Verwaltungsvorlage (B788_04_OFF_Begründung.pdf)

Bebauungsplan Nr. 788 – beidseitig Breuershofstraße – Stadtbezirk: Krefeld-Fischeln Begründung Verfahrensstand: Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gemäß Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I. S. 2414) in der derzeit gültigen Fassung. Fachbereich Stadtplanung Bebauungsplan Nr. 788 Inhalt I. Räumlicher Geltungsbereich II. Planungsrechtliche Situation 4 5 1. Landes- und Regionalplanung 5 2. Flächennutzungsplan 5 3. Bebauungspläne 6 4. Landschaftsplan 6 5. Fachplanungen 7 III. Bestandsbeschreibung 7 1. Städtebauliche Situation 7 2. Verkehr 7 3. Infrastruktur 7 4. Entwässerung 7 5. Naturhaushalt und Landschaftsschutz 7 6. Immissionsschutz 8 7. Bodenverunreinigungen 8 IV. Anlass der Planung und Entwicklungsziele 1. Anlass der Planung 2. Entwicklungsziele 2.1 Bebauungs- und Nutzungskonzept V. Planinhalte 8 8 10 11 11 1. Art der baulichen Nutzung 11 2. Maß der baulichen Nutzung 15 3. Überbaubare Grundstücksflächen 15 4. Verkehrsflächen 15 29.08.2014 2 Bebauungsplan Nr. 788 Inhalt VI. Umweltbericht 1. Einleitung (Ziffer 1 der Anlage) 1.1 Kurzdarstellung des Planinhaltes und der wichtigsten Planungsziele (Ziffer 1 Abs. a) 1.2 Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplänen und deren Berücksichtigung im Bauleitplanverfahren (Ziffer 1 Abs. b) 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Ziffer 2 der Anlage) Bestandsaufnahme des Umweltzustands im Plangebiet und in der durch die Planung beeinflusste Umgebung (Ziffer 2 Abs. a) Prognose des Umweltzustands bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung (Ziffer 2 Abs. b) Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen (Ziffer 2 Abs. c) Alternative Planungsmöglichkeiten (Ziffer 2 Abs. d) 3. Zusätzliche Angaben (Ziffer 3 der Anlage) 3.1 Merkmale der verwendeten technischen Verfahren und Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben (Ziffer 3 Abs. a) 3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Ziffer 3 Abs. b) 3.3 Zusammenfassung (Ziffer 3 Abs. c) VII. Umsetzung der Planung 1. 2. 29.08.2014 Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen Kosten und Finanzierung 16 16 16 16 17 17 18 18 18 18 18 18 19 19 19 19 3 Bebauungsplan Nr. 788 I. Räumlicher Geltungsbereich I. Räuml icher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 788 liegt innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 389 – nördlich Anrather Straße / östlich Oberschlesienstraße – (insgesamt ca. 73 ha) und umschließt ebenfalls den Bereich des Bebauungsplans Nr. 389 1. Änderung. Ursprünglich sollten beide Bebauungspläne durch jeweils ein Ergänzungsverfahren mit der Bezeichnung 1. Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 389 und 1. Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 389 1. Änderung bearbeitet werden. Zur Vereinfachung und zur besseren Verständlichkeit werden diese als Bebauungsplanverfahren Nr. 788 weitergeführt. Der Geltungsbereich liegt westlich des Ortskerns Fischeln, südlich von Stahldorf und umfasst im Wesentlichen das heutige Gewerbegebiet Fichtenhain rund um die Breuershofstraße und das heutige Industriegebiet Europark Fichtenhain B. Räumlicher Bezugspunkt des Bebauungsplans Nr. 788 sind die als Gewerbegebiet (GE) festgesetzten Flächen beiderseits der Breuershofstraße (insgesamt ca. 26 ha). Die umliegenden Grünflächen, Industriegebietsflächen, Versorgungsflächen und Straßen befinden sich innerhalb des Bebauungsplans Nr. 389 und sind nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. 29.08.2014 4 Bebauungsplan Nr. 788 II. Planungsrechtliche Situation Abb. 1: Räumlicher Geltungsbereich II. 1. Planungsrechtl iche Situation Landes- und Regionalplanung Der Bereich des Bebauungsplans Nr. 788 ist im Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) Teil eines sich nach Westen und Süden ausdehnenden weiträumigen Gebietes, das als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) dargestellt ist. Nördlich und östlich schließen sich bis zu den Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) Stahldorf und Fischeln allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche an. 2. Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt den Bereich der des Bebauungsplans (etwa ab Höhe der Breuershofstraße nach Osten) als Gewerbegebiet dar, westlich davon schließt sich bis zur Oberschlesienstraße die Darstellung als Industriegebiet an. Weil die Darstellung (Industriegebiet) des westlichen Bereichs der Breuershofstraße von der bestehenden und weiterhin geplanten Festsetzung im Bebauungsplan (Gewerbegebiet) abweicht, ist die Darstellung im Flächennutzungsplan entsprechend anzupassen. 29.08.2014 5 Bebauungsplan Nr. 788 II. Planungsrechtliche Situation Im neuen Flächennutzungsplan, für den am 8. April 2014 der abschließende Beschluss gefasst wurde, ist diese Flächenanpassung erfolgt. Die Genehmigung durch die Bezirksregierung steht noch aus. Deshalb wird parallel das Verfahren für die 286. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich westlich Breuershofstraße durchgeführt. Weil dieses Verfahren mit der Genehmigung des neuen Flächennutzungsplanes durch die Bezirksregierung eingestellt werden kann, wird mit dieser geplanten Offenlage nicht parallel die Offenlage der Flächennutzungsplanänderung durchgeführt. 3. Bebauungspläne Das Plangebiet befindet sich innerhalb des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 389 – nördlich Anrather Straße / östlich Oberschlesienstraße – und umschließt ebenfalls den Bereich des Bebauungsplans Nr. 389 1. Änderung im südwestlichen Bereich des Plangebiets. Der Bebauungsplan Nr. 389 wurde am 22.07.1977 rechtskräftig (BauNVO 1968) und der Bebauungsplan Nr. 389 1. Änderung wurde am 06.04.1979 rechtskräftig (BauNVO 1977). Diese Bebauungspläne beinhalten neben Gewerbeund Industriebauflächen auch Abschnitte der Anrather Straße im Süden und der Kimplerstraße im Norden. Östlich des Gewerbegebietes Fichtenhain und nördlich der Kimplerstraße schließen sich Grün- und Landwirtschaftsflächen an. Im Südosten des Gewerbegebietes ist eine Fläche für die Beseitigung von Abwasser festgesetzt und wird dieser Zielsetzung entsprechend genutzt. 4. Landschaftsplan Der Bebauungsplan Nr. 788 liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). Im Osten grenzt der Planbereich des Bebauungsplans Nr. 788 an das Landschaftsschutzgebiet 2.2.8 „südlich und westlich Fischeln“, das sich auch nördlich des Plangebietes (nördlich der Kimplerstraße) weiter nach Westen zieht. Als Entwicklungsziele für die Flächen östlich des Gewerbegebietes sind nach § 18 Landschaftsgesetz (LG) im Landschaftsplan festgesetzt: 1.5 „Ausstattung der Landschaft zur Verbesserung des Klimas“. Überlagert wird diese Festsetzung durch die Ziele 1.3.1 „Wiederherstellung einer ökologisch stabilen, vielfältigen und leistungsfähigen Landschaft“ und 1.4 „Ausbau der Landschaft für die Erholung“ (nur im nordöstlichen Bereich). 29.08.2014 6 Bebauungsplan Nr. 788 III. Bestandsbeschreibung Durch den Bebauungsplan sind die Ziele des Landschaftsplans nicht betroffen. 5. Fachplanungen Der Bereich des Bebauungsplans Nr. 788 befindet sich außerhalb einer festgesetzten Wasserschutzzone. III. 1. Bestandsbeschreibung Städtebauliche Situation Das Gewerbegebiet Fichtenhain beiderseits der Breuershofstraße ist im Gegensatz zu den westlich anschließenden Gewerbe- und Industriegebieten ein Gebiet mit deutlich kleinteiligerer Struktur und dient seit den 1970er Jahren als Standort für produzierendes Gewerbe, Kfz-Gewerbe, Handwerksbetriebe und Dienstleistungsanbieter. 2. Verkehr Das Plangebiet liegt zwischen der Anrather Straße im Süden und der Kimplerstraße im Norden. Die Breuershofstraße dient als Haupterschließung des beiderseits gelegenen Gewerbegebiets Fichtenhain. Hier befinden sich mehrere Haltestellen der Buslinie 047 der SWK MOBIL GmbH, die das Gewerbegebiet Fichtenhain rund um die Breuershofstraße und das Industriegebiet Europapark Fichtenhain Süd mit Stahldorf, Fischeln und Oppum verbindet. Zudem bestehe mit der TAXI-BUS-Linie 048 der SWK MOBIL GmbH eine direkte Verbindung zwischen dem Gewerbegebiet und dem ÖPNV Verknüpfungspunkt Krefeld Grundend. 3. Infrastruktur Der Bereich des Bebauungsplans Nr. 788 befindet sich ca. 1,5 km (Luftlinie) westlich des Ortszentrums Fischeln, das über ein breites Spektrum an Infrastruktureinrichtungen verfügt. 4. Entwässerung Die Entwässerung des gesamten Plangebiets ist im Bestand vorhanden. 5. Naturhaushalt und Landschaftsschutz Das Plangebiet befindet sich außerhalb des Geltungsbereichs des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld. Da die Planinhalte des Bebauungsplans 29.08.2014 7 Bebauungsplan Nr. 788 IV. Anlass der Planung und Entwicklungsziele Nr. 389 und Nr. 389 1. Änderung nahezu vollständig umgesetzt wurden und der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 788 diesen Bereich umfasst, ist das Plangebiet bereits fast vollständig bebaut. Demzufolge ist der Versiegelungsgrad entsprechend hoch. 6. Immissionsschutz Nach der vorbereitenden Lärmminderungsplanung der Stadt Krefeld (Stand 2006) liegen die gewerbebedingte Schallimmission aus dem Bereich des Industriegebiets Europapark Fichtenhain und des Gewerbegebiets Fichtenhain am Westrand des Siedungsraums Fischeln (Luftlinie ca. 500 m) tagsüber bei bis zu ca. 55 dB(A) und nachts bei bis zu ca. 40 dB(A). Nach dem Grobscreening der Stadt Krefeld gemäß 22. BImSchV (Luftqualitätsmodell, Stand 2007) gehört der Planbereich nicht zu den Gebieten in Krefeld, in denen die Grenzwerte der 39. BImSchV für Feinstaub (PM10), Stickstoffoxide (NO2, NOx) oder Benzol erreicht oder überschritten werden. 7. Bodenverunreinigungen Zurzeit liegen keine Informationen über Bodenverunreinigungen im Plangebiet vor. IV. 1. Anlass der Planung und Entwicklungsziele Anlass der Planung Die Gewerbe- und Industrieflächen nördlich der Anrather Straße sind Teil eines ausgedehnten Gewerbe- und Industrieflächenbereichs im Süden der Stadt Krefeld. Zu diesem Bereich gehören westlich der Oberschlesienstraße das Gewerbegebiet „Am Südpark“ und der „Industriepark Stahldorf“ sowie östlich der Oberschlesienstraße auf der Südseite der Anrather Straße die Europarks Fichtenhain A und C. In dieser ausgedehnten Gewerbe- und Industrieflächenlandschaft dienen die einzelnen Gebiete jeweils als Standort für unterschiedliche Nutzungsbereiche. Der Industriepark Stahldorf ist ein historisch gewachsener Standort der Stahlproduktion und -verarbeitung, das Gewerbegebiet „Am Südpark“ ist Standort für Logistikunternehmen und ähnlich verkehrsintensive Unternehmen, die die unmittelbare Nähe zur Autobahnanschlussstelle Krefeld-Fichtenhain (BAB 44) als Standortvorteil nutzen. Die Europarks Fichtenhain A, B und C sind als repräsentative Gewerbeparks entwickelt 29.08.2014 8 Bebauungsplan Nr. 788 IV. Anlass der Planung und Entwicklungsziele worden, in denen die städtebauliche und Gestaltungsqualität einen hohen Stellenwert besitzt. architektonische Das Gewerbegebiet Fichtenhain beiderseits der Breuershofstraße ist im Gegensatz zu den vorgenannten Gewerbe- und Industriegebieten ein Gebiet mit deutlich kleinteiligerer Struktur und seit den 1970er Jahren als Standort für produzierende Betriebe, das Kfz-Gewerbe, Handwerksbetriebe und Dienstleistungsanbieter entwickelt worden. Es stellt das einzige Gewerbegebiet dieser Größe für das „klassische“ Gewerbe im Bezirk Fischeln dar. Der Trend zur Errichtung neuer Vergnügungsstätten in Gestalt von Spielhallen, Sexkinos, Peepshows, Stripteaseshows und vergleichbaren Unternehmen führt auch in Krefeld zunehmend zur Ansiedlung derartiger Betriebe, insbesondere in leer stehenden, bislang gewerblich genutzten Gebäuden und auf ehemals gewerblich genutzten Flächen. In Folge dieser Entwicklung sind insbesondere zwei Auswirkungen zu konstatieren: Bei einer räumlichen Häufung solcher (vor allem größerer) Vergnügungsstätten sind potenziell negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und „Image“ einzelner Straßen und ganzer Gebiete mit der Folge negativer städtebaulicher Fehlentwicklungen zu befürchten. Im vorliegenden Fall sind insbesondere negative Auswirkungen auf die im direkten Umfeld des Gewerbegebietes liegenden, für repräsentative, hochwertige Gewerbe- und Industrienutzungen vorgesehenen Europarks Fichtenhain zu befürchten. Die Qualität des Gewerbestandortes soll gesichert werden und dem sogenannten Trading-Down-Effekt vorgebeugt werden. Gleichzeitig werden hierdurch Gewerbeflächen für diejenigen produzierenden und verarbeitenden Betrieben vorgehalten, die aufgrund ihres Emissionsverhaltens auf Standorte in Gewerbegebieten angewiesen seien. Aufgrund bodenrechtlicher Spannungen sind sie aber häufig nicht konkurrenzfähig zu den hier auszuschließenden Nutzungen. Bei größeren Spielhallen besteht die Gefahr, dass in Folge der durch diesen Typ der Vergnügungsstätten für den Grundstückseigentümer erzielbaren Renditen, die Bodenpreise in der Umgebung ein solches Maß erreichen, dass sich mittel- bis langfristig Gewerbebetriebe wie beispielsweise Handwerks- oder Produktionsbetriebe dort nicht mehr halten können und in Folge dessen eine Verknappung der Gewerbeflächen für solche Gewerbebetriebe eintritt. Dies steht im vorliegenden Fall der Zielsetzung des Gewerbegebietes Fichtenhain entgegen. Um die Gewerbeflächen für den Bedarf des klassischen Gewerbes zu sichern, wird im Plangebiet die an sich zulässige Einzelhandelsnutzung 29.08.2014 9 Bebauungsplan Nr. 788 IV. Anlass der Planung und Entwicklungsziele ausgeschlossen. Anderenfalls könnte die zulässige gewerbliche Nutzung verdrängen werden. Ebenfalls sollen durch den Ausschluss von Einzelhandelsansiedlung negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche vermieden werden. 2. Entwicklungsziele In Krefeld wird auch in den kommenden Jahren ein Bedarf an Gewerbe- und Industrieflächen bestehen. Dies haben die Arbeiten im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 2014 der Stadt Krefeld ergeben. Die Möglichkeiten von Neuausweisungen gewerblich-industrieller Flächen sind jedoch u. a. durch regionalplanerische Vorgaben zum sparsamen Umgang mit Flächen begrenzt. Daher hat sich gerade in jüngerer Zeit vor diesem Hintergrund und dem Bestreben einer möglichst wirtschaftlichen Auslastung der vorhandenen Infrastruktur verstärkt die stadtplanerische Notwendigkeit ergeben, vorhandene Gewerbeflächen vorrangig für „klassische“ Gewerbebetriebe zu sichern. Entsprechend der grundsätzlichen Zielsetzung der Bereitstellung und Sicherung von Flächen für gewerbliche Nutzungen beiderseits der Breuershofstraße erfolgt im Bebauungsplan Nr. 788 die Festsetzung eines Gewerbegebietes nach § 8 BauNVO. Als Art der baulichen Nutzung soll ein „klassisches“ Gewerbegebiet (GE) für nicht erheblich belästigende produzierende Gewerbe- und Handwerksbetriebe festgesetzt werden. Im Bezirk Fischeln stellt dieses Gewerbegebiet das einzige Gebiet dieser Größe für das „klassische“ Gewerbe dar. Da die bisherigen bauplanungsrechtlichen Regelungen im Bebauungsplangebiet Nr. 389 und Nr. 389 1. Änderung nicht ausreichen das Gewerbegebiet für die „klassischen“ Gewerbenutzungen vorzuhalten um der drohenden Verknappung der Gewerbeflächen entgegenzuwirken, sollen textlichen Festsetzungen hinsichtlich des Ausschlusses von Vergnügungsstätten und Einzelhandel eingebracht werden. Zum einen wird mit dem Ausschluss von Einzelhandel in dem Gewerbegebiet dem Zentrenkonzept 2014 entsprochen, damit die negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche durch Einzelhandelsansiedlungen in Gewerbegebieten vermieden werden. Zum anderen soll mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten dieses Gebiet für „klassische“ Gewerbenutzungen vorgehalten werden, um Flächen für das produzierende Gewerbe zu sichern. Diese Zielsetzung 29.08.2014 10 Bebauungsplan Nr. 788 V. Planinhalte entspricht den Vorgaben des am 31.10.2012 durch den Rat der Stadt Krefeld beschlossenen Vergnügungsstättenkonzeptes. Mit dem Konzept sind einerseits geeignete Standorte für Automatenspielhallen in Krefeld identifiziert worden und andererseits werden städtebaulich sensible Gebiete festgelegt, die vor einer Ansiedlung solcher Einrichtungen geschützt werden sollen. Mit dem Bebauungsplan Nr. 788 soll das Vergnügungsstättenkonzept im Planbereich rechtsverbindlich umgesetzt werden. 2.1 Bebauungs- und Nutzungskonzept Das Bebauungs- und Nutzungskonzept im Bereich beiderseits der Breuershofstraße ist nahezu vollständig umgesetzt worden. Die kleinteilige, seit den 1970er Jahren entwickelte Struktur als Standort für produzierende Betriebe, Kfz-Gewerbe, Handwerksbetriebe und Dienstleistungsanbieter soll auch künftig als Zielrichtung des Gewerbegebietes bewahrt bleiben. V. Planinhalte Die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes basieren im Wesentlichen auf folgenden Rechtsgrundlagen:  Baugesetzbuch (BauGB), bekannt gemacht am 23.09.2004 (BGBl. I. S. 2414) sowie  Baunutzungsverordnung (BauNVO), bekannt gemacht am 23.01.1990 (BGBl. I. S. 132) jeweils in der derzeit gültigen Fassung. 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Durch den Bebauungsplan Nr. 788 – beiderseits Breuershofstraße – sollen Nutzungen wie produzierendes Gewerbe und Dienstleistungen gestärkt und gesichert werden. Es ist das städtebauliche Ziel den Gebietscharakter zu erhalten und zu stärken, indem das Gebiet weiterhin vor allem dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten bleibt. Mit dem Bebauungsplan Nr. 788 wird das Planrecht zur geltenden BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs umgestellt. Mit Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 788 gilt nicht mehr die BauNVO von 1968 und 1977, sondern die BauNVO 1990. Durch die Anwendung der aktuellen Fassung der BauNVO wird eine eindeutige Rechtslage geschaffen und innerhalb des Plangebiets findet die von der Stadt Krefeld gewünschte Entwicklung statt. 29.08.2014 11 Bebauungsplan Nr. 788 V. Planinhalte Die innerhalb der Plangebietsgrenze befindlichen Bebauungspläne Nr. 389 und Nr. 389 1. Änderung werden außer Kraft gesetzt. Negative Auswirkungen von Prostitutionsbetrieben und prostitutionsähnlichen Nutzungen jeder Art auf das ansässige Gewerbe sollen vermieden werden. Deshalb wird festgesetzt, dass gemäß § 1 (9) BauNVO die Ansiedlung dieser besonderen Art des Gewerbes ausgeschlossen wird, um das Gebiet ausschließlich dem produzierenden Gewerbe vorzuhalten. Durch den Ausschluss der konfliktträchtigen Nutzungen soll der drohende Qualitätsverlust des Areals verhindert werden. Zu den konfliktträchtigen Nutzungen zählen u. a. Sexkinos, Peepshows, Stripteaseshows, Eroscenter, Bordelle, bordellartige Betriebe und Dirnenunterkünfte sowie gewerbsmäßige Spielhallen und vergleichbare Unternehmen im Sinne § 33i der Gewerbeordnung, Spielzentren und Räume, in denen mehr als zwei Spielgeräte mit Gewinnmöglichkeiten aufgestellt bzw. andere Spiele mit Gewinnmöglichkeiten veranstaltet werden. Der Ausschluss ist geeignet dort vorhandenes und anzusiedelndes produzierendes Gewerbe gegen einen finanziell begründeten Verdrängungswettbewerb zu schützen. Das Gewerbegebiet Fichtenhain beiderseits der Breuershofstraße soll in erster Linie der Unterbringung von produzierenden Betrieben, Handwerksbetrieben und Dienstleistungsanbietern vorbehalten sein. Damit soll ein attraktiver Gewerbestandort erhalten bleiben, dessen Außenwirkung und Image nicht durch solche Nutzungen geschädigt werden soll. Ziel des Vergnügungsstättenkonzeptes der Stadt Krefeld ist es, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten so zu steuern, dass negative städtebauliche Auswirkungen vermieden werden können. In Gewerbegebieten, in denen das produzierende Gewerbe vorherrscht, werden Vergnügungsstätten aus dem Glücksspiel- und dem Erotikbereich generell ausgeschlossen. Die Festsetzung des Vergnügungsstättenausschlusses dient der Umsetzung des Vergnügungsstättenkonzeptes. Da zudem negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche durch Einzelhandelsansiedlungen vermieden werden sollen, wird festgesetzt, dass gemäß § 1 (5) BauNVO i.V.m. § 1 (9) BauNVO in den Gewerbegebieten Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig sind. Die Bereitstellung der Planfläche für einen bestimmten Bedarf – klassisches Gewerbe – ist ein schutzwürdiger Belang, der es rechtfertigt, 29.08.2014 12 Bebauungsplan Nr. 788 V. Planinhalte die an sich zulässige Einzelhandelsnutzung auszuschließen, die anderenfalls die zulässige gewerbliche Nutzung verdrängen würde. Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsbetriebe, die im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einem Handwerks-, Dienstleistungsoder Gewerbebetrieb stehen und wenn die Verkaufsfläche der Betriebsfläche des zugehörigen Betriebs untergeordnet ist. Hierfür dürfen folgende Obergrenzen nicht überschritten werden: 10 % der Hauptbetriebsfläche, jedoch höchstens 200 m² Verkaufsfläche. Die ausnahmsweise zulässige untergeordnete Einzelhandelsnutzung trägt den aktuellen Entwicklungen im gewerblichen Sektor Rechnung, die dadurch bedingt sind, dass heute ohne den Direktverkauf der Produkte viele produzierende und weiterverarbeitende Unternehmen sowie Handwerksbetriebe nicht mehr existenzfähig sind. Wenn angebotene Güter im Betrieb selbst produziert werden oder wenn mit zugekauftem branchenüblichem Zubehör des jeweiligen Betriebstyps Handel betrieben wird ist der sogenannte „Annexhandel“ bei Handwerks-, Dienstleistungsoder Gewerbebetrieben durch den funktionalen Zusammenhang zulässig. Auch von denjenigen Betrieben, die ihren Platz aufgrund ihres Emissionsverhaltens ausschließlich in Gewerbegebieten finden. Eine Verkaufsflächenerhebung aus dem Jahr 2007 hat ergeben, dass von den produzierenden, weiterverarbeitenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben in Gewerbegebieten zusätzlich Verkaufsflächen im Wesentlichen deutlich unter 200 m² für den Eigenverkauf betrieben werden. Durch die engen Zulässigkeitsvoraussetzungen ist diese Festsetzung auch mit den Zielen der Stadtentwicklung im Hinblick auf die Zentrenverträglichkeit von Einzelhandelsbetrieben vereinbar. Mögliche, den städtebaulichen Absichten der Stadt Krefeld widersprechende Vorhaben, könnten ohne diese Festsetzung nicht gesteuert werden. Die zu erwartenden Bau- und Nutzungsabsichten könnten daher die städtebauliche Ordnung und Entwicklung beeinträchtigen. Es besteht somit die stadtplanerische Notwendigkeit den Nutzungszweck von Baugebieten zu sichern, um Verdrängungseffekte und die damit verbundene freiraumbeanspruchende und kostenträchtige Neuerschließung von Flächen zu vermeiden bzw. zu begrenzen. 29.08.2014 13 Bebauungsplan Nr. 788 V. Planinhalte Gliederung der Gewerbegebiete Aufgrund der östlich vorhandenen Wohnnutzung wird das Plangebiet gemäß § 1 Abs. 9 i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO gegliedert, so dass innerhalb der Gewerbegebiete nur solche Betriebe zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Für das Gewerbegebiet GE 1, östlich der Breuershofstraße, welches sich an seinem östlichen Gebietsrand in einem Abstand von bis zu 500 m zur vorhandenen Wohnbebauung und zur Kindertagesstätte am Krützboomweg befindet, wird festgesetzt, dass die Betriebsarten der Abstandsklassen I IV der Abstandsliste zum RdErl. des Ministers für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz NW ('Abstandserlass') vom 06.06.2007 - M81. NW S. 659 - nicht zulässig sind. Es können unter bestimmten Voraussetzungen im Gewerbegebiet GE 1, östlich der Breuershofstraße, im Einzelfall Betriebsarten der Abstandsklasse IV (Nr. 37 - 80) der Abstandsliste oder Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten zugelassen werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dass durch besondere Maßnahmen (z.B. Bauweise, Betriebsbeschränkungen etc.) die Emissionen soweit begrenzt werden, dass die von dem Betrieb ausgehenden Emissionen in den schutzwürdigen Gebieten der Wohngebiete Fischeln und Stahldorf und der Kindertagestätte an der Anrather Straße nicht wesentlich stören und schädliche Umwelteinwirkungen vermieden werden. Dies ist dann im Einzelfall (ggfs. gutachterlich) nachzuweisen. Für die Gewerbegebiete GE 2 und GE 3, westlich der Breuershofstraße, welche sich in einem Abstand von mehr als 700m zur vorhandenen Wohnbebauung befinden, wird festgesetzt, dass die Betriebsarten der Abstandsklassen I bis III (Nr. 1 - 36) der Abstandsliste nicht zulässig sind. Es können auch unter bestimmten Voraussetzungen Gewerbegebiet GE 2, westlich der Breuershofstraße, im Einzelfall Betriebsarten der Abstandsklasse III (Nr. 23 – 36) der Abstandsliste oder Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten zugelassen werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dass durch besondere Maßnahmen (z.B. Bauweise, Betriebsbeschränkungen etc.) die Emissionen soweit begrenzt werden, dass die von den allgemein zulässigen Betrieben ausgehenden Emissionen nicht überschritten und schädliche Umwelteinwirkungen in den schutzwürdigen Gebieten der Wohngebiete Fischeln und Stahldorf und der Kindertagestätte an der Anrather Straße vermieden werden. Dies ist dann im Einzelfall (ggfs. gutachterlich) nachzuweisen. 29.08.2014 14 Bebauungsplan Nr. 788 V. Planinhalte 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 19 und 20 BauNVO ) Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung werden aus dem Bebauungsplan Nr. 389 und 389 1. Änderung übernommen. Das heißt, dass für den südwestlichen Bereich am Sterkenhofweg, im Bereich des Gewerbehofes GE 3, auch künftig eine II -geschossige, geschlossene Bauweise mit einer Grundflächenzahl von 0,7 sowie einer Geschossflächenzahl von 1,4 ausgewiesen wird. Für den übrigen Bereich der Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 bleibt die IIIgeschossige Ausweisung mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 2,0 bestehen. 3. Überbaubare Grundstücksflächen (§ 23 BauNVO) Die überbaubaren Flächen im Gewerbegebieten GE 1 –GE 3 werden im straßenseitigen Bereich begrenzt. In einem Abstand von ca. 5,00 m parallel zum Höffgenhofweg und zum Sterkenhofweg und parallel zur Breuershofstraße in einem Abstand von ca. 10,00 m ist im Bestand eine Baugrenze festgesetzt. Im Bereich des Gewerbehofes GE 3 am Sterkenhofweg wird das Baufenster angepasst und erweitert, indem die Baugrenzen entlang des nördlichen, südlichen und östlichen Straßenverlaufs im gleichen Abstand festgesetzt werden, wie dies bei den angrenzenden Baufenstern im GE 1 und GE 2 vorhanden ist. 4. Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Das Plangebiet ist komplett über öffentliche Verkehrsflächen, die im Bestand vorhanden sind, erschlossen. Die Breuershofstraße bildet die Verbindungsachse zwischen der Anrather Straße im Süden und der Kimpler Straße im Norden. Davon zweigt der Höffgeshofweg in das östliche gelegene Gewerbegebiet GE 1 ab. Der Sterkenhofweg erschließt das westlich gelegene Gewerbegebiet GE 2 und südwestlich gelegene Gewerbegebiet GE 3. 29.08.2014 15 Bebauungsplan Nr. 788 VI. Umweltbericht VI. Umweltbericht (gemäß der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB) 1. Einleitung (Ziffer 1 der Anlage) 1.1 Kurzdarstellung des Planinhaltes und der wichtigsten Planungsziele (Ziffer 1 Abs. a) Ziel des Bebauungsplans Nr. 788 ist einer drohenden Verknappung der Gewerbeflächen entgegenzuwirken. Zu diesem Zweck sollen durch Ergänzung von textlichen Festsetzungen Vergnügungsstätten und Einzelhandelsnutzungen in den festgesetzten Gewerbegebieten nicht zugelassen werden. Durch die Ergänzung ist nicht mit negativen Auswirkungen auf die Umwelt zu rechnen. 1.2 Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplänen und deren Berücksichtigung im Bauleitplanverfahren (Ziffer 1 Abs. b) 1.2.1 Ziele aus den Fachgesetzen Im konkreten Fall ergeben sich, da die festgesetzte Planung verwirklicht ist, für den Umweltschutz keine direkt ableitbaren Ziele für das Plangebiet. 1.2.2 Ziele aus den Fachplänen Landes- und Regionalplanung Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) enthält für das Gebiet des Bebauungsplanes den Planinhalt „Gewerblich industrieller Bereich“ (GIB). Nördlich und östlich an das Plangebiet schließen sich bis zu den Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) Stahldorf und Fischeln Grün- und Landwirtschaftsflächen an. Flächennutzungsplan Der rechtskräftige Flächennutzungsplan stellt den Bereich westlich der Breuershofstraße als Industriegebiet dar. Der neu aufgestellte Flächennutzungsplan 2014 der Stadt Krefeld stellt den gesamten Bereich des Plangebiets als Gewerbegebiet dar. Westlich davon schließt sich bis zur Oberschlesienstraße die Darstellung als Industriegebiet an. 29.08.2014 16 Bebauungsplan Nr. 788 VI. Umweltbericht Bebauungspläne Der Bebauungsplan Nr. 788 umfasst den östlichen Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 389 – nördlich Anrather Straße / östlich Oberschlesienstraße – vom 22.07.1977 und den Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 389 vom 06.04.1979. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung werden aus dem Bebauungsplan Nr. 389 und 389 1. Änderung übernommen. Die Gewerbegebiete werden in GE 1 bis GE 3 gegliedert. Im GE 1 und GE 2 ist weiterhin eine III - geschossige Bebauung und eine Grundflächenzahl von 0,8 mit einer Geschossflächenzahl von 2,0 festgesetzt. Im südwestlichen Bereich, am Gewerbehof Sterkenhofweg im GE 3, wird auch künftig eine II geschossige, geschlossene Bauweise mit einer Grundflächenzahl von 0,7 und einer Geschossflächenzahl von 1,7 ausgewiesen. Landschaftsplan Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes. Sonstige Fachplanungen Die Flächen des Plangebietes sind in der gesamtstädtischen Klimaanalyse Krefeld, Universität Essen, von Juli 2003 (Klimafunktionskarte) als Gewerbe- / Industrieklimatop bezeichnet. Als Ziel wird in der Planungshinweiskarte die Steigerung des Grünflächenanteils und Förderung der Dach- und Fassadenbegrünung sowie die Vernetzung von Grünflächen vorgeschlagen. Weiterhin wird vorgeschlagen, keine weitere Zunahme der Bebauung und des Kfz-Verkehrs zuzulassen. Die Erweiterung emittierender Nutzungen soll nur unter Vermeidung einer Beeinträchtigung benachbarter Wohngebiete genehmigt werden. 2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Ziffer 2 der Anlage) 2.1 Bestandsaufnahme des Umweltzustands im Plangebiet und in der durch die Planung beeinflusste Umgebung (Ziffer 2 Abs. a) Das Plangebiet liegt beiderseits der Breuershofstraße, ist Teil eines ausgedehnten Gewerbe- und Industrieflächenbereichs im Süden der Stadt Krefeld und dient als Standort für unterschiedliche Nutzungsbereiche. Das Gewerbegebiet beiderseits der Breuershofstraße ist ein Gebiet mit kleinteiliger Struktur und seit den 1970er Jahren als Standort für 29.08.2014 17 Bebauungsplan Nr. 788 VI. Umweltbericht produzierende Betriebe, das Kfz-Gewerbe, Handwerksbetriebe und Dienstleistungsanbieter entwickelt worden. 2.2 Prognose des Umweltzustands bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung (Ziffer 2 Abs. b) Es ergeben sich für keine Kategorie von Schutzgütern Veränderungen durch die Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 788. 2.3 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen (Ziffer 2 Abs. c) Es sind keine Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen vorgesehen, da diese nicht zu erwarten sind. Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ist kein Ausgleich erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Der Bebauungsplan Nr. 788 widerspricht nicht den Zielsetzungen der gesamtstädtischen Klimaanalyse. 2.4 Alternative Planungsmöglichkeiten (Ziffer 2 Abs. d) Um der drohenden Verknappung der Gewerbeflächen entgegenzuwirken ist die Ergänzung der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 788 unumgänglich. Alternative Planungsmöglichkeiten sind nicht vorhanden. 3. Zusätzliche Angaben (Ziffer 3 der Anlage) 3.1 Merkmale der verwendeten technischen Verfahren und Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben (Ziffer 3 Abs. a) Die Verwendung technischer Verfahren zur Untersuchung des Plangebietes ist nicht erforderlich. Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Daten traten nicht auf. 3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen (Ziffer 3 Abs. b) Da im Grundsatz keine Änderung der planerischen Zulässigkeit nach Umfang und Art eintritt und erhebliche Umweltauswirkungen nicht Folge der Satzung sein können, sind keine Maßnahmen zur Überwachung vorgesehen. 29.08.2014 18 Bebauungsplan Nr. 788 VII. Umsetzung der Planung 3.3 Zusammenfassung (Ziffer 3 Abs. c) Durch den Bebauungsplan Nr. 788 sind keine wesentlichen Auswirkungen auf die Umwelt mit den in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB genannten Schutzgütern zu erwarten. Es bestehen keine Anhaltspunkte für Auswirkungen der geplanten textlichen Ergänzung auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, für umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt und für umweltbezogene Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter. VII. Umsetzung der Planung 1. Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 788 „beidseitig Breuershofstraße“ werden die ihm entgegen stehenden früher getroffenen Festsetzungen aufgehoben. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 389 und 389 1. Änderung – nördlich Anrather Straße / östlich Oberschlesienstraße – treten außer Kraft. 2. Kosten und Finanzierung Durch die Ergänzung der textlichen Festsetzungen entstehen der Stadt Krefeld nach derzeitigem Kenntnisstand keine Kosten. 29.08.2014 19 Bebauungsplan Nr. 788 VII. Umsetzung der Planung ______________________________________________________________ Krefeld, den _________________ Fachbereich 61 Stadtplanung Geschäftsbereich V Planung, Bau und Gebäudemanagement Norbert Hudde Fachbereichsleiter Martin Linne Beigeordneter 29.08.2014 20 Bebauungsplan Nr. 788 VII. Umsetzung der Planung Der Rat der Stadt Krefeld hat die vorstehende Begründung des Bebauungsplanes Nr. 788 in seiner Sitzung am beschlossen und zur öffentlichen Auslegung bestimmt. Krefeld, den DER OBERBÜRGERMEISTER Gregor Kathstede Die vorstehende Planbegründung hat gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch in dem Zeitraum vom ____________________ bis einschließlich ____________________ öffentlich ausgelegen. Krefeld, den ________________ DER OBERBÜRGERMEISTER Im Auftrag Norbert Hudde Fachbereichsleiter 29.08.2014 21