Verwaltungsvorlage (Strategisches Bodenmanagement (ergänzte Begründung zur Vorlage Fassung 24.09.15).pdf)

Strategisches Bodenmanagement Begründung 1. Beschlussgrundlage Der Rat der Stadt hat in seinen Sitzungen am 06.02. sowie am 08.04.2014 Beschlüsse zum kommunalen Flächenmanagement bzw. zur kommunalen Bodenvorratspolitik gefasst und die Verwaltung beauftragt, ein Konzept zum strategischen Flächenmanagement für Wohnund Gewerbeflächen in Krefeld zu erstellen (Vorlagen 5688/14 bzw. 5961/14). Am 11.12.2014 sind in der Sitzung des Rates Anträge der SPD-Fraktion sowie der FDPFraktion zur gleichen o.a. Thematik zur weiteren Beratung an den Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung verwiesen worden. Zur Umsetzung der oben genannten Ratsbeschlüsse hat der Verwaltungsvorstand am 17.03.2015 den Fachbereichen 62 und 21 den Auftrag zur Einrichtung des Projektes „Optimierung des kommunalen Liegenschaftsmanagementes im Konzern Stadt Krefeld“ erteilt. In der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Stadtsanierung am 19.03.2015 ist über Anträge zum Kommunalen Flächenmanagement der SPD-Fraktion vom 05.03.2015, der FDP-Fraktion vom 19.03.2015 sowie der CDU-Fraktion vom 17.03.2015 zur Einrichtung einer Flächenkonferenz beraten worden. Dabei wurde auch seitens der Verwaltung über den Projektauftrag berichtet. Bevor konkrete Beschlussvorschläge unterbreitet werden, wird zu der Gesamtthematik der nachstehende Bericht abgegeben: 2. Vorbemerkung Der Begriff des Flächenmanagements ist kein feststehender Begriff, er kann mit unterschiedlichen Bedeutungsinhalten versehen sein. U.a. werden auch die Begriffe Boden-, Grundstücks- oder Liegenschaftsmanagement verwendet. Da im Weiteren vorwiegend unbebaute Grundstücke behandelt werden, wird der Begriff Bodenmanagement verwendet. Bei der weiteren Betrachtung bleiben deshalb außen vor die Analyse und Konzeptentwicklung von 1. Ankauf von „Schrottimmobilien“, da ein Bedarf nicht besteht (siehe hierzu die Verwaltungsvorlage zum Antrag der Ratsfraktion „Die Linke“ vom 16.06.2014 auf Einführung einer Zweckentfremdungsverordnung – Vorlage Nr. 356/14 – für die Sitzung des Ausschusses für Bauen, Wohnen und Mobilität am 21.10.2014), 2. Optimierung der Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien, da dies in die Zuständigkeit der WFG/GGK fällt, 3. Optimierung der Bewirtschaftung der dauerhaft öffentlich zu nutzenden städtischen Gebäude, da dies einerseits in die Zuständigkeit der zum 01.01.2011 neu gebildeten Organisationseinheit „Zentrales Gebäudemanagement“ fällt und andererseits Teil der HSKMaßnahme II-15 ist („… verbesserten Unterhaltungssituation und Optimierung von Schulund Sportstandorten inkl. Berufsschulstandorten.“) 3. Ausgangssituation Ausgangspunkt für die Überlegungen ist, dass die Planungshoheit der Gemeinden ein Kernelement der nach Artikel 28 des Grundgesetzes geschützten kommunalen Selbstverwaltung ist. Die Planungshoheit der Gemeinden setzt selbstverständlich voraus, dass eine Verwirklichung der erstellten Planungen erfolgen muss, ansonsten würden diese ins Leere laufen. Die Seite 1 Strategisches Bodenmanagement Begründung Gemeinden erfüllen in diesem Zusammenhang eine zentrale Funktion, wobei verschiedene Aufgabenfelder zu betrachten sind:  die Steuerung der Bodennutzung durch die Zuständigkeit der Gemeinden für die Bauleitplanung (§§ 1 bis 13a BauGB) sowie die Genehmigungsverfahren nach den §§ 29 bis 35 BauGB,  die Bodenordnung, die neben den freiwilligen Maßnahmen (Kauf, Tausch, freiwillige Umlegung etc. auf der Basis des BGB) auch alle gesetzlichen bzw. hoheitlichen Maßnahmen umfasst wie Umlegung (§§ 45 bis 84 BauGB) und Enteignung (§§ 85 bis 122 BauGB) sowie auch alle vorbereitenden Maßnahmen wie Veränderungssperre (§§ 14 bis 18 BauGB) und die gesetzlichen Vorkaufsrechte (§§24 bis 28 BauGB),  die Steuerung des Bodenmarktes durch ein strategisches Bodenmanagement, wobei durch eine vorausschauende Bodenvorratspolitik der Gemeinden kostengünstige Entwicklungspotentiale geschaffen werden. 4. Anwendungsbereiche für ein Bodenmanagement Unter strategischem Bodenmanagement versteht man die wirtschaftliche Beschaffung und Bevorratung von Grundstücken, die zur mittel- und langfristigen Erfüllung kommunaler Aufgaben erforderlich sind bzw. werden. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um Grundstücke für  die öffentliche Infrastruktur, wie z.B. Schulen, Kitas, Sportanlagen, soziale Einrichtungen, öffentliche Erschließungs- und Grünflächen etc., wobei die Gemeinde in der Regel Eigentümer der Flächen bleibt;  eine Förderung der Sozial- und Stadtstruktur, wie z.B. Flächen für den Wohnungsbau in seinen verschiedenen Facetten, wobei sich die Stadt nach planungsrechtlicher und technischer Aufbereitung/Erschließung in der Regel von diesen Flächen trennt;  eine Förderung der Wirtschafts- und Arbeitsmarktstruktur, wie z.B. gewerbliche Bauflächen, Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen, wobei sich die Stadt nach planungsrechtlicher und technischer Aufbereitung/Erschließung in der Regel auch hier von diesen Flächen trennt. 5. Ziele des Bodenmanagements Durch das Angebot von Wohnbau- und Gewerbeflächen im Rahmen des Bodenmanagements lassen sich folgende Einflüsse ausüben bzw. Ziele erreichen:  die örtliche Bauentwicklung kann gezielt gesteuert werden durch prioritäre Entwicklung neuer Baugebiete unter Berücksichtigung von Infrastruktur- und ÖPNV-Angeboten sowie von Ver- und Entsorgungskapazitäten;  die Bodenpreise können dämpfend beeinflusst werden, da spekulative Grundstücksankäufe durch Dritte minimiert werden;  die Bevölkerungs- und Arbeitsmarktstruktur kann durch das Angebot von nachfragespezifischen Grundstücken beeinflusst werden (Bindung ortsansässiger bzw. Anwerbung ortsfremder Personen / Betriebe); Seite 2 Strategisches Bodenmanagement Begründung  die Sozialstruktur in spezifischen Bereichen kann durch das Angebot spezieller Wohnungen bzw. Wohnformen (Altenwohnungen, Behindertenwohnungen, Mehrgenerationenwohnungen etc.) positiv beeinflusst werden. 6. Gegenwärtige Situation in Krefeld In Krefeld gibt es gegenwärtig keine auf einem Grundsatzbeschluss basierenden strategischen Vorgaben für ein Bodenmanagement. Gleichwohl sind auch in der Vergangenheit Grundstücksankäufe im Hinblick auf eine Baulandentwicklung getätigt worden, z.B. durch die Wohnstätte Krefeld Wohnungs-AG als 70,25 %ige Tochter der Stadt im Bereich Hüls und Fischeln Süd-West. Darüber hinaus konnten durch die Stadt Baugrundstücke z.B. im Rahmen von Umlegungsverfahren (u.a. „En de Siep“ und „An Kalverpesch“ in Verberg, „Hans-Bos-Straße“ in Oppum, „Am Schleitershof“ im Inrath) bereitgestellt und anschließend einer Vermarktung zugeführt werden. Nicht außer Acht gelassen werden darf aber, dass in den letzten Jahren einem Vorratsankauf von Flächen durch die Vorgaben des Haushaltssicherungskonzeptes bzw. aktuell der vorläufigen Haushaltsführung Grenzen gesetzt wurden und der produktorientierte Haushaltsplan sowie das Haushaltssicherungskonzept Rahmenbedingungen für das Bodenmanagement setzen. Bezogen auf das Jahr 2015 zeigt sich die Komplexität des Themas in zwei Beispielen konzertierter Liegenschafts- und Wirtschaftspolitik: – Flächenpolitik im Hinblick auf das künftige Gewerbegebiet „Südl. Elfrather See“ (Gesprächsrunde WFG/GGK, Landwirtschaftskammer, Kreisbauernschaft und Stadt Krefeld, Fachbereiche 21 – Zentraler Finanzservice und Liegenschaften und 61 – Stadtplanung am 25./30.06.2015) – Strategische Ausdehnungsplanung des Logistikers D. (Gesprächsrunde WFG/GGK, Investor und Stadt Krefeld, Fachbereiche 21 – Zentraler Finanzservice und Liegenschaften, 61 – Stadtplanung und 67 – Grünflächen am 03.07.2015). Angesichts des Wettbewerbes in der Region um die Schaffung von Arbeitsplätzen durch die Ansiedlung von Gewerbe bzw. Industrie ist es erforderlich, neben entsprechenden dafür geeigneten Flächen auch weiterhin ein angemessenes Spektrum an Wohnbauflächen anzubieten. Für auch unter landesplanerischen Aspekten bestens geeignete Wohnbauflächen bietet der neue Flächennutzungsplan entsprechende Angebotsflächen, z.B. im Westen und Osten von Fischeln incl. dem Anschluss an die U 76 KR Hbf. – D Hbf. Ziel ist es, u.a. diese Flächen für eine Bebauung zu aktivieren, ohne dass es zu einer übermäßigen Belastung des städtischen Haushalts bzw. dadurch zu einer Belastung aller Krefelder Bürger und Unternehmen kommt. 7. Instrumente der Baulandbereitstellung Die Bereitstellung von Grundstücken für den End-/Nutzer ist Grundvoraussetzung für die Umsetzung und Verwirklichung einer städtebaulichen Planung. Um den Prozess der Baulandbereitstellung zu verdeutlichen, kann man ihn – aufbauend auf einer funktionierenden Seite 3 Strategisches Bodenmanagement Begründung Bodenvorratspolitik – in verschiedene Phasen unterteilen, denen jeweils die entsprechenden Instrumente zugeordnet werden können: Phase 1: Bauleitplanung mit der Steuerung der Bodennutzung Phase 2: Ordnungsphase mit privatrechtlicher oder amtlicher Bodenordnung etc. Phase 3: Erschließung entweder durch die Gemeinde oder einen Erschließungsträger Weiterhin können die einzelnen Instrumente aus den drei Phasen ineinander greifen, wenn die Instrumente  Städtebaulicher Vertrag  Vorhabenbezogener Bebauungsplan  Städtebauliche Sanierungsmaßnahme  Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme  Stadtumbau zur Anwendung kommen. Eine schematische Darstellung der Instrumente enthält die Anlage. 8. Festlegung von Strategien Erfolgreiches kommunales Bodenmanagement verlangt eine integrierende, vor allem mittelbis langfristig ausgerichtete, strategische Vorgehensweise. Methoden des Projektmanagements, wie Projektsteuerung und Projektcontrolling, sind einzusetzen. Die unterschiedlichen Wege und Instrumente zur Baulandbereitstellung sind in klare Zielfestlegungen einzubetten. Sie sind mit effektiven Organisationsmodellen innerhalb der Verwaltung zu verknüpfen, z.B. mit projektorientierten, ämterübergreifenden Arbeitsgruppen. Weitere Strategien und Lösungsansätze hierzu enthält das Positionspapier „Strategisches Flächenmanagement und Bodenwirtschaft“ des Deutschen Städtetages vom Februar 2014. Unabdingbar für ein strategisches, zielorientiertes Bodenmanagement sind:  Offenheit in der Zielsetzung und Transparenz der Vorgänge,  Gleichbehandlung aller Bürger mit der Konsequenz zur umfassenden, flächendeckenden Anwendung,  Städtebauliche Kalkulation zur Prüfung der finanzwirtschaftlichen Fragen,  Definition von eindeutigen Kriterien beim Ankauf und Verkauf von Grundstücken,  Regelmäßige Erfolgskontrollen. Die bekannten und oben angesprochenen Instrumente der kommunalen Baulandbereitstellung werden seit geraumer Zeit – z. T. seit Jahrzehnten – in vielen Städten und Regionen Deutschlands in der Praxis eingesetzt und haben sich abhängig von den örtlichen Gegebenheiten dort sehr bewährt. Dabei haben sich unterschiedliche Methoden der Mobilisierung und Bereitstellung von Bauland entwickelt, die folgenden Strategietypen zugeordnet werden können: Seite 4 Strategisches Bodenmanagement Begründung Typ I – Zwischenerwerb ohne Beteiligung der Alteigentümer an der Wertschöpfung Die Stadt erwirbt alle Grundstücke eines zukünftigen Baugebietes von den (Alt-) Eigentümern. Der Zeitpunkt und die Art und Weise des Ankaufs sind hierbei unterschiedlich (z.B. direkter Ankauf, Optionskäufe, Vollmachtsmodelle etc.). Die Stadt erschließt dann die Flächen und veräußert selbst die baureifen Grundstücke an Bauinteressenten. Im Unterschied zu Typ II (s.u.) werden die Alteigentümer jedoch über den Ankaufspreis hinaus nicht an der allgemeinen Wertschöpfung der Grundstücksentwicklung beteiligt; es besteht diesbezüglich auch keine Bindung der Stadt. Das Zwischenerwerbsmodell hat sich in der Praxis bewährt. Auch ohne die Anwendung neuer rechtlicher Instrumente, allein durch eine konsequente Anwendung des vorhandenen baurechtlichen und zivilrechtlichen Instrumentariums, können sehr gute Ergebnisse bei der Baulandmobilisierung erzielt werden. Da die Stadt aktiv am Baulandmarktgeschehen teilnimmt, könnte sie einen dämpfenden Einfluss auf die Bodenpreise ausüben. Typ Ia – Baulandbereitstellung durch städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen Sonderfall des Typ I. Der Zwischenerwerb erfolgt hier im Rahmen des förmlichen Verfahrens nach den §§ 165 ff. BauGB, wobei die Stadt in der Regel gehalten ist, sämtliche Grundstücke zu erwerben. Typ II – Zwischenerwerb mit Beteiligung an der Wertschöpfung Die Baulandmobilisierung erfolgt hier wie beim Typ I, jedoch werden zusätzlich die Alteigentümer an der entwicklungsbedingten Wertsteigerung entweder mit Baugrundstücken beteiligt (ein festgelegter Prozentsatz der Eigentumsflächen verbleibt beim Eigentümer) oder es wird eine Nachzahlung zu einem tatsächlichen Verwertungszeitpunkt vereinbart. So wird die Mitwirkungsbereitschaft an einer partnerschaftlichen Entwicklung mit Vorteilen für alle Beteiligten gefördert. Voraussetzung für eine wirksame Umsetzung ist, dass Bebauungspläne grundsätzlich erst dann aufgestellt werden, wenn sämtliche Grundstücke im Planbereich durch Ankauf oder Tausch im Eigentum der Stadt sind bzw. privatrechtliche Regelungen getroffen wurden. Dabei werden verschiedene Verfahren beim Grunderwerb bzw. anstelle des Grunderwerbs angewendet. Entweder wird der Kaufpreis direkt gezahlt, oder es werden Optionsvereinbarungen getroffen, die Rückgabe von Baugrundstücken vereinbart oder mit landwirtschaftlichen Flächen getauscht. Typ III – Baulandbereitstellung außerhalb des Haushaltes auch durch private Investoren Die Baulandbereitstellung (evtl. auch der Zwischenerwerb von Flächen) erfolgt nicht durch Haushaltsmittel der Stadt, sondern hiervon unabhängig (durch vertragliche Vereinbarungen) entweder durch einen kommunalen Eigenbetrieb, eine Eigengesellschaft oder aber durch extern beauftragte private Dienstleistungsunternehmen (z.B. Entwicklungsträger) oder private Investoren. Materiell wird in der Regel nach einer der anderen Strategien gearbeitet, Typ I/Ia/II. Typ IV – Baulandbereitstellung durch amtliche und freiwillige Umlegungen Bauland wird in diesem Fall mittels amtlicher Baulandumlegung nach § 45 ff. BauGB oder aber durch freiwillige Umlegungen entwickelt und bereitgestellt. Auch Seite 5 Strategisches Bodenmanagement Begründung der Fall einvernehmlicher amtlicher Umlegungen, also der freiwilligen Umlegung im amtlichen Verfahren, gehört zu diesem Typ der Baulandbereitstellung. Beim Verfahren der Umlegung verbleiben den (Alt-)Eigentümern ein erheblicher Teil der baureifen Flächen für die Selbstvermarktung. Die freiwillige Umlegung wird anstelle der amtlichen Umlegung angewendet. Ziel des Verfahrens ist es, Einfluss auf die Bodenpreise und die zügige Bebauung der Grundstücke zu nehmen. Baugebiete werden erst dann überplant, wenn sich die Eigentümer bereit erklären, an einer freiwilligen Umlegung teilzunehmen und bereit sind, eine Bauverpflichtung einzugehen. Bei der freiwilligen Umlegung kann die Gemeinde über die Erschließungsflächen hinaus durch städtebauliche Verträge in das Eigentum von Bauflächen gelangen. Die dargestellten Strategietypen kommen in der kommunalen Praxis sowohl in Rein- als auch in Mischformen zum Einsatz, wobei dann nicht nur ein Weg der Baulandbereitstellung dominiert. Die verschiedenen Instrumente der Baulandbereitstellung werden je nach Einzelfall mehr oder weniger „strategisch“ so angewendet bzw. ausgeschöpft, dass durch die Kombination der Maßnahmen und Instrumente sowohl eine Beteiligung der Investoren bzw. Alteigentümer an den Folgekosten (Teilverzicht auf Planungswertsteigerung), als auch das Erreichen bodenpolitischer Ziele (z.B. Bodenpreisdämpfung) gesichert sind. Das für die Städte und Gemeinden inhaltlich sinnvollste / günstigste Instrument wird im Einzelfall angewendet. Eine nähere Betrachtung zeigt, dass es zwei Hauptgruppen gibt, dass aber in beiden Gruppen meist recht geschickt mit den verschiedenen Möglichkeiten städtebaulicher Verträge gearbeitet wird. In der ersten Gruppe, zu der Typ I und II gehören, wird herkömmliche Bodenvorratspolitik, d.h. ein Zwischenerwerb durch die Gemeinde, betrieben. Das heißt, dass die Gemeinde zu diesem Zweck oft erhebliche Geldmittel einsetzen muss. Wird von Bodenvorratspolitik gesprochen, so ist oft festzustellen, dass dafür in den kommunalen Haushalten kein Geld vorhanden und somit eine herkömmliche Bodenvorratspolitik nicht mehr möglich sei. Die vielen Städte und Gemeinden, die – oft seit vielen Jahren – nach diesem System arbeiten, zeigen eine andere Realität. Eine zukunftsorientierte Bodenvorratspolitik ist wirtschaftlich sowie städtebaulich positiv umsetzbar, wenn die entsprechende Priorisierung erfolgt. Mit einer langfristig ausgerichteten, konsequent angewandten Bodenpolitik gelingt es den Städten und Gemeinden in aller Regel, ihre Kosten für die Erschließung der Gebiete – Erschließung im weitesten Sinne, z.T. auch mit sozialer Infrastruktur – aus der Differenz zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis zu decken und somit die kommunalen Haushalte und letztlich die Bürger und Unternehmen zu entlasten. Als Voraussetzung sind hierfür detaillierte städtebauliche Kalkulationen und ein zielorientiertes, konsequentes Handeln von „Politik und Verwaltung“ unabdingbar. Das zivilrechtliche Element in den Verträgen überwiegt. Die zweite Gruppe, zu der die Typen III und IV gehören, kommt je nach Gestaltung zum Teil ohne Mittel aus dem Kernhaushalt aus. Bei Einbindung einer kommunalen Eigengesellschaft müsste die Stadt für die finanzielle Ausstattung sorgen oder bürgen. Es werden keine Haushaltsmittel durch Zwischenerwerb von Grundstücken gebunden, sei es weil Gesellschaften außerhalb des Haushaltes arbeiten, sei es, weil über das Modell der Umlegung, das nur Verwaltungskosten verursacht und deshalb kostengünstig ist, gearbeitet wird. Da keine „FinanSeite 6 Strategisches Bodenmanagement Begründung zierungsmittel“ aus der Differenz zwischen Ankauf und Verkauf entstehen, ist es erforderlich, hier Erschließungs- bzw. Folgekostenverträge zur Anwendung kommen zu lassen, um die gemeindlichen Kosten für die Mobilisierung des Baulandes zu minimieren. Auch hierfür gibt es einige, durchaus erfolgreiche Beispiele. Beim Typ III ergibt sich jedoch keine zusätzliche Steuerungsoption gegenüber „normalen“ Verfahren. Zudem wird der wirtschaftliche Beitrag an die Kommune im Vergleich zu den Typen I und II geringer zu veranschlagen sein. 9. Handlungsweise in anderen Städten Die Stadt Krefeld ist seit 2002 Mitglied im „Forum Baulandmanagement NRW“. Das Forum steht als praxisorientiertes, interkommunales Netzwerk für den fachlichen Austausch allen an einer Mitgliedschaft interessierten Städten und Gemeinden NordrheinWestfalens sowie Projektentwicklern und der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft offen, die an den Aktivitäten des Forums teilhaben und vom Informationstransfer profitieren wollen. Dabei hat sich in den vergangenen Jahren zunehmend die Erkenntnis durchgesetzt, dass Bodenmanagement als Bestandteil einer nachhaltigen Stadtentwicklung mehr ist als die reine Entwicklung von Agrar- zu Bauland. Hier sind im Sinne eines ganzheitlichen Bodenmanagements vor allem auch die Reaktivierung von Brachen bzw. die Nutzungsänderung vorhandener Bau-/Flächen mit zu behandeln. Nachstehend sind beispielhaft einzelne Wohnbauland-/Bodennutzungs-/Bodenmanagementkonzepte von im Forum vertretenen sowie weiteren NRW-Großstädten aufgeführt: Aachen rd. 240.000 EW Handlungsprogramm Wohnungsbau (1998) Baulückenprogramm (1999) Vordringliche Bearbeitung von Planbereichen, in denen städt. Flächen liegen (2002)  Vorrangig Entwicklung städt. Flächen  Sicherstellung 20% Sozialwohnungen bzw. öffentlich geförderter Wohnungsbau über vor- habenbezogene B-Pläne – Die Konzepte werden z.Zt. überarbeitet – Bielefeld knapp 330.000 EW Grundsätze des kommunalen Bodenmanagements (1997)  Erwerb von Flächen und spätere Entwicklung durch die Stadt  Entwicklung durch private Investoren auf der Grundlage von städtebaulichen Verträgen Dortmund rd. 580.000 EW 25%-Modell (1994) Planverfahren nur, wenn – Flächen im Eigentum der Stadt stehen oder – der private Eigentümer 25% seiner Flächen der Stadt zum Ackerlandpreis anbietet Seite 7 Strategisches Bodenmanagement Begründung Modell „Sondervermögen“ (1998) Entwicklung von Eigenheimen auf städt. Flächen (außerhalb des städt. Haushalts)  Ankauf, Entwicklung und Verkauf werden darüber abgewickelt Essen rd. 570.000 EW Baulandbeschluss (2001) Beteiligung Dritter an den Infrastrukturkosten (55 EUR/qm Geschossfläche) Hamm knapp 180.000 EW Grundsatzbeschluss (1998) – Bauleitplanung nur, wenn ca. 25% der Nettobaulandfläche zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ an die Stadt verkauft werden – Übernahme von Folgekosten durch Planungsbegünstigte – Übertragung öffentlicher Flächen kostenlos auf die Stadt Köln rd. 1.000.000 EW Kooperatives Baulandmodell Köln (2014) Bauleitplanung erfolgt nur, wenn Planungsbegünstigte vorab – städtebauliche Verträge zur Beteiligung an des Kosten vorbereitender Aufgaben abschließen – sich verpflichten, Kosten der sozialen und technischen Infrastruktur übernehmen – bereit sind, bei der Erstellung von mehr als 20 WE 30% öffentlich gefördert zu errichten Mindestens 1/3 der Bodenwertsteigerung verbleibt den Planungsbegünstigten Leverkusen rd. 160.000 EW Grundsatzbeschluss „kommunales Bodenmanagement“ (2002) Anwendung „vielschichtiger Modelle“, wie z.B. – städtebauliche Verträge, freiwillige Umlegung, Erschließungsverträge  Zielsetzungen: – Behutsame Nachverdichtung im Innenbereich – Schaffung qualitätsvoller Einfamilienhaus-Bebauung – Arrondierung am Siedlungsrand – Bereitstellung von Baulandpotenzialen im altengerechten Wohnungsbau Münster knapp 300.000 EW Sozialgerechte Bodennutzung (2014)  Städtebauliche Planung nur, wenn – Flächen im Eigentum der Stadt – Im Außenbereich oder Innenbereich 50% des Brutto-Baulands in das Eigentum der Stadt übergeht und die Eigentümer/Investoren sich an den Folgekosten beteiligen  Förderung Mehrfamilienhaus-Bebauung Seite 8 Strategisches Bodenmanagement Begründung – geförderter Anteil 60% bei städtischen / 30% bei privaten Grundstücken  Förderung Einfamilienhaus-Bebauung  Einrichtung eines revolvierenden Bodenfonds 10. Baulandstrategien auf dem Prüfstand Im Auftrag des „Forum Baulandmanagement NRW“ wird z.Zt. durch das Institut für Bodenmanagement unter Federführung von Herrn Dr.-Ing. Dransfeld eine Studie erarbeitet, in der die kommunalen Baulandstrategien „auf den Prüfstand“ gestellt werden. Nach den der Verwaltung bislang vorliegenden Informationen konnten – neben einer Analyse der bislang zur Thematik veröffentlichten Literatur – insgesamt rd. 100 Baulandbeschlüsse ausgewertet und kategorisiert werden. Dabei war festzustellen, dass es – je nach Problemlage in der jew. Stadt – höchst unterschiedliche Regelungsinhalte und -tiefen gibt. Erste Handlungsempfehlungen raten zu einem breiten politischen Konsens und einer konkreten Festlegung der Ziele, die durch den Beschluss erreicht werden sollen. In diesem Zusammenhang sind auch Aspekte der Organisations- sowie der Finanzplanung einzubeziehen. Die Fertigstellung und Veröffentlichung der Studie durch das Forum Baulandmanagement ist nicht vor Ende 2015 zu erwarten. 11. Mögliche Handlungs- und Umsetzungsoptionen für Krefeld Nachfolgend sind mögliche Handlungs- und Umsetzungsoptionen für Krefeld dargestellt. Die Darstellung ist allerdings nicht als Handlungsempfehlung zu verstehen, sondern soll einen Überblick über die möglichen Varianten geben, die in einem nächsten Schritt noch einer eingehenden Prüfung im Hinblick auf ihre Eignung und Durchführung für Krefeld zu unterziehen sind: 1. Zum Ziele einer nachhaltigen, kontinuierlichen Bereitstellung bezahlbaren Wohnbaulandes und zwecks Mitfinanzierung der Wohnfolgekosten sind alle geeigneten bodenrechtlichen Instrumente des Baugesetzbuches (BauGB) und die zivilrechtlichen Möglichkeiten der Vertragsgestaltung auszuschöpfen. Die Entwicklung von primär gewerblich/industriell zu nutzenden Flächen erfolgt dabei über die GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG. 2. Der Rat der Stadt beschließt, neue städtebauliche Planungen nur dann zur Rechtskraft zu bringen, wenn durch eine jeweils geeignete Kombination rechtlich zulässiger Maßnahmen sichergestellt ist, dass sich die Eigentümer bzw. Vorhabenträger spürbar an den Folgekosten beteiligen. 3. Projektbezogen wird die Kostenübernahme für die soziale Infrastruktur, städtebauliche Planungen, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, Erschließung etc. ebenso mit den Eigentümern bzw. Vorhabenträgern verhandelt, wie die Umsetzung sozialer Aspekte (Bauverpflichtungen oder Ablösungen für sozialen Wohnungsbau, pachtzinslimitierte Erbbaurechte, Veräußerungsbindungen zugunsten von Ortsansässigen und Bewerbern einer unter sozialen Kriterien geführten städtischen Bewerberliste oder Limitierung des Verkaufspreises). Seite 9 Strategisches Bodenmanagement Begründung 4. Sind Eigentümer nicht mitwirkungsbereit, ist zu prüfen, inwieweit die Grundstücke dieser Eigentümer unter städtebaulichen Aspekten in die planerische Konzeption nicht einzubeziehen und sie somit auf der Wertstufe vor städtebaulicher Planung zu belassen sind. 5. Ist das Abkoppeln von Grundstücken nicht mitwirkungsbereiter Eigentümer nicht möglich, ist das städtebauliche Projekt gegebenenfalls umzugestalten. 6. Bei Projekten, die baugebietsübergreifend sind und eine übergeordnete Zielsetzung verfolgen (z.B. Straßenplanungen mit Anbindung an das vorhandene Erschließungssystem) sind die bodenrechtlichen Instrumentarien einzusetzen, welche die vergleichsweise größten Durchsetzungsmöglichkeiten garantieren. 7. Zwecks Finanzierung des Bodenmanagements und einer sozialgerechten Bodennutzung sind grundsätzlich die folgenden Optionen denkbar: a) Die Haushaltsmittel für den Grundstücksan- und verkauf sind – wie bisher – in der Haushaltsplanung dargestellt. b) In der Fachliteratur wird darüber hinaus die Einrichtung eines „revolvierenden Bodenfonds“ beschrieben. Aufgabe des Bodenfonds ist die Bereitstellung von Wohnbaugrundstücken durch Kauf, Verkauf, Tausch oder Vermittlung ohne Zwischenerwerb unter Berücksichtigung sozialer Kriterien. Er besteht aus Grundstücken und Geldmitteln. Der Fonds soll sich selbst tragen und seine Geschäfte kostendeckend abwickeln. Überschüsse können in späteren Jahren den Haushalt der Stadt Krefeld wirksam entlasten. Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Einrichtung eines solchen „revolvierenden Bodenfonds“ gerade im Hinblick auf seine Vereinbarkeit mit den Einschränkungen des Nothaushaltsrechtes bzw. der Haushaltssicherung noch zu prüfen wäre. Dieser dürfte dabei insbesondere den HSK-Maßnahmen II-15/V-09 (Erfassung aller bebauten und unbebauten Immobilien der Stadt Krefeld mit dem Ziel des Verkaufs, einer verbesserten Unterhaltungssituation und Optimierung von Schul- und Sportstandorten inkl. Berufsschulstandorten) und A-12 (Erschließung Fischeln Süd-West) entgegenstehen. 12. Modelle zur strategischen Umsetzung Modell A: Optimiertes „Verwaltungs“-Modell Beim eigenständigen optimierten „Verwaltungs-Modell“ ohne Beteiligung Dritter ist eine finanzielle „Grundausstattung“ über den städtischen Haushalt erforderlich, um flexibel am Grundstücksmarkt agieren zu können. Erste Umsetzungsschritte Für die operative Tätigkeit ist die Einrichtung einer fachbereichs- und geschäftsbereichsübergreifenden Arbeitsgruppe erforderlich. Seite 10 Strategisches Bodenmanagement Begründung Vor- bzw. Nachteile Ein wesentlicher Vorteil ist darin zu sehen, dass die Verantwortung für die Realisierung bei der Verwaltung liegt und keine „Reibungsverluste“ mit externen Dritten entstehen. Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung ist eine entsprechende finanzielle und personelle Ausstattung. Der wirtschaftliche „Benefit“ für die Stadt ist beim Modell A am größten, da hier der größte Teil der Wertzuwächse der Stadt zufließt, was auch den aktuellen HSK-Zielsetzungen 20152020 gemäß Beschluss des Rates vom 18.06.2015 entspricht. Modell B: Developer-Modell Beim Developer-Modell gelangt ein privater Eigentümer/Investor durch Grundstückserwerb in die rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt der zu entwickelnden Grundstücke. Über städtebauliche Verträge und die hoheitliche Aufgabenwahrnehmung wird die städtische Zielsetzung abgesichert. Erste Umsetzungsschritte Hier ist denkbar, dass eine kommunale Bodenentwicklungsgesellschaft gegründet wird, die bei einer entsprechend ausreichenden finanziellen Ausstattung die „operativen“ Grundstücksgeschäfte tätigt. Ggf. können auch die vorhandenen Strukturen der GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG aufgegriffen werden, wobei dann deren Tätigkeitsfelder um die Entwicklung von „Wohnbaugrundstücken“ erweitert werden. Vor- bzw. Nachteile Für ein „Funktionieren“ dieses Modells ist eine ausreichende finanzielle und personelle Ausstattung zwingende Voraussetzung. Nachteilig kann der erforderliche hohe Abstimmungsbedarf zwischen Verwaltung und Gesellschaft gesehen werden. Eine „Kontrolle“ ist nur über die Aufsichtsgremien gegeben. Sollte die GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co. KG Aufgaben übernehmen, so ließe sich der Gesellschaftsvertrag auch dahingehend verändern, dass ein Ausschuss oder der Rat unmittelbar in die Entscheidungsfindung eingebunden wird. Wirtschaftlich kann die Stadt bei diesem Modell nur über evtl. „Gewinnausschüttungen“ profitieren. Sollte die GGK Grundstücksgesellschaft der Stadt Krefeld mbH & Co.KG diese Aufgabe übernehmen, könnte sie mögliche Gewinne im Sinne der Aufgabenstellung verwenden. Modell C: Public-Private-Partnership-Modell Beim Public-Private-Partnership-Modell arbeiten private Eigentümern/Investoren mit der Stadt zusammen. In der dafür zu gründenden Gesellschaft mit den beteiligten Akteuren werden vertraglich die Anteile, Aufgaben, Zuständigkeiten und Kostenübernahmen geregelt. Nach dem Rundererlass „Kredite und kreditähnliche Rechtsgeschäfte der Gemeinden und Gemeindeverbände“ des Ministeriums für Inneres und Kommunales vom 16.12.2014 stellen PPP-Projekte für die Gemeinde kreditähnliche Rechtsgeschäfte dar und sind deshalb nach § 86 Abs. 4 GO NRW unverzüglich, spätestens einen Monat vor der rechtsverbindlichen Eingehung der Verpflichtung der Bezirksregierung schriftlich anzuzeigen. Seite 11 Strategisches Bodenmanagement Begründung Umsetzungsschritte Auch hier muss eine Gesellschaft (ggf. auch mehrere) gegründet werden, wobei der Kreis der Beteiligten gebietsbezogen variieren kann. Wie beim Modell B wird die städtische Zielsetzung über städtebauliche Verträge abgesichert. Vor- bzw. Nachteile Hier gelten die gleichen Kriterien wie beim Modell B, allerdings ist hier aufgrund der „Kleinteiligkeit“ eine zeitlich schnellere Umsetzung zu erwarten. Modell D: Treuhändermodell Beim Treuhändermodell arbeitet ein externer Partner im eigenen Namen, aber auf Rechnung der Stadt. Vertraglich geregelt werden u.a. die Aufgabenwahrnehmung und die Abrechnungsmodalitäten. Die hoheitlichen Aufgaben verbleiben bei der Stadt. Umsetzungsschritte Für eine Umsetzung muss zunächst ein geeigneter Partner gefunden werden. Aufgrund ihrer Tätigkeitsfelder bieten sich z.B. an:  DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft,  NRW.URBAN,  STEG Stadtentwicklung GmbH. Die Verwaltung muss einen Leistungskatalog erarbeiten, auf dessen Grundlage entsprechende Angebote eingeholt werden können. Voraussetzung ist auch hier, dass für den Dienstleistungsaufwand entsprechende finanzielle Mittel bereitgestellt werden. Vor- bzw. Nachteile Ein wesentlicher Vorteil liegt darin, dass die „operative“ und dadurch personalintensive Tätigkeit nicht von der Verwaltung wahrgenommen werden muss. Nachteilig ist – wie bei den Modellen B und C – der hohe Abstimmungsaufwand zwischen Verwaltung und Treuhänder. Darüber hinaus sind neben der Finanzierung der operativen Schritte (Grundstücksankäufe u.ä.) auch die Aufwendungen für den Treuhänder von der Stadt zu tragen. Anmerkung zu allen Modellen: Es wird darauf hingewiesen, dass für die Auswahl des Organisationsmodells die Organisationshoheit des Oberbürgermeisters gemäß § 62 Abs. 1 Satz 3 Gemeindeordnung NRW gegeben ist. Aktuell ist durch die Festlegungen in der Aufgaben- und Verwaltungsgliederung das Modell A Grundlage des Verwaltungshandelns. Ferner sind im Verfahren steuerrechtliche Fragen und Erfordernisse der Finanzsteuerung sowie die Beteiligung der Personalvertretung nach dem Landespersonalvertretungsgesetz zu prüfen. Seite 12 Strategisches Bodenmanagement Begründung 13. Krefelder Flächenkonferenz/Ausblick Um zu einer von allen Ratsfaktionen getragenen Strategie für ein Kommunales Bodenmanagement zu gelangen, schlägt die Verwaltung die Durchführung einer „Flächenkonferenz“ vor. Dabei sollte es vorrangig um die Thematik „Baulandentwicklung“ gehen. Die Behandlung von „Schrottimmobilien“ und eine Brachflächenentwicklung sollten zunächst nicht im Vordergrund stehen. Es bietet sich an, unter externer Moderation die einzelnen „Bausteine“ für eine entsprechende strategische Aufstellung zu diskutieren und das Für und Wider einzelner Elemente abzuwägen. Vorgeschlagen wird, dass sich der Teilnehmerkreis neben Mitarbeitern der Verwaltung aus den Mitgliedern sowohl des Ausschusses für Stadtplanung und Stadtsanierung als auch des Ausschusses für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften zusammensetzt. Bei Bedarf können die Geschäftsführer bzw. die Vorstandsmitglieder der grundstückshaltenden städtischen „Töchter“ mit eingeladen werden. Die Verwaltung geht davon aus, dass mindestens zwei Veranstaltungen (Dauer: max. 4 Stunden) erforderlich sind, bei Bedarf ist eine Fortsetzung nicht ausgeschlossen. Wegen der umfänglichen Vorbereitung wird vorgeschlagen, die 1. Veranstaltung zeitnah nach der Amtseinführung des neugewählten Oberbürgermeisters im 4. Quartal 2015 durchzuführen. Ein abschließendes Konzept könnte ab Frühjahr 2016 nach Beratung in den zuständigen Fachausschüssen vom Rat der Stadt verabschiedet werden. Seite 13 Strategisches Bodenmanagement Planung Phase 1 I n s t r u m e n t e Anlage d e r B a u l a n d b e r e i t s t e l l u n g Flächennutzungsplan Bauleitplanung (§§ 1-13 BauGB) Bebauungsplan (§§ 8-10 BauGB) Privatrechtliche Bodenordnung Ordnung (BGB) Phase 2 (§§ 5-7 BauGB) Zwischenerwerb Private Umlegung Umlegung Amtliche Bodenordnung (§§ 45-79 BauGB) (§§ 45-84 BauGB) Vereinfachte Umlegung (§§ 80-84 BauGB) Enteignung Erschließung Phase 3 (§§ 85-122 BauGB) Erschließung Erschließungsvertrag (§§ 123-135 BauGB) (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Bauvorbereitungsvertrag Phasen 1 bis 3 greifen ineinander Phase 4 (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Städtebaulicher Vertrag Baurealisierungsvertrag (§ 11 BauGB) (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Folgekostenvertrag (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) Vorhabenbezogener Bebauungsplan Durchführungsvertrag (§ 12 BauGB) (§12 Abs. 1 BauGB) Städtebauliche Sanierungsmaßnahme (incl. §§ 152-156 BauGB) (§§ 136-164b BauGB) Vereinfachtes Verfahren Klassisches Verfahren (§ 142 Abs. 4 BauGB) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Anpassungsgebiete (§§ 165-171 BauGB) (§ 170 BauGB) Stadtumbau / Soziale Stadt Sicherung von Durchführungsmaßnah(§ 171d BauGB) men (§§ 171a-171e BauGB) FBL 62 Sonderfall : Stand: 01 / 14