Verwaltungsvorlage (Zukunft des Seidenweberhauses, des Theaterplatzes und des Umfeldes Grundsatzentscheidung)

TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Nr. 4643 /17 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - 61 Beratungsfolge: Sitzungstermin: Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung 23.11.2017 Haupt- und Beschwerdeausschuss 05.12.2017 Rat 05.12.2017 Betreff Zukunft des Seidenweberhauses, des Theaterplatzes und des Umfeldes Grundsatzentscheidung Beschlussentwurf: 1. 2. 3. 4. Der Beschluss des Rates bzgl. des Bedarfs an einer multifunktionalen Veranstaltungsstätte mit einer Kapazität von 1000-1100 Sitzplätzen wird bestätigt. Die Varianten „Neubau auf dem Theaterplatz“ sowie „Ansiedlung im Kesselhaus“ sind funktional und betriebswirtschaftlich sowie hinsichtlich der Vorgehensweise bzgl. der rechtlichen Rahmenbedingungen und den Finanzierungsmöglichkeiten unter Einbezug externer Fachexpertise zu bewerten. Ergänzend ist das Verfahren zur planerischen und inhaltlichen Qualifizierung des Theaterplatzes für beide Varianten zu entwickeln. Die Varianten „Sanierung SWH“ sowie „Neubau auf dem Willy-Brandt-Platz“ sind nicht weiter zu verfolgen. Für den Standort Willy-Brandt-Platz ist zeitnah eine städtebauliche Lösung zu erarbeiten und ein neues Bebauungsplanverfahren als Grundlage für die immobilienwirtschaftliche Verwertung anzustoßen. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen ja Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten X nein Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 4643 /17 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: ja nein X Innenauftrag: Kostenart: PSP-Element: Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich keine Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) Kosten insgesamt abzüglich 0,00 EUR - Erträge - Einsparungen 0,00 EUR Bemerkungen Begründung Seite 2 Rahmenbedingungen: Das Seidenweberhaus, der Theaterplatz und das Umfeld sind in den vergangenen zwei Jahrzehnten immer wieder Themen in der öffentlichen Diskussion gewesen. Workshop und Wettbewerb Anfang 2000, die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes in 2004 und schließlich, angestoßen durch die Vorlage 624/14 vom 24.10.2014 ab Anfang 2015 eine intensive Auseinandersetzung mit der Thematik in Form eines mehrstufigen Beteiligungsverfahren haben verschiedene Vorstellungen, Ideen und Planungsansätze ergeben. Der Theaterplatz in Krefeld ist kein historischer Platz mit eigenständiger Funktion. Er umfasst eine Fläche von ca. 9.500 m², wovon ca. 3.200 m² (bezogen auf das EG) durch das SWH belegt sind. Er erhält seine Prägung durch die umliegenden Gebäude und ihre spezifischen Nutzungen insbesondere durch • die 2007 errichtete Mediothek • das in den 1960er Jahren als Solitär entstandene Stadttheater • das Mitte der 1970er Jahre entstandene Seidenweberhaus als „gute Stube Krefelds“ • das südlich angrenzende Ostwall-Carree (ehemaliges Horten-Haus) • und westlich zukünftig durch das Forum Krefeld. Diese sehr unterschiedlichen, hinsichtlich der Architektursprache zum Teil sehr eigenständigen Baukörper konnten bis heute den Theaterplatz nicht in dem Maße als Stadtplatz, wie es für einen Ort der Begegnung mit derartiger kultureller und gesellschaftlicher Bedeutung angemessen wäre, definieren. Der Platz ist abgeschnitten von der City, nur schwer zugänglich, einsehbar und erschließbar. Hierzu trägt auch die 4-spurige St.-Anton-Straße bei, die zu den verkehrsreichsten Straßen der Stadt zählt. Seit einigen Jahren hat sich auf dem Platz eine Drogenszene etabliert. Die unter dem Platz befindliche Tiefgarage mit 580 Stellplätzen ermöglicht bei Veranstaltungen im SWH sowie dem Theater ein wetterunabhängiges Betreten der Gebäude. Über die in fußläufiger Entfernung zum Theaterplatz liegende Haltestelle Rheinstraße ist der Zugang zum öffentlichen Nahverkehr in die Gesamtstadt gewährleistet. Die durch die Veranstaltungen ausgelösten Frequenzen für die Innenstadt sind vor dem Hintergrund der PKWOrientierung und Begrenzung auf die Abendstunden (zeitlich begrenzt auf „kommen und gehen“ bzw. zwei bis drei Stunden), sehr begrenzt. Als aktuelle Quintessenz ist festzustellen, dass sich das städtebauliche Umfeld in den letzten Jahren u.a. durch die Realisierung verschiedener Baumaßnahmen weiter entwickelt, ohne dass allerdings der Theaterplatz bisher nachhaltig davon profitieren konnte. Vor diesem Hintergrund standen/stehen zeitnah folgende Entscheidungen an: 1. Besteht ein Bedarf an einer öffentlich nutzbaren Veranstaltungshalle mit einer Kapazität von rd. 1000-1100 Sitzplätzen? Dies wurde mit dem Beschluss des Rates vom 08.12.16 grundsätzlich bestätigt! 2. Soll das Seidenweberhaus saniert oder abgebrochen und die Funktion an anderer Stelle neu verortet werden? 3. Falls die Frage zu 2. hinsichtlich „Abbruch und Neuverortung“ beantwortet wird, besteht die Fragestellung, „wo“ und ggf. mit welchem Partner die Nutzung angesiedelt werden soll? Begründung Seite 3 Entwicklung seit 2012: Anfang 2012 hat die Verwaltung den kurz- und mittelfristig steigenden Handlungsbedarf als Voraussetzung der weiteren Nutzung des Seidenweberhauses in einer umfassenden Verwaltungsvorlage (Vorlagen-Nr. 3222/12) dargestellt. Im November 2014 wurde in einer weiteren Verwaltungsvorlage (Vorlagen-Nr. 624/14 vom 24.10.2014) über die bisherigen Maßnahmen berichtet und mit einem Sachstandsbericht zum baulichen Zustand und potenziellen Alternativen durch einen Abbruch der Einstieg in eine Grundsatzdiskussion vollzogen. Hierbei wurde ein grundsätzlicher Vergleich der Varianten „Sanierung“ mit Hochbaukosten von geschätzt rd. 35 Mio. € sowie „Abbruch & Neubau auf dem Theaterplatz“ mit Hochbaukosten von geschätzt rd. 45 Mio. € vorgenommen (Kostenangaben jeweils zzgl. TG-sanierung und Platzgestaltung). Eine wesentliche Grundlage für den Anstoß dieser Diskussion war bereits Ende 2014 die Perspektive, dass die Nutzungsdauer des Seidenweberhauses trotz fortlaufender Maßnahmen im Brandschutz und in der Gebäudetechnik lediglich bis 2019 ausgedehnt werden kann. Eine Verlängerung dieser Frist kann nur auf der Grundlage weiterer brandschutztechnischer Abstimmungen und ggf. ergänzender baulicher Maßnahmen erfolgen. Hierbei ist allerdings parallel das weiter ansteigende Ausfallrisiko der insgesamt veralteten, überwiegend bauzeitlichen Gebäudetechnik zu berücksichtigen. Eine belastbare, verbindliche Aussage, wie lange und vor allem mit welchem zeitlichen und finanziellen Aufwand das SWH länger als bis Ende 2019 betrieben werden kann, ist vor diesem Hintergrund nicht möglich. Auch weitergehende Untersuchungen können hierzu keine verbindliche Klarheit verschaffen, sondern maximal die bestehenden Risikopotenziale eindeutiger eingrenzen und benennen. Der grundsätzliche Bedarf an einer öffentlich nutzbaren Veranstaltungsstätte mit einer Größenordnung von rd. 1100 Sitzplätzen wurde in diesem Zuge ebenfalls diskutiert, letztlich aber nicht in Frage gestellt und mit dem Beschluss des Rates vom 08.12.2016 bestätigt. In 2015/2016 wurde ein mehrstufiges Beteiligungsverfahren durchgeführt. Nach einem Expertenworkshop im Oktober/November 2015 folgte ein Bürgerworkshop im Februar 2016, die Ausstellung der Ergebnisse im April 2016 sowie eine begleitende Umfrage. Als Resultat dieser Beteiligung ergab sich unter Berücksichtigung von Städtebau, Architektur, stadtfunktionalen sowie nutzungsspezifischen Aspekten ein deutliches Votum der Experten zu einem Abbruch des Seidenweberhaus und einer Neuverortung als Grundvoraussetzung dafür, städtebaulich und stadtfunktional eine deutliche Verbesserung für den Theaterplatz erreichen zu können. Die Ergebnisse aus der Bürgerbeteiligung waren nicht so eindeutig, tendierten allerdings ebenfalls zu einem Abbruch und einem Neubau. Parallel wurde mit der Theater Krefeld-Mönchengladbach gGmbH geprüft und abgestimmt, dass die philharmonischen Konzerte grundsätzlich im Theatergebäude stattfinden können. Hierzu ist u.a. die Nachrüstung einer sog. Konzertmuschel im Theatergebäude mit einem Aufwand von rd. 1 Mio. € erforderlich. Die Zuhörerkapazität sinkt dabei gegenüber dem Seidenweberhaus pro Veranstaltung auf rd. 680 Plätze. Ebenso parallel ergab sich in 2016 die alternative Option, eine Veranstaltungsstätte im ehemaligen Kesselhaus des heutigen Mies van der Rohe Businessparks an der Girmesgath zu entwickeln. Zwischenzeitlich wurde das Restaurant Hexagon in 2016 geschlossen. Das Studieninstitut Niederrhein wird das SWH im Sommer 2018 verlassen und in das benachbarte Forum wechseln. Die Situation der Bürgerservicestelle ist unter den gegebenen Rahmenbedingungen als prekär einzu- Begründung Seite 4 stufen, da sowohl die räumlichen Bedingungen für einen modernen Bürgerservice nicht optimal sind und sich erhebliche Belastungen aus der Umfeldsituation ergeben. Unter Berücksichtigung dieser Vorergebnisse und der Anerkennung des grundsätzlichen Bedarfs an einer Veranstaltungsstätte mit einem Volumen von rd. 1000-1100 Sitzplätzen hat der Rat der Stadt Krefeld daher mit Beschluss vom 8.12.2016 (Vorlagen-Nr. 3412/16) die Verwaltung zur Vorbereitung einer Grundsatzentscheidung beauftragt, für die Varianten: 1. 2. 3. 4. Abbruch des Seidenweberhauses und Neubau einer Veranstaltungsstätte auf dem Theaterplatz Abbruch des Seidenweberhauses und Aufnahme der Veranstaltungsstätte in das Kesselhaus im Mies van der Rohe Business Park Abbruch des Seidenweberhauses und Neubau einer Veranstaltungsstätte südlich des Hauptbahnhofes am Willy-Brandt-Platz Erhalt des Seidenweberhauses und Sanierung einschließlich Tiefgarage nach definierten Anforderungen an Veranstaltungsformate und Nutzungszeit die städtebaulichen Vor- und Nachteile sowie die Kostengröße und ihre Entwicklungszeit zu prüfen. Die Prüfung soll dabei insbesondere folgende Aspekte umfassen: • Standortbewertung • Verkehrliche Erreichbarkeit vor dem Hintergrund eines sich ändernden Mobilitätsverhaltens • Perspektiven für den Theaterplatz und die Innenstadt, bspw. die Ansiedlung eines Hotels • Gestaltungsmöglichkeiten der St.-Anton-Straße • Technische Ausstattung incl. Brandschutz und Lärmschutz • Notwendige Alternativstandorte für bestimmte Veranstaltungsarten (orchestrale und gesellschaftliche Nutzung) • Rechtliche Folgen unterschiedlicher Investitions-/Betreibermodelle Neben diesen Einzelaspekten ist bei der Entscheidungsfindung auch die grundsätzliche Positionierung von Bedeutung, ob eine Veranstaltungshalle zwingend „in“ der City liegen sollte oder ob andere Standortvarianten, z.B. südlich des Hauptbahnhofes in verkehrsgünstiger Lage oder an der Girmesgath in einem baukulturell bedeutsamen Ensemble mit eigenständigen Ambiente angestrebt werden soll. Nachfolgend wird zunächst die Ausgangssituation des Seidenweberhauses dargestellt und dann die zu prüfenden Varianten dargestellt und bewertet: Grundsätzliche Aspekte zum Seidenweberhaus (vgl. auch Vorlage 624/14) Mit dem Bau des SWH wurde 1972 begonnen; 1976 folgte die Inbetriebnahme. Es hat in der Zwischenzeit eine ganze Reihe an Unterhaltungs-, Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gegeben, wobei hierbei vor allem die Instandhaltung der Gebäudetechnik als auch die sich in den letzten 20 Jahren sukzessive erhöhten Brandschutzanforderungen im Vordergrund standen. Im Zuge der Bebauungsplanaufstellung wurde das SWH bereits 2004 überplant. Die Zielsetzungen aus diesem rechtskräftigen Bebauungsplan wurden allerdings mit Ausnahme der neugebauten Mediothek bis heute nicht umgesetzt. Begründung Seite 5 Der Instandhaltungsaufwand, der ab 1995 bis 2011 dokumentiert ist, lag bei durchschnittlich 250.000 € p.a. und damit im Mittel um rund 150.000 € p.a. unterhalb des aus dem Wiederbeschaffungswert generierten Sollwertes. Instandhaltungsmaßnahmen zum Erhalt der Bausubstanz und der technischen Anlagen traten in der Regel hinter nutzungsorientierten Projekten zurück. Quintessenz dieser langjährigen Entwicklung ist der weit überdurchschnittliche Sanierungsbedarf des Seidenweberhauses. Energetisch ist das Gebäude bezogen auf die vorhandenen Rahmenbedingungen als max. durchschnittlich zu bewerten. Die Brandschutzgenehmigung für das SWH lässt derzeit einen Betrieb bis 2019 zu. Entsprechend ist von einer Zeitplanung auszugehen, die ab 2020 als eine mögliche Option die Sanierung des Gebäudes vorsieht. Ausgehend von der Hauptnutzung des SWH als Veranstaltungsort hat die Verwaltung der Seidenweberhaus SWH GmbH einen Fragenkatalog zu kurz- und langfristigen Nutzungsbedarfen vorgelegt. Die Antworten der SWH GmbH zur Betriebsphase bis 2019 beinhalten im Wesentlichen Reparaturbedarfe und Sicherungsmaßnahmen, die den entsprechenden baulichen und technischen Bedarfen sowie den Erfordernissen des Brandschutzes entsprechen. In den Jahren 2015 und 2016 waren insgesamt konsumtiv ca. 812.000 € (Instandhaltung, Versicherung, Verrechnung, etc. ohne Personal) zuzüglich eines Betrages von 1.120.000 € für Abschreibungen aufzuwenden. Davon ist die jährlich von der SWH GmbH zu zahlende Überlassungspauschale von 60.000 € zu bereinigen. Darin waren insbesondere dringende Brandschutzarbeiten an der Lüftungsanlage, Maßnahmen zur Trinkwasserhygiene einschließlich einer Ersatzlösung für das desolate Kühlwerk sowie weitere Maßnahmen an den Elektroinstallationen enthalten. Die Verwaltung hat mit Stand September 2017 den konsumtiven Aufwand für das laufende Jahr 2017 mit rund 310.000 € und für das Jahr 2018 mit rund 250.000 € (Instandhaltung, Versicherung, Abschreibung, Verrechnung, etc. ohne Personal und um die jährlich von der SWH GmbH zu zahlende Überlassungspauschale von 60.000 € bereinigt) beziffert. Die Prognose für 2018 steht unter dem Vorbehalt möglicher Änderungen der gesetzlichen Grundlagen und unvorhergesehenem Aufwand sowie Preissteigerungen. Entscheidungen zum weiteren Vorgehen: Begründung Seite 6 Unter Berücksichtigung der Abschichtung der zentralen Fragestellungen – vgl. „Rahmenbedingungen“ - wird zunächst die Variante 4 - Erhalt des Seidenweberhauses und Sanierung einschließlich Tiefgarage nach definierten Anforderungen an Veranstaltungsformate und Nutzungszeit dargestellt und klassifiziert: Der Erhalt des SWH ist grundsätzlich nur mit einer funktionalen Optimierung sinnvoll, um zukünftig bessere Nutzungs-/Vermarktungsmöglichkeiten zu realisieren. Hierzu hat die Seidenweberhaus GmbH für den Zeitraum ab 2020 ein Nutzungskonzept mit folgenden Zielen vorgelegt: - - Multifunktionale Mehrzweckhalle (Großer Saal) für verschiedenste Veranstaltungsformate von Klassikkonzerten über Kabarettveranstaltungen bis zu Kongressveranstaltungen und Messen, hergestellt durch flexible Bühnentechnik und dadurch bedingt kurze Umbau- und Rüstzeiten mit dem Ziel eines wirtschaftlichen Veranstaltungsbetriebes Einbeziehungsmöglichkeit des Foyers in den Veranstaltungsbetrieb Optimierung der beiden kleineren Veranstaltungssäle (2 und 3), der Foyers (1. und 2. OG) und des Backstagebereichs Optimierung/Neuordnung der Gastronomie Ergänzung von weiteren Tagungsräumen für Messen und Kongresse Optimierung der Zufahrt/Anlieferungsstellplätze im Zusammenhang mit der Erneuerung des Lastenaufzuges (aus Brandschutzgründen zwingend erforderlich) Herstellung der Barrierefreiheit Attraktivierung des Umfeldes (Tiefgarage und Theaterplatz) Aus städtebaulichen/architektonischen Gründen sind hinzuzufügen: - Veränderung der Eingangssituation in einen echten „Empfangs“-bereich - Veränderung/Verbesserung der Fassadengestaltung - Energetische Optimierung - Ansiedlungsoption für frequenzstarke Nutzungen im EG - Rückbau im nördlichen Gebäudeteil (ehem. Hexagon) zur Öffnung der Achse Carl-WilhelmStraße Für eine zukunftsfähige Vermarktung sind die Maßnahmen zur Herstellung der Multifunktionalität im Veranstaltungsbereich und die Attraktivierung des Umfeldes mit Tiefgarage und Theaterplatz auch aus Sicht der Seidenweberhaus GmbH unabdingbare Grundvoraussetzungen. Die erste Planungskonzeption für die Bühnentechnik durch das Fachplanungsbüro für Veranstaltungs- und Bühnentechnik Büplan (Unter-/Obermaschine, Licht, Akustik und Ausstattung) nimmt diese Vorstellungen auf und übersetzt sie mit dem Schwerpunkt „Großer Saal“ in erste planerische Überlegungen. Dabei ist eine Erhöhung des Saales und damit des Baukörpers in diesem Bereich aus statischen und aus Gründen des Arbeitsschutzes vorzusehen. Die Planungskonzeption beinhaltet alle Komponenten wie Ton- und Lichttechnik sowie Akustik. Ergänzt wird dies durch weitere Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Gebäudeinneren einschließlich der notwendigen brandschutztechnischen Ertüchtigung und der Erneuerung der überwiegend bauzeitlichen Gebäudetechnik sowie die Instandsetzung der Gebäudeaußenhülle (Fenstererneuerung, Dachabdichtungen und Betonsanierung der Fassade/Neugestaltung). Der funktionale Erschließungsnachteil durch die beengte Anlieferungssituation sowie die Lage des Veranstaltungsbereichs im 2.OG kann nicht ausgeglichen werden und erschwert dauerhaft den schnellen Veranstaltungswechsel. Begründung Seite 7 Die Kosten für eine Generalsanierung einschließlich aller Umbaumaßnahmen (RestaurantTeilrückbau, Stadtbalkon, Erdgeschoss-Umbau und Fassadengestaltung einschließlich Deckenerhöhung im Großen Saal) betragen grob geschätzt ca. 35 Mio. € (Kostenbasis 2014 - Vorl. 624/14). Die Ertüchtigung der Tiefgarage und Wiederherstellung des Theaterplatzes wurde mit einem Aufwand von ca. 5,5 Mio. € geschätzt. Der Gesamtaufwand beträgt somit auf der Kostenbasis 2014 rd. 40 Mio. €. Hinzuzurechnen sind Kosten für eine mind. 3-jährige Zwischenunterbringung. (Zum Vergleich: Gemäß der Studie HPP aus September 2015 wurde ein Aufwand von rd. 33 Mio. € für den Hochbau geschätzt) Vorteile: • • • • • Kooperation der Kulturstätten Theater, Mediothek und Seidenweberhaus ohne räumliche Widerstände Wetterunabhängig Verbindung der Tiefgarage mit der Veranstaltungsstätte möglich Ausreichend Stellplätze in Tiefgarage vorhanden Schonender Umgang mit Ressourcen Entwicklung der städtischen Flächen am Willy-Brandt-Platz uneingeschränkt möglich Nachteile: • • • • • • • • Städtebauliche Ausrichtung des Gebäudes sehr ungünstig (Abriegelung Theater; Außengastronomie/Terrassen nach Norden/Nordosten; Eingangssituation des Hauses versteckt; defizitäre EG-Situation) Stadtreparatur aus kulturhistorischer Sicht nicht möglich Zwischenunterbringung für mind. 3 Jahre erforderlich Direkte Einbeziehung der neu zu gestaltenden St.-Anton-Straße in die Platzgestaltung nicht bzw. nur in geringen Teilen möglich Achse Rathaus – Ostwall über die Carl-Wilhelm-Straße mit Baukörperteilen des Seidenweberhauses gestört, ggf. durch Teilrückbau zu beheben Evtl. neuer Baukörper nur entlang Ostwall möglich, dann aber „versteckter“, sehr kleiner Theaterplatz Ungünstige, beengte Anlieferungssituation Hoher Erschließungsaufwand, da der Veranstaltungssaal im 2. OG liegt Fazit: Im Vergleich der entstehenden Kosten zu der städtebaulich auch nach einer Sanierung für viele Jahrzehnte nicht zufriedenstellenden Situation, den daraus auch zukünftig resultierenden erheblichen funktionalen Defiziten, dem verbleibenden Erschließungsnachteil der Veranstaltungsräumlichkeiten und der Zwischenunterbringungsanforderung auf mehrere Jahre ergibt sich erkennbar ein Nachteil zu den anderen Varianten. Im Vergleich zu den nachfolgend beschriebenen Optionen einer Neubaulösung auf dem Theaterplatz oder dem Willy-Brandt-Platz bzw. der Ansiedlung im Kesselhaus wird die Sanierungsvariante als nicht sinnvoll bewertet. Daher wird in Beantwortung der Eingangsfrage 2. zusammenfassend empfohlen, die Variante Sanierung des SWH nicht weiter zu verfolgen. Begründung Seite 8 Im Weiteren werden hinsichtlich der Beantwortung der Eingangsfrage 3. die Varianten 1 bis 3 dargestellt und bewertet: Variante 1: Abbruch des Seidenweberhauses und Neubau einer Veranstaltungsstätte auf dem Theaterplatz Unter Berücksichtigung der städtebaulichen Situation wird zur Etablierung einer zukunftsorientierten Veranstaltungsstätte ein Neubau an der Ostseite des Platzes, entlang des Ostwalls favorisiert. Da parallel über die Ansiedlung eines qualitativ hochwertigen Hotels auf dem Theaterplatz diskutiert wird, ist hierzu von einem V-VI-geschossigen Baukörper auszugehen, der das heutige Seidenweberhaus volumenmäßig übertrifft. Ggf. kann ein zweiter, kleinerer Baukörper in Verlängerung der Mediothek errichtet werden. Hierdurch öffnet sich der neue Theaterplatz in Richtung Sankt-Anton-Straße/Königstraße sowie der Carl-Wilhelm-Straße und ermöglicht – insbesondere ohne einen zweiten Baukörper - eine bessere Wahrnehmung von Theater und Mediothek sowie eine regelmäßige Nutzung/Bespielung des neuen Theaterplatzes und dadurch letztlich erheblich bessere Akzeptanz und Nutzung durch die Bevölkerung. Von Bedeutung für eine hohe Akzeptanz ist dabei vor allem die Etablierung von regelmäßig frequenzerzeugenden Nutzungen z.B. durch Märkte sowie einer Aufenthaltsqualität u.a. auch für gastronomische Nutzungen, die bisher nicht gegeben ist. Begründung Seite 9 Vorteile: • • • • • • • • • • städtebauliche Neuorientierung, so dass die Abriegelung zur Innenstadt aufgehoben werden kann Sichtbarmachen von Mediothek u. Stadttheater von Süden Kooperation der Kulturstätten Theater, Mediothek und Seidenweberhaus ohne räumliche Widerstände Wetterunabhängig Verbindung der Tiefgarage mit der Veranstaltungsstätte möglich Stadtreparatur aus kulturhistorischer Sicht ist möglich Ausreichend Stellplätze in Tiefgarage vorhanden bzw. einplanbar Neuer Theaterplatz städtebaulich und funktional als Veranstaltungsort geeignet Einbeziehung der neu zu gestaltenden St.-Anton-Straße in die Platzgestaltung möglich Offenhalten der Achse Rathaus – Ostwall über die Carl-Wilhelm-Straße planbar Entwicklung der Flächen am Willy-Brandt-Platz uneingeschränkt möglich Nachteile: • • • • Ersatzspielstätte für mindestens drei Jahre Anpassung des Planrechtes kann je nach Entwurf des Neubaus erforderlich werden Im Vergleich hoher Gesamtkostenaufwand Es verbleibt eine ungünstige Anlieferungs-/Erschließungssituation, da der Veranstaltungssaal nach allen bisher vorgelegten Entwürfen im 1. OG oder im 2. OG liegt Kosten: Auf der Grundlage der volumen- und funktionsorientierten Kostenschätzung aus 2014 ist von einem Aufwand von rd. 45 Mio. €/Brutto für Abbruch und Neubau auszugehen. Die Ertüchtigung der Tiefgarage und Wiederherstellung des Theaterplatzes wurde mit einem Aufwand von ca. 5,5 Mio. € geschätzt. Der Gesamtaufwand beträgt somit auf der Kostenbasis 2014 rd. 50 Mio. €. Begründung Seite 10 Im Rahmen der städtebaulichen Studie von HPP aus September 2015 wurden ergänzend zwei Varianten grob kalkuliert: Variante 1 (kompl. Abbruch incl. Tiefgarage + Neubau 3 Gebäude) : Ca. 47 Mio. € (brutto) Variante 2 (Abbruch Seidenweberhaus + Erhalt Tiefgarage + Neubau 3 Gebäude): ca. 34 Mio. € (brutto) Hierbei wurde allerdings nur eine kleine Veranstaltungsstätte für rund 600 Personen eingeplant. Diese Größenordnung entspricht somit nicht den Anforderungen. Eine größere Variante ist auch hier nur am Ostwall denkbar. Zudem verstellt das durch HPP eingeplante dritte Gebäude wiederum die Öffnung des Theaterplatzes sowie die Sichtbarkeit von Theater und Mediothek. Einerseits ist so kein konkreter Vergleich möglich, andererseits wird deutlich, dass die o.g. Größenordnung plausibel ist. Ergänzende Information: Als Alternative wurde in den letzten Monaten mehrfach über ein Angebot von privater Seite diskutiert. Die konkreten Planungsgrundlagen und Kostenansätze hierzu liegen der Verwaltung ungeachtet durchgeführter Informationsgespräche nicht vor. Das Angebot basiert nach vorliegendem Kenntnisstand auf der freihändig einzuräumenden Grundstücksverfügbarkeit und der verpflichtenden Anmietung der Veranstaltungsbereichs durch die Stadt. Diese Konstruktion ist nach rechtlicher Prüfung für die Stadt nicht möglich. In Anwendung der einschlägigen rechtlichen Grundlagen (§ 103 Abs. 3 S. 2 GWB) ist bei einer Grundstücksvergabe in Verbindung mit einer langfristigen Anmietung zu errichtender Gebäude sowie dem hier vorliegenden Überschreiten der Schwellenwerte ein europaweites Vergabeverfahren durchzuführen, da inhaltlich ein Bauauftrag vorliegt. Gemäß Berichterstattung der RP vom 21. Juni basiert das Angebot offensichtlich auf folgenden Grundlagen: Neubau eines V/VI-geschossigen Gebäudes mit einer Veranstaltungsstätte für 1.100 Zuschauer, 300 Stellplätzen (vorher 580) im modernisierten Parkhaus , einem Vier-Sterne-Plus Hotel mit 140 Betten, Kongresszentrum, Bürgerbüro, Einzelhandelsflächen und Gastronomie. Begründung Neubaukosten Anteil Veranstaltungsstätte: Ersatzloser Abriss: Miete per anno: Seite 11 ca. 45 Mio. € ca. 27 Mio. € ca. 4 Mio. € ca. 1,5 – 2 Mio. € Weitere Kosten, z.B. für die Platzgestaltung, sind nicht aufgeführt. Dem Bericht und den im Vorfeld geführten Gesprächen ist nicht zu entnehmen, ob dies Bruttooder Nettokostenansätze sind. Üblicherweise wird außerhalb der öffentlichen Verwaltung mit Nettokosten gerechnet, d.h. hinsichtlich der Vergleichbarkeit ist eine Beaufschlagung von 19% erforderlich. Für diese Planung liegen bisher nur Teilansichten der Fassadenfront vor. Ansichten der V- bis VIgeschossigen Fassaden an St. Anton-Straße und Ostwall liegen nicht vor. Das Volumen des Gebäudes wird angesichts der zusätzlichen Nutzungen das heutige Seidenweberhaus übertreffen müssen. Es ist somit zu vermuten, dass der verbleibende Freiraum des Theaterplatzes entsprechend reduziert wird. In einer Mail vom 06.10.17, die in Kopie auch die Verwaltung erreicht hat, ist von einer „faktischen Mietpacht in Höhe von 1,4 bis 1,5 Mio. € p.a.“ die Rede. Nach 30 Jahren solle das Eigentum der „gemieteten Flächen“ dabei auf die Stadt übergehen. Eine konkrete Bewertung dieses ÖPPAnsatzes ist mangels konkreter Unterlagen dabei nicht möglich. Vergaberechtlich ist ein ÖPPModell in dieser Größenordnung über ein europaweites Vergabeverfahren zu realisieren. Fazit: Unter Berücksichtigung der Vor- und Nachteile wird empfohlen, die Variante „Abbruch und Neubau auf dem Theaterplatz“ als eine denkbare Variante weiter zu verfolgen. Die Umsetzungsmöglichkeit mit privaten Partnern ist insbesondere hinsichtlich der angestrebten Integration eines 4****Hotels sowie der funktionalen, vergaberechtlichen, wirtschaftlichen sowie der gestalterischen Rahmenbedingungen weiter zu konkretisieren. Variante 2: Abbruch des Seidenweberhauses und Integration der Veranstaltungsstätte in das Kesselhaus im Mies van der Rohe Business Park Die Mies van der Rohe Business Park GmbH & Co. KG existiert seit 2012. Ihr Ziel ist es, das ehemalige Gelände der Firma VERSEIDAG an der Girmesgath durch zukunftsweisende Nutzungen mit Leben zu füllen. Die Keimzelle des Geländes bildet dabei das Färberei- und HE-Gebäude, die Mies van der Rohe noch vor seiner Emigration in die USA für die Vereinigten Seidenwebereien AG (VERSEIDAG) in Krefeld entwarf. Bis 1939 wuchs das Gelände und alle bis 1937 hinzugefügten Bauten sind in ihrer Gestaltung und Formensprache an die Entwürfe Mies van der Rohes angelehnt. Neben dem HE-Gebäude und der Färberei mit den markanten Shed-Hallen entstanden ein Kesselhaus, ein Gebäude für die Warendurchsicht mit dem prägnanten Uhrenturm, eine Schlichterei, ein Pförtnerhaus sowie ein Bürotrakt mit weiteren Shed-Hallen. Die Gebäude wurden 1999 in die Denkmalliste eingetragen und werden seit 2012, begleitet durch Forschungen der RWTH Aachen sowie der GHS Kassel sukzessive in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Neben umfangreichen Maßnahmen zur Fassadensanierung stand hierbei auch die Wiederherstellung der freien Raumfolgen, die zu den wesentlichen Qualitätsmerkmalen der Mies-Bauten gehören, im Focus. Unter dem Motto »Bauhaus trifft Business« wird das Gelände nun an Firmen unterschiedlichster Branchen vermarktet, dabei wird ein Mix aus Kultur, Kommunikation, Architektur, Kunst und Begründung Seite 12 Wirtschaft angestrebt. Der Standort bietet ein eigenständiges, spezifisch baukulturelles Ambiente, dass sich nicht mit dem Ambiente klassischer Neubaustandorte vergleichen lässt. In diesem Zusammenhang entstand in 2016 die Idee, den Ersatz für das Seidenweberhaus als multifunktionale Spielstätte in das zur Sanierung anstehende Kesselhaus zu integrieren. Stadtfunktional liegt der Standort, verkehrlich gut erreichbar, nördlich der zentralen Innenstadt. Insbesondere das Kesselhaus, das exponiert an der Hauptzufahrt zum Gelände liegt, ist gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Die Straßenbahnlinie 044 sowie die Buslinien 069, 076, 077 und 079 sind über die Haltestellen Moritzplatz und Weyerhofstraße in < 5 Minuten Fußweg erreichbar. Die aktuell verfügbaren Stellplätze reichen nicht aus. Hier ist eine Erweiterung z.B. durch ein Parkhaus erforderlich. Nach ersten internen Überlegungen in 2016 wurde im März 2017 vom Eigentümer ein Architektenwettbewerb für das Kesselhaus ausgelobt, um zu eruieren, ob und wie das Kesselhaus zukünftig als Veranstaltungsstätte genutzt werden kann. 1. Preisträger wurde das Büro „Architekt Heinrich Böll BDA DWB“ aus Essen (u.a. „Zollverein Essen“). Der Entwurf nutzt das besondere Ambiente der Gebäudearchitektur und des Umfeldes (vgl. Montfortsquartier/MG, Jahrhunderthalle/BO, Landschaftspark/DU, Zollverein/E)um einen funktional und ästhetisch überzeugenden Veranstaltungsort zu schaffen. Der Entwurf sieht im Kesselhaus ein großes Foyer vor. Für große Veranstaltung wird ein neues Bauteil hinter dem Gebäude angeordnet (Fassungsvermögen: ca. 1030 Zuschauer mit Bestuhlung). In der Turbinenhalle ist ein kleiner Veranstaltungssaal untergebracht (Fassungsvermögen: ca. 300 Zuschauer mit Bestuhlung). Konferenzräumlichkeiten sind in einem in das alte Kesselhaus eingestellten Neubau vorgesehen. Das zentrale Foyer mit dem Kaminfuß bedient alle Räumlichkeiten und steht auch eigenständig als Veranstaltungsalternative zur Verfügung. Alle erforderlichen Nebenfunktionen (WC-Anlagen, Lagerflächen, Künstlergarderoben etc.) können in den großzügigen KGbereichen untergebracht werden. Die Anlieferung und Erschließung der Raumoptionen erfolgt hier jeweils auf Veranstaltungsniveau. Hier sind ein optimierter Aufbau sowie schnelle Veranstaltungswechsel möglich, da auf Aufzüge weitgehend verzichtet werden kann. Zwischenzeitlich wurde das Konzept vom Grundstückseigentümer weiterentwickelt. Es sollen nunmehr sieben unterschiedlich große Veranstaltungsflächen in einem Haus angeboten werden („Sieben Stars“ = Kesselhaus, Dome, VIP-Loft, Underground, Kraftwerk, Cube und Campus). Hier ist zu prüfen, ob die Weiterentwicklung im Vergleich zum Wettbewerbsentwurf in der Praxis realisierbare Vorteile liefert. Vorteile: • • • • • • • • • Der Theaterplatz kann frei von Restriktionen einer Veranstaltungsstätte beplant und verwertet werden. Sichtbarmachen von Mediothek und Stadttheater von Süden möglich Stadtreparatur aus kulturhistorischer Sicht möglich Ausreichend Stellplätze in Tiefgarage oder Parkdeck einplanbar Einbeziehung der neu zu gestaltenden St.-Anton-Straße in die Platzgestaltung möglich Offenhalten der Achse Rathaus – Ostwall über die Carl-Wilhelm-Straße einplanbar Entwicklung der Flächen am Willy-Brandt-Platz uneingeschränkt möglich Anlieferung für die Veranstaltungsstätte ebenerdig möglich Optimierte Vermarktungschance durch eigenständigen Charakter an einem baukulturell bedeutsamen Standort („Locationeffekt") Begründung • • • Seite 13 Planungspotenzial auf der Grundlage des Architektenwettbewerbs im Vergleich weit fortgeschritten. Bauunterhaltung als Eigentümeraufgabe Realisierung innerhalb von 2 – 3 Jahren nach einem potenziellen Vertragsschluss möglich Nachteile: • • Wetterunabhängige Verbindung Parkplatz – Veranstaltungsstätte nicht gewährleistet Derzeitige Anzahl an Stellplätzen nicht ausreichend; es kann/muss durch Erweiterung der Stellplatzanlage auf dem Grundstück oder am Stadthaus in Form eines mehrstöckigen Parkdecks Parkraum in ausreichender Größe und in räumlicher Nähe geschaffen werden Kosten: Eine verbindliche Kostenbasis und ein entsprechendes Pachtangebot für den Wettbewerbsentwurf liegen nicht vor. Für die „weiterentwickelte“ Konzeption liegen zwischenzeitlich neue Berechnungen des Eigentümers vor. Hiernach ergeben sich für das Konzept „Sieben Stars“ ein Gesamtkostenvolumen von ca. 31,4 Mio. € (netto). Der Pachthöhe wurde in einer ersten Berechnung des Eigentümers mit 1,67 Mio. €/p.a. angegeben. Fazit: Unter Berücksichtigung der Vor- und Nachteile wird empfohlen, die Variante „Kesselhaus“ im Verbund mit einer städtebaulich/funktionalen Neubeplanung des Theaterplatzes als Variante weiter zu verfolgen. Die Umsetzungsmöglichkeit ist insbesondere hinsichtlich der funktionalen, vergaberechtlichen, wirtschaftlichen sowie der gestalterischen Rahmenbedingungen weiter zu konkretisieren. Variante 3: Abbruch des Seidenweberhauses und Neubau einer Veranstaltungsstätte südlich des Hauptbahnhofes am Willy-Brandt-Platz Die Stadt Krefeld verfügt unmittelbar am Südausgang des Krefelder Hauptbahnhofs zu beiden Seiten des „Willy-Brandt-Platzes“ über Flächen, die zum größten Teil für eine Neubebauung aufbereitet sind. Dabei handelt es sich um drei Teilflächen A, B und C in einer Gesamtgröße von ca. 14.650 qm. Für die Teilfläche zwischen dem Südausgang und der Kölner Straße wird aktuell eine hochbauliche Planung zur Integration der nachfolgenden verkehrlichen Nutzungsanforderungen auf diesem Grundstück vorbereitet: • ca. 150-200 öffentliche Parkplätzen, z.T. als Ersatz der wegfallenden ca. 80 Kurzzeitparkplätze südöstlich des Willy-Brandt-Platzes, • ca. 10 Buswarteplätze, • 3 Haltestelle für Linienbusse (barrierefrei) • 3 Halteplätze für Fernbuslinien mit Wartebereich (überdacht) • Ladestationen für PKW und Pedelecs • Ggf. neue Radstationen • Anbindungsmöglichkeit für die Krefelder Promenade Begründung Seite 14 Die darüber hinausgehenden, potenziell für eine Veranstaltungsstätte nutzbaren Flächen liegen südöstlich und südwestlich des Willy-Brandt-Platzes am Hauptbahnhof. Der nördlich des Bahnhofs gelegene Umsteigepunkt der Stadtverkehrslinien ist über die Bahnhofspassage angebunden. Stellplätze für Taxis, Kurzzeitparker und Busse charakterisieren die ausgezeichnete Erreichbarkeit. Südlich schließt sich der neu geschaffene „Platz der Wiedervereinigung“ mit der „Fabrik Heeder“ an. Für den Bereich besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 524 – Kölner Straße / Hauptbahnhof-Bahnanlage / Ritterfeld / Ritterstraße. Um zu einer sinnvollen Bebauung mit einer Veranstaltungsstätte an der Stichstraße „Willy-Brandt-Platz“ zu gelangen, ist allerdings die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes erforderlich. Die Gesamtentwicklungszeit ist somit mit mindestens 4-5 Jahren zu veranschlagen. Die Verwertung des Standortes als Einzelhandels-, Dienstleistungs- sowie ggf. auch Wohnstandort wurde vor dem Hintergrund der Standortsuche für ein neues Stadthaus bzw. für eine Veranstaltungsstätte zunächst ausgesetzt. Die Errichtung einer Veranstaltungsstätte ist auf der größeren Teilfläche grundsätzlich möglich. Funktional sinnvoll wäre die Entwicklung ggf. oberhalb einer frequenzorientierten EH-Ebene. Die Anlieferung/Erschließung könnte rückwärtig auf das Veranstaltungsniveau im 1. oder 2. OG geführt werden, so dass ein Aufzugtransport vermieden werden könnte. Stadtfunktional liegt der Standort, verkehrlich sehr gut erreichbar, südlich der zentralen Innenstadt. Von den räumlichen Rahmenbedingungen bestehen aufgrund der vergleichsweise großen Grundstücksfläche relativ große Freiheiten. Einschränkungen bestehen in der eingeschränkten Ambientesituation im Vergleich zu dem Theaterplatz bzw. dem Kesselhaus. Vorteile: • • • • • • Gestaltungs- und Neubauoptionen am Theaterplatz gegeben Sichtbarmachen von Mediothek und Stadttheater von Süden möglich Stadtreparatur aus kulturhistorischer Sicht ist möglich Direkte Einbeziehung der neu zu gestaltenden St.-Anton-Straße in die Platzgestaltung möglich Offenhalten der Achse Rathaus – Ostwall über die Carl-Wilhelm-Straße einplanbar Wetterunabhängige Verbindung Parkplätze – Veranstaltungsstätte möglich Nachteile: • • • • • Entwicklungszeitraum von voraussichtlich 5 Jahren Schaffung von Planrecht für die Veranstaltungsstätte erforderlich Im Vergleich hoher Gesamtkostenaufwand Einschränkung der sonstigen baulichen Entwicklung am Willy-Brandt-Platz Notwendige Stellplätze sind komplett neu zu schaffen Kosten: Auf der Grundlage der volumen- und funktionsorientierten Kostenschätzung aus 2014 ist von einem Aufwand von rd. 45 Mio. €/Brutto für Abbruch und Neubau auszugehen. Die Errichtung einer Hochgarage für rd. 500 Stellplätze ist mit einem Aufwand von 5 Mio. € geschätzt. Der Gesamtaufwand beträgt somit auf der Kostenbasis 2014 rd. 50 Mio. €. Zusätzlich fallen für mindestens 3 Jahre Kosten für ein Ausweichquartier an, das die Veranstaltungsaktivitäten des Seidenweberhauses temporär übernimmt. Begründung Seite 15 Des Weiteren sind in Zusammenhang mit der Neuentwicklung des Theaterplatzes die Kosten für die Sanierung der TG sowie der Neugestaltung des Platzes (Schätzung aus 2014: ca. 5.5 Mio. €)einzuplanen. Eine anderweitige Verwertung des Willy-Brandt-Platzes entfällt. Fazit: Im Vergleich zu den beschriebenen Optionen einer Neubaulösung auf dem Theaterplatz oder der Ansiedlung im Kesselhaus wird die Neubauvariante am Willy-Brandt-Platz als weniger zielführend bewertet. Im Vergleich erreicht der Standort Willy-Brandt-Platz weder hinsichtlich der möglichen Konzentration von kulturellen und sonstigen Veranstaltungen am Theaterplatz noch hinsichtlich der Ambienteperspektive Kesselhaus ein vergleichbares Niveau. Zudem erfordert seine Entwicklung einen vergleichsweise hohen Kostenaufwand sowie den deutlich längsten Zeitraum. Daher wird zusammenfassend empfohlen, die Variante Neubau am Willy-Brandt-Platz nicht weiter zu verfolgen. Zusammenfassung: Eingangs wurden 3 zentrale Fragen gestellt, von denen bisher nur die Bedarfsfrage beantwortet war. Insgesamt ergibt sich vor dem o.g. folgende Perspektive: 1. Besteht ein Bedarf an einer Veranstaltungshalle mit einer Kapazität von rd. 1000-1100 Sitzplätzen ? Der Bedarf an einer Veranstaltungsstätte in der o.g. Größenordnung wurde mit dem Beschluss des Rates vom 08.12.16 grundsätzlich bestätigt! 2. Soll das Seidenweberhaus saniert oder abgebrochen und die Funktion an anderer Stelle neu verortet werden? Die Sanierung würde die städtebaulich problematische Situation auf Jahrzehnte verfestigen. Die funktionalen Gebäudemängel könnten durch eine Sanierung zwar reduziert, aber nicht vollständig beseitigt werden. Insgesamt ergibt sich erkennbar ein Nachteil zu den Varianten Neubau am Theaterplatz bzw. Ansiedlung im Kesselhaus. Daher wird zusammenfassend empfohlen, die Variante Sanierung des SWH nicht weiter zu verfolgen. 3. Falls die Frage zu 2. Hinsichtlich „Abbruch und Neuverortung“ beantwortet wird, besteht die Fragestellung, „wo“ und ggf. mit welchem Partner die Nutzung angesiedelt werden soll. Im Vergleich der 3 Alternativen werden die Varianten „Neubau am Theaterplatz“ bzw. „Verlagerung in das Kesselhaus“ als weiter zu verfolgen bewertet. Bei vergleichbaren Kosten könnte der Theaterplatz im Vergleich zum Willy-Brandt-Platz zeitnäher entwickelt werden und zu einer Konzentration kultureller und sonstiger Veranstaltungsnutzungen am Theaterplatz beitragen. Für den Standort südlich des Hauptbahnhofes sprechen vor allem verkehrliche Aspekte, allerdings weist der Standort weder „Citymerkmale“ noch ein besonderes Ambiente auf. Die Variante „Kesselhaus“ besticht hingegen durch die Möglichkeit zu optimierten funktionalen Anordnungen und einen eigenständigen Standortcharakter durch ein spezifisches, nicht neu zu bauendes Standortambiente. Dies ergibt die Chance auf zusätzliche Nutzungsoptionen und eine verbesserte betriebliche Auslastung und damit Wirtschaftlichkeit. Vor diesem Hintergrund wird empfohlen, die Varianten „Neubau auf dem Theaterplatz“ sowie „Ansiedlung im Kesselhaus“ funktional und betriebswirtschaftlich sowie hinsichtlich der Vor- Begründung Seite 16 gehensweise bzgl. der rechtlichen Rahmenbedingungen, den Finanzierungsmöglichkeiten unter Einbezug externer Fachexpertise zu bewerten. Hierbei sind bzgl. der Variante Theaterplatz die Untervarianten „Eigenrealisierung“, „Realisierung im Konzern Stadt“ bzw. „Realisierung mit privaten Partnern“ zu betrachten. Ergänzend ist das Verfahren zur planerischen und inhaltlichen Qualifizierung des Theaterplatzes auf die jeweilige Variante angepasst zu entwickeln, um den Theaterplatz ganz oder teilweise zeitnah in die Entwicklung zu bekommen. Die Varianten „Sanierung SWH“ sowie „Neubau auf dem Willy-Brandt-Platz“ sind nicht weiter zu verfolgen. Für den Standort Willy-Brandt-Platz ist zeitnah eine städtebauliche und stadtfunktionale Lösung zu erarbeiten und ein neues Bebauungsplanverfahren als Grundlage für die immobilienwirtschaftliche Verwertung anzustoßen.