Verwaltungsvorlage (Bebauungsplan Nr. 788 - beiderseits Breuershofstraße -; Aufstellung und öffentliche Auslegung)

TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 21.08.2014 Nr. 285 /14 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - 61/02 Beratungsfolge: Sitzungstermin: Bezirksvertretung Fischeln 11.11.2014 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung 04.12.2014 Haupt- und Beschwerdeausschuss 11.12.2014 Rat 11.12.2014 Betreff Bebauungsplan Nr. 788 - beiderseits Breuershofstraße -; Aufstellung und öffentliche Auslegung Beschlussentwurf: I. 1. Gemäß § 2 des Baugesetzbuches (BauGB), bekannt gemacht am 23. September 2004 (BGBl. I. S. 2414) in der derzeit gültigen Fassung, wird für den Bereich beiderseits der Breuershofstraße ein Bebauungsplan aufgestellt. Der Geltungsbereich ist der Planurkunde zu entnehmen. Der Plan erhält die Bezeichnung: Bebauungsplan Nr. 788 – beiderseits Breuershofstraße –. 2. Über die bei der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB vorgetragenen Stellungnahmen wird im Sinne der Begründung zur Vorlage entschieden. 3. Der Begründung zum Entwurf des v.g. Bebauungsplanes (Anlage Nr. ) wird zugestimmt. 4. Der Entwurf des v.g. Bebauungsplanes wird mit der Begründung und den wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt. 5. Der Entwurf des v.g. Bebauungsplanes wird mit der Begründung öffentlich ausgelegt. 6. Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes soll innerhalb des Geltungsbereichs folgender Bebauungsplan außer Kraft gesetzt werden: - Bebauungsplan Nr. 389 und Nr. 389 1. Änderung - nördlich Anrather Straße / östlich Oberschlesienstraße II. Die Bezirksvertretung Krefeld - Fischeln stimmt dem Entwurf im Rahmen ihrer Anhörung zur Bauleitplanung zu. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen ja X nein Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 285 /14 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: ja nein Innenauftrag: Kostenart: PSP-Element: Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich keine Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) Kosten insgesamt abzüglich 0,00 EUR - Erträge - Einsparungen 0,00 EUR Bemerkungen Begründung Seite 2 I. Aufstellung des Bebauungsplanes Die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung der 1. Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 389 und 1. Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 389 1. Änderung – nördlich Anrather Straße / östlich Oberschlesienstraße – wurde durch den Rat der Stadt am 12. April 2011 beschlossen. Mit diesem Beschluss zur Aufstellung und öffentlichen Auslegung soll zur Vereinfachung auch der Titel des Bebauungsplans geändert werden. Der Entwurf zum Bebauungsplan Nr. 788 - beidseitig Breuershofstraße – wird zur Aufstellung und öffentlichen Auslegung vorgeschlagen. Der Plan erhält die Bezeichnung: Bebauungsplan Nr. 788 – beidseitig Breuershofstraße–. II. Anlass und Ziele der Planung Die Gewerbe- und Industrieflächen nördlich der Anrather Straße sind Teil eines ausgedehnten Gewerbe- und Industrieflächenbereichs im Süden der Stadt Krefeld. Zu diesem Bereich gehören westlich der Oberschlesienstraße das Gewerbe­gebiet „Am Südpark“ und der „Industriepark Stahldorf“ sowie östlich der Oberschlesienstraße auf der Südseite der Anrather Straße die Euro­ parks Fichtenhain A und C. In dieser ausgedehnten Gewerbe- und Industrieflächenlandschaft dienen die einzelnen Gebiete jeweils als Standort für unterschiedliche Nutzungsbereiche. Der Industriepark Stahldorf ist ein historisch gewachsener Standort der Stahlproduktion und verarbeitung, das Gewerbegebiet „Am Südpark“ ist Standort für Logistikunternehmen und ähnlich verkehrsintensive Unternehmen, die die unmittelbare Nähe zur Autobahnanschlussstelle Krefeld-Fichtenhain (BAB 44) als Standortvorteil nutzen. Die Europarks Fichtenhain A, B und C sind als repräsentative Gewerbeparks entwickelt worden, in denen die städtebauliche und architektonische Gestaltungsqualität einen hohen Stellenwert besitzt. Das Gewerbegebiet Fichtenhain beiderseits der Breuershofstraße ist im Gegensatz zu den vorgenannten Gewerbe- und Industriegebieten ein Gebiet mit deutlich kleinteiligerer Struktur und seit den 1970er Jahren als Standort für produzierende Betriebe, das Kfz-Gewerbe, Handwerksbetriebe und Dienstleistungsanbieter entwickelt worden. Der Trend zur Errichtung neuer Vergnügungsstätten in Gestalt von Spielhallen, Sexkinos, Peepshows, Stripteaseshows und vergleichbaren Unternehmen führt auch in Krefeld zunehmend zur Ansiedlung derartiger Betriebe, insbesondere in leer stehenden, bislang gewerblich genutzten Gebäuden und auf ehemals gewerblich genutzten Flächen. In Folge dieser Entwicklung sind insbesondere zwei Auswirkungen zu konstatieren: Bei einer räumlichen Häufung solcher (vor allem größerer) Vergnügungsstätten sind potenziell negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und „Image“ einzelner Straßen und ganzer Gebiete mit der Folge negativer städtebaulicher Fehl­ entwicklungen zu befürchten. Im vorliegenden Fall sind insbesondere negative Auswirkungen auf die im direkten Umfeld des Gewerbegebietes liegenden, für repräsentative, hochwertige Gewerbe- und Industrienutzungen vorgesehenen Europarks Fichtenhain zu befürchten. Zudem besteht gerade bei größeren Spielhallen die Gefahr, dass in Folge der durch diesen Typ der Vergnügungsstätten für den Grundstücks-eigentümer erzielbaren Renditen, die Bodenpreise in der Umgebung ein solches Maß erreichen, dass sich mittel- bis langfristig Gewerbebetriebe wie beispielsweise Handwerks- oder Produktionsbetriebe dort nicht mehr halten können und in Folge Begründung Seite 3 dessen eine Verknappung der Gewerbeflächen für solche Gewerbebetriebe eintritt. Dies steht im vorliegenden Fall der Zielsetzung des Gewerbegebietes Fichtenhain entgegen. Die Zielsetzung, das Gewerbegebiet Fichtenhain für „klassische“ Gewerbenutzungen vorzuhalten soll durch die textlichen Festsetzungen hinsichtlich des Ausschlusses von Vergnügungsstätten verfolgt werden. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten in dem Gewerbegebiet das dem produzierenden Gewerbe vorgehalten werden soll, entspricht den Vorgaben des am 31.10.2012 durch den Rat der Stadt Krefeld beschlossenen Vergnügungsstättenkonzeptes. Mit dem Konzept sind einerseits geeignete Standorte für Automatenspielhallen in Krefeld identifiziert worden und andererseits werden städtebaulich sensible Gebiete festgelegt, die vor einer Ansiedlung solcher Einrichtungen geschützt werden sollen. Mit dem Bebauungsplan Nr. 788 soll das Vergnügungsstättenkonzept im Planbereich rechtsverbindlich umgesetzt werden. In Krefeld wird auch in den kommenden Jahren ein Bedarf an Gewerbe- und Industrieflächen bestehen. Dies haben die Arbeiten im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 2014 der Stadt Krefeld ergeben. Die Möglichkeiten von Neuausweisungen gewerblichindustrieller Flächen sind jedoch u. a. durch regionalplanerische Vorgaben zum sparsamen Umgang mit Flächen begrenzt. Daher hat sich gerade in jüngerer Zeit vor diesem Hintergrund und dem Bestreben einer möglichst wirtschaftlichen Auslastung der vorhandenen Infrastruktur verstärkt die stadtplanerische Notwendigkeit ergeben, vorhandene Gewerbeflächen vorrangig für „klassische“ Gewerbebetriebe zu sichern. Entsprechend der grundsätzlichen Zielsetzung der Bereitstellung und Sicherung von Flächen für gewerbliche Nutzungen beiderseits der Breuershofstraße erfolgt im Bebauungsplan Nr. 788 die Festsetzung eines Gewerbegebietes nach § 8 BauNVO. Als Art der baulichen Nutzung soll ein „klassisches“ Gewerbegebiet (GE) für nicht erheblich be­ lästigende produzierende Gewerbe- und Handwerksbetriebe festgesetzt werden. Da die bisherigen bauplanungsrechtlichen Regelungen im Bebauungsplangebiet Nr. 389 und im Bebauungsplangebiet Nr. 389 1. Änderung nicht ausreichen das Gewerbegebiet für die „klassischen“ Gewer­ benutzungen vorzuhalten um der drohenden Verknappung der Gewerbeflächen entgegenzuwirken, sollen mit dem Bebauungsplan Nr. 788 die textlichen Festsetzungen hinsichtlich des Ausschlusses von Vergnügungsstätten und Einzelhandel eingebracht werden. Mit dem Ausschluss von Einzelhandel in dem Gewerbegebiet wird dem Zentrenkonzept 2014 entsprochen, damit die negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche durch Einzelhandelsansiedlungen vermieden werden. III. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Mit der Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB beauftragte der Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung die Verwaltung am 23.10.2012. Diese wurde durch Aushang in der Zeit vom 19.11. 2012 bis einschließlich 03.12.2012 durchgeführt. Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden keine Stellungnahmen vorgebracht. IV. Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB Begründung Seite 4 Mit Schreiben vom 16.08.2013 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Folgende Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange trugen Stellungnahmen vor: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Air Liquide Deutschland GmbH Städtische Werke Krefeld, Asset-Management / Planung Fachbereich Feuerwehr und Zivilschutz, Stadt Krefeld Pledoc GmbH Fachbereich Untere Denkmalbehörde der Stadt Krefeld Handwerkskammer Düsseldorf, Kreishandwerkerschaft Krefeld Folgende Stellungnahmen wurden dabei gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch vorgetragen: 1. Air Liquide Deutschland GmbH mit Schreiben vom 16.09.2013 Stellungnahme: Gemäß den vorliegenden Planunterlagen sei die FL 058, DN 200; PN 60/30, Sauerstoffleitung der Air Liqiude Deutschland GbH (ALD) betroffen. Es bestünden keine prinzipiellen Einwände, sofern der Bestand sowie der Betrieb ihrer Fernleitungen nicht gefährdet und /oder behindert bzw. erschwert werde. Abwägung: Die vorhandenen Leitungstrassen sind planungsrechtlich gesichert und werden nicht verändert. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. 2. SWK Asset-Management / Planung, Krefeld, mit Schreiben vom 30.09.2013 Stellungnahme: Der zugesandte Bebauungsplan sei von den betroffenen Organisationseinheiten geprüft worden. Es werde um Beachtung der folgenden Punkte gebeten: SWK AQUA GmbH (Abwasser) Die Flurstücke 321, 331 und 380 (Gemarkung Fischeln, Flur 15) sollten als GFL-Flächen für öffentliche Abwasserbeseitigung festgesetzt werden. Das gesamte Gebiet werde im Trennsystem entwässert. Abwägung: Das Flurstück 380 wird bereits von Leitungsrechten gequert, die vom Bebauungsplan Nr. 788 übernommen werden. Eine Festsetzung von GFL-Flächen für die Flurstücke 321, 331 und 380 ist nicht erforderlich, weil auf diesen Grundstücken Dienstbarkeiten für Versorgungsleitungen der SWK im Grundbuch eingetragen sind. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. SWK Mobil GmbH (ÖPNV) Die Belange des ÖPNV seien nicht betroffen. Begründung Seite 5 Jedoch erlauben Sie sich den Hinweis, dass es auf Seite 7 (III. Bestandsbeschreibung, 2. Verkehr) richtigerweise heißen solle: „Hier befinden sich mehrere Haltestellen der Buslinie 047 der SWK MOBIL GmbH, die das Ge­ werbegebiet Fichtenhain rund um die Breuershofstraße und das Industriegebiet Europapark Fichtenhain Süd mit Stahldorf, Fischeln und Oppum verbindet. Zudem bestehe mit der TAXI-BUSLinie 048 der SWK MOBIL GmbH eine direkte Verbindung zwischen dem Gewerbegebiet und dem ÖPNV Verknüpfungspunkt Krefeld Grundend.“ Abwägung: Die Hinweise zum ÖPNV wurden in die Begründung aufgenommen bzw. ergänzt und zur Kenntnis genommen SWK Stadtwerke Krefeld AG (Telekommunikation) Im Bereich des Bebauungsplanes befänden sich Nachrichten und LWL-Kabeltrassen der SWK AG. Die Trassenlagen dieser Kabel seien in ihren Bestandsplänen dargestellt (Anmerkung des Verfassers: es liegen keine Pläne vor, nur online abzufragen). Es werde um Berücksichtigung dieser Trassen bei allen weiteren Planungsaktivitäten gebeten. Abwägung: Da es sich bei dem vorliegenden Verfahren um textliche Festsetzungen und nicht um weitere Ausweisung von Baugebieten handelt, wird der Hinweis zur Kenntnis genommen. Die beiden dieser Plangebietsgrenzen zugrunde liegenden Bebauungspläne 389 und Nr. 389 1. Änderung sind fast vollständig umgesetzt worden und größere Planungsaktivitäten sind nicht zu erwarten. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. 3. Fachbereich 37 – Feuerwehr und Zivilschutz – mit Mail vom 12.09.2013 Stellungnahme: Seitens des Fachbereiches 37 werde folgende Anregung vorgebracht: Im 2. Weltkrieg wurde das angrenzende Stahlwerk wie weite Teile des Krefelder Stadtgebietes einem starken Bombardement ausgesetzt. Weiterhin fanden zum damaligen Zeitpunkt vermehrte Kampfhandlungen im Krefelder Süden statt. Hier gebe es immer wieder Hinweise auf Laufund Schützengräben. Kampfmitteln seine somit in dem Plangebiet nicht mit Sicherheit auszuschließen. Der Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf schließt ein Vorhandensein von Kampfmitteln auch nach der Luftbildauswertung ohnehin nicht aus. Eine großflächige Luftbildauswertung mache aufgrund der vorhandenen Bebauung wenig Sinn und führe zu etwaigen Problemen mit Eigentümern, Mietern und Betreibern. Vor Beginn von Baumaßnahmen und Bauvorhaben ist im Hinblick auf die Durchführung von Überprüfungsmaßnahmen durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst die Stadt Krefeld, Fachbereich 37, zu informieren. Hier wird dann für die zu überbauende Fläche antragsgemäß eine Luftbildauswertung durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst NRW durchgeführt. Dies geschehe in der Regel bei Eingang des dementsprechenden Bauantrages durch die Zusammenarbeit mit dem Fachbereich Bauaufsicht. Abwägung: In dem Bebauungsplan Nr. 788 wird ein Hinweis hinsichtlich des Umgangs mit möglichen Kampfmittelfunden aufgenommen. Der Stellungnahme wird gefolgt. Begründung Seite 6 4. PLEdoc GmbH – mit Schreiben vom 09.09.2013 Stellungnahme: Von der Open Grid Europe GmbH, Essen, und der GasLINE GmbH & Co. KG, Straelen, seien die PLEdoc GmbH mit der Wahrnehmung derer Interessen im Rahmen der Bearbeitung von Fremdplanungsanfragen und öffentlich-rechtlichen Verfahren beauftragt. Der Planausschnitt werde mit einem Bearbeitungsvermerk zurückgesandt. In diesem Plan seien Leitungstrassen der eingangs aufgeführten Gasversorgungseinrichtungen in roter Farbe dargestellt und leitungsbezogene Kenndaten hinzugeschrieben. Es werde gebeten die Roteintragungen anhand der beiliegenden Bestandpläne nachrichtlich in das Originalwerk zu übernehmen und die Gasleitungen in der Zeichenerklärung sowie in der textlichen Begründung des Bebauungsplanes mit Angabe des Schutzstreifens zu erläutern. Im Übrigen seien sowohl bei der Bauleitplanung als auch bei den konkreten Folge- und Begleitmaßnahmen die Anregungen und Hinweise des ebenfalls beigefügten Merkblattes der Open Grid Europe GmbH zu beachten. Sollte eine örtliche Anzeige der Leitungen gewünscht werden, so solle werde um direkte Kontaktaufnahme mit dem genannten Ansprechpartner gebeten. Abschließend werde um die weitere Beteiligung am Verfahren gebeten. Abwägung: Die Roteintragungen werden anhand der beiliegenden Bestandspläne in den Entwurf des Bebauungsplanes übernommen. Die PLEdoc GmbH wird an dem weiteren Bebauungsplanverfahren gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt. Der Stellungnahme wird gefolgt. 5. Fachbereich 61 – Untere Denkmalbehörde der Stadt Krefeld – mit Schreiben vom 19.08.2013 Stellungnahme: Der dem Fachbereich bittet um Kenntnisnahme, dass die vierflügelige Hofanlage „Kohnenhof“, Kimplerstraße 316, unter der lfd. Nr. 932 am 29.06.2004 in die Denkmalliste der Stadt Krefeld eingetragen wurde. Abwägung: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und nachrichtlich übernommen. Der Stellungnahme wird gefolgt. 6. Kreishandwerkerschaft Krefeld, Handwerkskammer Düsseldorf, mit Schreiben vom 05.09.2013 Stellungnahme: Die Handwerkskammer Düsseldorf begrüße, dass im Plangebiet künftig Vergnügungsstätten gem. Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Krefeld (Stand 31.10.2012) ausgeschlossen werden sollen. Dies könne dazu dienen, die Qualität des Gewerbestandortes zu sichern und sogenannten Trading-Down-Effekten vorzubeugen. Gleichzeitig würden hierdurch Gewerbeflächen für dieje- Begründung Seite 7 nigen produzierenden und verarbeitenden Betrieben vorgehalten, die aufgrund ihres Emissionsverhaltens auf Standorte in Gewerbegebieten angewiesen seien. Aufgrund bodenrechtlicher Spannungen seien sie aber häufig nicht konkurrenzfähig zu den hier ausgeschlossenen Nutzungen. Flächenkonkurrenzen entstünden darüber hinaus häufig mit flächenintensiven und zahlungskräftigen Einzelhandelsbetrieben. Gleichzeitig könnten Ansiedlungen von Einzelhändlern in nicht integrierten Lagen zu negativen Auswirkungen in zentralen Versorgungsbereichen führen. Daher könne der hier vorgesehene Ausschluss von Einzelhandel im Gewerbegebiet im Grundsatz mitgetragen werden. Positiv sei hervorzuheben, dass der sogenannte „Annexhandel“ bei Handwerks-, Dienstleistungs- oder Gewerbebetrieben ausnahmsweise zulässig sein solle. Der Kunde erwarte von diesen Betriebstypen heute regelmäßig den Handel mit selbst hergestellten Waren oder branchenüblichem Zubehör – auch von denjenigen Betrieben, die ihren Platz aufgrund ihres Emissionsverhaltens ausschließlich in Gewerbegebieten fänden. Ohne diesen Handel seien viele dieser Betrieb nicht mehr existenzfähig. Bisher bezögen sich die Ausnahmeregelungen auf Einzelhandelsbetriebe, die im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einem Handwerk-, Dienstleistungs- oder Gewerbebetrieb stünden. Hierbei werde darauf hingewiesen, dass ein funktionaler Zusammenhang dann bestünde, wenn angebotene Güter im Betrieb selbst produziert würden oder wenn mit zugekauftem branchenüblichem Zubehör des jeweiligen Betriebstyps Handel betrieben würde. Eine Ergänzung oder Klarstellung der Begründung- bzw. Festsetzungstextes wäre daher aus Sicht des Handwerks wünschenswert. Abwägung: Die Ausnahmeregelung ist anzuwenden für Einzelhandelsbetriebe, die im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einem Handwerk-, Dienstleistungs- oder Gewerbebetrieb stehen. Der funktionale Zusammenhang besteht, wenn angebotene Güter im Betrieb selbst produziert werden. Er besteht auch, wenn mit zugekauftem branchenüblichem Zubehör des jeweiligen Betriebstyps Handel betrieben wird. Durch die Einschränkung, dass die Verkaufsfläche der Betriebsfläche des zugehörigen Betriebs untergeordnet sein muss und keine zentrenrelevanten Sortimente gemäß der Krefelder Liste geführt werden dürfen, werden die Begründung und die textlichen Festsetzungen dahingehend ergänzt. Der Stellungnahme wird gefolgt. V. Sonstiges Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 788 treten die ihm entgegen stehenden getroffenen Festsetzungen der Bebauungsplan Nr. 389 vom 22.07.1977 und der Bebauungsplan 389 1. Änderung – nördlich Anrather Straße / östlich Oberschlesienstraße – vom 06.04.1979 außer Kraft. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den zukünftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 788 beigefügt. Weitere Informationen sind der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes zu entnehmen, die der Vorlage als Anlage beigefügt wird. Begründung Seite 8 Begründung Seite 9 Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 788 – beiderseits Breuershofstraße – (ohne Maßstab) Geltungsbereich des Bebauungsplanes