Verwaltungsvorlage (B-Plan 781 SB 01 Vorlage.docx)

Begründung A. Seite 1 Bisherige Verfahrensschritte Einleitender Beschluss und Durchführung des Bauleitplanverfahrens nach § 13 a BauGB Der Rat der Stadt Krefeld hat am 07.05.2013 den einleitenden Beschluss zum Bebauungsplan Nr. 781 - westlich Rott / nördlich Friedrich-Ebert-Straße - gefasst mit der allgemeinen Zielsetzung, • die Brachflächen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen und • die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung zu schaffen. Der einleitende Beschluss zum Bebauungsplan Nr. 781 wurde im Amtsblatt Nr. 22 der Stadt Krefeld am 29.05.2013 bekanntgemacht. Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 besteht die Möglichkeit, gemäß § 13 a BauGB Bebauungspläne der Innenentwicklung unter folgenden Voraussetzungen im beschleunigten Verfahren durchzuführen: - der Bebauungsplan muss der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen, die Größe der zulässigen Grundfläche darf 20.000 m² nicht überschreiten (im Einzelfall bis 70.000 m²) und es darf keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht bestehen, es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Gebieten nach der Flora Fauna Habitat- Richtlinie (FFH- RL) und/oder Vogelschutzrichtlinie bestehen. Da diese Voraussetzungen vorliegen, wurde der Bebauungsplan Nr. 781 im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufgestellt. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Die Bezirksvertretung Krefeld – Ost hat die Vorlage zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung für den Bebauungsplan am 30.01.2013 zur Kenntnis genommen. Zwischenzeitlich hatte der Eigentümer der Verwaltung zusätzlich zu dem in jener Vorlage beschriebenen Entwurf eine 2. Planvariante eingereicht, die er weiterverfolgen möchte. Am 06.02.2013 hat der Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung vorbehaltlich der zustimmenden Kenntnisnahme der Bezirksvertretung Krefeld - Ost zur 2. Planvariante für beide Varianten die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung zum Bebauungsplan Nr. 781 beschlossen. Die Bezirksvertretung Krefeld – Ost stimmte in Ihrer Sitzung am 15.05.2013 dem zu. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung für den Bebauungsplan wurde in öffentlicher Veranstaltung am 19.06.2013 durchgeführt. Hier wurden zwei Varianten für die Errichtung einer Wohnbebauung vorgestellt. Die Variante I sah eine Bebauung mit sieben zweigeschossigen Stadthäusern, eine Fläche für Gemeinschaftsstellplätze sowie ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus am Rott vor. Die Variante II verfolgte das Konzept einer Bebauung mit zehn zweigeschossigen Doppelhaushälften mit direkt zugeordneten Garagen sowie einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage am Rott. Begründung Seite 2 In dieser Veranstaltung wurden zu beiden Alternativen im Wesentlichen Anregungen hinsichtlich der Ausgestaltung, Anordnung und Höhenentwicklung der geplanten Gebäudekörper sowie des Umgangs mit dem erhöhten Verkehrsaufkommen und zum Stellplatzbedarf vorgebracht. Darüber hinaus wurde angeregt, das Plangebiet um die südlich liegende Parkplatzfläche zu erweitern. Ein klares Votum für eine der beiden Varianten erfolgte nicht. Darüber hinaus hatten die Bürger die Gelegenheit, sich in einem Zeitraum von einer Woche nach der öffentlichen Veranstaltung zu der Planung zu äußern. Alle während der Veranstaltung sowie im Nachgang vorgebrachten Stellungnahmen wurden unter B. in die Abwägung eingestellt. Der Grundstückseigentümer der Flächen setzte im Nachgang der Veranstaltung die Verwaltung in Kenntnis, dass er beabsichtigt, das Verfahren auf Grundlage der 2. Planvariante weiterzuführen. Da diese städtebaulich vertretbar ist, wurde den Interessen des Eigentümers entsprochen und das Bebauungsplanverfahren mit einer unter Berücksichtigung der vorgebrachten Stellungnahmen modifizierten Variante 2 weitergeführt. Frühzeitige Beteiligung der Behörden Aufgrund der Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens zur Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB ist die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB nicht erforderlich. Mit Schreiben vom 08. Oktober 2013 wurden die Fachbereiche sowie die Stadtwerke Krefeld aufgefordert, zur beabsichtigten Planung Stellung zu nehmen. Die Stellungnahmen sind unter C. aufgeführt. Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs In der Sitzung der Bezirksvertretung - Ost wurde der in Rede stehende Bebauungsplan am 12.11.2014 vorgestellt. Hier wurden insbesondere Bedenken hinsichtlich der Höhenentwicklung sowie einer zu massiven Wirkung der geplanten Gebäudekörper vorgebracht. Es wurde daher ein Überarbeitungsbedarf für die vorgelegte Planung zur Offenlage gesehen. Aufgrund des negativen Votums der Bezirksvertretung wurde die Vorlage des Bebauungsplans Nr. 582/14 mit Anlage Nr. 15/14 von den Tagesordnungen des Ausschusses für Stadtplanung sowie des Rates abgesetzt. Der Bebauungsplanentwurf wurde entsprechend der Anregungen der Bezirksvertretung hinsichtlich der Höhe und Typisierung der geplanten Gebäude sowie der Anordnung der überbaubaren Flächen modifiziert. Dieser Bebauungsplanentwurf wurde mit einer / 1-Vorlage der Bezirksvertretung – Ost am 25.01.2015 erneut vorgelegt. Diese nahm den modifizierten Bebauungsplanentwurf zustimmend zur Kenntnis. Der parallel tagende Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung empfahl dem Rat der Stadt Krefeld die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes zu beschließen. In seiner Sitzung am 05.02.2015 hat der Rat der Stadt Krefeld über die im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sowie der frühzeitigen Behördenbeteiligung vorgebrachten Stellungnahmen entschieden und die Aufstellung und öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 781 beschlossen. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde vom 27.02.2015 bis einschließlich 27.03.2015 durchgeführt. Die Stellungnahmen werden unter D. in die Abwägung eingestellt. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange Begründung Seite 3 Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 BauGB erfolgte gemäß § 4a Abs. 2 BauGB zeitgleich mit der öffentlichen Auslegung. Die Stellungnahmen werden unter E. in die Abwägung eingestellt. Stellungnahmen § 2 Abs. 2 BauGB der Nachbargemeinden im Rahmen der Abstimmung gemäß Aufgrund der Lage des Plangebietes im Stadtgebiet kann davon ausgegangen werden, dass Belange von Nachbargemeinden nicht berührt werden. Auf eine Abstimmung gemäß § 2 Abs. 2 BauGB wurde daher verzichtet. Zum Satzungsbeschluss werden alle bisher im Bebauungsplanverfahren vorgebrachten Stellungnahmen dem Rat für eine sachgerechte und gebündelte Abwägungsentscheidung vorgelegt. B. Stellungnahmen zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB Abwägung der während der öffentlichen Veranstaltung vorgebrachten Stellungnahmen Abwägung zur Gebäudehöhe: Die umliegenden Gebäude am Rott sowie der Grotenburgstraße sind zwei-, teilweise dreigeschossig errichtet und weisen aufgrund ihrer Geschosshöhe und Dachneigungen bereits Gebäudehöhen von ca. 11,30 m bis hin zu 14,00 m auf. Im Bebauungsplan wird für die Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern im rückwärtigen Bereich an der Straße Rott eine maximale Gebäudehöhe von 9,50 m, für die Einzelhausbebauung im nördlichen Plangebiet eine maximale Gebäudehöhe von 6,50 m sowie für die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern an der Straße Rott von 12,50 m festgesetzt. Damit liegt die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe auch bei der Festsetzung von zwei Vollgeschossen im rückwärtigen Bereich sowie bei drei Vollgeschossen an der Straße Rott unterhalb bzw. im Bereich der Höhe der Bestandsgebäude. Um der Entstehung längerer Gebäuderiegel und einer zu massiven Bebauung entgegen zu wirken wurden darüber hinaus die überbaubaren Flächen in kleinere Baufenster geteilt. Die geplante Bebauung nimmt sich somit gegenüber der bestehenden Bebauung zurück und ist daher städtebaulich vertretbar. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Abwägung zum Verkehr: Durch die zukünftige Festsetzung von maximal zwei Wohnungen pro Wohnhaus wird die zu erwartende Anzahl von PKW minimiert. In Abstimmung mit dem Team Verkehrskonzepte des Fachbereichs Stadtplanung wurde festgestellt, dass die städtebauliche Planung lediglich zu einer unwesentlichen Erhöhung des Parkdrucks sowie der zu erwartenden Verkehrsbelastung des Quartiers führt. Darüber hinaus wird zur Minimierung des Verkehrsaufkommens im städtebaulichen Vertrag mit dem Investor geregelt, dass lediglich 9 Wohngebäude mit jeweils einer Wohneinheit errichtet werden. Der Bebauungsplanentwurf sieht neben dem Erschließungsansatz der Privatstraße die Tiefgaragen Zufahrt für Begründung Seite 4 das Mehrfamilienhaus von der Straße Rott aus vor. Die erforderlichen Stellplätze werden auf entsprechenden Flächen für Stellplätze, Garagen sowie in der geplanten Tiefgarage nachgewiesen. Darüber hinaus erfolgt eine Festsetzung im Bebauungsplan, dass die Zufahrten zu den Garagen als Stellplätze genutzt werden dürfen. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Abwägung zur Erweiterung zur des Plangebietes: Grundsätzlich besteht kein Planerfordernis, die südlich an das Plangebiet angrenzende Parkplatzfläche mit in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einzubeziehen, da hier bereits heute ohne Bebauungsplan eine Bebauung auf Grundlage des § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) errichtet werden kann. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Begründung Seite 5 Abwägung der Stellungnahmen der Bürger die nach der öffentlichen Veranstaltung zu der Planung vorgebracht wurden: 1. Interessengemeinschaft der Anwohner Rott, Friedrich-Ebert-Straße, Grotenburgstraße mit Schreiben vom 26.06.2013, 10.09.2013 und 23.09.2014 Stellungnahme vom 26.06.2013 Am 19.06.2013 seien Planungen für das o.g. Gelände erläutert worden. Im Folgenden werde dazu Stellung genommen: Man bezweifle grundsätzlich die Erforderlichkeit und den Umfang der vorgeschlagenen Baumaßnahmen innerhalb des Grundstücks Rott 130. In diesem Wohngebiet ergeben die nach hinten ausgerichteten Gärten ein zusammenhängendes ökologisches System. Diese Grundstücksgestaltung trage erheblich zum Wohnkomfort und zur Charakteristik eines grünen Stadtteils bei. Bei der geplanten dichten Innenbebauung werde diese aufgehoben. Hier werde städtebauliche Erforderlichkeit durch ein massives Investoreninteresse ersetzt. Der Stadtteil Bockum verliere durch enge Zwischenbebauung im Innenbereich der Grundstücke seinen typischen Charakter als grüner Stadtteil und damit seine Attraktivität. Die Grundstücke verlören an Wert. Die letzten Oasen würden zugebaut. Ihre Unzufriedenheit betreffe insbesondere: - - die hohe Dichte der geplanten Bebauung das dadurch zu erwartende Fahrzeugaufkommen mit entsprechendem Lärm und Abgasimmissionen innerhalb des bisher ruhigen Hofbereichs. Die Verkehrssituation auf dem Rott sei jetzt schon angespannt die Gebäudehöhe der beabsichtigten Bebauung. Auf keinen Fall könne man die 2 ½ geschossige Bauweise akzeptieren die erforderliche Abgrenzung zu den bestehenden Grundstücken den überflüssigen Schiebeweg entlang der Grundstücke Grotenburgstraße die besonderen Erfordernisse, die durch den vorgesehenen Abriss der Häuser am Rott 132 und 134 für das Haus 136 entstehen könnten, seien zu berücksichtigen der Abwasserkanal auf dem Rott sei marode. Hier solle zuvor eine Sanierung erfolgen es stelle sich auch die Frage nach Altlasten. Auf dem Gelände der Spedition habe sich eine Tankstelle befunden, deren verrostete Zapfsäule erst kürzlich demontiert worden sei. Diese werde nur allgemein mit dem Hinweis auf durchgeführte Bodenproben beantwortet. Wenn entsprechende Analysen bereits vorlägen, zu welchem Ergebnis kämen diese? Es sei schwer vorstellbar, dass eine jahrzehntelang nicht betriebene Tankanlage keine umweltrelevanten Folgen hinterlasse. Dies seien nur einige Punkte. Man halte die kurzfristige Eingabefrist – 1 Woche – für zu kurz bemessen. Es handele sich um ein komplexes Bauprojekt, das den Anliegern in einer moderierten Veranstaltung am 19.06. lediglich rudimentär vorgestellt worden sei. Die eigentlichen Begründung Seite 6 Auswirkungen auf das Umfeld könnten an Hand der vorliegenden Entwürfe bzw. Lagepläne noch nicht abgeschätzt werden. Man wünsche sich weitere Gespräche und eine Einbeziehung in die Aus- und Umgestaltung des Bebauungsplanes, um zu einem einvernehmlichen und für alle Seiten zufriedenstellenden Kompromiss zu gelangen. Stellungnahme vom 10.09.2013 Die vorgesehene 2 ½ geschossige Bauweise mit einem Staffelgeschoss in Verbindung mit der Nähe der Baukörper von max. 11 m (meist erheblich weniger) zu den Grundstücksgrenzen führe dazu, dass die bisherige Begrenzung zu den einzelnen Grundstücken aufgehoben werde, zumal mit den Baumaßnahmen eine Entfernung des schützenden Baumbestandes einherginge. Zusätzlich trage die vorgestellte Dichte der Bebauung und das damit verbundene erhöhte Verkehrsaufkommen zu einer erheblichen Verschlechterung des Umfeldes und der vorhandenen Infrastruktur bei. Daher werde um eine möglichst zeitnahe Information über den aktuellen Stand der Planungen gebeten. Man sei an einem für alle Seiten vertretbaren Kompromiss interessiert und würde den Sachstand gerne mit in einem persönlichen Gespräch besprechen und man bitte um einen entsprechenden Terminvorschlag. Stellungnahme vom 23.09.2014 Nach Bekanntwerden des modifizierten Bebauungsplans sei eine Nachbarschaftsversammlung einberufen worden. Anwesend seien bis auf drei Parteien alle Eigentümer der anliegenden Grundstücke gewesen. Unter den Teilnehmern sei übereinstimmend festgestellt worden, dass der Bebauungsplan gegenüber dem vorher bekannten Plan nur unwesentlich verändert worden sei. Im Einzelnen: 1. Nach wie vor habe man große Bedenken, dass der Charakter des Wohngebietes durch die geplante Bebauung nachhaltig verändert werde. Zwar gebe es im Bereich der JohannesHeynen-Straße und auf der anderen Straßenseite des Rotts bereits eine Innenbebauung in Form von Einfamilienhäusern, aber hierbei handele es sich um eine traditionelle Bauweise mit Satteldächern und einer Firsthöhe von 8 m. Die jetzige Planung sehe eine zweigeschossige Bauweise plus Staffelgeschoss vor. Dabei unterscheide sich das Staffelgeschoss nur in seiner Ausdehnung, nicht aber in seiner Höhe von einem Vollgeschoss und vermittele daher einen sehr viel massigeren Eindruck als Häuser in traditioneller Bauweise. Auch die Dichte der Bebauung im Innenbereich sei durch Austausch von zwei Doppelhaushälften gegen ein größeres Einfamilienhaus nicht wesentlich verringert worden, was ebenfalls dazu beitrage, dass die typische Prägung des unmittelbaren Wohnumfeldes nachhaltig verändere. Im Baurecht sei ein Anspruch auf den Gebietserhaltungscharakter verankert und durch Rechtsprechung bestätigt, so z. B. durch den Beschluss des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 15.04.2011, Az 7B 1263/10. In wieweit der Anspruch auf Gebietserhaltungscharakter durch die geplante Bebauung verletzt werde, könne derzeit nicht endgültig beurteilt werden, da Details nicht bekannt seien. Begründung Seite 7 2. Bei der Versammlung seien noch folgende weitere Probleme angesprochen worden: • Ist eine Prüfung des Abwasserkanals auf dem Rott vorgesehen? Schon jetzt gibt es bei Starkregen immer wieder Probleme. • Wie und wo ist die Zufahrt zur Tiefgarage geplant? Ist eine Verkehrsregelung hinsichtlich der zu erwartenden Staus im Bereich der Kreuzung Friedrich-Ebert-Str/Rott auf Grund des höheren Verkehrsaufkommens vorgesehen? Die Straße ist schon jetzt oft beidseitig zugeparkt und durch die Markierung der 30iger Zone bereits eingeengt. • Erfolgt die Müllentsorgung über die Privatstraße oder vom Straßenrand Rott? • Welche Abgrenzung (Schall- und Sichtschutz) ist zu dem Grundstück Rott 136 vorgesehen? • Können die etwa mittig auf dem Grundstück stehenden großen Tannen erhalten werden? • Was geschieht mit der bestehenden Mauer zu den Grundstücken an der Friedrich-EbertStraße? Auch diese Punkte seien für die Entscheidung der Nachbarschaft, in wieweit man eine Einigung in Bezug auf die Bebauung erreichen könne, von Bedeutung. 3. Vergleichsweise, d. h. ohne Anerkennung einer Rechtsverpflichtung, könnte man sich eine Zustimmung unter folgenden Voraussetzungen vorstellen: • Die Bebauung wird in Form und Höhe der vorhandenen Innenbebauung angepasst. • Auf das alleinstehende Einfamilienhaus wird verzichtet. Dann befinden sich immer noch 8 Doppelhaushälften und ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück. • Zu den angrenzenden Grundstücken wird ein 2 m breiter Grünstreifen angelegt, der einen Schall- und Sichtschutz garantiert und z. B. mit Koniferen in einer noch zu besprechenden Höhe und Dichte bepflanzt wird. Abwägung: Aufgrund der in der Bürgeranhörung vorgebrachten Anregungen und in Abstimmung mit dem Eigentümer der Flächen des in Rede stehenden Bebauungsplanes wurde das Verfahren auf Grundlage der in der Bürgeranhörung vorgestellten Variante 2 weitergeführt. Diese wurde zwischenzeitlich überarbeitet und entspricht nicht vollständig der Variante, die der Stellungnahme zugrunde liegt. Bebauungsdichte: Die durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes im hinteren Bereich (Grundflächenzahl 0,3 / 0,6 Geschossflächenzahl) später realisierbare Bebauungsdichte entspricht der umliegenden Bebauung. Die in dem in Rede stehenden Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Flächen sind zudem bei der Realisierung einer Bebauung nicht vollständig son- Begründung Seite 8 dern im Verhältnis zur Grundstücksgröße (Grundflächenzahl) bebaubar. Darüber hinaus wird im nördlichen Bereich des Plangebietes eine Fläche für ein Einzelhaus festgesetzt. Um der Entstehung längerer Gebäuderiegel und einer zu massiven Bebauung entgegen zu wirken wurden die überbaubaren Flächen in kleinere Baufenster geteilt. Die genaue Anzahl der gesamten Wohneinheiten lässt sich jedoch im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht verbindlich festsetzen. Insgesamt stellt die Festsetzung der überbaubaren Flächen eine Rahmensetzung dar, die eine den umliegenden Wohnquartieren angepasste Neubebauung gewährleistet. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Verkehrsaufkommen: Die Straße Rott liegt nicht im Vorbehaltsstraßennetz und ist eine Straße der untergeordneten Kategorie. Nach dem Luftqualitätsmodell für die Stadt Krefeld (Grobscreening gemäß 22. BImSchV, Stand 2007) gehört der Planbereich nicht zu den Gebieten in Krefeld, in denen die Grenzwerte der 22. BImSchV (seit August 2010: 39. BImSchV) für Feinstaub (PM10), Stickstoffoxide (NO2, NOx) oder Benzol erreicht oder überschritten werden. Darüber hinaus ist aufgrund der Lärmminderungs- und -aktionspläne ist nicht von relevanten Belastungen durch Lärm auszugehen. Durch die zukünftige Festsetzung von maximal zwei Wohnungen pro Wohnhaus wird zudem die zu erwartende Anzahl von PKW weiter minimiert. Die Minimierung auf eine Wohneinheit pro Wohngebäude ist aus eigentumsrechtlichen Gründen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht möglich. Es erfolgt daher eine Regelung im städtebaulichen Vertrag, dass der Investor sich verpflichtet nur eine Wohneinheit pro Wohngebäude zu errichten. Die städtebauliche Planung führt somit lediglich zu einer unwesentlichen Erhöhung des Parkdrucks sowie der zu erwartenden Verkehrsbelastung des Quartiers. Der Bebauungsplanentwurf sieht neben dem Erschließungsansatz der Privatstraße die Tiefgaragen Zu- und Abfahrt für das Mehrfamilienhaus von der Straße Rott aus. Darüber hinaus schätzt der Fachbereich Umwelt die möglichen Luftschadstoffbelastungen nicht so hoch ein, dass Bedenken gegen die Planung bestehen. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Gebäudehöhe: Die umliegenden Gebäude am Rott sowie der Grotenburgstraße sind zwei-, teilweise dreigeschossig errichtet und weisen aufgrund ihrer Geschosshöhe und Dachneigungen bereits Gebäudehöhen von ca. 11,30 m bis hin zu 14,00 m auf. Im Bebauungsplan wird für die Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern im rückwärtigen Bereich an der Straße Rott eine maximale Gebäudehöhe von 9,50 m, für die Einzelhausbebauung im nördlichen Plangebiet eine maximale Gebäudehöhe 6,50 m sowie für die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern an der Straße Rott von 12,50 m festgesetzt. Damit liegt die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe auch bei der Festsetzung von zwei Vollgeschossen im rückwärtigen Bereich sowie bei drei Vollgeschossen an der Straße Rott unterhalb bzw. im Bereich der Höhe der Bestandsgebäude. Die geplante Bebauung nimmt sich somit gegenüber der bestehenden Bebauung zurück und ist daher städtebaulich vertretbar. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Begründung Seite 9 Abgrenzung: Im Bebauungsplan erfolgt für das Plangebiet eine textliche Festsetzung, dass die nördliche Plangebietsgrenze mit heimischen Gehölzen einzufrieden ist. Die Sicherung der vorhandenen Gartenmauer an der südlichen Plangebietsgrenze erfolgt durch Regelungen im städtebaulichen Vertrag mit dem Investor. Darüber hinaus erfolgt eine Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB am westlichen Plangebietsrand. Innerhalb dieser Fläche sind neue Bäume und Sträucher anzupflanzen. Somit ist eine Abgrenzung zwischen der Bestandsbebauung und der geplanten Bebauung gewährleistet. Darüber hinaus dienen sie der allgemeinen Begrünung des Plangebietes. Der Stellungnahme wird gefolgt. Schiebweg: Die Erreichbarkeit der rückwärtigen Grundstücksbereiche der geplanten Bebauung ist über den seitlichen Bauwich gewährleistet. Daher ist ein Schiebweg nicht zwingend erforderlich. Da auch in der Bürgeranhörung deutlich wurde, dass die Eigentümer der rückwärtig an das Plangebiet angrenzenden Grundstücke an der Grotenburgstraße nicht an einem Schiebweg interessiert sind, wird auf eine Festsetzung im Bebauungsplan verzichtet. Der Stellungnahme wird gefolgt. Kanal: Bei den Aufstellungsverfahren von Bebauungsplänen werden die Träger öffentlicher Belange und sonstigen Behörden zur Planung angehört. Gegenstand der Abfrage bei den Trägern ist u. a. auch die Entwässerungskonzeption. Die Stadtwerke äußerten als zuständiger Träger keine Bedenken zur vorgelegten Planung. Gemäß § 51a Abs. 1 Landeswassergesetz ist das Niederschlagswasser von den Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohles der Allgemeinheit möglich ist. Gemäß § 51a Abs. 3 Landeswassergesetz sind Grundstücke von der Verpflichtung, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, ausgenommen, deren Niederschlagswasser aufgrund einer nach bisherigem Recht genehmigten Kanalisationsnetzplanung der öffentlichen Abwasserbehandlung zugeführt werden oder der technische oder wirtschaftliche Aufwand unverhältnismäßig ist. Dieser Ausnahmetatbestand ist im Plangebiet gegeben, da das Grundstück bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut und an die Kanalisation angeschlossen wurde. Darüber hinaus erfolgte am 12.06.2014 eine Abstimmung des Investors und eines beauftragten Ingenieurbüros mit den Stadtwerken Krefeld (SWK Aqua). Hier wurde festgestellt, dass auch aufgrund der Grundstücksgrößen sowie des geplanten Bodenaushubs auf eine Versickerung des Oberflächenwassers verzichtet werden soll. Es wurde daher vereinbart, alle Oberflächenwasser über den in der Straße Rott vorhandenen Mischwasserkanal abzuleiten. In Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde der Stadt Krefeld sowie dem Versorgungsträger (Stadtwerke Krefeld) wird auf eine Versickerung des Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes verzichtet. Begründung Seite 10 Das gesamte anfallende Abwasser des Baugebietes, einschließlich des Niederschlagswassers, soll im Mischsystem entsorgt werden. Der Vorflutkanal in der Straße „Rott“ besteht aus einem Mischwasserkanal DN 600. Die anzuschließende versiegelte Fläche beträgt ca. 2.100 m². Der Vorflutkanal hat in diesem Abschnitt nach Aussage der SWK Aqua keine hydraulischen Probleme und ein Vollanschluss ist ohne Drosselung möglich. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Altlasten: Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein entsprechendes Bodengutachten erstellt und durch mehrere Nachträge ergänzt. Das Grundstück wurde ursprünglich als Altstandort Spedition mit Tankstelle in das Kataster der altlastverdächtigen Flächen aufgenommen. Die Bodenuntersuchungen für das Gesamtgelände zeigten überraschend flächendeckende Auffüllungen mit einer Mächtigkeit von ca. 0,80 m im nördlichen bis zu 2,60 m im südlichen Plangebiet. Diese setzen sich vorwiegend aus Bauschutt, Ziegelbruch und umgelagerten Oberboden zusammen. Im Nordwesten wurden zusätzlich Schlacken und Elektroschrott angetroffen. Insgesamt haben die durchgeführten Untersuchungen schutzgutrelevante Bodenbelastungen vorwiegend durch PAK ergeben. Im Rahmen einer Umnutzung des Grundstückes ist daher ein Bodenaustausch erforderlich. Das mit der Unteren Bodenschutzbehörde abzustimmende Sanierungskonzept liegt mittlerweile vor und wurde dem Fachbereich Umwelt übermittelt und durch diesen geprüft. Die Inhalte und die Umsetzung der Sicherungsmaßnahmen sowie die gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten werden in einem städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB geregelt. Der städtebauliche Vertrag wurde in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt erarbeitet. Die Vorlage zum städtebaulichen Vertrag wird in der gleichen Sitzungsfolge wie der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 781 dem Rat zur Entscheidung vorgelegt. Nach Durchführung der Maßnahmen steht dann hinsichtlich der Bodenbelastung einer Wohnbebauung für das Plangebiet nichts entgegen. Der Stellungnahme wird gefolgt. Gebietserhaltungsanspruch: Festsetzungen des Bebauungsplans über das Maß der baulichen Nutzung entfalten grundsätzlich keine drittschützende Wirkung zugunsten des Nachbarn, da sie ausschließlich dem öffentlichen Interesse an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung dienen sollen. Möglich ist eine Geltendmachung der drittschützenden Wirkung des Maßes der baulichen Nutzung - trotz Einhaltung der Abstandsflächen nach § 6 BauO NW - nur in denjenigen Ausnahmefällen, in denen dem Bauvorhaben eine „erdrückende Wirkung“ zukommt und dem Nachbarn ein Gefühl des „Eingemauertseins“ vermittelt und ihm die „Luft zum Atmen nimmt“ (sog. „Gefängnishofsituation“; Ausarbeitung „öffentliches Baurecht“, Markus Thiel, Juris AL 2012, 179). Diese sehr enge Ausnahme ist dann wiederum Ausdruck des Rücksichtnahmegebots. In derartigen Ausnahmefällen dient dann im Bebauungsplangebiet ausnahmsweise § 15 Abs. 1 BauNVO, der an sich nur für die Art der baulichen Nutzung gilt, als Einfallstor für das Gebot der Rücksichtnahme (vgl. dort “Umfang des Vorhabens“). Denn die Rechtsprechung geht davon aus, dass in derartigen Fällen „Quantität in Qualität umschlägt“, d. h. dass ausnahmsweise die Größe einer Anlage die Art der bauli- Begründung Seite 11 chen Nutzung tangiert (vgl. BVerwG, NVwZ 1995, 900). Das Maß der geplanten baulichen Nutzung entspricht nicht den v.g. Kriterien. Die geplante Bebauung orientiert sich hingegen in Art und Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe) der umliegenden Bebauung. Der Gebietscharakter des Baugebietes bleibt daher unberührt. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Beteiligung am weiteren Planverfahren: Grundsätzlich ist anzumerken, dass aufgrund der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden kann. Von dieser „Kann- Bestimmung“ wurde jedoch im vorliegenden Planverfahren kein Gebrauch gemacht. Die in der öffentlichen Veranstaltung vorgestellten Planalternativen stellten lediglich eine Diskussionsgrundlage dar, die im weiteren Planverfahren unter Berücksichtigung der Stellungnahmen aller am Planverfahren Beteiligten konkretisiert wurde. Der Entwurf des Bebauungsplanes (Festsetzungsplan) wurde der Öffentlichkeit im Rahmen der Offenlage des Bebauungsplanes für den Zeitraum eines Monats im Fachbereich Stadtplanung vorgestellt. Hier bestand die Möglichkeit, weitere Anregungen und Stellungnahmen vorzubringen. Die vorgebrachten Stellungnahmen wurden in die Abwägung eingestellt. Der Stellungnahme wird gefolgt. Gebäude Rott Nr. 136: Die Belange hinsichtlich des Schutzes und der Sicherung des Erhalts des Gebäudes Rott Nr. 136 werden - falls erforderlich - durch Regelungen in einem privatrechtlichen Vertrag sowie im Baugenehmigungsverfahren berücksichtigt. Weiter erfolgt eine Festsetzung im Bebauungsplan, dass innerhalb der festgesetzten privaten Verkehrsfläche im Bereich des Gebäudes Rott Nr. 136 bauliche Anlagen für Maßnahmen zur energetischen und gestalterischen Sanierung über die gesamte Länge des Giebels bis zu einer Tiefe von maximal 0,50 m zulässig sind. Regelungen zur Gestaltung des Gebäudegiebels Rott Nr. 136 sind im städtebaulichen Vertrag getroffen. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Vorhandene Gehölze: Da der Bebauungsplan nach § 13 a BauGB aufgestellt wird, gelten „Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.“ Dies bedeutet, dass die Ausgleichsverpflichtung im Rahmen der baurechtlichen Eingriffsregelung entfällt. Unbenommen davon gilt die Baumschutzsatzung der Stadt Krefeld, auf die im Bebauungsplan hingewiesen wird. Der überwiegende Teil des im Plangebiet vorhandenen Gehölzbestandes im Plangebiet kann aufgrund der Umsetzung der städtebaulichen Planung sowie der erforderlichen Entsorgung der Altlasten nicht erhalten bleiben. Um Ersatzstandorte für die unter die Baumschutzsatzung der Stadt Krefeld fallenden und bei Realisierung der Planung entfallenden Bäume zu definieren, wurde ein Bepflanzungskonzept in Zusammenarbeit mit dem Fachbereich Grünflächen und dem Investor erarbeitet. Begründung Seite 12 Zur Gewährleistung einer städtebaulich qualitätvollen Bepflanzung für das neue Wohngebiet werden demnach in den städtebaulichen Vertrag Vereinbarungen zur Bepflanzung der festgesetzten Fläche zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und teilweise der Privatgrundstücke aufgenommen, die auf die nach der Baumschutzsatzung zu erbringenden Ersatzpflanzungen angerechnet werden können. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Müllentsorgung im Plangebiet: Die Dimensionierung des Straßenraumes einschließlich der Wendeanlage ist für Müllfahrzeuge grundsätzlich ausreichend. Der im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens beteiligte zuständige Versorgungsträger äußerte hierzu keine Bedenken. Detaillierte Regelungen hinsichtlich der Entsorgung des Hausmülls sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht möglich. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. 2. Frau K., Rott 142a, Krefeld, mit Schreiben vom 01.07.2013 Stellungnahme: Frau K. regt an, die Besonnung ihres Wohnhauses durch Neubebauung nicht zu beeinträchtigen. Durch die nahe geplante Bebauung in Variante 2 (Doppelhäuser) fühle sie sich in ihrer Wohnqualität deutlich beeinträchtigt. Der angrenzend geplante Baukörper in Variante 2 solle nach Süden verschoben werden. Dazu erläutert sie die Möglichkeit durch Umplatzieren einer Garage. Frau K. bekundet die Bereitschaft, dazu evtl. den nördlichen Bereich ihres Grundstücks zu nutzen. Sie mache darauf aufmerksam, dass bei starkem Regen der Kanal überlastet sei und das Wasser in den Kellern aufsteige. Sie habe Bedenken, dass bei den zusätzlichen geplanten Wohneinheiten der Kanal zu stark belastet werde, auch wenn nur Schmutzwasser eingeleitet werde, und die Überschwemmungen zunähmen. Abwägung: Im Rahmen der Überarbeitung des Planentwurfes zur Offenlage des Bebauungsplanes wurden die überbaubaren Flächen entsprechend der Stellungnahme angepasst. Einerseits ist nunmehr anstatt einer Fläche für ein Doppelhaus eine Fläche für ein freistehendes Einfamilienhaus vorgesehen. Um der Entstehung längerer Gebäuderiegel und einer zu massiven Bebauung entgegen zu wirken, wurden die überbaubaren Flächen in kleinere Baufenster geteilt. Darüber hinaus wurden die überbaubaren Flächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen nach Süden verschoben. Somit wird durch die Änderungen bezüglich der überbaubaren Flächen eine unangemessene Einschränkung der Wohnqualität verhindert. Der Stellungnahme wird gefolgt. Begründung Seite 13 Kanal: Bei den Aufstellungsverfahren von Bebauungsplänen werden die Träger öffentlicher Belange und sonstigen Behörden zur Planung angehört. Gegenstand der Abfrage bei den Trägern ist u. a. auch die Entwässerungskonzeption. Die Stadtwerke äußerten als zuständiger Träger keine Bedenken zur vorgelegten Planung. Gemäß § 51a Abs. 3 Landeswassergesetz sind Grundstücke von der Verpflichtung, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, ausgenommen, deren Niederschlagswasser aufgrund einer nach bisherigem Recht genehmigten Kanalisationsnetzplanung der öffentlichen Abwasserbehandlung zugeführt werden oder der technische oder wirtschaftliche Aufwand unverhältnismäßig ist. Dieser Ausnahmetatbestand ist im Plangebiet gegeben. Darüber hinaus erfolgte am 12.06.2014 eine Abstimmung des Investors und eines beauftragten Ingenieurbüros mit den Stadtwerken Krefeld (SWK Aqua). Hier wurde festgestellt, dass auch aufgrund der geringen Grundstücksgrößen sowie des geplanten Bodenaushubs auf eine Versickerung des Oberflächenwassers verzichtet werden soll. Es wurde daher vereinbart, alle Oberflächenwasser über den in der Straße Rott vorhandenen Mischwasserkanal abzuleiten. In Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde der Stadt Krefeld sowie dem Versorgungsträger (Stadtwerke Krefeld) wird auf eine Versickerung des Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes verzichtet. Das gesamte anfallende Abwasser des Baugebietes, einschließlich des Niederschlagswassers, soll im Mischsystem entsorgt werden. Der Vorflutkanal in der Straße „Rott“ besteht aus einem Mischwasserkanal DN 600. Die anzuschließende versiegelte Fläche beträgt ca. 2.100 m². Der Vorflutkanal hat in diesem Abschnitt nach Aussage der SWK Aqua keine hydraulischen Probleme und ein Vollanschluss ist ohne Drosselung möglich. In der Zwischenzeit wurde mit dem Fachbereich Umwelt – Untere Wasserbehörde - vereinbart, aufgrund der geringen Grundstücksgrößen sowie des geplanten Bodenaushubs auf eine Versickerung des Oberflächenwassers zu verzichten. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 3. Frau T., Rott, 47800 Krefeld, mit Schreiben vom 26.06.2013 Stellungnahme: Der in der Bürgeranhörung vorgestellte Plan (Variante 1) wäre nur dann relevant, wenn die Car-Ports an ihrem Grundstück entlang durch Garagen ersetzt würden. Sie befürchte jedoch, dass beim vorgesehenen Abriss des Nachbarhauses erhebliche Schäden an ihrem Haus entstehen könnten. Wer garantiere ihr, dass keine bleibenden Schäden daraus entstehen könnten? Darüber frage sie nach, wer der neue Investor sei. Abwägung: Der Bebauungsplan wird im weiteren Verfahren auf der Grundlage der in der Bürgeranhörung vorgestellten Variante 2 fortgeführt. Eine Entscheidung hinsichtlich der Variante 1 ist daher nicht erforderlich. Begründung Seite 14 Bei direkt angrenzender Bebauung wird die Abrissgenehmigung nur unter der Auflage erteilt, dass nach Durchführung der geplanten Baumaßnahmen die Standsicherheit gewährleistet ist und die bauliche Substanz nicht beeinträchtigt wird. Darüber hinaus erfolgt im Bebauungsplan eine Festsetzung, dass in der angrenzenden privaten Verkehrsfläche im Bereich des Gebäudes Rott Nr. 136 bauliche Anlagen für Maßnahmen zur energetischen und gestalterischen Sanierung über die gesamte Länge des Giebels bis zu einer Tiefe von maximal 0,50 m zulässig sind. Weitergehende Maßnahmen wie z.B. die Ausgestaltung des verbleibenden Giebels des betroffenen Bestandsgebäudes werden in einem städtebaulichen Vertrag mit dem Investor geregelt. Der Stellungnahme wird gefolgt. C. Stellungnahmen zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange trugen Stellungnahmen vor: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 1. Fachbereich Jugendhilfe und Beschäftigungsförderung der Stadt Krefeld Fachbereich Feuerwehr und Zivilschutz der Stadt Krefeld sowie Bezirksregierung Düsseldorf, Kampfmittelbeseitigungsdienst Fachbereich Vermessungs- und Katasterwesen Stadtwerke Krefeld, Asset-Management, SWK AQUA GmbH, SWK Netzte GmbH Fachbereich Grünflächen der Stadt Krefeld, Untere Landschaftsbehörde Fachbereich Umwelt der Stadt Krefeld Fachbereich Gesundheit der Stadt Krefeld Fachbereich 51 – Jugendhilfe und Beschäftigungsförderung – mit Schreiben vom 14.10.2013 Stellungnahme: Unter Berücksichtigung der Interessen von Kindern, Jugendlichen und jungen Familien werde zu dem Entwurf wie folgt Stellung bezogen: Im Planungsbereich sollen zusätzliche Wohneinheiten entstehen. Es werde darum gebeten die genaue Anzahl zu gegebener Zeit mitzuteilen. Es werde dann der Infrastrukturbeitrag für die Kindertagesbetreuung berechnet. Darüber hinaus solle der Investor verpflichtet werden, einen angemessenen Infrastrukturbeitrag zur Sanierung des Kinderspielplatzes Engerstraße zu zahlen. Abwägung: Im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 781 wurde ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Die Berechnung der anfallenden Kosten für die Aufbesserung des angrenzenden öffentlichen Kinderspielplatzes „Engerstraße“ sowie des Infrastrukturkostenbeitrags für die Schaffung von Tagesbetreuungsplätzen für Kinder ist erfolgt und entsprechende Regelun- Begründung Seite 15 gen zur Übernahme der anfallenden Kosten wurden in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Der Stellungnahme wird gefolgt. 2. Fachbereich 37 - Feuerwehr und Zivilschutz – mit Schreiben vom 18.10.2013 und Schreiben der Bezirksregierung vom 17.10.2013 Stellungnahme: Anlässlich der frühzeitigen Beteiligung am Bebauungsplanverfahren sei die Auswertung der relevanten Flurstücke bei der Bezirksregierung Düsseldorf / Staatlicher Kampfmittelbeseitigungsdienst veranlasst worden. Das übersandte Auswerteergebnis der Bezirksregierung vom 17.10.2013 solle im weiteren Verfahren berücksichtigt werden. Auswerteergebnis der Bezirksregierung vom 17.10.2013: Die Luftbildauswertung von 1939 bis 1945 sowie andere historische Unterlagen lieferten keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln im Bebauungsplangebiet. Eine Garantie auf Kampfmittelfreiheit könne gleichwohl nicht gewährt werden. Sofern Kampfmittel gefunden werden, seien die Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgten Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. werde eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Das Internet-Merkblatt für Baugrundeingriffe sei zu beachten. Abwägung: In den Bebauungsplan Nr. 781 wurde nach der Offenlage zum Satzungsbeschluss ein entsprechender Hinweis hinsichtlich des Umgangs mit möglichen Kampfmittelfunden in die Begründung zum Bebauungsplan sowie in die textlichen Festsetzungen in violett auf der Planurkunde aufgenommen. Der Stellungnahme wird gefolgt. 3. Fachbereich 62 – Vermessungs- und Katasterwesen – mit Schreiben vom 23.09.2013 Stellungnahme: Seitens des Fachbereichs 62 bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen die städtebaulichen Maßnahmen des Bebauungsplanes. Detailfragen könnten im Rahmen der Erstellung der Planurkunde geklärt werden. Für die Erhebung der Infrastrukturkosten sei der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages erforderlich. Darüber hinaus werde darauf aufmerksam gemacht, dass der Bebauungsplan Nr. 781 im Bereich des Fluchtlinienplanes Nr. 490 (förmlich festgestellt seit dem 06.07.1927) liege. Begründung Seite 16 Dieser Plan setze lediglich eine Straßenfluchtlinie, die auch gleichzeitig eine Baufluchtlinie sei, fest. Abwägung: Im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 781 wurde ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Nähere Regelungen hinsichtlich des Infrastrukturkostenbeitrags für die Schaffung von Tagesbetreuungsplätzen von Kindern wurden mit dem Fachbereich Jugendhilfe und Beschäftigungsförderung abgestimmt und in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 781 wird innerhalb dieses Geltungsbereiches der Fluchtlinienplan Nr. 490 - Kaiserstraße / Wilhelmshofallee / Rott / FriedrichEbert-Straße – außer Kraft gesetzt. Der Stellungnahme wird gefolgt. 4. SWK Netze GmbH mit Schreiben vom 20.11.2013 Stellungnahme: Der zugesandte Bebauungsplan sei von den betroffenen Organisationseinheiten der SWK geprüft worden. Folgende Punkte werden mitgeteilt: SWK Aqua GmbH (Wasserproduktion) Das Plangebiet liege im potentiellen Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage Uerdingen Bruchweg (geplante Wasserschutzzone III B). Grundsätzlich bestünden seitens der SWK Aqua GmbH, OE Wasserproduktion keine Bedenken. Es werde darauf hingewiesen, dass in Anlehnung an den § 5 WHG die derzeit aktuellen Regelungstatbestände der Wasserschutzgebiete sowie die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes und des Landeswassergesetzes zu berücksichtigen seien. Die Erschließung mit Elektrizität, Gas, Wasser und Abwasser sei aus dem umliegenden Netz möglich. Falls eine Verlegung der Versorgungsleitungen über die privaten Flächen erfolgen solle, seien die mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu versehen. Abwägung: Hinsichtlich der geplanten Wasserschutzzone und der Regelungstatbestände des Wasserhaushaltsgesetzes und des Landeswassergesetzes erfolgen entsprechende Hinweise in der Begründung zum Bebauungsplan sowie auf der Planurkunde. Die private Verkehrsfläche dient der Erschließung der Baugrundstücke. Alle mit der unmittelbaren und bestimmungsgemäßen Nutzung der Grundstücke zusammenhängenden Verkehrsabläufe sind durch die Festsetzung der privaten Verkehrsfläche abgedeckt. Dazu gehören insbesondere die Benutzung durch die Anlieger selbst, deren Besucher sowie durch die Leitungsträger einschließlich der damit verbundenen Leitungsrechte. Durch die Festsetzung als Verkehrsfläche ist gewährleistet, dass diese nicht überbaut werden kann und somit der Erschließung der Grundstücke zur Verfügung steht. Eine Sicherung über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte für Versorgungsleitungen ist daher nicht erforderlich. Begründung Seite 17 Der Stellungnahme wird gefolgt. 5. Fachbereich 67 – Grünflächen – mit Schreiben vom 12.11.2013 und vom 03.04.2014: Stellungnahme vom 12.11.2013: Landschafts- bzw. naturschutzrechtliche Belange seien im Hinblick auf die Planaufstellung nach § 13a BauGB nicht betroffen. Von der Planung sei jedoch umfangreicher Baumbestand betroffen. Um hierzu eine verbindliche Aussage tätigen zu können, bitte man um Einmessung und Bewertung des Baumbestandes und um Mitteilung, welche Ersatzpflanzungen vorgesehen seien. Für den Bebauungsplan sei weiterhin eine artenschutzrechtliche Prüfung durchzuführen. Hier sei insbesondere auf Vögel und Fledermäuse abzuprüfen. Das Gebiet biete zumindest einen potentiellen Jagdlebensraum für Fledermäuse und mehrere Nistmöglichkeiten für Vögel an. Da die Mehrfamilienhäuser sowie die dort befindlichen Garagen, die Scheune und andere Bauten abgerissen werden sollen, seien diese intensiv nach Fledermäusen und mögliche Gebäudebrüter bzw. nach potentiellen Quartieren für diese beiden Gruppen abzusuchen. Der Baumbestand sei insbesondere bei den Nadelbäumen auch nach Horsten zu untersuchen. Des Weiteren liegen auf dem Gelände mehrere Totholzhaufen, die Tieren als Unterschlupf insbesondere in den Wintermonaten dienen können. Die Untersuchungen vor Ort seien in den Aktivitätszeitraum von Fledermäusen und Brutvögeln zu legen. Begründung Seite 18 Stellungnahme vom 03.04.2014 zum artenschutzrechtlichen Fachbeitrag sowie zur Befreiung aus der Baumschutzsatzung / Bauvorhaben Rott 130 -134 vom 24.02.2014: Der artenschutzrechtliche Fachbeitrag der Stufe 1 vom Januar 2014 zum obigen Bebauungsplan sei geprüft und für in Ordnung befunden worden. Es werde darauf hingewiesen, dass lediglich ein Untersuchungstermin im Winterhalbjahr außerhalb der Brutzeit wahrgenommen worden sei. Mit Schreiben vom 24.02.14 sei ein Antrag auf Befreiung aus der Baumschutzsatzung gestellt worden, um den auf der Fläche des Bebauungsplans befindlichen Baumbestand zur geplanten Altlastensanierung zu fällen. Eine Rodung der Bäume und Sträucher innerhalb der gesetzlich festgelegten Brutzeit vom 01.03. bis 30.09. sei aus artenschutzrechtlichen Gründen abzulehnen. Auch die zukünftige Abrissplanung habe die gesetzlich festgelegte Schonzeit zu berücksichtigen. Potentiell seien auf dem Gelände Quartiersmöglichkeiten für Fledermäuse vorhanden; diese seien: Baumhöhlen im Walnussbaum auf der Hoffläche zwischen der ehemaligen Werkstatt und den Garagen sowie Tagesverstecke im Dachboden des zum Abriss vorgesehenen Gebäudes. Auch sei dort das Nest eines Steinmarders gefunden worden. Der vorhandene Nadelbaumbestand biete potentiell einen Brutplatz für die planungsrelevante Art Sperber an. Auch sei mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass in den Gehölzstrukturen und Bäumen einige Arten an Brutvögel der Siedlungen, Hecken, Kleingehölze und Nadelwälder vorkommen. Folgende Vermeidungsmaßnahmen seien daher dringend bei jeglichen Fäll-, Rodungssowie Abbrucharbeiten zu berücksichtigen, um nicht gegen die Zugriffsverbote des BNatSchG zu verstoßen: • • Baumfällungen und Gebäudeabbrüche sind zum Schutz der Fledermäuse nur innerhalb des Zeitraumes vom 01. Oktober bis 28. Februar durchzuführen. In diesen Zeitraum fällt auch die Aufzucht des Steinmarders. Die Baufeldräumung, hier Baumfällungen, Beseitigung der Gehölze, Entfernung und Abtransport des Schnittguts wird zum Schutz von Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtsstätten von Vögeln auf den Zeitraum vom 01. Oktober bis 28. Februar beschränkt. Abwägung: Der vorhandene Baumbestand wurde zwischenzeitlich aufgenommen und eingemessen. Hinsichtlich der Vermeidungsmaßnahmen erfolgen zum Schutz planungsrelevanter Arten entsprechende Hinweise in den textlichen Festsetzungen (Abrissverbot für Gebäude, Rodungsverbot für den Zeitraum vom 01.03. bis 30.09.). Der Stellungnahme wird gefolgt. 6. Fachbereich 36 – Umwelt – mit Schreiben vom 10.10.2013: Begründung Seite 19 Stellungnahme: Das Plangebiet sei als Spedition mit Eigenbetriebstankstelle im Altlastverdachtsflächenkataster erfasst. Es liege zwar ein Altlastengutachten vor, das allerdings noch nicht ausreichend sei. Im weiteren Verfahren sei die Belastungssituation zu klären und darauf aufbauend ein auf die Nutzung abgestimmtes Sanierungskonzept vorzulegen. Es werde gebeten folgende Hinweise aufzunehmen: • • • • • • • Das Vorhaben liegt im potentiellen Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage IV Uerdingen und nicht in der festgesetzten Wasserschutzzone III-B Uerdingen. Aufgrund der Lage in der zukünftigen Wasserschutzzone sind die gesamten Fahr- und Parkflächen (GFL-Flächen, Zuwegung, Garagenvorplätze) mindestens wasserteildurchlässig mit Verbundsteinen engverfugt (<5 mm) zu gestalten. Für den evtl. Einbau/die Verwendung von Boden ist die LAGA Nr. 20 (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall vom November 1997, „Technische Regeln der Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Reststoffen / Abfällen“) – Allgemeiner Teil vom 06.11.2003 – bzw. die TR Boden vom 05.11.2014 einzuhalten und lediglich der Zuordnungswert Z 0 – Boden – zulässig. Für den evtl. Einbau/die Verwendung von aufbereiteten mineralischen Altbaustoffen bzw. mineralischen Baustoffen aus Bautätigkeiten (Recyclingbaustoffe) oder industriellen Prozessen (Hochofen, Hüttenschlacke etc.) als Frostschutz-, Tragschicht oder Auffüllmaterial ist gem. §§ 8, 9, 10, 11, 13 und 48 Wasserhaushaltsgesetz eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich. Sie ist beim Fachbereich Umwelt, 47792 Krefeld, zu beantragen. Hierzu gehört auch güteüberwachtes Recyclingmaterial bzw. güteüberwachte Schlacke/Asche nach den Verwerterlassen NRW vom 09.10.2001. Vor Erteilung einer entsprechenden wasserrechtlichen Erlaubnis darf ein Einbau der genannten Materialien nicht erfolgen. Sollte für die Errichtung eines Untergeschosses bzw. von Kellern eine Grundwasserabsenkung notwendig werden, ist hierfür gem. §§ 8, 9, 10,11, 13 und 48 Wasserhaushaltsgesetz eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich und beim Fachbereich Umwelt zu beantragen. Für die Errichtung und den Betrieb von Geothermieanlagen / Wärmepumpen mit Erdwärmeentzug ist gem. §§ 8, 9, 10, 11, 13 und 48 Wasserhaushaltsgesetz eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich. Bei der Planung ist zu berücksichtigen, dass als Wärmeträger keine wassergefährdenden Stoffe verwendet werden dürfen. Das anfallende Niederschlagswasser aller befestigten Flächen (Dachflächen und KFZFlächen) muss über geeignete Anlagen, hier Mulden, Mulden-Rigolen mit belebter Bodenzone, versickert werden. Hierfür ist ein Antrag auf eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Versickerung von Niederschlagswasser beim Fachbereich Umwelt der Stadt Krefeld zu stellen. Der Bebauungsplan Nr. 781 bereite kein Vorhaben vor, für das eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 UVPG bestehe. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 b genannten Schutzgüter bestehen nicht. Gegen eine Aufstellung des Bebauungsplanes 781 im beschleunigten Verfahren gem. § 13 a BauGB bestehen keine Bedenken. Abwägung: Begründung Seite 20 Altlasten: Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein entsprechendes Bodengutachten erstellt und durch mehrere Nachträge ergänzt. Das Grundstück wurde ursprünglich als Altstandort Spedition mit Tankstelle in das Kataster der altlastverdächtigen Flächen aufgenommen. Die Bodenuntersuchungen für das Gesamtgelände zeigten überraschend flächendeckende Auffüllungen mit einer Mächtigkeit von ca. 0,80 m im nördlichen und ca. 2,60 m im südlichen Plangebiet. Diese setzen sich vorwiegend aus Bauschutt, Ziegelbruch und umgelagerten Oberboden zusammen. Im Nordwesten wurden zusätzlich Schlacken und Elektroschrott angetroffen. Insgesamt haben die durchgeführten Untersuchungen schutzgutrelevante Bodenbelastungen vorwiegend durch PAK ergeben. Das mit der Unteren Bodenschutzbehörde abzustimmende Sanierungskonzept liegt mittlerweile vor und wurde dem Fachbereich Umwelt übermittelt und durch diesen geprüft. Die Inhalte und die Umsetzung der Sicherungsmaßnahmen sowie die gutachterliche Begleitung der Erdarbeiten werden in einem städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB geregelt. Der städtebauliche Vertrag wurde in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt erarbeitet. Die Vorlage zum städtebaulichen Vertrag wird in der gleichen Sitzungsfolge wie der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 781 dem Rat zur Entscheidung vorgelegt. Nach Durchführung der Maßnahmen steht dann hinsichtlich der Bodenbelastung einer Wohnbebauung für das Plangebiet nichts entgegen. Hinweise: Die in der Stellungnahme formulierten Hinweise hinsichtlich des Wasserrechts, der geplanten Wasserschutzzone sowie des Einbaus von Materialien in den Boden wurden in die Begründung zum Bebauungsplan sowie die Planurkunde aufgenommen. Gemäß § 51a Abs. 1 Landeswassergesetz ist das Niederschlagswasser von den Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohles der Allgemeinheit möglich ist. Gemäß § 51a Abs. 3 Landeswassergesetz sind Grundstücke von der Verpflichtung, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, ausgenommen, deren Niederschlagswasser aufgrund einer nach bisherigem Recht genehmigten Kanalisationsnetzplanung der öffentlichen Abwasserbehandlung zugeführt werden oder der technische oder wirtschaftliche Aufwand unverhältnismäßig ist. Dieser Ausnahmetatbestand ist im Plangebiet gegeben, da das Plangebiet bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut und an die öffentliche Kanalisation angeschlossen war. Darüber hinaus erfolgte am 12.06.2014 eine Abstimmung des Investors und eines beauftragten Ingenieurbüros mit den Stadtwerken Krefeld (SWK Aqua). Hier wurde festgestellt, dass auch aufgrund der Grundstücksgrößen sowie des geplanten Bodenaushubs auf eine Versickerung des Oberflächenwassers verzichtet werden soll. Es wurde daher vereinbart, alle Oberflächenwasser über den in der Straße Rott vorhandenen Mischwasserkanal abzuleiten. In Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde der Stadt Krefeld sowie dem Versorgungsträger (Stadtwerke Krefeld) wird auf eine Versickerung des Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes verzichtet. Das gesamte anfallende Abwasser des Baugebietes, einschließlich des Niederschlagswassers, soll im Mischsystem entsorgt werden. Der Vorflutkanal in der Straße „Rott“ besteht aus einem Mischwasserkanal DN 600. Die anzuschließende Fläche beträgt ca. 2.100 m². Begründung Seite 21 Der Vorflutkanal hat in diesem Abschnitt nach Aussage der SWK Aqua keine hydraulischen Probleme und ein Vollanschluss ist ohne Drosselung möglich. Hinsichtlich erforderlicher wasserrechtlicher Erlaubnisse für ggf. erforderliche Grundwasserabsenkungen und dem Einsatz von Geothermie- oder Wärmepumpenanlagen wurde ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 7. Fachbereich 53 – Gesundheit – mit Schreiben vom 05.11.2013 Stellungnahme: Die dem Fachbereich zur Verfügung gestellten Unterlagen seien hinsichtlich des vorbeugenden Gesundheitsschutzes geprüft. Vorbehaltlich der Ergebnisse weiterer gutachterlicher Stellungnahmen bestehen nach Durchsicht keine grundsätzlichen Bedenken gegen das Vorhaben. Es werde jedoch gebeten, folgende Hinweise im weiteren Planverfahren zu berücksichtigen: In Bezug auf das Schutzgut Mensch sollten folgende Gutachten mit Prognosen und Empfehlungen erstellt werden: • • • Schalltechnisches Gutachten mit Empfehlungen zum aktiven und/oder passiven Lärmschutz Gutachten über Altlasten im Zusammenhang mit der ehemaligen Nutzung als Speditionsgelände (Mineralölkohlenwasserstoffe im Boden etc.) und im Zusammenhang mit dem Abriss der Häuser Nr. 130-134 (z.B. Asbest, KMF, Schwermetalle, PAK, MKW etc.) Gutachten über Luftschadstoff im Zusammenhang mit Verkehr und Hausbrand (z.B. PM10, PM2,5, NOx etc.) Abwägung: Die Straße Rott liegt nicht im Vorbehaltsstraßennetz und ist eine Straße der untergeordneten Kategorie. Die Friedrich-Ebert-Straße ist jedoch ca. 60 m entfernt. Nach Aussage des Luftreinhalteplanes sowie der Grundlagen zur Lärmminderungs - und -aktionspläne ist nicht von relevanten Belastungen durch Lärm oder Luftschadstoffe auszugehen. Darüber hinaus hat der Fachbereich Umwelt keine Anregungen hinsichtlich möglicher Lärmoder Luftschadstoffbelastungen vorgebracht. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein entsprechendes Bodengutachten erstellt. Insgesamt haben die durchgeführten Untersuchungen vor dem Hintergrund der ehemaligen Nutzung (u.a. als Tankstelle) schutzgutrelevante Bodenbelastungen ergeben. Im Rahmen einer Umnutzung des Grundstückes ist daher ein Bodenaustausch erforderlich. Entsprechende Hinweise erfolgen in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die erforderlichen Maßnahmen und ein detailliertes Konzept zur Entsorgung der vorhandenen Belastungen werden durch entsprechende Regelungen in einem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan zwischen der Stadt und dem Investor bestimmt. Nach Durchführung der Maßnahmen steht dann hinsichtlich der Bodenbelastung einer Wohnbebauung für das Plangebiet nichts entgegen. Begründung Seite 22 Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. D. Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB Während der öffentlichen Auslegung des Planentwurfes wurden folgende Stellungnahmen eingebracht: 1. 2. 3. Herr und Frau V., Krefeld Frau T., Krefeld Rechtsanwälte W. für Frau L., Krefeld Folgende Stellungnahmen wurden dabei vorgetragen: 1. Herr und Frau und V., Friedrich-Ebert-Str., 47800 Krefeld, mit Schreiben vom 25.03.2015 Stellungnahme: Bei Einsichtnahme der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes müsse man feststellen, dass die bereits mehrfach geäußerten Bedenken hinsichtlich Dichte und Höhe der geplanten Innenbebauung keinerlei Beachtung gefunden hätten. Daher lege man hiermit nochmals Einwände gegen die jetzige Planung dar. In der Planbegründung hieße es, dass einer unangemessenen Verdichtung entgegengewirkt werden soll. Jedoch lasse die vorgelegte Planung im Innenbereich eine Bebauung mit maximal zwei Wohneinheiten pro Haus zu, was bei vier Doppelhäusern und einem Einzelhaus bis zu 18 Wohneinheiten bedeute. Damit der bisherige Charakter des unmittelbaren Wohnumfeldes erhalten bleibe, müsse die Zahl der möglichen Wohneinheiten reduziert werden. Noch gravierender wirke sich allerdings die Festsetzung der Innenbebauung auf zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss aus. Eine Höhe von 9,50 m führe zu einer deutlichen Beeinträchtigung der Wohnqualität, da sie erhebliche Einblicke in die Gärten erlaube und somit die Privatsphäre deutlich einschränke. Die geplante Bepflanzung könne da weder ausreichenden Sicht- noch Schallschutz bieten. Eine Reduzierung auf maximal zwei Vollgeschosse, wie bereits für das Einzelhaus vorgesehen – würde den Interessen als unmittelbare Anwohner sehr entgegen kommen. Auch beim Bebauungsplan Nr. 704 sei für ein fast identisches Umfeld eine maximal zweigeschossige Bauweise festgeschrieben worden. Daher dränge sich uns der Verdacht auf, dass bei der Abwägung des Bebauungsplanes Nr. 781 den Interessen des Investors mehr Beachtung eingeräumt werde als den Interessen der direkten Anlieger. Da die Bedenken gegen die geplante Innenbebauung bisher nicht ausgeräumt werden konnten, bitte man dringend um Nachbesserung. Abwägung: Geschossigkeit und Gebäudehöhe: Begründung Seite 23 Die Einsehbarkeit von Grundstücken und Gebäuden ist im Baurecht nicht beachtlich und kann auch in der Bauleitplanung nicht berücksichtigt werden. Es besteht planungsrechtlich kein Anspruch auf Uneinsehbarkeit der Grundstücke. Werden die nach BauO NRW erforderlichen Abstandsflächen eingehalten, wird dem Nachbarschutz ausreichend entsprochen. Dass die Festsetzung von zwei Vollgeschossen sowie einer Gebäudehöhe von 9,50 m zu einer erweiterten Einsichtsmöglichkeit auf die Bestandsgrundstücke führt, ist zwangsläufig gegeben. Eine gesteigerte Einsichtmöglichkeit kann allerdings nicht planungsrechtlich, sondern nur ausnahmsweise zu einem Verstoß gegen das s.g. ‚Gebot der Rücksichtnahme‘ führen. Und zwar nur dann, wenn eine unzumutbare Verschlechterung des Wohnfriedens zu befürchten ist, beispielsweise wenn von der geplanten Bebauung eine ‚erdrückende Wirkung‘ ausgeht. Das ist im Fall der Realisierung einer Bebauung entsprechend der Festsetzungen des in Rede stehenden Bebauungsplanes zu verneinen. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergeben sich Abstände zwischen der Bestandsbebauung an der Friedrich-Ebert-Straße und der geplanten Neubebauung von mindestens 25 m. Aufgrund der dargestellten Entfernungen und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnverhältnisse der umliegenden Bebauung führt die Einsehbarkeit des Grundstückes der Bestandsbebauung - auch von ggf. errichteten Dachterrassen aus daher nicht zu einer unzumutbaren Störung des Wohnfriedens. Eine Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse bzw. der Gebäudehöhen ist somit nicht erforderlich und die geplante Neubebauung städtebaulich vertretbar. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Anzahl der Wohneinheiten / Dichte der Bebauung / Wirtschaftlichkeit der Planung: Für die inhaltliche Planung des in Rede stehenden Bebauungsplanes ist unter Berücksichtigung der erforderlichen Beseitigung des städtebaulichen Missstandes und der bestimmenden Rahmenbedingungen (wie z.B. kostenintensive Entsorgung der Altlasten) auch die Wirtschaftlichkeit der Planung zu berücksichtigen. Dabei ist auch die Anzahl der Wohneinheiten nicht unerheblich. Die maximal mögliche Anzahl von ca. 18 Wohneinheiten ist unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf die verkehrliche und weitere Infrastruktur gebietsverträglich. Darüber hinaus wurde allerdings eine Regelung in den städtebaulichen Vertag eine Regelung aufgenommen, dass der Investor sich verpflichtet pro Wohngebäude nur eine Wohneinheit zu errichten, so dass im Reinen Wohngebiet maximal 9 Wohneinheiten entstehen. Der Stellungnahme wird gefolgt. Bezug auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 704: Planungsrechtlich besteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung bei Festsetzungen eines Bebauungsplans im Verhältnis zu vorhandenen Festsetzungen außerhalb des Plangebietes bzw. anderer Bebauungspläne. Die Festsetzungen ergeben sich vielmehr aus den Rahmenbedingungen und städtebaulichen Erfordernissen die sich in jedem Bebauungsplanverfahren differenziert darstellen. Die städtebauliche Zielsetzung des in Rede stehenden Bebauungsplanes ist die Errichtung von zeitgemäßen Wohngebäuden auf ausreichend großen Grundstücken unter Berücksichtigung des schonenden Umgangs mit Grund und Boden. Die in der Stellungnahme angeregte Reduzierung der Gebäudehöhe hätte bei gleicher Anzahl der Wohneinheiten zur Schaffung ausreichender Wohnfläche eine Erhöhung der Grundfläche der Gebäude und Begründung Seite 24 somit eine höhere Inanspruchnahme von Grund und Boden sowie eine höhere Dichte zur Folge. Dies würde jedoch der Zielsetzung des Bebauungsplanes zur Realisierung einer aufgelockerten Bebauung widersprechen. Um die Wirtschaftlichkeit der Planung und damit die Beseitigung des städtebaulichen Missstandes (vorhandene Brache) nicht zu gefährden, ist u.a. die Anzahl der Wohneinheiten zur Kompensierung der anfallenden Kosten relevant. Im Fall des Bebauungsplanes Nr. 704 entfielen diese Kosten. Darüber hinaus verfolgte jener Bebauungsplan zudem das Ziel, im Blockinnenbereich eine lockere Bebauung für maximal 11 Einfamilienhäuser mit jeweils nur einem Vollgeschoss zu ermöglichen und den umliegenden hochwertigen Grünbestand zu schützen. Somit stellen sich die Rahmenbedingungen anders als im Bebauungsplan Nr. 781 dar und sind daher nicht vergleichbar. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 2. Frau T., Rott, 47800 Krefeld, mit Schreiben vom 24.03.2015 und 23.10.2015 Stellungnahme vom 24.03.2015 Nach Einsichtnahme der öffentlichen Auslegung des vorgenannten Bebauungsplanes lege man mit folgender Begründung erneut Einspruch gegen den geplanten Privatweg entlang des eigenen Hauses ein. Durch einen von Herrn Architekten R. beauftragten Statiker sei geprüft und festgestellt worden, dass die Giebelwand nicht mit dem abzubrechenden Haus Rott 134 verzahnt und somit eine Stabilisierungsmauer nicht nötig sei. Ein Stabilisierungsgiebel sei allerdings ein absolutes Muss, da sonst die Gefahr bestehe, dass die alte Bausubstanz den künftigen Belastungen, u.a. Vibrationen und Schallübertragungen durch das zu erwartende tägliche Verkehrsaufkommen, nicht standhalte. Die für die Innenbebauung notwendige Kanalisation werde tiefer liegen als das Fundament des eigenen Hauses, so dass auch aus diesem Grund eine Stabilisierung des Giebels notwendig werde. Um die eigene Privatsphäre zu schützen und eine Lärmbelästigung zu verringern, müsse die im Anschluss an das Vorderhaus vorhandene Mauer verstärkt und bis zur Terrasse verlängert werden. Solange die v.g. Probleme nicht geklärt und die Eigentumsverhältnisse nicht eindeutig seien, könne ein privatrechtlicher Vertrag nicht abgeschlossen werden. Abwägung: Bei direkt angrenzender Bebauung wird die Abrissgenehmigung nur unter der Auflage erteilt, dass nach Durchführung der geplanten Baumaßnahmen die Standsicherheit gewährleistet ist und die bauliche Substanz nicht beeinträchtigt wird. Darüber hinaus erfolgt im Bebauungsplan eine Festsetzung, dass in der privaten Verkehrsfläche im Bereich des Gebäudes Rott Nr. 136 bauliche Anlagen für Maßnahmen zur energetischen und gestalterischen Sanierung über die gesamte Länge des Giebels bis zu einer Tiefe von maximal 0,50 m zulässig sind. Weitergehende Maßnahmen wie z.B. die Ausgestaltung des verbleibenden Giebels des betroffenen Bestandsgebäudes werden in einem städtebaulichen Vertrag mit dem Investor geregelt. Begründung Seite 25 Die Lärmminderungsplanung der Stadt Krefeld belegt, dass auch unter Berücksichtigung der zusätzlich neu zu erwartenden Verkehrsbewegungen keine Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für Reine / Allgemeine Wohngebiete zu erwarten sind. Daher ist eine Festsetzung aktiver oder passiver Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan nicht erforderlich. Hinsichtlich des Umgangs mit dem anfallenden Schmutz- und Niederschlagswasser äußerten die Stadtwerke Krefeld als zuständiger Versorgungsträger im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden keine Bedenken gegen die vorgelegte Planung. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Stellungnahme vom 23.10.2015 Als direkte Nachbarin habe sie nunmehr folgendes entschieden: Sie werde weder einen Vertrag noch eine Vereinbarung unterschreiben (nach geltendem Recht könne man sie nicht dazu zwingen, Vertragsfreiheit). Stattdessen verlange sie eine einseitige Verpflichtungserklärung des Bauträgers und der / des späteren Eigentümers, vor Beginn der Abbruch- und Bauphase in der die Unversehrtheit ihres Hauses während der Abbruch- und Bauphase sowie in der Zukunft garantiert werde, einschließlich der zeitverzugslosen Sicherung und Abdichtung des Giebels und der Kellermauern nach den Abbrucharbeiten, einschließlich der entsprechenden Verkleidung nach DIN und VOB. Weiterhin erkläre sie hiermit ausdrücklich, dass sie einer Stichstraße neben ihrem Grundstück nicht zustimme. Das müsse umgeplant werden. Etwaige Kosten in diesem Zusammenhang gingen zu Lasten des Bauträgers bzw. der / des Eigentümer/s. Abwägung zur Herrichtung des Giebels Haus Rott 136 Eine Herrichtungsverpflichtung der Nachbareigentümerin des Hauses Rott 136 gegenüber ist zunächst grundsätzlich nicht Gegenstand der verbindlichen Bauleitplanung. Nach der Fortführungsvermessung vom 16. Juli 2015 befindet sich die verbleibende Giebelwand des Gebäudes Nr. 136 zur Hälfte auf dem Flurstück Flur 15, Flurstück 231, so dass im Umfang der Überbauung Miteigentum des Investors besteht. Der Investor und Grundstückseigentümer ist daher berechtigt und auch verpflichtet, der Eigentümerin des durch den Abbruch betroffenen Nachbargrundstücks gegenüber, die Giebelwand in Anlehnung an die vorhandene Hausfassade (farblich angepasster Putz, Wärmedämmung) auf seine Kosten herzurichten (BGH, Urteil v. 27.7.2012, V ZR 2/12, GE 2012 S. 1309). Darüber hinaus werden die Maßnahmen, die den Anforderungen der von der Eigentümerin beauftragten gutachterlichen Stellungnahme vom 13.09.2015 entsprechen, durchgeführt. Entsprechende Regelungen wurden in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Abwägung zur Verlagerung der Privatstraße: Begründung Seite 26 Aufgrund der in der Abwägung der Stellungnahme unter Punkt D.4 beschriebenen Sachargumente ist insgesamt keine qualifizierte Störung durch Verkehrslärm und Erschütterungen der geplanten Stichstraße im Sinne einer Unzumutbarkeit zu erwarten. Eine Verlagerung der privaten Verkehrsfläche an die westliche Plangebietsgrenze bzw. mittig in das Plangebiet würde ungünstige Grundstückszuschnitte, eine schlechtere Ausrichtung der Gebäude sowie einen erhöhten Erschließungsaufwand bewirken und städtebaulich das Gesamterscheinungsbild beeinträchtigen. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 3. Rechtsanwälte W. für Frau L., 47800 Krefeld, mit Schreiben vom 23.03.2015 Stellungnahme: Die Mandantin sei Eigentümerin der mehrerer Grundstücke an der Grotenburgstraße, die sämtlich westlich an das Plangebiet angrenzen. Gegenstand des Bebauungsplanes 781 sei eine Nachverdichtung eines Blockinnenbereichs zum Zwecke der Wohnnutzung. Es sei geplant, an der Straße „Rott“ ein WA-Gebiet festzusetzen und im Blockinnenbereich ein WR, wobei maximal zwei Wohnungen pro Haus zulässig seien, um – wie es in der Planbegründung heiße – einer „unangemessenen Verdichtung“ entgegenzuwirken. Da jedoch gleichzeitig für vier Baufenster des Innenbereichs „Einzel-/Doppelhäuser“ festgesetzt werden, bedeute dies: In dem festgesetzten Einzelhaus seien zwei Wohneinheiten zulässig sowie in vier Baufenstern jeweils ein Doppelhaus mit je zwei Wohneinheiten, also 16 Wohneinheiten, so dass in dem WR-Bereich bis zu 18 Wohneinheiten möglich seien. Man rege an, die Zahl der möglichen Wohneinheiten durch Reduzierung der Zahl der Baufenster oder durch die Herausnahme der Doppelhausfestsetzung zu reduzieren. (keine Lösung bei Festsetzung von Einzelhäusern auch mehrere Gebäude auf einem Grundstück möglich, z.B „unechte Doppelhäuser“, rechtlich keine Begrenzung auf 1 Wohnung pro Wohngebäude möglich ?, Wirtschaftlichkeit, anfallende Kosten…) Die beiden Baufenster an der westlichen Plangrenze schafften erhebliche Einblicksmöglichkeiten in die Hausgärten der Bestandsgebäude entlang der Grotenburgstraße. Gleiches gelte auch für die südlichen Baufenster hinsichtlich der Hausgärten der Gebäude an der Friedrich-Ebert-Straße. Man rege an, die Höhenbeschränkung auf 40,50 m über NHN, die für das Einzelhaus festgesetzt werde, auch auf die beiden Baufenster am westlichen Rand des Plangebietes zu übertragen. Die beabsichtigten Höhenfestsetzungen in diesem Bereich mit 43,50 m über NHN gingen erheblich über das Maß der baulichen Nutzung in der näheren Umgebung hinaus. Die Bebauung entlang der Johannes-Heynen-Straße weise nach eigenen Informationen eine Höhe von 8,35 m, was 42,35 m über NHN entspreche, auf. Insbesondere zu den Grundstücken der Mandantin seien eine Reihe von alten Tannen beseitigt worden, was diese Situation noch verstärke. Der entlang der westlichen Grenze des Plangebietes angedachte Pflanzstreifen für eine Hecke (vgl. Ziffer 1.6.1 der Begründung) sei nicht geeignet, einen adäquaten Ersatz für die beseitigte Baumreihe zu bieten. Begründung Seite 27 Man rege an, die Festsetzung des Pflanzstreifens entlang der westlichen Grenze des Plangebietes zum einen zu verbreitern und zum anderen dadurch zu konkretisieren, dass klare Vorgaben zur Pflicht zur Pflanzung von Bäumen festgesetzt werden. (Vorgaben Bepflanzungskonzept, städtebaulicher Vertrag). Weiterhin lasse die Planung auf den zweigeschossigen Gebäuden ein Staffelgeschoss zu, dessen Errichtung vom Investor auch beabsichtigt sei. Hierdurch werde die Einblicksmöglichkeit in die Hausgärten der Bestandsgebäude weiter erhöht. Man rege daher an, die Ausrichtung der Terrassen, insbesondere vor den beabsichtigten Staffelgeschossen, konkret zu steuern. Alles in allem habe nicht nur die Mandantin, sondern viele der Nachbarn den Eindruck, dass im vorliegenden Plangebiet – anders als im Bebauungsplan Nr. 704 im benachbarten Straßenviertel – obwohl in der Planbegründung immer von behutsamer Nachverdichtung die Rede sei, gerade nicht behutsam, sondern höchst intensiv verdichtet werde. Der Widerstand der Nachbarschaft gegen die Bebauung sei der Verwaltung durch Vorlage von Unterschriftenlisten während des Planungsverfahrens bekannt gegeben worden. Abwägung: Anzahl der Wohneinheiten / Art der Bebauung / Wirtschaftlichkeit der Planung: Die maximal mögliche Anzahl von ca. 18 Wohneinheiten ist unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf die verkehrliche und weitere Infrastruktur gebietsverträglich. Die Herausnahme der Doppelhausfestsetzung würde nicht zwingend die Reduzierung der realisierbaren Wohneinheiten bedeuten, da auch bei einer Festsetzung von Einzelhäusern grundsätzlich Einliegerwohnungen zulässig sind. Stattdessen verpflichtet sich der Investor durch eine entsprechende Regelung im städtebaulichen Vertrag dazu, maximal eine Wohneinheit pro Wohngebäude zu errichten. Somit werden im Reinen Wohngebiet ca. 9 Wohneinheiten errichtet. Für die inhaltliche Planung des in Rede stehenden Bebauungsplanes ist unter Berücksichtigung der erforderlichen Beseitigung des städtebaulichen Missstandes und der bestimmenden Rahmenbedingungen (wie z.B. kostenintensive Entsorgung der Altlasten) auch die Wirtschaftlichkeit der Planung zu berücksichtigen. Daher wäre eine weitere Reduzierung der Anzahl der Wohneinheiten unverhältnismäßig. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Begründung Seite 28 Einsehbarkeit der Grundstücke: Die Einsehbarkeit von Grundstücken und Gebäuden ist im Baurecht nicht beachtlich und kann auch in der Bauleitplanung nicht berücksichtigt werden. Es besteht planungsrechtlich kein Anspruch auf Uneinsehbarkeit der Grundstücke. Werden die nach BauO NRW erforderlichen Abstandsflächen eingehalten, wird dem Nachbarschutz ausreichend entsprochen. Dass die Festsetzung von zwei Vollgeschossen sowie einer Gebäudehöhe von 9,50 m zu einer erweiterten Einsichtsmöglichkeit auf die Bestandsgrundstücke führt, ist zwangsläufig gegeben. Eine gesteigerte Einsichtmöglichkeit kann allerdings nicht planungsrechtlich, sondern nur ausnahmsweise zu einem Verstoß gegen das s.g. ‚Gebot der Rücksichtnahme‘ führen. Und zwar nur dann, wenn eine unzumutbare Verschlechterung des Wohnfriedens zu befürchten ist, beispielsweise wenn von der geplanten Bebauung eine ‚erdrückende Wirkung‘ ausgeht. Das ist im Fall der Realisierung einer Bebauung entsprechend der Festsetzungen des in Rede stehenden Bebauungsplanes zu verneinen. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergeben sich Abstände zwischen der Bestandsbebauung an der Friedrich-Ebert-Straße und der geplanten Neubebauung von mindestens 25 m sowie zwischen der Bestandsbebauung an der Grotenburgstraße und der Neubebauung mindestens 40 m. Aufgrund der dargestellten Entfernungen und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnverhältnisse der umliegenden Bebauung führt die Einsehbarkeit des Grundstückes der Bestandsbebauung - auch von ggf. errichteten Dachterrassen aus - daher nicht zu einer unzumutbaren Störung des Wohnfriedens. Eine Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse bzw. der Gebäudehöhen ist somit nicht erforderlich und die geplante Neubebauung städtebaulich vertretbar. Auch die Festsetzungen des Bebauungsplanes mit der vorgesehenen Siedlungsstruktur mit Doppelhaushälften und einem Einzelhaus - und die danach zu erwartenden Grundstückszuschnitte führen zwangsläufig zu einer Einsehbarkeit der einzelnen Grundstücke. Aufgrund der dargestellten Entfernungen und unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnverhältnisse der umliegenden Bebauung führt die Einsehbarkeit des Grundstückes der Bestandsbebauung - auch von ggf. errichteten Dachterrassen aus - daher nicht zu einer unzumutbaren Störung des Wohnfriedens. Auch aus diesen Gründen ist eine Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse bzw. der Gebäudehöhen ist somit nicht erforderlich und die geplante Neubebauung städtebaulich vertretbar. Die konkrete Steuerung der Ausrichtung der Dachterrassen ist städtebaulich nicht zwingend erforderlich und würde zudem eine zu starke planerische Einschränkung hinsichtlich der Errichtung der Neubebauung darstellen (z.B Errichtung von Süd- oder Westterrassen). Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Gebäudehöhe: Die umliegenden Gebäude sind zwei-, teilweise dreigeschossig errichtet und weisen aufgrund ihrer Geschosshöhe und Dachneigungen bereits Gebäudehöhen von ca. 11,30 m bis hin zu 14,00 m auf. Im Bebauungsplan wird für die Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern im rückwärtigen Bereich an der Straße Rott eine maximale Gebäudehöhe von 9,50 m, für die Einzelhausbebauung im nördlichen Plangebiet eine maximale Gebäudehöhe von 6,50m sowie für die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern an der Straße Rott von 12,50 m festgesetzt. Dabei resultiert die festgesetzte geringere maximale Gebäudehöhe für das geplante Einzelhaus aus der unmittelbaren Nähe zu einem nördlich liegenden be- Begründung Seite 29 stehenden Einzelhaus. Im übrigen Plangebiet ist aufgrund des Gebäudeabstands von mindestens 25 m zur Bestandsbebauung eine Reduzierung der Gebäudehöhe nicht erforderlich. Insgesamt liegt die im Bebauungsplan festgesetzte maximale Gebäudehöhe auch bei der Festsetzung von zwei Vollgeschossen im rückwärtigen Bereich sowie bei drei Vollgeschossen an der Straße Rott unterhalb bzw. im Bereich der Höhe der Bestandsgebäude. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Festsetzung Pflanzstreifen / Begrünung des Plangebietes: In Abstimmung mit dem Fachbereich Grünflächen wurde ein Bepflanzungskonzept erarbeitet, welches u.a. zusätzlich Standorte von anzupflanzenden Bäumen vor dem Pflanzstreifen sowie im restlichen Plangebiet vorgibt. Das Bepflanzungskonzept ist zudem Bestandteil des zum Bebauungsplan erstellten städtebaulichen Vertrages. Der Stellungnahme wird gefolgt. Bezug auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 704: Planungsrechtlich besteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung bei Festsetzungen eines Bebauungsplans im Verhältnis zu vorhandenen Festsetzungen außerhalb des Plangebietes bzw. anderer Bebauungspläne. Die Festsetzungen ergeben sich vielmehr aus den Rahmenbedingungen und städtebaulichen Erfordernissen die sich in jedem Bebauungsplanverfahren differenziert darstellen. Die städtebauliche Zielsetzung des in Rede stehenden Bebauungsplanes ist die Errichtung von zeitgemäßen Wohngebäuden auf ausreichend großen Grundstücken unter Berücksichtigung des schonenden Umgangs mit Grund und Boden. Die in der Stellungnahme angeregte Reduzierung der Gebäudehöhe hätte bei gleicher Anzahl der Wohneinheiten zur Schaffung ausreichender Wohnfläche eine Erhöhung der Grundfläche der Gebäude und somit eine höhere Inanspruchnahme von Grund und Boden sowie eine höhere Dichte zur Folge. Dies würde jedoch der Zielsetzung des Bebauungsplanes zur Realisierung einer aufgelockerten Bebauung widersprechen. Um die Wirtschaftlichkeit der Planung und damit die Beseitigung des städtebaulichen Missstandes nicht zu gefährden, ist u.a. die Anzahl der Wohneinheiten zur Kompensierung der anfallenden Kosten relevant. Im Fall des Bebauungsplanes Nr. 704 entfielen diese Kosten. Darüber hinaus verfolgte dieser Bebauungsplan zudem das Ziel, im Blockinnenbereich eine lockere Bebauung für maximal 11 Einfamilienhäuser mit jeweils nur einem Vollgeschoss zu ermöglichen und den umliegenden hochwertigen Grünbestand zu schützen. Somit stellen sich die Rahmenbedingungen anders als im Bebauungsplan Nr. 781 dar und sind daher nicht vergleichbar. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. 4. RAe M., Moers für Frau T., mit Schreiben vom 23.07.2015: Stellungnahme: Bekanntlich sei die Mandantin Eigentümerin des nördlich an das Plangebiet angrenzenden Grundstückes. Begründung Seite 30 Mit Schreiben vom 24.03.2015 – also während der Offenlagefrist – habe die Mandantin in dem im Betreff bezeichneten Bebauungsplanaufstellungsverfahren eine Stellungnahme abgegeben. Die Mandantin habe in ihrer Stellungnahme vom 24.03.2015 unter anderem Einspruch gegen den geplanten Privatweg entlang ihres Hauses eingelegt. Des Weiteren habe sie ausgeführt, dass … „die Gefahr besteht, dass die alte Bausubstanz den künftigen Belastungen, u. a. Vibrationen und Schallübertragungen durch das zu erwartende tägliche Verkehrsaufkommen, nicht standhält“. Daher sei eine Stabilisierung ihrer Giebelwand erforderlich. Außerdem habe die Mandantin Ausführungen im Zusammenhang mit dem Schutz ihrer Privatsphäre und einer zu erwartenden Lärmbelästigung gemacht. Die Ausführungen der Mandantin vertieften sich wie folgt: 1. Würden die derzeit geplanten Festlegungen in dem in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplan in Kraft treten, müsste es die Mandantin im Zweifel erdulden, dass ihr rückwärtiger Garten- und Ruhebereich durch Zu- und Abgangsverkehr beeinträchtigt werde, der im Extremfall von 18 Wohneinheiten ausgelöst werde. Dies ergebe sich aus Folgendem: Das Plangebiet bestehe zum einen aus einem – rückwärtig gelegenen – WR-Gebiet und zum anderen aus einem – nach vorne, zur Straßenseite hin ausgerichteten – WA-Gebiet. Durch den Zu- und Abgangsverkehr, der durch das vordere WA-Gebiet ausgelöst werde, würde die Mandantin aller Voraussicht nach nicht beeinträchtigt werden, da hierfür eine Tiefgarage geschaffen werden solle, die abgewandt von ihrem Haus liege, hinter dem für das WA-Gebiet vorgesehenen Baufenster. Erheblich beeinträchtigt würde die Mandantin aber durch den Zu- und Abgangsverkehr, der durch das hintere WR-Gebiet ausgelöst werden würde. Ausweislich der textlichen Festsetzung zu Ziffer I Nr. 4 des geplanten Bebauungsplanes sollten in dem WR-Gebiet „in Wohngebäuden jeweils höchstens 2 Wohnungen“ zulässig sein. In dem WR-Gebiet befänden sich 4 Baufenster mit dem Planzeichen „ED“, was ausweislich der Zeichenerklärung bedeute, dass dort nur „Einzel- und Doppelhäuser zulässig“ sein sollen. Außerdem befinde sich in dem WR-Gebiet noch ein Baufenster mit dem Zeichen „E“, was ausweislich der Zeichenerklärung bedeute, dass dort „nur Einzelhäuser zulässig“ sein sollen. Wenn man nun davon ausgehe, dass in den 4 Baufenstern, in denen nicht nur Einzel-, sondern auch Doppelhäuser zulässig seien, auch 4 Doppelhäuser verwirkliche würden, wären dies bereits 8 Doppelhaushälften. Da ausweislich der oben genannten textlichen Festsetzung in jedem Wohngebäude 2 Wohneinheiten zulässig sein sollen, würden sich hieraus im Maximalfalle bereits 16 Wohneinheiten ergeben (2 Wohneinheiten in der der 8 Doppelhaushälften). Da auch in dem Baufenster, in welchem nur Einzelhäuser zulässig seien, im Höchstfalle 2 Wohneinheiten verwirklicht werden könnten, kämen zu den 16 Wohneinheiten noch Begründung Seite 31 einmal diese 2 Wohneinheiten hinzu, so dass man insgesamt auf 18 Wohneinheiten käme. Vor jedem Baufenster in dem WR-Gebiet seien auch Flächen für Garagen bzw. Carports bzw. Stellplätze festgesetzt. Im Extremfalle würde über die geplante Privatstraße, die an der Garten- und Ruhezone des Grundstücks unserer Mandantin unmittelbar vorbeiführe, der Zu- und Abgangsverkehr für diese 18 Wohneinheiten abgewickelt. Dies verstoße unzweifelhaft in eklatanter Weise gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme, zumal das Grundstück und damit die Garten- und Ruhezone der Mandantin mit ca. 6,5 m auch sehr schmal sei, so dass es keine räumlichen „Ausweichmöglichkeiten“ gebe, um sich vor den Immissionen zu schützen. 2. Wie die Mandantin der Rechtsanwälte in ihrer Stellungnahme vom 24.03.2015 bereits selbst ausgeführt habe, bestehe die ernstliche Gefahr, dass die alte Bausubstanz auf ihrem Grundstück den künftigen Belastungen durch das zu erwartende tägliche Verkehrsaufkommen nicht standhalte. Dies gelte auch und gerade bereits für die Zeit der Bauphase im geplanten WR-Gebiet, wenn dort tagtäglich schwere Baufahrzeuge den Privatweg entlang fahren werden. Durch die Planung werde daher in nicht hinnehmbarer Weise mittelbar in das Eigentumsgrundrecht der Mandantin eingegriffen. 3. Es sei aus städtebaulicher Sicht ohnehin nicht recht verständlich, dass der bislang weitgehend unberührte Blockinnenbereich bebaut werden solle. Man habe es hier mit einem Straßengeviert zu tun, begrenzt durch die Straßen Rott, Friedrich-Ebert-Straße, Grotenburgstraße und Johannes-Heinen-Straße (einschließlich ihrer gedachten Verlängerung zur Grotenburgstraße hin). Dieses Straßengeviert sei geprägt durch weitgehend einheitliche Straßenrandbebauung, bei welcher der Blockinnenbereich bislang gerade nicht gebaut, sondern durch die dort vorhandenen Garten- und Ruhezonen geprägt sei. Aus Sicht der Rechtsanwälte würde es sich anbieten, dieses Gepräge bauleitplanerisch durch Festsetzung entsprechender, straßenseitig ausgerichteter Baufenster in dem Straßengeviert abzusichern. Inmitten des Blockinnenbereichs wiederum befinde sich Baumbestand, der möglicherweise erhaltens- und schützenswert sei. Die Anordnung von Baufenstern, die straßenseitig ausgerichtet seien, würde dazu führen, dass der – möglicherweise wertvolle – Baumbestand inmitten des Blockinnenbereichs erhalten und geschützt werde. Die hier vorliegende Situation sei vergleichbar mit dem Bereich in dem in der Nähe gelegenen Straßengeviert Uerdinger Straße / Schönwasserstraße / Tiergartenstraße / Kaiserstraße. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 730 – Uerdinger Straße / Schönwasserstraße / Tiergartenstraße / Kaiserstraße – habe sich die Stadt Krefeld ebenfalls von dem städtebaulichen Ziel leiten lassen, die bestehende Straßenrandbebauung durch Fest- Begründung Seite 32 setzung entsprechender Baufenster abzusichern und zugleich den Blockinnenbereich mit dem wertvollen Baumbestand zu schützen. Es werde angeregt, dass hier entsprechend verfahren werde. 4. Abschließend möchte man natürlich nicht unerwähnt lassen, dass man im Namen seiner Mandantin derzeit mit den anwaltlichen Bevollmächtigten der Firma R. GmbH – also der „Vorhabenträgerin“ des hier vorliegenden vorhabenveranlassten Angebotsbebauungsplanentwurfs – Verhandlungen führe. Verhandelt werde insbesondere über die Einhaltungen von Schutzvorkehrungen zum Schutz des Gebäudes der Mandantin im Zuge der Bauphase, die Schaffung von Lärmschutz entlang der Privatstraße und die Zahlung einer Entschädigung für die Wertminderung des Grundstücks der Mandantin. Sollten die Verhandlungen zum Erfolg führen, würde die Mandantin ihre Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf fallen lassen. Sollten die Verhandlungen indes nicht zum Erfolg führen und der Rat der Stadt Krefeld die Einwendungen für unbeachtlich halten und den Bebauungsplan als Satzung beschließen, werde man seiner Mandantin raten müssen, hiergegen das Normenkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht einzuleiten. Abwägung zu 1.: Die durch die Festsetzung des Bebauungsplanes ermöglichte maximale Anzahl von ca. 18 Wohneinheiten verursacht bei der Annahme von einem/zwei PKW pro Wohneinheit ca. 102 Verkehrsbewegungen (DTV). Unter Berücksichtigung der Verkehrszahlen werden die für ein festgesetztes WR- Gebiet in dem Beiblatt 1 zur DIN 18005 enthaltenen Orientierungswerte von 50 / 40 dB (A) tags / nachts offenkundig eingehalten. Dabei handelt es sich bei der festgesetzten Privatstraße um eine Straße unterer Kategorie, die später als Anliegerstraße ausgebaut werden soll. In der Realisierung der Planung ergibt sich nur theoretisch die Anzahl von 18 Wohneinheiten. Aufgrund des zeitgemäßen Anspruchs an Wohnfläche ist unter Berücksichtigung der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Baugrenzen, überbaubare Fläche, Gebäudehöhe) die Errichtung einer zweiten Wohnung pro Wohngebäude – beispielsweise für eine Einliegerwohnung – nicht zu erwarten. Da die Errichtung von ca. 18 Wohneinheiten im Reinen Wohngebiet weder von der Stadt noch vom Grundstückseigentümer noch vom Investor beabsichtigt ist, verpflichtet sich der Investor durch eine entsprechende Regelung im städtebaulichen Vertrag dazu, maximal eine Wohneinheit pro Wohngebäude zu errichten. Daher werden im Reinen Wohngebiet ca. 9 Wohneinheiten errichtet. Hierdurch ergibt sich eine deutliche Reduzierung der zu erwartenden Belastung durch Straßenlärm. Auch ohne den Bebauungsplan lag eine gewisse Verkehrsbelastung vor, da der Bebauungsplanbereich als Garagenhof genutzt wurde. Diese entfällt zukünftig. Zweifelsohne wird eine zusätzliche Verkehrsbelastung durch die städtebauliche Planung verursacht. Diese stellt sich aber nach Art und Umfang mit dem vorhandenen Allgemeinen Wohngebiet als gebietsverträglich dar. Eine weitere Reduzierung der Wohneinheiten wäre unverhältnismäßig. Begründung Seite 33 Insgesamt ist daher keine qualifizierte Störung durch Verkehrslärm im Sinne einer Unzumutbarkeit zu erwarten und keine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme gegeben. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. Abwägung zu 2.: Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde durch das Büro Angenvoort & Kroth und Partner vom 05.06.2015 eine gutachterliche Stellungnahme erstellt, woraus hervorgeht, dass keine entstehenden Vibrationen aus dem PKW- Verkehr zu erwarten sind. Darüber hinaus bestünden hiernach auch keine Gefährdungen für die vorhandene Bausubstanz. Daher konnte zwischenzeitlich eine Abrissgenehmigung für die Gebäude Rott 130 bis 134 erteilt werden, für welche die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 781 nicht erforderlich war. Es gibt darüber hinaus keine Anhaltspunkte dafür, dass von der geplanten Bebauung Belästigungen ausgehen werden, die die angrenzende Wohnbebauung unzumutbar beeinträchtigen und erheblich die über das Maß hinausgehen könnten, mit dem ein Bewohner in diesem Gebiet (Charakter eines Allgemeinen Wohngebietes für die Straßenrandbebauung) üblicherweise rechnen muss. Eine Verletzung des Eigentumsgrundrechts ist jedoch nur dann gegeben, wenn ein Bebauungsplan Nutzungen festsetzt, durch die die Nachbargrundstücke unzumutbar belastet werden. Hiermit ist aufgrund der durch die geplante Neubebauung zu erwartenden Verkehrsbelastungen nicht zu rechnen. Gestalterische, städtebaulich erforderliche Regelungen zur Gestaltung des verbleibenden Giebels des Hauses Rott Nr. 136 werden in den städtebaulichen Vertrag mit dem Investor zum Bebauungsplan aufgenommen. Gegebenenfalls erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen sowie die Behebung im Nachgang der Baumaßnahmen unerwartet auftretender Schäden können - falls erforderlich - im Detail in einem privatrechtlichen Vertrag zwischen der Eigentümerin und dem Investor geregelt werden und sind nicht Gegenstand der verbindlichen Bauleitplanung. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Abwägung zu 3.: Die Aussagen zur städtebaulichen Situation im Quartier werden zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan verfolgt jedoch die städtebauliche Zielsetzung der Innenentwicklung bei gleichzeitiger Schonung von Flächen im Außenbereich sowie die Beseitigung des städtebaulichen Missstandes der brachliegenden Flächen der ehemaligen Spedition einschließlich der vorhandenen Altlasten. Auch im Umfeld des Plangebiets (JohannesHeynen-Straße) erfolgte bereits eine bauliche Ergänzung des Innenbereiches. Die städtebauliche Planung des in Rede stehenden Bebauungsplanes fügt sich daher in den Kontext der umliegenden Bebauung ein. Erhaltenswerter Baumbestand: Der Fachbereich Grünflächen hat dem vorhandenen Baumbestand keine besondere Wertigkeit bescheinigt. Dennoch fällt ein Großteil der vorhandenen Bäume unter die Baumschutzsatzung der Stadt Krefeld. Um Ersatzstandorte für die unter die Baumschutzsatzung der Stadt Krefeld fallenden und bei Realisierung der Planung entfallenden Bäume zu defi- Begründung Seite 34 nieren, wurde ein Bepflanzungskonzept in Zusammenarbeit mit dem Fachbereich Grünflächen und dem Investor erarbeitet. Zur Gewährleistung einer städtebaulich qualitätvollen Bepflanzung für das neue Wohngebiet werden demnach in den städtebaulichen Vertrag Vereinbarungen zur Bepflanzung der Grundstücke aufgenommen, die auf die nach der Baumschutzsatzung zu erbringenden Ersatzpflanzungen angerechnet werden können. Planungsrechtlich besteht darüber hinaus kein Anspruch auf Gleichbehandlung bei Festsetzungen eines Bebauungsplans im Verhältnis zu vorhandenen Festsetzungen außerhalb des Plangebietes bzw. anderer Bebauungspläne. Die Festsetzungen ergeben sich vielmehr aus den Rahmenbedingungen und städtebaulichen Erfordernissen die sich in jedem Bebauungsplanverfahren differenziert darstellen. Die städtebauliche Zielsetzung des in Rede stehenden Bebauungsplanes ist die Errichtung von zeitgemäßen Wohngebäuden auf ausreichend großen Grundstücken unter Berücksichtigung des schonenden Umgangs mit Grund und Boden. Somit stellen sich die Rahmenbedingungen anders als im Bebauungsplan Nr. 730 dar und sind daher nicht vergleichbar. Insgesamt wird im vorliegenden Bebauungsplangebiet von einer Freihaltung der rückwärtigen Grundstücksbereiche daher abgesehen. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Abwägung zu 4.: Die Aussagen hinsichtlich der Verhandlungen zwischen Frau T. und der Firma R. werden zur Kenntnis genommen. Diese wurden unter Punkt 2. Bereits in die Abwägung eingestellt. Wertminderung: Im Hinblick auf die bodenrechtlichen Auswirkungen bleibt zunächst anzumerken, dass der Besitzstand sowie die Baurechte der an den Bebauungsplan angrenzenden Grundstücke durch den Bebauungsplan Nr. 781 nicht eingeschränkt werden. Ferner werden durch die Umsetzung des Bebauungsplans die grundstücksbezogenen bodenwertbeeinflussenden Faktoren nicht verändert. Durch den Bebauungsplan werden hingegen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur erstmaligen Entwicklung eines brachgefallenen Gebietes geschaffen und somit die Beseitigung eines städtebaulichen Missstandes unterstützt. Die Aufwertung des Gebiets durch eine Wohnbebauung mit einer modernen Architektursprache führt auch zu positiven Synergieeffekten für die angrenzende bestehende Bebauung. Lediglich die zusätzliche Verkehrsbelastung durch die städtebauliche Planung wäre beachtlich. Diese stellt sich nach Aussage der Grundstücksbewertung des Fachbreichs 62 - Vermessungs- und Katasterwesen - wie folgt als bodenwertbeeinflussend dar: „Bedingt durch die vorhandene überdurchschnittliche Grundstückstiefe grenzt das Grundstück Rott 136 zukünftig mit einer Länge von ca. 62 m an die Erschließungsstraße. Begründung Seite 35 Die Grundstücksbreite des Grundstücks Rott 136 ist mit 6,50m relativ gering. Auf Grund dieser Gegebenheiten wird davon ausgegangen, dass die geplante Erschließungsstraße im Gegensatz zur heutigen Situation, insbesondere in Bezug auf das Grundstück Rott 136 und die Nutzung dessen rückwärtigen Grundstücks als Hausgartenfläche, Beeinträchtigungen durch den zu erwartenden Verkehr auslöst. Daher wird ein Abschlag von ca. 2,5 % auf den aktuellen Bodenwert als angemessen erachtet.“ Unter Berücksichtigung aller v.g. Aspekte zu 1. bis 4. wird jedoch davon ausgegangen, dass der aktuelle Bodenwert insgesamt nicht maßgeblich verändert wird. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. E. Stellungnahmen der Behörden im Rahmen der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB Im Rahmen der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden folgende Stellungnahmen eingebracht: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Fachbereich Jugendhilfe und Beschäftigungsförderung Paritätische Kreisgruppe Krefeld, Mühlenstr. 42, Krefeld, Bezirksregierung Düsseldorf, Fachbereich Umwelt, Fachbereich Grünflächen, SWK NETZE GmbH, Asset-Management / Planung, Elektrizitäts- und Gasversorgung Folgende Stellungnahmen wurden dabei vorgetragen: 1. Fachbereich Jugendhilfe und Beschäftigungsförderung, mit Schreiben vom 09.02.2015 Stellungnahme: Unter der Berücksichtigung der Interessen von Kindern, Jugendlichen und jungen Familien werde zu dem Entwurf wie folgt Stellung genommen: Im Plangebiet sollen 15 zusätzliche Wohneinheiten entstehen. Man könne davon ausgehen, dass ca. 38 neue Einwohner zuziehen. Der Betreuungsbedarf für Kinder unter 6 Jahren werde mit 4 Plätzen auf 100 angenommen = 1,5 Plätze. Der Infrastrukturbeitrag für Tagesbetreuung für Kinder werde somit wie folgt berechnet: 1,5, x 21.000 € = 31.500 €. Dieser Betrag solle im städtebaulichen Vertrag festgesetzt werden. Darüber hinaus solle ein angemessener Beitrag für die Sanierung des öffentlichen Kinderspielplatzes Engerstraße vereinbart werden. Abwägung: Die genannten Inhalte werden in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Dabei wird der Verteilungsschlüssel für die Ermittlung des Infrastrukturbeitrages zu Grunde gelegt. Begründung Der Stellungnahme wird gefolgt. Seite 36 Begründung 2. Seite 37 Der Paritätische Kreisgruppe Krefeld, Mühlenstr. 42, Krefeld, mit Schreiben vom 14.03.2015 Stellungnahme: Die Sachverständigengruppe für Behindertenfragen hat zum Bebauungsplan Nr. 781 folgende Anregungen und Bedenken: Die Erschließungsstraße müsse entsprechend DIN 32984 und HBVA gestaltet werden. Im Bereich Rott müsse im Bereich der neuen Zufahrt eine innere Leitlinie geschaffen werden. Wünschenswert sei die Schaffung von behindertengerechtem Wohnraum. Abwägung: Die DIN 32984 regelt ausschließlich die baulichen Maßnahmen – insbesondere für sehbehinderte Menschen - für den öffentlichen Raum (z.B. öffentliche Verkehrsflächen). Die Umsetzung der Barrierefreiheit der privaten Verkehrsflächen ist somit nicht Gegenstand der verbindlichen Bauleitplanung. Der Investor verpflichtet sich jedoch zur barrierefreien Ausgestaltung der privaten Verkehrsfläche (Mischfläche ohne separaten Gehweg) sowie der Grundstückszuwegungen. Hiermit soll erreicht werden, dass für Rollstuhlfahrer, Menschen mit Gehhilfen ("Rollatoren") und andere gehbehinderte Menschen die Fahrbahn stufenfrei und ohne fremde Hilfe genutzt werden. Entsprechende Regelungen wurden in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 3. Bezirksregierung Düsseldorf, Postfach 300865, 40408 Düsseldorf Stellungnahme: Luftbilder aus den Jahren 1939 – 1945 und andere historische Unterlagen lieferten keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln im beantragten Bereich. Eine Garantie auf Kampfmittelfreiheit könne gleichwohl nicht gewährt werden. Sofern Kampfmittel gefunden würden, seien die Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. werde eine Sicherheitsdetektion empfohlen. In diesem Fall auf unserer Internetseite das Merkblatt für Baugrundeingriffe. Weitere Informationen seien auf der Internetseite: www.brd.nrw.de/ordnung gefahrenabwehr/kampfmittelbeseitigung/index.jsp zu finden. Begründung Seite 38 Abwägung: Die Hinweise zu Erdarbeiten wurden in den Bebauungsplan aufgenommen. Die Überprüfung erforderlicher Maßnahmen erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Der Stellungnahme wird gefolgt. 4. Fachbereich Umwelt, mit Schreiben vom 05.03.2015 Stellungnahme: Das Plangebiet sei als Spedition mit Eigenbetriebstankstelle sowie zusätzlich als Altablagerung erfasst. Im Kapitel 7 der textlichen Begründung sei der entsprechende Passus zu ergänzen. Die Untersuchungen der Verfüllungen, auch außerhalb des Tankstellenbereichs, zeigten schutzgutrelevante Bodenbelastungen mit PAK, Kupfer, Cadmium und Zink. Der letzte Satz im zweiten Absatz zum Thema Benzo(a)pyren könne entfallen, da Benzo(a)pyren im Summenparameter PAK enthalten sei. Im Kapitel VI Planinhalte werde gebeten den ersten Satz im letzten Absatz von Punkt 2.2 wie folgt abzuändern: „Die Umsetzung des Sanierungskonzeptes wird durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert“. Punkt 2.9 sei wie folgt abzuändern: Zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse sind Abbruch und Erdarbeiten gutachterlich zu überwachen und zu dokumentieren. Die Entsorgung erfolgt auf Grundlage des mit der Stadt Krefeld, Fachbereich Umwelt, abgestimmten Entsorgungskonzeptes. Unter Punkt VIII 2.3 zum Thema Boden werde gebeten im letzten Satz des Absatzes zusätzlich zum Altstandort Spedition, die Altablagerung zu erwähnen. Unter Punkt VIII 3.3 sei zu ergänzen, dass nicht nur die belasteten Böden der ehemaligen Tankstelle zu entfernen seien, sondern sämtliche belasteten Böden des Plangebietes, wie im Sanierungskonzept vorgesehen. Ein endgültiges Sanierungskonzept liege noch nicht vor. Erst wenn dieses erstellt worden sei, könne es in den städtebaulichen Vertrag einfließen. Um Niederschlagswasser von befestigter Fläche versickern zu können, sei ein hydrogeologisches Gutachten erforderlich. Der Bebauungsplan Nr. 781 bereite kein Vorhaben vor, für das eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 UVPG bestehe. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 b genannten Schutzgüter bestünden nicht. Gegen eine Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 781 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB bestünden keine Bedenken. Begründung Seite 39 Abwägung: Die in der Stellungnahme vorgebrachten Anregungen hinsichtlich des Umgangs mit den vorhandenen Altablagerungen und deren Entsorgung werden in die Begründung zum Bebauungsplan entsprechend des Sanierungskonzeptes aufgenommen. Der Stellungnahme wird gefolgt. Gemäß § 51a Abs. 3 Landeswassergesetz sind Grundstücke von der Verpflichtung, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, ausgenommen, deren Niederschlagswasser aufgrund einer nach bisherigem Recht genehmigten Kanalisationsnetzplanung der öffentlichen Abwasserbehandlung zugeführt werden oder der technische oder wirtschaftliche Aufwand unverhältnismäßig ist. Dieser Ausnahmetatbestand ist im Plangebiet gegeben, da das Grundstück bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut und an die Kanalisation angeschlossen wurde. Darüber hinaus erfolgte am 12.06.2014 eine Abstimmung des Investors und eines beauftragten Ingenieurbüros mit den Stadtwerken Krefeld (SWK Aqua). Hier wurde festgestellt, dass auch aufgrund der Grundstücksgrößen sowie des geplanten Bodenaushubs auf eine Versickerung des Oberflächenwassers verzichtet werden soll. Es wurde daher vereinbart, alle Oberflächenwasser über den in der Straße Rott vorhandenen Mischwasserkanal abzuleiten. In Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde der Stadt Krefeld sowie dem Versorgungsträger (Stadtwerke Krefeld) wird auf eine Versickerung des Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes verzichtet. Die Erstellung eines hydrogeologischen Gutachtens zur Überprüfung der Versickerungsfähigkeit des Bodens ist daher nicht erforderlich. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Die Aussagen hinsichtlich der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens 13 a BauGB werden zur Kenntnis genommen. gemäß § Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. 5. Fachbereich Grünflächen, mit Schreiben vom 27.03.2015 Stellungnahme: Im Hinblick auf die Planerstellung gemäß § 13 a BauGB seien landschafts- bzw. naturschutzrechtliche Belange mit Ausnahme des Artenschutzes nicht betroffen. Im Planbereich seien jedoch mehrere Bäume vorhanden, die der Baumschutzsatzung unterliegen. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Plangebiet zu einem großen Teil versiegelt sei und da es problematisch sein könne, Ersatzpflanzungen für die zu fällenden Bäume im Rahmen der einzelnen Baugenehmigungsverfahren zu regeln, schlage man vor, dass – ähnlich wie im Fall des Bebauungsplans Nr. 779/I – mit dem Investor ein Bepflanzungskonzept erarbeitet werden solle, in dem die nach der Baumschutzsatzung erforderlichen Ersatzpflanzungen schon vorgesehen werden. So ließe sich auch eine einheitliche Grüngestaltung erreichen. Die in Kap. 2.3 angesprochenen Begrünungsfestsetzungen seien in der Karte nicht wiederzufinden. Ähnliches gelte für die in Kap. 1.5 erwähnte Fläche für Straßenbegleitgrün. Begründung Seite 40 Da das Gelände zumindest teilweise nicht gärtnerisch genutzt werde, gelte das Rodungsverbot des § 39 BNatSchG in der Zeit vom 01.03. – 30.09. nicht nur für Hecken und Gebüsche, sondern in diesem Fall auch für die Bäume. Aus artenschutzrechtlicher Sicht verweise man auf die Stellungnahme vom 03.04.2014. Abwägung: Die Aussagen zur Durchführung des Planverfahrens gemäß § 13 a BauGB sowie zu den landschafts- bzw. naturschutzrechtlichen Belangen werden zur Kenntnis genommen. Hinsichtlich der Vermeidungsmaßnahmen erfolgen zum Schutz planungsrelevanter Arten entsprechende Hinweise in den textlichen Festsetzungen (Abrissverbot für Gebäude, Rodungsverbot für den Zeitraum vom 01.03. bis 30.09.). Die textlichen Festsetzungen zum Rodungsverbot wurden in der Begründung sowie in den textlichen Festsetzungen auf der Planurkunde um das Wort ‚Bäume‘ ergänzt und wie folgt geändert: „Rodungsverbot: Zum Schutz der Fauna sind gemäß § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG Rodungen sowie Rückschnitte (außer Pflegeschnitte) von Bäumen, Hecken und Sträuchern außerhalb der Zeit vom 01.03. bis 30.09. eines Jahres durchzuführen. Im Einzelfall kann nach Genehmigung durch die Untere Landschaftsbehörde davon abgewichen werden.“ Die in Kapitel 2.3 angesprochenen Begrünungsfestsetzungen sind in den textlichen Festsetzungen auf der Planurkunde aufgeführt. Die Fläche für Straßenbegleitgrün ist nicht im Bebauungsplan festgesetzt. Sie ist Teil der privaten Verkehrsfläche. Zwischenzeitlich wurde vom Investor ein mit dem Fachbereich Grünflächen abgestimmtes Bepflanzungskonzept vorgelegt, welches auch das Straßenbegleitgrün enthält. Entsprechende Regelungen wurden in den städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan aufgenommen. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 6. SWK NETZE GmbH, Asset-Management / Planung, Elektrizitäts- und Gasversorgung, St. Töniser Str. 124, 47804 Krefeld, mit Schreiben vom 30.03.2015 Stellungnahme: Der zugesandte Bebauungsplan sei von den betroffenen Organisationseinheiten der SWK geprüft worden. Folgendes werde mitgeteilt: SWK AQUA GmbH (Abwasser) Im benannten Bereich befinde sich ein Mischwasserkanal DN 600. Über diesen Mischwasserkanal erfolge die Ableitung des anfallenden Schmutzwassers. Auf eine Versickerung des Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes werde verzichtet. Begründung Seite 41 Die Entsorgung des Regenwassers werde ebenfalls über diesen bereits vorhandenen Mischwasserkanal erfolgen. Die Grundstücke seien mittels privaten Kanals an den o.g. Kanal in der Straße Rott anzuschließen. Details zur Haus- und Grundstücksentwässerung seien in entsprechenden Entwässerungsgesuchen abzustimmen, welche an die SWK AQUA GmbH, Team „Haus- und Grundstücksentwässerung“ zu stellen seien. SWK AQUA GmbH (Wasser) Gegen den Bebauungsplan Nr. 781 bestehen seitens der Trinkwasserversorgung keine Bedenken. In der Privatstraße seien die Leitungen zu sichern. Die Versorgung mit Trinkwasser sei über die angrenzenden öffentlichen Straßen sichergestellt. STADTWERKE KREFELD AG (Telekommunikation) Im o.g. Bereich des Bebauungsplanes betreibe man keine nachrichtentechnischen Kabelnetze, und somit bestünden keine Bedenken. SWK AQUA GmbH (Wasserproduktion) Seitens der SWK AQUA GmbH, OE Wasserproduktion, bestünden gegen den o.g. Bebauungsplan keine Bedenken, da die Anmerkungen aus der Stellungnahme vom 28.10.2013 berücksichtigt worden seien. SWK MOBIL GmbH (ÖPNV) Die verkehrlichen Belange der SWK MOBIL GmbH würden von dem im Betreff genannten Bebauungsplan nicht berührt. Der Richtigkeit halber werde jedoch darauf hinweisen, dass es in der Begründung unter Punkt 3. Infrastruktur, Öffentlicher Nahverkehr auf Seite 7 heißen müsse: Mit den Haltestellen „Grotenburgstraße“ und „Scheiblerstraße“ und der dort… SWK NETZE GmbH (Gas) Die Versorgung aus dem bestehenden Gasnetz sei möglich. SWK NETZE GmbH (Elektrizität) Die Erschließung der Neubebauung könne aus dem vorhandenen Niederspannungsnetz erfolgen. SWK SETEC GmbH (Beleuchtung) Die öffentliche Straßenbeleuchtung sei vom o.g. Bebauungsplan nicht betroffen, da das Beleuchtungskabel nach den eigenen Unterlagen außerhalb der überplanten Grundstücke verlaufe. SWK SETEC GmbH (Fernwärme) Begründung Seite 42 Im benannten Bereich liegen keine Fernwärmeleitungen. Es seien keine Baumaßnahmen geplant. Es bestehen gegen den Bebauungsplan keine Bedenken. Zur Versorgung des Bebauungsplangebietes sei die Erweiterung von sämtlichen Leitungen erforderlich. Alle Versorgungsleitungen, die in privaten Verkehrsflächen verlegt werden müssten oder sich dort bereits befänden, seien grundbuchlich zu Gunsten der SWK zu sichern. Abwägung: Die Aussagen zur Energie- und Wasserversorgung sowie zum öffentlichen Personennahverkehr werden zur Kenntnis genommen. Die korrekten Bezeichnungen der Haltepunkte des ÖPNV werden in der Begründung zum Bebauungsplan entsprechend geändert. Die private Verkehrsfläche dient der Erschließung der Grundstücke. Alle mit der unmittelbaren und bestimmungsgemäßen Nutzung der Grundstücke zusammenhängenden Verkehrsabläufe sind durch die Festsetzung der privaten Verkehrsfläche abgedeckt. Dazu gehören insbesondere die Benutzung durch die Anlieger selbst, deren Besucher sowie durch die Leitungsträger einschließlich der damit verbundenen Leitungsrechte. Durch die Festsetzung als Verkehrsfläche ist gewährleistet, dass diese nicht überbaut werden kann und somit der Erschließung der Grundstücke zur Verfügung steht. Eine Sicherung über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte für Versorgungsleitungen ist daher nicht erforderlich. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. F. Verwaltungsvorschläge Zur besseren Nachvollziehbarkeit der redaktionellen Änderungen, die Planzeichnung sowie Begründung im Nachgang zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans erfahren haben, werden diese im Folgenden aufgelistet. Es handelt sich hier um redaktionelle Änderungen, welche die Grundzüge der Planung nicht berühren und somit keine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans auslösen. Die Planurkunde betreffenden Änderungen werden durch entsprechende violette Eintragungen kenntlich gemacht. - Ergänzung der Legende der Planurkunde Bisher waren die Bezeichnungen für die festgesetzten Carports „Cp“ und Tiefgaragen „TGa“ in der Legende der Planurkunde nicht aufgeführt. Dementsprechend wurde die Planurkunde durch violette Eintragungen redaktionell geändert. - Korrektur der sich aus den Bezugshöhen über NHN ergebenden Gebäudehöhen. Bei einer angenommenen Bezugshöhe von 34,0 m über NHN entspricht die festgesetzte Gebäudehöhe für das festgesetzte Einzelhaus im Reinen Wohngebiet nicht 6,75 m sondern 6,50 m. Die textliche Festsetzung 1.2 auf der Planurkunde wird durch eine violette Eintragung, der Punkt VI.1.2.1 der Begründung entsprechend textlich angepasst. Begründung - Seite 43 Bisher fehlende Aussagen zur Festsetzung von Tiefgaragen Der Punkt VI. 1.4. der Begründung wird hinsichtlich der Festsetzung von Tiefagaragen ergänzt. Der Punkt der textlichen Festsetzungen I.3 auf der Planurkunde wird durch violette Eintragungen im Wortlaut redaktionell folgendermaßen geändert: „I.3 Nebenanlagen, Garagen, Carports und Stellplätze (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB); Garagen Carports und Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen und der Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze sowie deren Zufahrten zulässig. Tiefgaragen sind ausschließlich innerhalb der Flächen für Tiefgaragen zulässig. Punkt 1.1.1 und 1.1.2 der textlichen Festsetzungen werden entsprechend des Wortlautes der Baunutzungsverordnung durch violette Eintragungen auf der Planurkunde geändert. Den Verwaltungsvorschlägen wird gefolgt. G. Verfahrensabschluss Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 781 wird innerhalb dieses Geltungsbereiches der Fluchtlinienplan Nr. 490 - Kaiserstraße / Wilhelmshofallee / Rott / Friedrich- Ebert-Straße – (förmlich festgestellt am 06.07.1927) außer Kraft gesetzt. Die Darstellungen im Flächennutzungsplan entsprechen der vorhandenen und geplanten Nutzung, der Bebauungsplan ist somit gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächen-nutzungsplan entwickelt. Der Bebauungsplan Nr. 781 – westlich Rott / nördlich Friedrich-Ebert-Straße – kann somit als Satzung beschlossen werden. Weitere Informationen zur Planung sind der Begründung zum Bebauungsplan einschließlich der Untersuchung der Umweltbelange, die der Vorlage als Anlage beigefügt ist, zu entnehmen. Zur besseren Orientierung wird eine Übersicht über den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 781 beigefügt. Begründung Seite 44