Verwaltungsvorlage (Bebauungsplan Nr. 773 – Birkschenweg / Westparkstraße / Kleinewefersstraße / Weyerhofstraße – Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung)

TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 29.09.2014 Nr. 459 /14 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - 61/02 Beratungsfolge: Sitzungstermin: Bezirksvertretung Nord 21.10.2014 Bezirksvertretung West 11.11.2014 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung 04.12.2014 Betreff Bebauungsplan Nr. 773 – Birkschenweg / Westparkstraße / Kleinewefersstraße / Weyerhofstraße – Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung Beschlussentwurf: I. Bezirksvertretungen West und Nord: Die Bezirksvertretung nimmt die Beschlussvorlage über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan Nr. 773 zur Kenntnis. II. Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung: Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung werden zur Kenntnis genommen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist entsprechend der vom Rat beschlossenen Richtlinien für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung per Aushang durchzuführen. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen ja X nein Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 459 /14 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: ja nein Innenauftrag: Kostenart: PSP-Element: Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich keine Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) Kosten insgesamt abzüglich 0,00 EUR - Erträge - Einsparungen 0,00 EUR Bemerkungen Begründung Seite 2 Für den Bebauungsplan Nr. 773 – Birkschenweg / Westparkstraße / Kleinewefersstraße / Weyerhofstraße – hat der Rat der Stadt Krefeld am 22.09.2011 den Einleitenden Beschluss gefasst. Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet umfasst ca. 16,4 ha und liegt nordwestlich der Krefelder Innenstadt, südöstlich des Gewerbe- und Handelsgebietes rund um die Mevissenstraße. Im Plangebiet sind überwiegend gewerbliche Nutzungen vorhanden, im Bereich südliche Weyerhofstraße / Prinzenbergstraße stehen Mehrfamilienwohnhäuser. Der übrige Bereich zwischen Weyerhofstraße und Kleinewefersstraße wird gewerblich genutzt (u. a. Druckereidienstleistungen, Handwerker, Spielhalle, Kfz-Werkstatt / -Handel, Großhandel für diverse Handwerksbereiche, Fach- und Einzelhandel für Whirlpools u. ä., Büros). Im langgezogenen Bereich zwischen Birkschenweg und Kleinewefersstraße dominieren flächenmäßig und optisch die Flächen und Gebäude der ehemaligen Absatzzentrale für landwirtschaftliche Erzeugnisse, welche heute durch einen Logistikbetrieb genutzt werden. An der Straßenecke Westparkstraße / Kleinewefersstraße befindet sich die Polizeiinspektion Nord des Polizeipräsidiums Krefeld und eine Rettungswache des Malteser Hilfsdienstes. Nördlich des ehemaligen Absatzzentralen-Geländes schließt sich ein zurzeit baulich nicht genutztes Grundstück mit Gehölzbestand an, weiter nördlich befinden sich wieder gewerbliche Nutzungen im weiteren Sinne (Kfz-Werkstatt, Spielhalle, ein kleinflächiger Getränkemarkt und ein kleinflächiger Heimtierzubehörmarkt) sowie eine Umspannanlage der Krefelder Stadtwerke. Anlass und Ziel der Planung An die Stadt Krefeld sind wiederholt Anfragen gestellt worden, Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten in den gewerblich genutzten Bereichen zwischen Birkschenweg und Weyerhofstraße anzusiedeln, insbesondere auf den Flächen der ehemaligen Absatzzentrale. Dies widerspricht jedoch den Zielsetzungen des Krefelder Zentrenkonzeptes (sowohl aus 2002 als auch aus 2014). Da die derzeit bestehende planungsrechtliche Situation auf Grundlage des § 34 BauGB eine verlässliche Steuerung der Einzelhandelsnutzungen nicht gewährleisten kann, ist zur Umsetzung des Zentrenkonzeptes der Stadt Krefeld (2014) mit der Stärkung der hierin definierten Zentren (insbesondere Hauptzentrum Innenstadt, Stadtteilzentrum Hüls, Nahversorgungszentrum Inrath / Hülser Straße) die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Ziele des Bebauungsplans sind: • Festsetzung von Gewerbegebieten zur Steuerung der vorhandenen und potenziellen gewerblichen Nutzungen unter Berücksichtigung der angrenzenden Wohnnutzungen. • Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten in den künftigen Gewerbegebieten sowie zusätzlich Ausschluss von weiteren Einzelhandelsnutzungen für das Gelände der ehemaligen Absatzzentrale sowie für den Bereich zwischen Kleinewefersstraße und Weyerhofstraße. • Festsetzung eines Mischgebietes für den Bereich der Wohnbebauung Prinzenbergstraße / südliche Weyerhofstraße zusammen mit den angrenzenden gewerblichen Nutzungen bei Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten in diesem Mischgebiet. Bebauungsplanvorentwurf Flächennutzungen bzw. Baugebietstypen und beabsichtigte Nutzungsgliederungen Übersichtskarte Begründung Seite 3 Mischgebiet (Südende Weyerhofstraße / Prinzenbergstraße / Kleinewefersstraße) Die vorhandene Nutzungsmischung aus Wohnen und gewerblichen Nutzungen ohne wesentliches Störpotenzial für die Nachbarschaft soll planungsrechtlich durch die Festsetzung eines Mischgebietes gesichert und geregelt werden. • Ausschluss von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kernsortimenten ( Grund: Schutz zentraler Versorgungsbereiche gemäß Zentrenkonzept), • Ausschluss von Vergnügungsstätten ( Grund: Schutz der vorhandenen Wohnnutzungen Weyerhofstraße / Prinzenbergstraße insbesondere vor Lärm in den Nachtstunden), • Ausschluss von Tankstellen (Grund: Nutzungen, die stark verkehrsinduzierend wirken können, sollen nicht zugelassen werden, da die Weyerhofstraße nur beschränkt leistungsfähig ist und die Wohnbebauung Weyerhofstraße / Prinzenbergstraße / Brockerhofstraße vor starken zusätzlichen Verkehren geschützt werden soll). • Inwieweit über den o. g. Einzelhandelsausschluss auch Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten städtebaulich begründet ausgeschlossen werden kann / soll, ist im weiteren Planverfahren zu prüfen. Begründung Seite 4 Gewerbegebiet GE1 (zwischen Weyerhofstraße und Kleinewefersstraße nördlich des Mischgebietes bis zur Eisenbahntrasse) Die zulässigen gewerblichen Nutzungen sollen unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Nutzungen im Einwirkungsbereich und der eingeschränkten Leistungsfähigkeit der Weyerhofstraße als Erschließung beschränkt werden. • Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen sowohl mit zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten ( Grund: Schutz zentraler Versorgungsbereiche laut Zentrenkonzept und mangelnde Leistungsfähigkeit der Weyerhofstraße als Erschließung für verkehrsintensive Nutzungen). Ausnahme: „Annexhandel“ bspw. bei Handwerks- oder produzierenden Betrieben, damit für diese Betriebe die Möglichkeit erhalten bleibt, im geringen Umfang ihre hergestellten Produkte „vor Ort“ zu vertreiben (soweit es sich nicht um zentrenrelevante Sortimente handelt), • Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben ( Grund: Schutz der vorhandenen Wohnnutzungen Weyerhofstraße / Prinzenbergstraße bzw. an der nördlichen Weyerhofstraße und Vorbeugung eines Imageverlustes der Gewerbeflächen), • Gliederung durch Abstandsklassen und ggf. Lärmkontingentierung ( Grund: Schutz der Wohnnutzungen Weyerhofstraße / Brockerhofstraße), • Erweiterten Bestandsschutz für das Wohnhaus Weyerhofstraße 33 (Vorderhaus) prüfen. Gewerbegebiet GE2 (ehemalige Absatzzentrale zwischen Birkschenweg und Kleinewefersstraße) Die Flächen der ehemaligen Absatzzentrale stellen eine der wenigen größeren zusammenhängend genutzten Gewerbeflächen im innerstädtischen bzw. innenstadtnahen Bereich dar. Zudem sind die Flächen anders als die anderen Gewerbegebietsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes noch nicht mit „nicht gewerbegebietsoriginären“ Gewerbenutzungen (Handel, Vergnügungsstätten o. ä.) belegt. Diese Qualitäten sollen erhalten bleiben, so dass dieser Standort für „klassische“ Gewerbenutzungen (z. B. Produktion / Verarbeitung, Lagerung, Handwerk), auch mit größerem Flächenbedarf, planerisch vorgesehen werden soll. Die zulässigen gewerblichen Nutzungen sollen unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Nutzungen im Einwirkungsbereich beschränkt werden. • Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen sowohl mit zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (Ausnahme: „Annexhandel“ wie im GE1) ( Grund: Schutz zentraler Versorgungsbereiche laut Zentrenkonzept und beabsichtigte Ausrichtung der Flächen für „klassische“ Gewerbebetriebe), • Ausschluss von Vergnügungsstätten ( Grund: beabsichtigte Ausrichtung der Flächen), • Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben ( Grund: siehe GE1 sowie die beabsichtigte Ausrichtung der Fläche), • Gliederung durch Abstandsklassen und ggf. Lärmkontingentierung ( Grund: Schutz der Wohnnutzungen Weyerhofstraße / Prinzenbergstraße, Kleinewefersstraße 133 (neben der Tennishalle außerhalb des Plangebietes) und der Kleingartenanlagen westlich Birkschenweg). Gewerbegebiet GE3 (östlicher Teilbereich zwischen Birkschenweg und Kleinewefersstraße nördlich des ehemaligen Geländes der Absatzzentrale) und Gewerbegebiet GE4 (westlicher Teilbereich zwischen Birkschenweg und Kleinewefersstraße nördlich des ehemaligen Geländes der Absatzzentrale) Der Bereich des GE3 und des GE4 wird im Bestand anders als die Flächen im GE2 fast ausschließlich mit „nicht gewerbegebietsoriginären“ Nutzungen belegt (Neben den beiden bestehenden Einzelhandelsmärkten Birkschenweg 52 und der Spielhalle Kleinewefersstraße 77 besteht für die noch nicht baulich genutzte Fläche (Flurstück 653) ein positiver Bauvorbescheid für einen Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment). Dies ist bei der Festsetzung des Nutzungsrahmens der Fläche zu berücksichtigen. Daher wäre die planerische Ausrichtung der Begründung Seite 5 Flächen rein auf „klassische“ Gewerbebetriebe wie im GE2 ggf. abwägungsfehlerhaft. Entsprechend soll der Nutzungsrahmen im GE3 und GE4 großzügiger gestaltet und dennoch die schutzwürdigen Nutzungen im Einwirkungsbereich berücksichtigt werden. Die Abgrenzung von GE2 und GE3/GE4 begründet sich darin, dass beide Bereiche städtebauliche Einheiten sind, die auch getrennt erschlossen werden. Die Abgrenzung zwischen den Gewerbegebieten GE3 und GE4 ergibt sich aus dem unterschiedlichen Regelungsbedarf zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten (siehe auch unten). • Ausschluss von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Kernsortimenten ( Grund: Zentrenkonzept; erweiterten Bestandsschutz für den Getränkemarkt Birkschenweg 52 prüfen, da das Sortiment nahversorgungs- und damit zentrenrelevant ist), • Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben ( Grund: siehe GE1), • Gliederung durch Abstandsklassen und ggf. Lärmkontingentierung ( Grund: Schutz der Wohnnutzungen Weyerhofstraße / Prinzenbergstraße und der Kleingartenanlagen westlich Birkschenweg). • Ausschluss von Vergnügungsstätten aus dem Glücksspiel- und Erotikbereich im Gewerbegebiet GE4 (Grund: Umsetzung des Vergnügungsstättenkonzeptes. Der Bereich beiderseits des Birkschenweges als wichtige Einfallstraße ist ein städtebaulich sensibler Raum, in dem zum Schutz vor Imageverlusten sowie zum Schutz vor einem möglichen „Trading-Down-Effekt“ keine Vergnügungsstätten aus dem Glücksspiel- und Erotikbereich zugelassen werden sollen). Vergnügungsstätten aus dem Freizeit- und Kulturbereich sollen jedoch zulässig sein, da hierbei keine städtebaulichen Nutzungskonflikte erwartet werden. Versorgungsfläche „Elektrizität“ (Kleinewefersstraße / Birkschenweg): Die bestehende Umspannanlage an der Kleinewefersstraße, die eine wichtige Funktion in der städtischen Stromversorgung einnimmt, soll durch die Festsetzung einer Versorgungsfläche mit entsprechender Zweckbestimmung bauplanungsrechtlich gesichert werden soll. Erschließung • Der Birkschenweg als stadtbedeutsame Straße und wichtiger Zubringer für das Gewerbe- und Handelsgebiet rund um die Mevissenstraße soll zur Aufrechterhaltung von Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs anbaufrei bleiben. Ausnahmen hiervon sind die genehmigten und bestehenden Ein- und Ausfahrten für die Flurstücke 653, 665 und 667 (u. a. für die beiden bestehenden Märkte für Getränke- und Heimtierzubehör) und für die Umspannanlage. • Die Erschließung des ehemaligen Absatzzentralen-Geländes soll weiterhin über die Kleinewefersstraße erfolgen. • Auch die bestehende Erschließung der Nutzungen zwischen Kleinewefersstraße und Weyerhofstraße soll beibehalten werden. • Die Sackgassensituation Prinzenbergstraße soll beibehalten werden, um keinen zusätzlichen gewerblichen Verkehr von der Kleinewefersstraße in die Prinzenbergstraße zu ziehen und die Wohnruhe zu wahren. • Damit der Birkschenweg seine verkehrlichen Funktionen besser wahrnehmen kann, ist (unabhängig vom Bebauungsplan Nr. 773) seit vielen Jahren der 4-spurige Ausbau dieser Straße vorsehen. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, inwieweit ein solcher Ausbau innerhalb der im Vorentwurf vorgesehenen Verkehrsfläche erfolgen kann oder auf Teile der südlich angrenzenden Flurstücke zurückgegriffen werden müsste. • Im weiteren Verfahren soll ebenfalls geprüft werden, ob im nördlichen Abschnitt der Kleinewefersstraße ein halbseitiger Ausbau auf den Flächen des ehemaligen Industriegleises sinnvoll ist, um hier Parallelparkstände für Lkw realisieren zu können. Grünstrukturen Begründung • • • Seite 6 Die bestehende Eingrünung der Umspannanlage zum öffentlichen Raum hin soll erhalten bleiben. Das unbebaute Flurstück 653 (nördlich des Absatzzentralen-Geländes) ist für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen, daher ist eine bauleitplanerische Sicherung des vorhandenen Gehölzbestandes nicht vorgesehen. Im neuen FNP ist eine „Grünverbindung“ im Sinne einer Verbindung der größeren Grünflächen Kleingärten Neuer Weg und Birkschenweg über begrünte / baumbestandene (Neben-) Straßen vorgesehen. Diese Verbindung soll zwischen Prinzenbergstraße und den Kleingärten Birkschenweg über das ehemalige Gelände der Absatzzentrale verlaufen. Diese Führung ist absehbar jedoch nicht realisierbar, da das Gelände in Gänze genutzt wird und eine „Zerteilung“ unter Berücksichtigung der Belange des Flächeneigentümers unverhältnismäßig wäre. Daher ist eine Wegweisung dieser geplanten Verbindung über Kleinewefers- und Westparkstraße und über die bestehende Ampelanlage Birkschenweg zu den Kleingärten vorgesehen. Planungsrechtliche Situation Der nördliche Teil des Plangebietes ist im geltenden Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) Teil eines weitläufigen Bereichs für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB), der sich entlang der Eisenbahntrasse bzw. der Hülser Straße von der Moritzstraße im Süden bis zur Drügstraße im Norden zieht. Der südwestliche Teil des Plangebietes (etwa ab Höhe der Einmündung der Mevissenstraße auf den Birkschenweg) ist Teil eines ebenfalls weitläufigen Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB). Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt die Flächen im nördlichen Teilbereich des Plangebietes (mit Ausnahme der bestehenden Umspannanlage) vom Birkschenweg bis über die Weyerhofstraße nach Osten hinaus als Industriegebiet dar. Der Bereich der ehemaligen Absatzzentrale zwischen Birkschenweg und Kleinewefersstraße ist teilweise als Gewerbegebiet dargestellt, teilweise (im südlichen Bereich bis zur Westparkstraße) als Versorgungsfläche „Milchhof“. Die bestehende Umspannanlage an der Straßenecke Birkschenweg / Kleinewefersstraße ist als Versorgungsfläche „Elektrizität“ dargestellt. Die Wohnnutzungen im Bereich Prinzenbergstraße / Weyerhofstraße sind zusammen mit den direkt angrenzenden gewerblichen Nutzungen als Mischgebiet dargestellt, weiter nördlich schließen sich die oben bereits erwähnte Darstellung als Industriegebiet an. Der Birkschenweg ist als überörtliche bzw. örtliche Hauptverkehrsstraße mit begleitender anbaufreier Zone dargestellt. Abweichend vom geltenden Flächennutzungsplan sieht der neue Flächennutzungsplan (Stand: abschließender Beschluss April 2014) die Darstellung des Bereiches zwischen Birkschenweg und Kleinewefersstraße als Gewerbegebiet anstelle der Versorgungsfläche Milchhof und der Industriegebietsfläche vor. Auch der im bisherigen FNP als Industriegebiet dargestellte Bereich zwischen Kleinewefersstraße und Weyerhofstraße ist im neuen FNP als Gewerbegebiet dargestellt. Eine weitere Abweichung von den Darstellungen des geltenden FNP ist eine Grünverbindung zwischen der Prinzenbergstraße quer über das Gelände der ehemaligen Absatzzentrale bis zur Einmündung der Mevissenstraße in den Birkschenweg. Die Mischgebietsdarstellung im Bereich Prinzenbergstraße / Weyerhofstraße, die Versorgungsfläche Elektrizität und die Anbaufreiheit entlang des Birkschenweges sind in den neuen FNP übernommen worden. Nach Inkrafttreten des neuen Flächennutzungsplanes kann dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB entsprochen werden. Begründung Seite 7 Innerhalb des Planungsgebietes bestehen keine rechtskräftigen oder in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne. Jedoch sind Fluchtlinienpläne innerhalb des Plangebietes vorhanden (Nr. 146a, 160, 160 1. Änd. und 163), die insbesondere ehemalige Verbindungsstraßenplanungen zwischen dem heutigen Birkenweg und der heutigen Kleinewefersstraße enthalten. Diese Fluchtlinienpläne sollen mit dem Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 773 innerhalb des Geltungsbereiches aufgehoben werden. Sonstige Satzungen / Fachplanungen / städtebauliche Entwicklungskonzepte Der Bebauungsplan Nr. 773 liegt nahezu vollständig innerhalb des Geltungsbereiches der „Satzung der Stadt Krefeld über Werbeanlagen in Gewerbe-, Industrie- und vergleichbaren Sondergebieten für den Bereich um die Mevissenstraße zwischen Siempelkampstraße, Hülser Straße, Weyerhofstraße und Westparkstraße (Werbeanlagensatzung Nordwest)“ vom 26.06.2008. Die Satzung mit Gestaltungsregeln zu Werbeanlagen bleibt auch nach Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 773 in Kraft. Der Bebauungsplan liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992) und außerhalb von festgesetzten oder geplanten Wasserschutzgebieten. Im geltenden Zentrenkonzept der Stadt Krefeld (2014) liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes weder in einem zentralen Versorgungsbereich, noch in einem Nahversorgungsstandort oder einer Sonderlage für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel. Im Zentrenkonzept 2002 lagen Teile des Geltungsbereiches noch innerhalb der Sonderlage Nord für großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel. Seit der Ausweisung der Sonderlage Nord in 2002 hat aufgrund von Genehmigungen nach § 34 BauGB eine faktische Verlagerung der Sonderlage nach Norden stattgefunden, während die im Zentrenkonzept 2002 vorgesehenen diesbezüglichen Potenzialflächen im Bereich zwischen Birkschenweg und Kleinewefersstraße nicht entsprechend bebaut worden sind. Diese faktisch eingetretene Verschiebung der Sonderlage wurde im Rahmen des Zentrenkonzeptes 2014 aufgegriffen und die Sonderlagenabgrenzung entsprechend angepasst. Der Stadtrat hat am 31.10.2012 ein Vergnügungsstättenkonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Ziel des Konzeptes ist es, die Ansiedlung von Vergnügungsstätten so zu steuern, dass negative städtebauliche Auswirkungen vermieden werden können. Dort, wo mit der Ansiedlung keine städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind, sollen Vergnügungsstätten entsprechend den planungsrechtlichen Rahmenbedingungen in einem verträglichen Maß zugelassen werden. Das Vergnügungsstättenkonzept bedarf der Umsetzung in der verbindlichen Bauleitplanung und ist in der Abwägung über Bebauungspläne zu berücksichtigen. Für das Vergnügungsstättenkonzept stellt sich der Bereich entlang des Birkschenweges (wichtige Einfallstraße der Stadt) als ein städtebaulich sensibler Raum im Hinblick auf Vergnügungsstätten dar, so dass hier Vergnügungsstätten aus dem Glücksspiel- und Erotiksegment nicht zugelassen werden sollen. Für den in weiterer Entfernung zum Birkschenweg liegenden gewerblich genutzten Bereich Kleinewefersstraße und Weyerhofstraße könnten dagegen keine städtebaulichen Gründe für einen Ausschluss von Vergnügungsstätten aus dem Glücksspiel- und Erotikbereich angeführt werden, so dass hier Vergnügungsstätten ausnahmsweise zugelassen werden sollen. Kriterien für die ausnahmsweise Zulassung sind u. a. die Entfernung zu anderen Vergnügungsstätten zur Vermeidung einer Konzentration dieser Stätten und das äußere Erscheinungsbild im Bezug auf die Umgebung. In Gewerbegebieten sind nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig, der vom Konzept empfohlene Ausschluss von Vergnügungsstätten aus dem Glücksspiel- und Erotiksegment im Nahbereich des Birkschenweges wird in die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 773 aufgenom- Begründung Seite 8 men. Im Bereich der ehemaligen Absatzzentrale (GE2) sollen aufgrund der Ausrichtung der Gewerbeflächen auf „klassische Gewerbebetriebe“ Vergnügungsstätten vollständig ausgeschlossen werden (siehe oben). Sonstiges Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Umweltprüfung (gemäß § 2 Abs. 4 BauGB) durchgeführt und ein Umweltbericht (gemäß § 2a BauGB) erstellt. Welche Gutachten (z. B. Bodenverunreinigungen, Immissionen, Entwässerung etc.) für das Bebauungsplanverfahren erforderlich werden, ist im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung zu klären. Nach bisherigem Kenntnisstand wird ein Immissionsschutzgutachten erforderlich. Nach Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 773 könnten ggf. Entschädigungsansprüche gemäß § 42 BauGB aufgrund der Änderung bzw. Aufhebung einer vorher zulässigen Nutzung von den Grundstückseigentümern erhoben werden. Über den Umfang solcher Ansprüche können derzeit noch keine verbindlichen Aussagen gemacht werden. Nach § 3 Abs. 1 BauGB ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Den Bürgern ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Entsprechend Ziffer 6 der vom Rat der Stadt am 17.07.2003 beschlossenen „Richtlinien für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch“ soll die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit per Aushang im Fachbereich Stadtplanung erfolgen. Zur besseren Orientierung ist nachstehend eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 773 – Birkschenweg / Westparkstraße / Kleinewefersstraße / Weyerhofstraße – abgebildet. Begründung Seite 9