Verwaltungsvorlage (Anlage-1_5246-18_BPlan-780_Begründung-zur-Vorlage)

Begründung zur Vorlage 5246/18 1 Für den Bebauungsplan Nr. 780 – Neuer Weg / Geldernsche Straße – hat der Rat der Stadt Krefeld am 04.05.2017 den einleitenden Beschluss gefasst. Beschreibung des Plangebietes Eine Eisenbahntrasse (Historische Eisenbahn "Schluff" und Güterverkehr) durchquert von Süden nach Nordwesten den Geltungsbereich. Entlang der Geldernsche Straße ist innerhalb des Plangebietes ein Gewerbebetrieb ansässig. Die vertraglichen Regelungen zwischen dem Betreiber und dem Eigentümer ermöglichen eine mittelfristige Verlagerung des Betriebs. Entlang des Neuer Weg befindet sich westlich der Eisenbahntrasse ein Verwaltungsgebäude. Die weiter westlich an der Straßenfront liegenden Gebäude sowie eine größere Gewerbehalle südlich davon sind derzeit nicht genutzt. Die nähere Umgebung des Plangebietes ist jenseits der Geldernsche Straße und der Straße Neuer Weg von Wohnnutzungen geprägt. Östlich des Geltungsbereiches liegen Kfz-bezogene gewerbliche Nutzungen (Tankstelle, Kfz-Zubehörhandel und KfzWerkstatt) sowie südöstlich ein Gastronomiebetrieb mit Außennutzung. Der KaiserWilhelm-Park schließt sich im Südwesten an den Geltungsbereich an. Anlass und Ziel der Planung Aufgrund der teilweise ungenutzten Hallen und der brachliegenden Flächen ergibt sich städtebaulich das Erfordernis einer geordneten Entwicklung und Neuordnung. Ziel des Bebauungsplanes Nr. 780 ist es, - die ungenutzten gewerblichen Flächen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu zuführen, - die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Mischbebauung als Innenentwicklung zu schaffen, hierzu gehört insbesondere die Verlagerung der industriellen Nutzung im nördlichen Bereich an der Geldernsche Straße, - die östlich und südöstlich angrenzenden Gewerbebetriebe inkl. ihrer Entwicklungsperspektiven zu berücksichtigen und zu erhalten, - die Grünanlage des Kaiser-Wilhelm-Parks auszudehnen, - den Bestand der Verwaltungsgebäude am Neuer Weg zu schützen und - die Erschließung zu sichern. Bei der Umsetzung dieser Ziele sind besonders die immissionsschutzrechtlichen Restriktionen, die sich auf der Grundlage der angrenzenden gewerblichen Nutzungen, der Bezirkssportanlage im Kaiser-Wilhelm-Park und des Gastronomiebetriebs am Nordbahnhof ergeben, bei der Entwicklung der weiteren Nutzungskonzeption zu beachten. Innerhalb des Plangebiets müssen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. Für die angrenzenden Gewerbegebiete werden die Sicherung ihres Bestandes und einer angemessenen Weiterentwicklung angestrebt. Auch die trennende Wirkung sowie die Lärmimmissionen der planungsrechtlich gewidmeten Bahnfläche (Schlufftrasse) sowie die Altlastensituation müssen bei der Erstellung der Konzeption Berücksichtigung finden. Begründung zur Vorlage 5246/18 2 Bebauungsplanvorentwurf Der Bebauungsplanvorentwurf bereitet eine spätere Mischnutzung, welche durch Wohnen und wohnverträgliches Gewerbe geprägt ist, vor. Als Art der baulichen Nutzung ist daher die Festsetzung als Mischgebiet gem. § 6 BauNVO oder als Urbanes Gebiet gem. § 6a BauNVO möglich. Eine Konkretisierung der Baugebietskategorie ist im weiteren Verfahren erforderlich. Entlang der Straßen Neuer Weg und Geldernsche Straße nördlich der Bahntrasse ist eine Riegelbebauung - jeweils mit vier Geschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss - vorgesehen. Zum Kaiser-Wilhelm-Park ist eine aufgelockerte Bebauung mit Punkthäusern geplant. Diese sind durch drei Geschosse mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss gekennzeichnet. Für die südliche Brachfläche stellen die vorgestellten Varianten zwei unterschiedliche Nutzungen dar. Variante 1 sieht die Bebauung mit einer Kindertagesstätte und dazugehörigen Außenflächen vor. In das Gebäude ist eine Lärmschutzwand integriert und schirmt das Gebiet gegenüber dem im Bereich des Nordbahnhofs entstehenden Gewerbelärm ab. Variante 2 sieht die Errichtung einer Riegelbebauung mit gewerblicher Nutzung vor, deren Ausrichtung zudem der Verbesserung des Schallschutzes dient. Ergänzend ist auch bei dieser Variante die Errichtung einer Lärmschutzwand beabsichtigt. Weitere Lärmschutzmaßnahmen sind für den nördlichen Teilbereich zur Abschirmung gegenüber dem Lärm der gewerblichen Nutzungen am Oranierring erforderlich. Neben einer Lärmschutzwand ist auch die Realisierung des Lärmschutzes durch Vorhangfassaden, Grundrissanordnungen oder weitere technische und bauliche Maßnahmen zu überprüfen. Diese sind im Verfahren zu konkretisieren und zu sichern. Erschlossen wird das Plangebiet durch zwei neu geplante Straßen mit Anschlüssen an die Straßen Neuer Weg und Geldernsche Straße. Die in Nord-Süd Ausrichtung verlaufende Straße kreuzt die Bahntrasse und trifft im Süden des Gebiets auf die Erschließungsstraße mit Anschluss an die Straße Neuer Weg. Eine Erschließung für den Fußund Radverkehr erfolgt abseits der Straßen durch eine Grünverbindung vom KaiserWilhelm-Park über die Gleisanlage bis zum nördlichen Teilbereich des Plangebiets. Die erforderlichen Stellplätze werden mehrheitlich in Tiefgaragen untergebracht, deren Zuund Ausfahrten an der Straße Neuer Weg vorgesehen sind. Oberirdische Stellplätze sind für die gewerbliche Nutzung im Bereich der gewerblich genutzten Bestandsgebäude sowie im Süden des Plangebiets geplant. Planungsrechtliche Situation  Der seit der Bekanntmachung am 13.04.2018 rechtswirksame Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf stellt die Flächen südlich und südwestlich der Bahntrasse als Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Die Bahntrasse sowie die nördlich bzw. nordöstlich angrenzenden Flächen sind als Bahnflächen dargestellt. Eine Änderung des Regionalplans ist voraussichtlich nicht notwendig.  Der seit dem 23.10.2015 wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt die Flächen südwestlich und nordöstlich der Bahntrasse als Mischgebiet dar. Die Begründung zur Vorlage 5246/18 3 Bahntrasse selbst ist als Fläche für den Bahnverkehr dargestellt. Der süd-östliche Teil des Plangebiets wird gemeinsam mit dem Kaiser-Wilhelm-Park als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Sportplatz bzw. ohne Zweckbestimmung dargestellt. Entlang der Straße Neuer Weg, jedoch außerhalb des Plangebiets, ist eine weitere Grünfläche mit der Zweckbestimmung Grünverbindung dargestellt. Bei Festsetzung der zu bebauenden Flächen als Mischgebiet im Bebauungsplan Nr. 780 wird das Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB gewahrt. Eine anderweitige Festsetzung erfordert hingegen eine Änderung oder Berichtigung des Flächennutzungsplans. Wird im weiteren Verfahren Variante 1 mit der Schaffung eines Kindergartens verfolgt, wird dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB für diesen Teilbereich nicht entsprochen und eine Änderung oder Berichtigung des Flächennutzungsplanes ist erforderlich. Bei Variante 2 mit der Entwicklung einer Grünfläche südlich des Gewerberiegels gilt der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.  Innerhalb des Planungsgebietes bestehen keine rechtskräftigen oder sonstigen in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne. Das Plangebiet ist Gegenstand mehrerer Fachplanungen:  Der Bebauungsplan Nr. 780 liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb einer Wasserschutzzone.  Eine planfestgestellte Bahntrasse (Historische Eisenbahn "Schluff" und Güterverkehr) durchquert von Süden nach Nordwesten den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 780. Weitere Fachplanungen sind bisher nicht bekannt. Gutachten Es liegt ein Schallschutzgutachten aus dem Jahr 2011 mit Überarbeitung aus dem Jahr 2016 vor. Dieses wurde bereits aktuell an die vorliegende Planungskonzeption angepasst. Hierbei wurde gutachterlich bestätigt, dass durch entsprechende Maßnahmen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in dem Mischgebiet bzw. Urbanen Gebiet gewährleistet und die Belange der umliegenden Betriebe, insbesondere des Nordbahnhofs, angemessen berücksichtigt werden können. Im weiteren Verfahren sind die Schallschutzmaßnahmen in Abhängigkeit eines tragfähigen städtebaulichen Konzeptes zu konkretisieren und zu sichern. Im Weiteren ist einer Untersuchung der Altlastsituation und die Erstellung eines Sanierungskonzeptes erforderlich. Aufgrund der teilweise brach liegenden Gewerbehallen ist weiterhin eine artenschutzrechtliche Untersuchung vorzunehmen. Eine erste Begehung durch einen sachkundigen Gutachter ist bereits erfolgt. Weitere Untersuchungen sind vorgesehen. Da die Existenz archäologisch relevanter Bodenfunde im Plangebiet nicht ausgeschlossen werden kann, ist zudem eine archäologische Sachverhaltsermittlung durchzuführen. Eine erste Abstimmung mit den relevanten Fachbehörden über das weitere Vorge- Begründung zur Vorlage 5246/18 4 hen ist hierzu bereits erfolgt. Näheres wird im weiteren Verfahren in Abstimmung mit den Fachbehörden geklärt. Sonstiges Es ist vorgesehen den Bebauungsplan Nr. 780 – Neuer Weg / Geldernsche Straße - als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen. Gemäß § 13a Abs. 2 BauGB können hinsichtlich der frühzeitigen Beteiligung die Vorschriften des vereinfachten Bebauungsplanverfahrens angewendet werden. Danach kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Im vorliegenden Fall wird zur besseren Information der Bewohner in diesem Bereich jedoch vorgeschlagen, eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen. Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Den Bürgern ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Mit Blick auf die unmittelbaren Auswirkungen der künftigen Festsetzungen auf die Öffentlichkeit soll entsprechend Ziffer 6 der vom Rat der Stadt am 17.07.2003 beschlossenen Richtlinien für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in einer öffentlichen Veranstaltung erfolgen. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 780 – Neuer Weg / Geldernsche Straße –beigefügt. Begründung zur Vorlage 5246/18 5 Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 780 – Neuer Weg / Geldernsche Straße – (ohne Maßstab) Quelle: Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW © Geobasis NRW Geltungsbereich des Bebauungsplanes