Verwaltungsvorlage (01 729 OFF Vorlagenbegründung.docx)

Begründung I. Seite 1 Anlass und Ziele der Planung Der Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 729 / II – Rheinstraße, Ostwall, Neue Linner Straße, Petersstraße – wird zur Aufstellung und öffentlichen Auslegung vorgeschlagen. Der Rat der Stadt Krefeld fasste in seiner Sitzung am 19. Juni 2007 den einleitenden Beschluss zum Bebauungsplan Nr. 729 mit der Zielsetzung, die sich durch aktuelle Planungen und Entwicklungen aufzeigenden Perspektiven bauleitplanerisch zu steuern. Bei diesen Planungen und Entwicklungen handelt es sich um: • die planungsrechtliche Sicherung des zu einer deutlichen Belebung und Attraktivitätssteigerung im Behnisch-Haus-Umfeld führenden Stadtmarktes, für den bisher nur zeitlich befristete Baugenehmigungen vorliegen, • die Umwandlung der bisher im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 539 festgesetzten Gemeinbedarfsfläche der leerstehenden Werkkunstschule in ein Kerngebiet, um hier ausschließlich die Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Verwaltung und Wirtschaft zu ermöglichen, • die planungsrechtliche Sicherung einer Ostwallpassage vor dem Hintergrund der beschlossenen Ostwallplanung, insbesondere zur attraktiven Verbindung des Bereiches „UdU“ mit dem Umfeld des Behnisch-Hauses, • die notwendige Qualifizierung der planungsrechtlichen Festsetzungen für die Ostseite der Petersstraße gegenüber dem Behnisch-Haus (derzeitige Baulücken), für die bisher nur ein einfacher Bebauungsplan besteht. Darüber hinaus sollte mit dem o.g. Bebauungsplan für den Block Rheinstraße / Ostwall / Marktstraße und Petersstraße entsprechend der innerstädtischen Situation eine maximal fünfgeschossige Bebauung entstehen und planungsrechtlich festgesetzt werden. Mit Eingang vom 03. November 2008 wurde ein Bauantrag zur Nutzungsänderung und zum Umbau der Werkkunstschule in ein Bürogebäude eingereicht. Die Nutzungskonzeption dieses Bauantrages für die ehemalige Werkkunstschule entsprach der o.g. Zielsetzung. Damit die o.g. planerische Zielsetzung für die Folgenutzung der Werkkunstschule zeitlich unabhängig von der Entwicklung des übrigen Bebauungsplangebietes erfolgen konnte, hat der Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung in seiner Sitzung am 20. Januar 2010 dem Rat der Stadt Krefeld empfohlen, den Bebauungsplan Nr. 729 in a) den Bebauungsplan Nr. 729/I – Neue Linner Straße / ehemalige Werkkunstschule – und b) den Bebauungsplan Nr. 729/II - Rheinstraße / Ostwall / Marktstraße / Lohstraße - zu teilen und für den Bebauungsplan Nr. 729 / I die Beschlusslage vorrangig einzuholen. Der Rat der Stadt Krefeld fasste in seiner Sitzung am 07.05.2013 nach Empfehlung des Ausschusses für Stadtplanung und Stadtsanierung vom 20.03.2013 den Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 729 / I. Der Bebauungsplan Nr. 729 / I ist am 30.05.2013 in Kraft getreten. Änderung des Geltungsbereiches Bei der Bearbeitung des Bebauungsplanes Nr. 729 II hat sich herausgestellt, dass sich im Plangebiet Baublöcke befinden, für die aktuell kein Planerfordernis vorliegt. Bei den Baublöcken handelt es sich zum einen um das Behnisch-Haus und zum anderen um den Bereich zwischen Behnisch-Haus (Lohstraße) und Königstraße. Beide Baublöcke liegen innerhalb des seit 30.07.1999 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 600 (V) – nördlich Marktstraße zwischen Königstraße und Begründung Seite 2 Peterstraße –. Dieser Bebauungsplan wurde seinerzeit aufgestellt um Planrecht für das BehnischHaus zu schaffen, gleichzeitig wurde im Rahmen diese Bebauungsplanes auch der Bereich zwischen Lohstraße und Königstraße planungsrechtlich gesteuert. Das errichtete Behnisch Haus nutzt das bestehende Baurecht aus und Veränderungen sind derzeit nicht vorgesehen. Entlang der Lohstraße schafft der Bebauungsplan Nr. 600 (V) bereits heute die Möglichkeit, die vorhandene teilweise lückenhafte und nur ein- bis zweigeschossige Bebauung entlang der Lohstraße zu einer homogenen qualitätsvollen Platzfront zu entwickeln. So wurde hier eine viergeschossige Straßenrandbebauung mit einem zurückversetztem 5. Obergeschoss festgesetzt. Im südlichen Bereich wurde unter Berücksichtigung des Baubestandes an der Marktstraße zu einem Teil die Festsetzung von fünf Geschossen mit einem zurückversetztem Staffelgeschoss getroffen. Da diese Festsetzungen den heutigen städtebaulichen Zielen entsprechen, ist es nicht erforderlich, neues Planrecht zu schaffen. Daher werden diese Bereiche aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 729 II herausgenommen. Das verkleinerte Plangebiet liegt innerhalb des seit 29.06.1990 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 540 D sowie innerhalb des seit 30.07.1999 vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 600 (V) – nördlich Marktstraße zwischen Königstraße und Petersstraße –. Der ansonsten qualifizierte Bebauungsplan Nr. 600 (V) trifft für das Eckgrundstück zwischen Königstraße und Lohstraße, nördlich des Stadtmarktes, keine Festsetzungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und gilt in diesem Bereich als nicht qualifiziert. Bei dem Bebauungsplan Nr. 540 D handelt es sich in Gänze um einen nicht qualifizierten Bebauungsplan, der hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung keine Festsetzungen trifft. Daher wird der Ausnutzungsgrad nach § 34 BauGB beurteilt. Vor dem Hintergrund der baulichen Vorprägung ist so zum Teil keine städtebaulich wünschenswerte Entwicklung der Blockinnenbereiche zulässig. Die derzeitig teilweise vorhandenen Gebäudehöhen würden zudem dem städtebaulichen Ziel zur Schaffung wichtiger Raumkanten widersprechen. Auch zur Umsetzung des Wettbewerbsergebnisses für das Geschäftshaus am Ostwall der Krefelder Bau GmbH ist die Aufstellung dieses Bebauungsplanes erforderlich. II. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Mit der Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB beauftragte der Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung die Verwaltung am 03.04.2014. Diese wurde am 04.09.2014 in öffentlicher Veranstaltung durchgeführt. Das Ergebnisprotokoll zu dieser Veranstaltung wird der Vorlage beigefügt. Darüber hinaus hatten die Bürger die Gelegenheit, sich in einem Zeitraum von einer Woche nach dieser Veranstaltung zu der Planung zu äußern. Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden keine Stellungnahmen vorgebracht. Es wurde darauf hingewiesen, dass auch die Bausubstanz weiter nördlich entlang der Lohstraße, hinter dem ehemaligen Hortenhaus (heute Ostwall-Carree), in einem schlechten Zustand sei. Begründung Seite 3 Abwägung: Der oben genannte Bereich liegt innerhalb verschiedener rechtskräftiger teilweise nicht qualifizierter Bebauungspläne und ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanes. Derzeit besteht kein Anlass, die Bebauungspläne zu überplanen. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. III. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB Mit Schreiben vom 15.12.2014 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Folgende Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange trugen Stellungnahmen vor: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Fachbereich Feuerwehr und Zivilschutz Fachbereich Grünflächen Der Paritätische Krefeld Landesbüro der Naturschutzverbände NRW LVR-Amt für Denkmalpflege im Rheinland SWK, Asset-Management / Planung, Elektrizitäts- und Gasversorgung Folgende Stellungnahmen wurden dabei gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch vorgetragen: 1. Fachbereich Feuerwehr, mit Schreiben vom 07.01.2015 Stellungnahme: Der Bebauungsplan sei für die Feuerwehr im Bereich Ostwall UDU problematisch. Die Probleme entstanden schon Mitte der neunziger Jahre, bei der Erstellung der jetzt vorhandenen Hochbordsteine. Die Problematik sei schon in dem Vorgang von 1996 beschrieben. Die Bedenken der Feuerwehr wurden seinerzeit nicht berücksichtigt. Die Bedenken bestünden nach wie vor. Bei der Neufassung des Bebauungsplanes sollte festgeschrieben werden, das bei Neubauten im Bereich UDU der zweite Rettungsweg für Nutzungseinheiten mit mehr als 7 m Fußbodenhöhe in jedem Fall baulich sichergestellt werden müsse und nicht durch Leitern (Rettungsgeräten) der Feuerwehr sichergestellt werden sollte. So sollte der derzeit ungünstige Zustand nicht für alle Zeiten erhalten bleiben. Es sei aus Sicht der Feuerwehr sinnvoll, dies nicht erst in eventuellen Baugenehmigungsverfahren zu behandeln, sondern bereits im Bebauungsplan festzuschreiben. Abwägung: Aufgrund fehlender rechtlicher Grundlagen kann die Sicherstellung des zweiten Rettungsweges nicht als Festsetzung aufgenommen werden. Es wird jedoch ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass der zweite Rettungsweg entlang des Ostwalls baulich sichergestellt werden müsse. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 2. Fachbereich Grünflächen, mit Schreiben vom 29.01. 2015 Begründung Seite 4 Stellungnahme: Im Hinblick auf das bereits vorhandene Planrecht bzw. die planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB seien landschafts- bzw. naturschutzrechtliche Belange mit Ausnahme des Artenschutzes nicht betroffen. Im Planbereich seien jedoch mehrere Bäume vorhanden, die der Baumschutzsatzung unterliegen bzw. aus städtebaulichen Gründen erhaltenswert seien. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Plangebiet zum größten Teil versiegelt und arm an grünen Strukturen sei (innenstadtnaher Verdichtungsraum), sollte deren Erhaltung eine besondere Bedeutung beigemessen und im Bebauungsplan Erhaltungsfestsetzungen vorgesehen werden. So seien sieben Bäume am Ostwall, UDU, zwei Bäume neben dem kleinen Markt und drei Bäume auf der Tiefgaragenausfahrt vorhanden. Es wird darum gebeten, alle Bäume nachzutragen und mit dem Symbol „zu erhaltender Baum“ zu versehen, damit die Bäume bei entsprechenden Planungen nicht entfernt werden könnten. Die blaue Baugrenze an der Tiefgaragenausfahrt müsse geändert werden, damit der hier stehende Baum erhalten bleiben kann. Aus artenschutzrechtlicher Sicht wird gebeten, folgenden Hinweis aufzunehmen: Vor der Sanierung bzw. vor dem Abbruch von Gebäuden sei gegebenenfalls eine artenschutzrechtliche Prüfung notwendig, damit nicht gegen die Zugriffsverbote des § 44 Bundesnaturschutzgesetz verstoßen werde. Abwägung: Die Bäume am Ostwall werden über die Baumschutzsatzung hinreichend geschützt. Zudem befinden sich alle Bäume innerhalb öffentlicher Flächen. Die Baugrenzen entlang der Tiefgaragenausfahrt werden unter Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestandes angepasst, so dass alle Bäume innerhalb nicht überbaubarer Flächen liegen. Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass vor Sanierung oder Abbruch der Gebäude eine artenschutzrechtliche Prüfung notwendig ist. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 3. Der Paritätische Krefeld, Sachverständigengruppe für Behindertenfragen, mit Schreiben vom 16.01.2015 Stellungnahme: Die Sachverständigengruppe für Behindertenfragen hat zum B-Plan 729 / II folgende Anregungen und Bedenken: Im Planbereich sei aufgrund der deutlich erweiterten Nutzung mit einem vermehrtem Anlieferverkehr und Ausnahmegenehmigungen für Gewerbetreibende mit negativen Auswirkungen auf den Fußgängerzonenbereich zu rechnen. Durch geeignete Maßnahmen sei sicherzustellen, dass das Blindenleitsystem hiervon unbeeinträchtigt bleibe und von Fahrzeugen freigehalten werde. Die Schaffung weiterer Einzelhandels-, Gastronomie-, Büro- und Praxisflächen mache die Bereitstellung zusätzlicher Behindertenparkplätze im Planbereich erforderlich. Im Rahmen der planungsrechtlichen Absicherung des Stadtmarktes sollten die aktuellen Abstandsregelungen für Bodenindikatoren (60 cm für feste Einbauten, 120 cm für Bestuhlung etc.) umgesetzt werden. Das Leitsystem sollte an die Königstraße und den Ostwall angebunden werden. Begründung Seite 5 Die Marktstände müssten barrierefrei zugänglich und nutzbar gemacht bleiben (z.B. keine Podeste). Abwägung: Die vorgebrachten Anregungen sind nicht Gegenstand des Bauleitplanverfahrens. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. 4. Landesbüro der Naturschutzverbände NRW, mit Schreiben vom 30.01.2015 Stellungnahme: Auf Grundlage der Stellungnahme der ehrenamtlichen Vertreterinnen und Vertreter der Naturschutzverbände in Krefeld bringt der NABU NRW folgende Anregungen in das Bebauungsplanverfahren ein. Es werden Festsetzungen im Bebauungsplan zur Dach- und Fassadenbegrünung sowie zum Einsatz erneuerbarer Energien vorgeschlagen. An Gebäuden sollte das Anbringen von Nisthilfen (Mauersegler, Spatzen, Fledermäuse) berücksichtigt werden. Es wird gebeten, diese Belange im weiteren Planverfahren zu berücksichtigen. Abwägung: Der Bebauungsplan setzt für die Kerngebiete eine Teilbegrünung der Dachflächen fest. Es wird weiterhin festgesetzt, dass vor Sanierung bzw. vor dem Abbruch von Gebäuden eine artenschutzrechtliche Prüfung unter Beteiligung der Unteren Landschaftsbehörde notwendig ist, damit nicht gegen die Zugriffsverbote des § 44 Bundesnaturschutzgesetz verstoßen wird. Gegebenenfalls wird dann im Rahmen der Genehmigungen das Anbringen von Nisthilfen gefordert. Der Stellungnahme wird teilweise gefolgt. 5. LVR – Amt für Denkmalpflege im Rheinland Stellungnahme: In unmittelbarer Umgebung des Planungsgebietes befänden sich folgende gemäß § 3 DSchG eingetragene Denkmäler, die nach Auffassung des LVR-Amtes für Denkmalpflege im Rheinland im Rahmen der Umweltverträglichkeitsprüfung zu berücksichtigen sind: - „Ehem. Eingangstor zur Mennonitenkirche“, Mennoniten-Kirch-Straße - „Wohn- und Geschäftshaus“, Ostwall 136 - Historische Fassade, Neue Linner Straße - Bankgebäude Deutsche Bank, Ostwall 131-133 Gemäß der Handreichung „Kulturgüter in der Planung“ der UVP-Gesellschaft e.V., Köln 2008, handelt es sich bei Baudenkmälern um Schutzgüter von sehr hoher Bedeutung. Im Rahmen der UVP ist daher zu prüfen, ob durch die vorgesehene Planung für die benannten Baudenkmäler eine substantielle, sensorielle oder funktionale Betroffenheit zu erwarten sei. Abwägung: Im Umweltbericht werden die Baudenkmäler unter dem Kapitel „Schutzgut Kultur- und Sachgüter“ geprüft. Auswirkungen auf die Baudenkmäler werden nicht erwartet, da keine neuen Bauflächen entstehen und sich die festgesetzten Gebäudehöhen an dem Bestand orientieren. Begründung Seite 6 Der Stellungnahme wird gefolgt. 6. SWK, mit Schreiben vom 26.01.2015 SWK Aqua GmbH (Abwasser) Stellungnahme: Gegen den Bebauungsplan bestünden grundsätzlich keine Bedenken. Es seien keine massiven Änderungen im Bauvolumen geplant und es handele sich um einen bebauten, innenstädtischen Bereich. Die Kapazität der bestehenden Mischwasserkanäle aller umliegenden Straßen (DN 300, DN 388, DN 400 und Ei 700/1050) sei für die Aufnahme des Schmutz- und des anfallenden Niederschlagswassers aller befestigten Flächen ausreichend. Für den Stadtmarkt am Behnisch-Haus, der nach temporärer Genehmigung in seiner jetzigen Form gesichert werden solle, erfolge die Entwässerung auch über das vorhandene Mischwassersystem. Abwägung: Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. SWK Aqua GmbH (Wasser) Stellungnahme: Gegen den Bebauungsplan bestünden seitens der Trinkwasserversorgung keine Bedenken. Auf der Petersstraße, unterhalb des Torbogens (Flurstück 637) befinde sich eine Trinkwasserleitung. Eine Zufahrtsmöglichkeit zur Leitungstrasse sei jederzeit sicherzustellen. Die Versorgung mit Trinkwasser sei über die angrenzenden Straßen sichergestellt. Abwägung: Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes erfolgt eine planungsrechtliche Sicherung des Torbogens. Die Fläche unter dem Torbogen wird als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Die darüber verlaufende Baugrenze und Baulinie gelten ab dem 1. Obergeschoss. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. SWK AQUA GmbH (Wasserproduktion) Stellungnahme: Die Wasserproduktion sei nicht betroffen. Abwägung: Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. SWK MOBIL GmbH (ÖPNV) Stellungnahme: Die verkehrlichen Belange der SWK Mobil GmbH seien von dem Bebauungsplan nicht betroffen. Abwägung: Begründung Seite 7 Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. SWK NETZE GmbH (Gas) Stellungnahme: Die Detailplanung der Hausanschlüsse sei noch nicht abgeschlossen. Zurzeit finde eine Abstimmung mit den Grundstückseigentümern statt. Abwägung: Hausanschlüsse sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. SWK NETZE GmbH (Elektrizität) Stellungnahme: Die Angaben über den zukünftigen Leistungsbedarf des Plangebiets bzw. des Grundstückes der Krefelder Bau GmbH sei für die Erschließung unerlässlich. Die Informationen müssten der SWK NETZE GmbH rechtzeitig vor Baubeginn vorliegen. Abwägung: Die Informationen über den künftigen Leistungsbedarf werden im Rahmen der anstehenden Baugenehmigung konkretisiert. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. SWK NETZE (Anlagen) Stellungnahme: Der Standort für eine Transformatorenstation (Ersatz für die Station Petersstraße 133) sei bereits durch Eintragung einer „Fläche für Versorgungsanlage – Trafo“ gesichert. Abwägung: Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. SWK NETZE (Fernwärme) Stellungnahme: In dem Bereich des Bebauungsplanes Nr. 729 lägen verschiedene Fernwärmeleitungen. Sollten Grundstücke von der Stadt veräußert werden seien die Leitungen zu sichern. Bei Abriss von Gebäuden seien die Leitungen bzw. Hausanschlüsse vorher umzulegen bzw. abzutrennen. Abwägung: Die Fernwärmeleitungen liegen innerhalb der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen. Eine Veräußerung ist nicht vorgesehen. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. Begründung Seite 8 SWK SETEC GmbH (Beleuchtung) Stellungnahme: Da die öffentlichen Verkehrsflächen im Geltungsbereich des oben genannten Bebauungsplanes in ihrem Bestand gesichert werden, bestünden keine Bedenken. Abwägung: Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. Darüber hinaus erfolgte mit den Stadtmarktbetreibern eine Abstimmung hinsichtlich der konkreten für den Stadtmarkt erforderlichen Flächen. IV. Anhörung der Bezirksvertretung Der Bebauungsplanentwurf wird hiermit der Bezirksvertretung Krefeld - Mitte gemäß § 2 Abs. 2 und 4 der Bezirkssatzung in ihrer derzeit gültigen Fassung zur Kenntnisnahme vorgelegt. V. Sonstiges Mit dem Inkrafttreten des in Rede stehenden Bebauungsplanes treten die ihm entgegen stehenden früher getroffenen Festsetzungen außer Kraft. Insbesondere treten außer Kraft die Festsetzungen der rechtskräftigen Bebauungspläne - Nr. 600 (V) – nördlich Marktstraße zwischen Königstraße und Petersstraße – - Nr. 540 D – Rheinstraße / Neue Linner Straße / Evgl. Kirchstraße / Hochstraße – , soweit diese den Geltungsbereich des zukünftigen Bebauungsplanes Nr. 729 / II betreffen. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den zukünftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 729 / II beigefügt. Weitere Informationen sind der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes zu entnehmen, die der Vorlage als Anlage beigefügt wird. Begründung Seite 9 Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 729 / II – Rheinstraße, Ostwall, Neue Linner Straße, Petersstraße – (ohne Maßstab) Geltungsbereich des Bebauungsplanes