Verwaltungsvorlage (B-Plan 797_Begründung zur FÖB-Vorlage 29.07.2015.docx)

Begründung zur Vorlage 1615/15 1 Für den Bebauungsplan Nr. 797 – Schönwasserstraße / Glockenspitz / Violstraße - soll der Rat der Stadt Krefeld am 29.09.2015 den Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB fassen. Beschreibung des Plangebietes Im zentralen südlichen Teil des Plangebiets (Flurstück 513, Flur 9, Gemarkung Bockum) befindet sich ein 100 m hoher Richtfunkturm mit zugehörigen Nebengebäuden, welcher durch die Deutsche Funkturm GmbH betrieben wird. Das Umfeld des Funkturms ist gepflastert und wird u. a. für Stellplätze genutzt. Im nördlichen Plangebietsbereich befindet sich ein Betriebshof, der derzeit durch das Sport- und Bäderamt der Stadt Krefeld betrieben wird. Der nördliche Plangebietsbereich ist bis auf einige kleine Grünflächen asphaltiert und wird als Lagerfläche verwendet. Die restlichen Freiflächen sind mit Rasenflächen, Bäumen und Sträuchern bewachsen. Die Verkehrserschließung des Gebiets erfolgt über die südlich des Plangebiets gelegende Straße Glockenspitz (B 57). Eine weitere Zufahrt zum Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich der Schönwasserstraße. Von der Violstraße aus gibt es zwei Zufahrten zum Plangebiet. Dabei ist zu beachten, dass der Knotenpunkt Glockenspitz/ Violstraße nur über die Regelung rechts rein/ rechts raus befahrbar ist. Die Umgebung des Plangebiets stellt sich sehr heterogen dar: Östlich des Plangebiets befindet sich das Grotenburgstadion mit den dazugehörigen Parkplätzen. Nördlich an das Stadion schließt sich der Krefelder Zoo an. Im Norden des Plangebiets schließt sich im östlichen Bereich ein weiterer Bedarfsparkplatz für das Grotenburgstadion an. Die Schönwasserstraße ist geprägt von Wohnbebauung in Form von großzügigen Einfamilienhäusern. An der Kreuzung Glockenspitz/ Schönwasserstraße befindet sich ein Hotelkomplex mit zehn Geschossen, im südlichen Bereich der Violstraße befindet sich eine Systemgastronomie. Anlass und Ziele der Planung Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine in großen Teilen nicht baulich genutzte Fläche, welche sich zentral im Krefelder Stadtgebiet befindet. Im Sinne einer Innenentwicklung ist es erstrebenswert, diese Fläche einer Nutzung zuzuführen und sie wieder in das Stadtgefüge zu integrieren. Ziel des Bebauungsplanes Nr. 797 ist es, - das nördliche Gebiet als Allgemeines Wohngebiet zu entwickeln, - den südlichen Bereich als eingeschränktes Gewerbegebiet festzusetzen sowie - den Funkturm mit den zugehörigen Nebengebäuden als Fläche für Versorgungsanlagen im Bestand planungsrechtlich zu sichern. Bebauungsplanvorentwurf Begründung zur Vorlage 1615/15 2 Das Bebauungs- und Nutzungskonzept sieht für den südlichen Bereich eine gewerbliche Querriegelbebauung mit einem zur Straße Glockenspitz vorgelagertem Parkplatz vor. Dieser Parkplatz soll über die Schönwasserstraße und die Violstraße erschlossen werden. Es ist eine geschlossene Bebauung vorgesehen, welche die rückwärtigen geplanten Wohnbereiche von dem Verkehrslärm der B 57 abschirmt. In dieser gewerblichen Einheit sollen nur Nutzungen untergebracht werden, welche das Wohnen nicht wesentlich stören. In dem festzusetzenden eingeschränkten Gewerbegebiet entsprechen die zulässigen Nutzungen dem Störgrad eines Mischgebiets. Vergnügungsstätten sollen ausgeschlossen werden. Einzelhandelsnutzungen sind im Gewerbegebiet (GEe 2) zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche unzulässig. Lediglich im westlichen Teil des eingeschränkten Gewerbegebiets (GEe1) soll Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausnahmsweise zulässig sein. Dabei soll die Zulässigkeit der Einzelhandelsnutzung auf das Erdgeschoss beschränkt werden. Die durch die Baugrenze definierte Fläche beträgt maximal rund 1400 qm. Auf dieser Fläche kann ein nicht großflächiger Einzelhandelsbetrieb errichtet werden und es besteht ausreichend Spielraum, wenn perspektivisch eine Erweiterung erwünscht und planungsrechtlich zulässig sein sollte. In den Gewerbegebieten soll eine Grundflächenzahl von 0,8 entsprechend der Obergrenze des § 17 BauNVO festgesetzt werden. Die Geschossflächenzahl wird auf maximal 2,0 festgesetzt. Die Höhe wird auf maximal 45,50 m über NHN begrenzt. Die Geländehöhen liegen zwischen 33 m und 34,50 m, so dass eine Gebäudehöhe von ca. 11 m realisiert werden kann. Die Bauweise wird als geschlossen festgesetzt. In den Gewerbegebieten sollen aus klimatischen und stadtgestalterischen Gründen eine Dachbegrünung sowie eine Stellplatzbegrünung hergestellt werden. Von der Schönwasserstraße aus soll über eine Stichstraße mit Wendeanlage der westliche Teil des Allgemeinen Wohngebiets (WA 1) erschlossen werden. In diesem Bereich sind – analog zur umgebenden Bebauung – Einzel- und Doppelhäuser geplant. Der östliche Teil des Allgemeinen Wohngebiets (WA 2) ist geschlossen ausgebildet. So entsteht im Inneren ein von potentiell entstehendem Lärm (Sportlärm, Parkplatzlärm) ungestörter Bereich. Statt der Reihenhausbebauung ist alternativ auch ein Angebot aus dem Bereich Mehrgenerationenwohnen/ Seniorenwohnen denkbar. Die Erschließung erfolgt direkt über die Violstraße. Ein nördlich der Gewerbehallen angelegter Fußweg schafft eine Verbindung zwischen der Violstraße und der Schönwasserstraße. Insgesamt sieht die städtebauliche Konzeption 29 Wohneinheiten innerhalb der beiden Allgemeinen Wohngebiete vor. Die Allgemeinen Wohngebiete sollen mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 sowie maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt werden. Die Nutzung auf dem Gelände der Telekom durch den Richtfunkturm wird durch die Ausweisung einer Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung – Telekommunikation - planungsrechtlich gesichert. Planungsrechtliche Situation Gebietsentwicklungsplan: Der geltende Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) stellt den Bereich des Plangebietes als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die Straße Glockenspitz wird als Straße für den vorwiegend überregionalen und regionalen Verkehr dargestellt. Begründung zur Vorlage 1615/15 3 Am 18.09.2014 hat der Regionalrat die Bezirksregierung Düsseldorf als Regionalplanungsbehörde mit der Fortschreibung des geltenden Gebietsentwicklungsplans (GEP 99) beauftragt und gemäß § 9 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 LPlG NRW die Erarbeitung des Regionalplans Düsseldorf (RPD) beschlossen. Die Ziele dieses in Aufstellung befindlichen Regionalplans sind bei nachgeordneten Verfahren als sonstige Erfordernisse der Raumordnung zu berücksichtigen. Im Entwurf zum neuen Regionalplan (Stand: August 2014) ist das Plangebiet weiterhin als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Die Straße Glockenspitz ist ebenfalls weiterhin als Straße für den vorwiegend überregionalen und regionalen Verkehr dargestellt. Flächennutzungsplan: Im geltenden Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld ist das Plangebiet als Fläche für Verund Entsorgungsanlagen dargestellt. Am 08.04.2014 wurde vom Rat der Stadt Krefeld ein neuer Flächennutzungsplan beschlossen, welcher inzwischen auch schon von der Bezirksregierung Düsseldorf genehmigt ist. Nach Einholen des erforderlichen Betrittsbeschlusses kann der Flächennutzungsplan mit der anschließenden Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Krefeld Wirksamkeit erlangen. In dem abschließend beschlossenen Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Fläche für Verund Entsorgungsanlagen mit dem Symbol „Telekommunikation“ dargestellt. Durch die Darstellung als Fläche für Verund Entsorgungsanlagen –Telekommunikation– ist der Bebauungsplan nicht aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld entwickelbar. Es ist eine Anpassung des Flächennutzungsplans im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes nach § 13a BauGB erforderlich. Bebauungspläne: Der nördliche Teil des Plangebiets liegt innerhalb des Durchführungsplans Nr. 8 aus dem Jahr 1954, der südliche Teil des Plangebiets liegt innerhalb des Durchführungsplans Nr. 98. Im nördlichen Teil des Plangebiets wird im rechtsverbindlichen Bebauungsplan ein Wohngebiet mit einer randlichen Eingrünung festgesetzt, für den südlichen Teil des Plangebiets setzt der Bebauungsplan eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Post“ fest. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat in einer Inzidentkontrolle der beiden Durchführungspläne deren Unwirksamkeit aufgrund von zwei Mängeln bei der Schlussbekanntmachung festgestellt (Urteil vom 19.10.1989). Ein als ungültig erkannter Bebauungsplan ist in dem für die Aufhebung von Bebauungsplänen geltenden Verfahren aufzuheben, um damit den Anschein seiner Rechtsgeltung zu beseitigen (BVerwG 4 C 22/83; Urteil vom 21.11.1986). Die Aufhebung der beiden Durchführungspläne Nrn. 8 und 98 erfordert jedoch ein „Vollverfahren“ und kann nicht bei Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB erfolgen. Daher bleibt die Aufhebung der Durchführungspläne Nrn. 8 und Nr. 98, deren Geltungsbereiche jeweils deutlich über den Bereich des in Rede stehenden Vorhabens hinausgehen, einem anderen Planverfahren vorbehalten. Mit Rechtskraft dieses Bebauungsplans werden die Durchführungspläne Nr. 8 und Nr. 98 – soweit sie innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 797 liegen – außer Kraft gesetzt. Begründung zur Vorlage 1615/15 4 Das Flurstück 660, Flur 9, Gemarkung Bockum wird teilweise von keinem der beiden o. g. (rechtskräftigen) Bebauungspläne überplant. Der nördliche Plangebietsbereich (Flurstücke 660 und 661, Flur 9, Gemarkung Bockum) wird von den Fluchtlinienplänen Nrn. 459 und 465 (förmlich festgestellt am 08.08.1891) überlagert. Die beiden Fluchtlinienpläne werden innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 797 außer Kraft gesetzt. Der gesamte Geltungsbereich wird von dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 314 überlagert. Alle gefassten Beschlüsse dieses Bebauungsplanes sollen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 797 aufgehoben werden. Fachplanungen: Der Bebauungsplan liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb einer Wasserschutzzone. Nach Auskunft des Fachbereichs Umwelt sind Teile des Plangebiets als Altlastenverdachtsflächen im Altlastenkataster der Stadt Krefeld erfasst. Es handelt sich um einen Altstandort „Betriebsgelände Telekom, Reifenmontage, u. a.. Gutachten Neben einem Altlastengutachten liegen bereits ein Verkehrsgutachten, ein Schallgutachten sowie eine Verträglichkeitsanalyse zum Einzelhandel vor. Der Bedarf und Umfang weiterer Gutachten wird im Rahmen des weiteren Bebauungsplanverfahrens in Abstimmung mit den Fachbehörden ermittelt. Begründung zur Vorlage 1615/15 5 Sonstiges Es ist beabsichtigt den Bebauungsplan Nr. 797 als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufzustellen. Gemäß § 13a Abs. 2 BauGB können hinsichtlich der frühzeitigen Beteiligung die Vorschriften des vereinfachten Bebauungsplanverfahrens angewendet werden. Danach kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Im vorliegenden Fall wird zur besseren Information der Bewohner in diesem Bereich vorgeschlagen, eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen. Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Den Bürgern ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Mit Blick auf die unmittelbaren Auswirkungen der künftigen Festsetzungen auf die Öffentlichkeit soll entsprechend Ziffer 6 der vom Rat der Stadt am 17.07.2003 beschlossenen Richtlinien für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in einer öffentlichen Veranstaltung erfolgen. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 797 beigefügt. Begründung zur Vorlage 1615/15 6