Verwaltungsvorlage (Bpl 5233.vÄ Sachverhalt.pdf)

Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 A. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan und Plangebiet Der seit dem 27. November 1998 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 523 setzt die Baugebiete östlich Am Holderspfad als „Allgemeine Wohngebiete“ (WA) mit maximal zweigeschossiger Bebauung fest. Die Bauweise ist überwiegend offen, in größeren Randbereichen auch geschlossen festgesetzt. Die Grund- und Geschossflächenzahlen betragen zwischen 0,3 und 0,4 (GRZ) bzw. 0,6 und 0,9 (GFZ). Die überbaubaren Flächen werden durch Baugrenzen ausgewiesen, Garagen und Stellplätze sind mit Ausnahme der dafür ausgewiesenen Bereiche außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. Innerhalb der Baugebiete sind mehrere private Flächen als „Garagenhöfe“ festgesetzt. Die private Erschließungsanlage „Neustadt“ ist als Fläche für Geh-, Fahrund Leitungsrechte und die übrigen Verkehrsflächen zur Erschließung der Baugebiete sind als „Öffentliche Verkehrsflächen“ 1 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 festgesetzt. Zur Realisierung baulicher Maßnahmen besteht für diesen Bebauungsplan ein städtebaulicher Vertrag, der unter anderem planungsrelevante Verpflichtungen im Sinne von § 9 (2) BauGB ( 1997) zur Einhaltung von maximalen Trauf- und Firsthöhen enthält. B. Planungsanlass der 3. vereinfachten Änderung Zwischen den Grundstücken Am Holderspfad 155 und 165 ist östlich des Wendehammers eine 250 m² große, private Fläche als Garagenhof festgesetzt. Die überbaubare Fläche für Garagen hat eine Größe von 12 m x 6 m und war damit für 4 Garagen vorgesehen. Die Fläche ist in insgesamt 8 Flurstücke, davon 6 „Garagenflurstücke“ parzelliert, sie ist unbebaut und liegt brach. Des Weiteren ist ein 3 m breiter Bereich als Verbindungsfläche zwischen dem Wendehammer als „Öffentliche Verkehrsfläche“ und der westlich angrenzenden privaten Erschließungsanlage „Neustadt“ als „Fläche für ein Leitungsrecht“ ausgewiesen. Für diese Fläche ist jedoch kein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen und auch in der Örtlichkeit keine Leitung vorhanden. Der Eigentümer des Grundstücks beantragt die Änderung des Bebauungsplanes mit dem Ziel, anstatt des Garagenhofes ein zusätzliches Wohnhaus errichten zu können, da die Nachfrage nach zusätzlichen Garagen gering sei. C. Inhalt der 3. vereinfachten Änderung Inhalt ist die Streichung sowohl der überbaubaren Flächen für Garagen als auch der „Flächen für ein Leitungsrecht“. Neu wird auf dem Grundstück eine überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen mit den Maßen 8 m x 10,5 m festgesetzt. Die 2 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 Bauweise wird auf Einzelhausbebauung mit maximal zwei Wohneinheiten beschränkt. Zusätzlich werden zwei Flächen für Garagen (3 m x 6 m) nördlich und östlich der überbaubaren Flächen festgesetzt. Die Art („Allgemeines Wohngebiet“) und das Maß der baulichen Nutzung mit der Festsetzung von maximal zwei Vollgeschossen und der Grundund Geschossflächenzahlen mit 0,4 GRZ bzw. 0,9 GFZ bleiben unverändert. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 und (3) in Verbindung mit § 18 BauNVO) In Anlehnung an den zum Bebauungsplan Nr. 523 bestehenden städtebaulichen Vertrag und zur Sicherstellung der darin enthaltenen planungsrechtlichen Vereinbarungen wird für die Bebauung innerhalb der im Rahmen der 3. vereinfachten Änderung zusätzlich ausgewiesenen Baugrenzen festgesetzt, dass die Traufhöhe 41,9 m über NHN und die Firsthöhe (maximale Gebäudehöhe) 45,4 m über NHN nicht überschreiten darf. Dies entspricht einer maximalen Traufhöhe von ca. 7,0 m und einer maximalen Firsthöhe von 10,5 m über Gelände. Die Sockelhöhe darf maximal 0,5 m über Gelände liegen. Als Bezugshöhen gelten die der Grundstückserschließung dienenden Verkehrs- und GFLFlächen (Kanaldeckel im Wendehammer Am Holderspfad 34,9 über NHN). Zusätzliche Hinweise: Wasserschutzgebiet Das Plangebiet liegt im potenziellen Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage „In der Elt“ (geplante Wasserschutzzone III A). In Anlehnung an § 5 Wasserhaushaltsgesetz sind die derzeitig aktuellen Regelungstatbestände für Wasserschutzgebiete, sowie die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes und des Landeswassergesetzes zu berücksichtigen. Im Übrigen bleiben die Festsetzungen des Bebauungsplanes unverändert. D. Städtebauliche Beurteilung und Ziele der 3. vereinfachten Änderung Aus städtebaulicher Sicht bestehen gegen die vereinfachte Änderung keine Bedenken. Die wegfallenden Garagenflächen waren für die Errichtung von notwendigen Stellplätzen an geplante Grundstücke per Baulast gebunden. Die Gebäude wurden jedoch entgegen der ursprünglichen Planung nicht in geschlossener Bauweise sondern als freistehende Einzelhäuser errichtet und die notwendigen Garagen und Stellplätze direkt auf den Baugrundstücken nachgewiesen. Durch diese bauliche Nutzung stehen nun auf den privaten Baugrundstücken mehr Flächen für den ruhenden Verkehr zur Verfügung als es in den Planungen zur Aufstellung des Bebauungsplanes vorgesehen war. Zudem wurden die Baulastanbindungen auch zwischenzeitlich im Baulastenregister der Stadt Krefeld gelöscht, so dass gegen eine Freigabe der Flächen für Wohnbebauung planungsrechtlich keine Bedenken bestehen und somit dem Wunsch des Grundstückseigentümers entsprochen werden kann. Es findet eine moderate Nachverdichtung statt und die geplante, zusätzliche Bebauung fügt sich in die Siedlungsstruktur des Wohngebietes ein. Mit der Nachverdichtung bestehender Ortsteile wird dem Grundsatz des schonenden Umgangs von Grund und Boden und der Nutzung von vorhandener Versorgungsinfrastruktur und damit den Anforderungen kosten- und flächensparenden Bauens gefolgt. 3 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 E. Planverfahren Folgende Fachbereiche der Bauverwaltung und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB nahmen zur geplanten Änderung Stellung. Fachbereich Vermessungs- und Katasterwesen der Stadt Krefeld Keine Bedenken. Fachbereich Tiefbau der Stadt Krefeld Keine Bedenken. Fachbereich Grünflächen der Stadt Krefeld Gegen die geplante Bebauung bestehen keine Bedenken, wenn für die zusätzliche Versiegelung, sofern denn eine entsteht, das übliche Ersatzgeld vereinbart wird. Abwägung: Es entsteht durch die Änderung keine zusätzliche Versiegelung. Die Ausweisung als Garagenhof hätte bereits eine vollständige Versiegelung der Fläche nach sich gezogen. Nach der Änderung ist eine teilweise Nutzung als Hausgarten und damit eine Reduzierung der versiegelten Flächen zu erwarten. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt. Stadtwerke Krefeld, St. Töniser Straße 270, 47804 Krefeld Abteilung SWK AQUA GmbH (Abwasser): Im oben genannten Bereich handelt es sich um private Abwassersysteme, die nicht im Eigentum der SWK AQUA GmbH sind. Hier kann keine Aussage getroffen werden. Abteilung SWK AQUA GmbH (Wasserproduktion): Das Plangebiet liegt im potenziellen Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage „In der Elt“ (geplante Wasserschutzzone III A). Grundsätzlich bestehen gegen die Änderung keine Bedenken. Es wird darauf hingewiesen, dass in Anlehnung an § 5 Wasserhaushaltsgesetz die derzeitig aktuellen Regelungstatbestände für Wasserschutzgebiete, sowie die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes und des Landeswassergesetzes zu berücksichtigen sind. Abwägung: Die Hinweise werden ergänzend in den Bebauungsplan aufgenommen. Den Stellungnahmen wird gefolgt. Des Weiteren bestehen seitens der der Abteilungen Elektrizität, Gas, Wasser, Fernwärme, Telekommunikation, Straßenbeleuchtung und ÖPNV keine Bedenken. Weitere Träger öffentlicher Belange sind von der Planänderung nicht betroffen. 4 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 Beteiligung der Öffentlichkeit Den von der Änderung des Bebauungsplanes betroffenen Bürgern wurde gem. § 13 (2) Ziff. 2 BauGB im Rahmen der öffentlichen Auslegung in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung vom 12.05. bis 13.06.2016 Gelegenheit gegeben, Stellungnahmen abzugeben. Die unmittelbar von der Planänderung betroffenen und benachbarten Grundstückseigentümer wurden zusätzlich mit Schreiben vom 03.05.2016 über die Offenlage informiert. Der Öffentlichkeit wurde gem. § 13 (3) Satz 2 BauGB mitgeteilt, dass von einer Prüfung gem. § 2 (4) BauGB zur Ermittlung erheblicher Auswirkungen auf die Umwelt abgesehen wurde. Es wurden folgende Stellungnahmen vorgebracht: 1. Rechtsanwalt Christian Müller, Ratingen-Hösel, für die südlichen Nachbarn Ehel. A., Am Holderspfad 165, 47809 Krefeld, mit Schreiben vom 25.05.2016 Stellungnahme: Für die Änderung bestehe kein Einverständnis. Die Rechte als Nachbar würden in unzulässiger Art und Weise beeinträchtigt. Man habe, wie andere Eigentümer auch, Eckgrundstücke neben der öffentlichen Freifläche, die zum Parken genutzt würde, erworben. Insofern sei man davon ausgegangen, dass die hier streitgegenständige Fläche sämtlich als Garagen genutzt würden, wobei von Garagen keinerlei Beeinträchtigungen ausgegangen wären. Insbesondere die notwendige Privatsphäre, die man beim Erwerb eines Eckgrundstücks mit dahinterliegendem Garten erzielt zu haben glaubte, würde durch die Nutzung des angrenzenden Grundstücks als Parkgaragen nicht beeinträchtigt. Diese seien in der Regel maximal etwas über 2 m groß, wiesen keinerlei Fenster auf, so dass jeglicher Sichtkontakt mit dem schräg gegenüberliegenden Haus und Garten unterblieben wäre. Die Bebauung mit einem Haus führe zwingend dazu, dass zur Seite Fenster angebracht würden, ein Haus sei üblicherweise mindestens 8 m hoch, so dass die eigene Privatsphäre grundsätzlich negativ beeinträchtigt würde. Dabei würde der eigene Garten in einem nicht hinnehmbaren Maß von dem großen Baukörper verschattet. Beurteilung der Verwaltung: Der Bebauungsplan gibt als Ortssatzung sowohl dem Grundstückseigentümer und Bauherren, aber auch den Behörden als Entscheidungsgrundlage Planungssicherheit. Das schließt jedoch nicht aus, dass bei gegebenem Anlas (hier Antrag eines Grundstückeigentümers) oder aus einer städtebaulichen Notwendigkeit heraus, eine förmliche Änderung dieser Satzung möglich ist. Lage und der Zuschnitt der beiden Grundstücke bleiben nach der Bebauungsplanänderung unverändert. Das Grundstück des Nachbarn bleibt ein „Eckgrundstück“, da das neue Gebäude deutlich versetzt zum Nachbarhaus errichtet wird und auch die angrenzende „öffentliche Verkehrsfläche“ als Wendehammer einer Stichstraße unverändert bleibt. Vor der Änderung waren auf dem Änderungsgrundstück grenzständige Garagen erlaubt, die im Übrigen eine Höhe bis zu drei Metern haben können. Nach der Änderung muss das neu geplante (Wohn-)Gebäude einen Mindestabstand von 3 Metern zur gemeinsamen Grenze 5 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 einhalten. Nur bei Einhaltung der vorgeschriebenen Abstandsflächen ist der Einbau von Fenstern und weiteren Öffnungen in der Gebäudewand erlaubt. Sie dienen dem Nachbarschutz und dem Erhalt des nachbarlichen Friedens. Dies bedeutet, dass bei Einhaltung dieser Mindestabstände die Voraussetzungen für gesunde Wohnverhältnisse und für ein soziales Miteinander gegeben sind und die Beeinträchtigungen durch die veränderte Situation für den Nachbarn zumutbar sind. Das Änderungsgrundstück liegt nördlich bzw. nordwestlich vom Grundstück des Stellungnehmers. Daher wird die Verschattung durch das neu geplante Gebäude erst in den (späten) Abendstunden eintreten, so dass auch hier keine unzumutbaren Beeinträchtigungen und schon gar keine gesundheitsgefährdenden Lichtverhältnisse zu erwarten sind. Stellungnahme: Gegen die geplante Bebauung bestehen auch Bedenken, da diese offensichtlich ohne Garagen geplant seien. Dies führe dazu, dass diverse weitere Parkplätze auf der öffentlichen Parkfläche unbrauchbar gemacht würden und vom Erbauer des Neubaus beschlagnahmt würden. Beurteilung der Verwaltung: Die Änderung beinhaltet auch die Festsetzung von zwei Flächen für Garagen auf dem Baugrundstück, so dass diese zum Nachweis der vorgeschriebenen Stellplatzflächen zur Verfügung stehen. Es fallen daher keine Stellplätze im öffentlichen Verkehrsraum weg. Insgesamt empfiehlt die Verwaltung, der Stellungnahme nicht zu folgen. 2. Rechtsanwälte Hinrichs und Kollegen, Duisburg, für den nördlichen Nachbarn Herrn G., Am Holderspfad 155, 47809 Krefeld, mit Schreiben vom 07.06.2016 Stellungnahme: Ob dem Grunde nach ein Fall des § 13 Absatz 1 BauGB erste Alternative (Anm.: Grundzüge der Planung nicht berührt) vorliege, welche das vereinfachte Verfahre erst ermöglicht, werde nicht näher erläutert, sondern als gegeben vorausgesetzt. Es wird um eine nähere Begründung gebeten. Bis dahin bleibe das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzung des § 13 BauGB bestritten. Beurteilung der Verwaltung: Der Bebauungsplan setzt neben den öffentlichen Erschließungs- und Grünflächen die Baugebiete überwiegend als „Allgemeine Wohngebiete“ (WA) für eine offene, in den Randbereichen in großen Teilen auch geschlossene Bebauung fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Anzahl der Vollgeschosse (überwiegend zweigeschossig) und durch die Grund- und Geschossflächenzahlen (zwischen 0,3 und 0,4 (GRZ) bzw. 0,6 und 0,9 (GFZ) festgesetzt. Die überbaubaren Flächen werden im Bebauungsplan durch Baugrenzen festgesetzt, Garagen und Stellplätze sind mit Ausnahme der dafür ausgewiesenen Bereiche außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. 6 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 Aufgrund dieser Grundzüge des Bebauungsplanes Nr. 523 fügt sich das geplante Vorhaben in die bauliche Struktur des Wohngebietes ein und entspricht in Art und Maß der vorhandenen Bebauung. Es handelt sich nicht um eine wesentliche Änderung des Bebauungsplans und die Änderung begründet auch kein Vorhaben, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung – UVPG unterliegt oder dieses vorbereiten würde. Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (Natura 2000-Gebiete) bestehen ebenfalls nicht. Die Voraussetzungen, das Verfahren vereinfacht gem. des § 13 BauGB durchzuführen, sind damit umfänglich erfüllt. Andererseits bringt der Stellungnehmer keine Gründe hervor, die belegen, dass die Grundzüge der Planung durch die Änderung berührt seien. Stellungnahme: Der Nachbar habe das Grundstück unbebaut in Kenntnis, aber auch aufgrund des bislang geltenden Bebauungsplanes gekauft. Gründe des Kaufs, welche auch gegenüber Dritten geäußert worden seien, waren, dass östlich der an dem Grundstück vorbeiführenden Straße keine Bebauung mehr stattfinden könne (durch den Lärmschutzwall zur Autobahn), dass der südöstlich des an das Grundstück grenzende Wendehammer nicht verändert werde und dass die im geltenden Bebauungsplan als KFZ-Stellplätze ausgewiesenen Parzellen Nr. 1961 bis 1966 als solche ohne Änderung, vor allem ohne weitere Bebauung bestehen blieben. Bei der Wahl des eigenen Grundstücks sei höchster Wert darauf gelegt worden, möglichst wenige bebaubare und damit möglichst viele unbebaubare direkte Nachbargrundstücke zu haben, um möglichst wenig von bebauten bzw. bebaubaren Nachbargrundstücken ausgehenden Immissionen jedweder Art und insbesondere nur wenigen Einblicken auf sein eigenes Grundstück und damit seiner Privatsphäre ausgesetzt zu sein. Dies sei bei dem geltenden Bebauungsplan weitestgehend gegeben und für den Kauf entscheidend gewesen. Die Bebauung der nördlichen und westlich gelegenen Parzellen sei beim Erwerb des Grundstückes bekannt gewesen und wurde in Kauf genommen. Nach der vorgesehenen Änderung solle nunmehr auf den bisher als KFZ-Stellplätzen ausgewiesenen Parzellen, welche unmittelbar an das eigene Grundstück grenzen, Wohnbebauung zugelassen werden und offensichtlich mindestens 2 – 2 ½ - geschossiger Bauweise entstehen. Dies bedeute in jedem Falle von dieser unmittelbaren Nachbarbebauung nicht mehr kalkulierbar ausgehende Immissionen jedweder Art sowie die Möglichkeit ungeschützter Einblicke auf das eigene Grundstück, welche auch nicht durch zulässige Grenzbebauung (Zaun) vermeidbar seien. Beurteilung der Verwaltung: Es besteht kein Anspruch auf den Fortbestand einer städtebaulichen Planung sowie den Erhalt von nachbarlichen Freiflächen. Mit der Änderung wird eine maßvolle Nachverdichtung innerhalb eines bestehenden Baugebietes ermöglicht. Darüber hinaus werden durch die festgesetzten neuen Baugrenzen die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstände als Voraussetzung für gesunde Wohn-, Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse eingehalten. Die Lage und Ausrichtung der zusätzlichen überbaubaren Flächen lassen in Bezug auf die Nachbarbebauung keine unzumutbaren Auswirkungen auf die sozialen Belange der Nachbarschaft erwarten. Mit der geplanten 7 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 Änderung wird durch eine moderate Nachverdichtung bestehender Baugebiete dem Grundsatz des schonenden Umgangs mit Grund- und Boden entsprochen. Stellungnahme: Durch die vorgesehene Änderung des Bebauungsplans werde die durch das jetzige Umfeld des Grundstücks geprägte bevorzugte Lage erheblich negativ verändert. Dies wirke sich auch negativ auf den Wert des Grundstückes aus. Beurteilung der Verwaltung: Der Verkehrswert einer Immobilie hängt in erster Linie von seinem Zustand und seiner Lage ab. Da die Art der baulichen Nutzung des neuen Baugrundstücks mit der des eigenen Grundstückes identisch ist, sind hier keine entscheidend wertmindernden oder gebietsverschlechternden Faktoren, die durch die Änderung des Bebauungsplanes zu begründen wären, zu erwarten. Stellungnahme: Die Gemeinde habe mit der Aufstellung des Bebauungsplanes für die in diesem Bereich investierenden und lebenden Bürger, insbesondere für unmittelbar betroffene Bürger einen Vertrauenstatbestand auf den Fortbestand dieses Bebauungsplanes geschaffen, von welchem nach diesseitiger Auffassung nur in zwingenden Fällen des Gemeinwohls abgewichen werden kann, nicht aber aufgrund der Interessen einzelner. Die vorgesehene Änderung könne den Nachbarn nicht zugemutet werden, zumindest nicht entschädigungslos. Beurteilung der Verwaltung: Der Bebauungsplan wird im Bereich des Nachbargrundstücks unwesentlich geändert und gewährleistet daher auch weiterhin Planungs- und Rechtssicherheit für das eigene Grundstück und Eigentum. Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der Nachbargrundstücke bleiben von der Änderung unberührt; ein Entschädigungsanspruch ist daher unbegründet. Es besteht kein Anspruch auf den Fortbestand der städtebaulichen Planung: Eine Gemeinde hat im Rahmen ihrer Planungshoheit die Möglichkeit, Bebauungspläne aufzustellen, zu ergänzen oder zu ändern. Vereinfachte Änderungsverfahren werden i.d.R. für Einzelgrundstücke vom Eigentümer oder Kaufinteressenten beantragt. In diesem Fall regt der Grundstückseigentümer an, den Bebauungsplan, der seinem Bauwunsch entgegensteht, durch ein im Baugesetzbuch vorgesehenes städtebauliches Instrument förmlich zu ändern. Insofern ist der Planungsanlass ein Einzelinteresse, dem die Stadt Krefeld nachkommen kann. Da sich das Vorhaben in die Siedlungsstruktur einfügt, bestehen einerseits keine städtebaulichen Bedenken und andererseits werden öffentliche Interessen, das Gemeinwohl und die Nachbarinteressen objektiv nicht verletzt. Insgesamt empfiehlt die Verwaltung, der Stellungnahme nicht zu folgen. 8 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 3. nordwestliche Nachbarn Ehel. P., Neustadt 16, 47809 Krefeld, mit Schreiben vom 12.06.2016 Stellungnahme: Der Änderung werde mit Nachdruck widersprochen. Das gesamte Wohngebiet zeichne sich durch eine dichte Wohnbebauung aus. Ein zusätzliches Wohngebäude, noch dazu auf einem derart kleinen Grundstück, würde daher zu einer unzumutbaren Verdichtung der Wohnbebauung führen. Beurteilung der Verwaltung: Der Bebauungsplan weist in großen Teilen, überwiegend in den Randbereichen des Plangebietes, eine geschlossene Bauweise aus. Das heißt, dass dort planungsrechtlich eine noch wesentliche höhere Wohndichte als städtebauliches Ziel vorgesehen und auch so festgesetzt ist. Wegen der entgegen dieser Festsetzungen überwiegend als freistehende Einzelhäuser genehmigten Bebauung auf Grundstücken mit größeren Freiflächen, verträgt das Wohngebiet durchaus eine moderate Nachverdichtung der Wohnbebauung auf den noch zur Verfügung stehenden privaten Freiflächen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Bebauungsplan keine Festsetzung zur Mindestgröße der Baugrundstücke macht. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grund- und Geschossflächenzahlen vorgegeben. Gemäß der festgesetzten GRZ 0,4 kann die neu ausgewiesene überbaubare Fläche auch auf diesem Baugrundstück mit einer Größe von ca. 250 m² genutzt werden und fügt sich damit in die Grundstruktur des Baugebietes ein. Stellungnahme: Zugleich entfiele die von Nachbarn und Anwohnern dringend herbeigesehnte Entschärfung der völlig unzureichenden Parkplatzsituation. So würden schon jetzt zahlreiche Fahrzeuge in dem engen Verkehrsraum abgestellt. Zu den üblichen Besuchszeiten an Wochenenden und Feiertagen verschlimmere sich diese Situation erheblich. Insbesondere für die zahlreichen (Klein-)Kinder stellten die am Straßenrand abgestellten Fahrzeuge ein hohes Gefährdungspotential dar. Die Einrichtung einer Verkehrszone mit geltender Geschwindigkeitsbegrenzung auf 20 Km/h, an die sich leider häufig nicht gehalten würde, fange die Unfallgefahr nur unzureichend auf. Eine zügige, ungehinderte Zufahrt für Kranken- und Nottransporte, Feuerwehr und Polizei sei aufgrund Parkender Fahrzeuge nicht mehr ausreichend gewährleistet. Bereits jetzt hätten Fahrzeuge der Müllabfuhr Schwierigkeiten, die Straße zu passieren. Aus diesem Grunde seien diverse Anwohner gebeten worden, ihre Autos nur noch an bestimmten Stellen zu positionieren, um eine Durchfahrt der Müllfahrzeuge überhaupt möglich zu machen. Zukünftig würde die Parksituation weiter verschärft, sobald die Kinder vieler Anwohner alt genug seien, um ein eigenes Fahrzeug zu fahren. Die bisher ausgewiesene Nutzung als Garagen- bzw. Stellfläche stelle somit die einzige Möglichkeit dar, den oben aufgezeigten Problemen ausreichend und angemessen zu begegnen. Beurteilung der Verwaltung: Den Grundstückseigentümern von unbebauten Flächen kann nicht angelastet und zum Nachteil ausgelegt werden, dass zahlreiche Anwohner ihre Fahrzeuge überwiegend im 9 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 öffentlichen Verkehrsraum abstellen, anstatt die auf den eigenen Grundstücken vorgesehenen und auch nachgewiesenen Flächen für Garagen und Stellplätze und vorhandenen Freiflächen zum Abstellen der Fahrzeuge herzurichten und zu nutzen. So sei hier beispielhaft das Grundstück der Stellungnehmer erwähnt, für das eine ca. 100 m² große Fläche für eine Garagenbebauung ausgewiesen und bebaubar ist, die jedoch lediglich als Gartenfläche genutzt wird. Auf dem neu geplanten Baugrundstück ist je Wohneinheit eine zusätzliche Stellplatzfläche festgesetzt, die im Bebauungsfall als Nachweis der notwendigen Stellplätze zu nutzen sind. Darüber hinaus sind im Bereich der privaten Erschließungsanlage „Neustadt“ gegenüber der Hausnummern 9 und 11 alternativ weitere 6 private Flurstücke für eine Garagenbebauung im Bebauungsplan vorgesehen, die ebenfalls noch unbebaut sind und brach liegen. Insgesamt empfiehlt die Verwaltung, der Stellungnahme nicht zu folgen. 4. westliche Nachbarn Ehel. Z., Neustadt 17, 47809 Krefeld, mit Schreiben vom 08.06.2016 Stellungnahme: Die für die Bebauung vorgesehene Fläche sei deutlich zu klein. Hier könne es zur fehlenden Einhaltung der Abstandsfläche kommen und die Nachbarschaft würde spürbar beeinträchtigt. Beurteilung der Verwaltung: Das Verhältnis der durch Baugrenzen neu festgesetzten überbaubaren Flächen (84 m²) gegenüber der Grundstücksgröße (250 m²) beträgt ca. 34 % und liegt damit deutlich unter der festgesetzten maximal nutzbaren Grundfläche von 40 % (GRZ 0,4) und ist nur geringfügig höher als die für die Baugrundstücke im inneren des Baugebietes (Bereich private Erschließungsanlage Neustadt) vorgeschriebene Grundflächenzahl 0,3. Zudem setzt der Bebauungsplan keine Mindestgrundstücksgröße oder die Größe der Gärten fest. Die geplante Bebauung erfüllt daher die Festsetzungen des Bebauungsplanes, das Baugrundstück ist objektiv nicht zu klein. Die Tiefe der Abstandsflächen errechnet sich nach der Höhe der Gebäudewand und ist grundsätzlich auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Die Einhaltung der Abstandsflächen ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen. Da die neuen Baugrenzen in einem Abstand von drei Metern von den Grenzen der Nachbargrundstücke, dies entspricht dem Mindestabstand nach Landesbauordnung, festgesetzt sind, sind die Voraussetzungen zur Einhaltung der Abstandsflächen und deren Nachweis auf eigenem Grundstück gegeben. Stellungnahme: Der Bedarf für eine derart kleine Ausweisung von Bauland sei hinfällig. Beurteilung der Verwaltung: Die Änderung entspricht dem Wunsch des Eigentümers und kommt damit seinen Bedürfnissen nach. Zudem besteht in Krefeld grundsätzlich weiterhin Bedarf an Wohnraum 10 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 zu dessen Deckung an dieser Stelle ohne zusätzliche öffentliche Infrastruktur beigetragen werden kann. Stellungnahme: Das Maß der Nutzung für die geplante Bebauung sei zu massiv und zu viel. Sie werde durch die zahlreichen Einfamilienhäuser auch zu dicht. Beurteilung der Verwaltung: Am Maß der baulichen Nutzung wird keine Änderung vorgenommen. Gemäß der festgesetzten GRZ 0,4 kann die neu ausgewiesene überbaubare Fläche auch auf diesem Baugrundstück mit einer Größe von ca. 250 m² genutzt werden und fügt sich damit in die Grundstruktur des Baugebietes ein. Der Bebauungsplan sieht eine noch wesentlich höhere Wohndichte als städtebauliches Ziel vor und setzt dies auch fest. Entgegen der Festsetzungen des Bebauungsplans wurden im Plangebiet freistehende Einzelhäuser oder Doppelhaushälften auf Grundstücken mit größeren Freiflächen genehmigt. Das Wohngebiet verträgt daher eine moderate Nachverdichtung der Wohnbebauung auf den noch zur Verfügung stehenden privaten Freiflächen. Stellungnahme: Der Bebauungsplan berücksichtige offensichtlich nur die Interessen des Investors. Der Nachbarschaft bringe sie nur Lasten und keine erkennbaren Vorteile. Es werde das Gebot der Rücksichtnahme verletzt. Die Störungen seien mit der Art des Baugebietes nicht vereinbar. Beeinträchtigungen der Nachbarschaft könnten durch die Außengestaltung eines weiteren Einfamilienhauses, Auffahrten, Carports sowie Seitenfronten mit besonderen Fenstern oder Glasbausteinen auftreten. Unzumutbarer Lärm führe zu Rechtswidrigkeit. Es wird darum gebeten, die genannten Einwände bei der Überarbeitung der Planung zu berücksichtigen. Ein Einstellen der Bebauung würde die eigenen Rechte wahren ohne etwaige Rechte der Bauherren zu gefährden. Beurteilung der Verwaltung: Eine Gemeinde hat im Rahmen ihrer Planungshoheit die Möglichkeit, Bebauungspläne aufzustellen, zu ergänzen oder zu ändern. Vereinfachte Änderungsverfahren werden i.d.R. für Einzelgrundstücke vom Eigentümer oder Kaufinteressenten beantragt. In diesem Fall regt der Grundstückseigentümer an, den Bebauungsplan, der seinem Bauwunsch entgegensteht, durch ein im Baugesetzbuch vorgesehenes städtebauliches Instrument förmlich zu ändern. Insofern ist der Planungsanlass ein Einzelinteresse, dem die Stadt Krefeld nachkommen kann. Da sich das Vorhaben in die Siedlungsstruktur einfügt, bestehen einerseits keine städtebaulichen Bedenken und andererseits werden öffentliche Interessen, das Gemeinwohl und die Nachbarinteressen objektiv nicht verletzt. Die geplante bauliche Nutzung entspricht den Vorgaben des Bebauungsplanes für die Nachbargrundstücke und damit der dort vorhandenen Nutzung. Daher kann von einer Störung des Baugebietes und von einer Beeinträchtigung der Nachbarschaft durch unzumutbaren Lärm keine Rede sein. Insgesamt empfiehlt die Verwaltung, der Stellungnahme nicht zu folgen. 11 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2826/16 F. Sonstiges Als Ausgleich für den durch die zusätzliche Versiegelung von Grund und Boden zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft wird gem. § 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. §§ 18 bis 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ein Ausgleichsgeld festgelegt. Mit diesem Betrag werden Ausgleichsmaßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen finanziert, da ein sinnvoller Ausgleich auf dem betroffenen Grundstück nicht möglich wäre. Hierzu werden die Regelungen in einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung gem. § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zwischen dem Antragsteller und der Stadt Krefeld getroffen. Als Ausgleich für die der Stadt Krefeld durch die vorbereitenden Maßnahmen sowie die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung entstehenden Kosten wird auf Grundlage des § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB eine Kostenbeteiligung vereinbart. G. Verfahrensabschluss Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Änderung begründet kein Vorhaben, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) unterliegt oder dieses vorbereiten würde. Auch bestehen keine Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter. Die Änderung kann gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Die Verwaltung schlägt die vorliegende 3. vereinfachte des Bebauungsplanes Nr. 523 zum Satzungsbeschluss vor. 12