 321 nicht – auch nicht ausnahmsweise – zulässig. Beurteilung: Der Stellungnahme wird gefolgt. FB 36 – Umwelt Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in §1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Daher bestehen keine Bedenken. Aber folgender Hinweis soll noch aufgenommen werden: Das anfallende Niederschlagswasser aller befestigten Flächen muss an die öffentliche Abwasseranlage angeschlossen werden. Abwägung: Das Abführen des anfallenden Niederschlagswassers aller befestigten Flächen kann bei neuen Bauvorhaben über das Baugenehmigungsverfahren erfolgen. Der Stellungnahme wird gefolgt. Beteiligung der Öffentlichkeit Den von der Ergänzung des Bebauungsplanes betroffenen Bürgern wurde gem. § 13 (2) Ziff. 2 BauGB im Rahmen der öffentlichen Auslegung in den Räumen des Fachbereiches 61, Stadtplanung, vom 03. Juni bis 04. Juli 2016 Gelegenheit gegeben, Stellungnahmen abzugeben. Die Bekanntmachung der Offenlage fand ortsüblich im Krefelder Amtsblatt Nr. 21 am 25.05.2016 statt. Der Öffentlichkeit wurde gem. § 13 (3) Satz 2 BauGB mitgeteilt, dass von einer Prüfung gem. § 2 (4) BauGB zur Ermittlung erheblicher Auswirkungen auf die Umwelt abgesehen wurde. Stellungnahmen Es wurden keine Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit abgegeben. 5 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2956/16 Inhalt der 2. vereinfachten Ergänzung Die textlichen Festsetzungen werden wie folgt ergänzt: Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 BauGB) Ausschluss bestimmter Nutzungsarten (§ 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO) In den im Plangebiet festgesetzten Misch- (MI) und Gewerbegebieten (GE) sind Vergnügungsstätten sowie Bordelle und bordellartige Betriebe generell unzulässig. Abweichend hiervon können in den im Plangebiet festgesetzten Gewerbegebieten (GE) ausnahmsweise folgende Vergnügungsstätten zugelassen werden: Diskotheken, Tanzlokale/Cafés, Festsäle, Nachtlokale mit kulturellem Schwerpunkt, und Varietés. sowie Hinweis Das anfallende Niederschlagswasser aller befestigten Flächen muss an die öffentliche Abwasseranlage angeschlossen werden. Rechtsgrundlagen: ­ Baugesetzbuch (BauGB) gemäß Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBL. I S. 2414) in der derzeit gültigen Fassung, ­ Baunutzungsverordnung (BauNVO) gemäß Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132) in der derzeitig gültigen Fassung, ­ Planzeichenverordnung (PlanzV 90) gemäß Bekanntmachung vom 18.12. 1990 (BGBL.1991 I S. 58) Verfahrensabschluss Die das Verfahren auslösende Bauvoranfrage „Umnutzung in Veranstaltungshalle“ vom 11.09.2013 wurde für ein Jahr bis zum 11.09.2014 zurückgestellt. Der Antragsteller zog mit Schreiben vom 31.10.2014 seine Voranfrage zurück. Daher wurde das bauaufsichtliche Verfahren seitens FB 63 entsprechend eingestellt. Am 04.11.2014 wurde der Ratsbeschluss zur Veränderungssperre gefasst. Die Bekanntmachung erfolgte am 20.11.2014, so dass die Geltungsdauer am 20.11.2016 ausläuft. Durch die Ergänzung des Bebauungsplanes werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Änderung begründet kein Vorhaben, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung – UVPG unterliegt oder dieses vorbereiten würde. Auch bestehen keine Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter. Darüber hinaus wurde die Ergänzung des Bebauungsplanes als Umsetzung des am 31.10.2012 vom Rat der Stadt Krefeld als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne 6 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2956/16 von § 1 Abs. 6 Nr. 11 beschlossene Vergnügungsstättenkonzept in der verbindlichen Bauleitplanung durchgeführt. Unter diesen Voraussetzungen kann die Ergänzung gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Die Verwaltung schlägt die vorliegende 2. vereinfachte Ergänzung zum Satzungsbeschluss vor. 7