Verwaltungsvorlage (BP 803_FÖB_Begründung.docx)

Begründung zur Vorlage 2998/16 Seite 1 Die Stadt Krefeld beabsichtigt im Stadtteil Krefeld Traar auf der Freifläche zwischen Moerser Landstraße und Buscher Holzweg einen Bebauungsplan aufzustellen. Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung: Bebauungsplan Nr. 803 - südlich Moerser Landstraße / Buscher Holzweg Lage des Plangebietes / Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Südwesten des Stadtteils Traar und grenzt hier unmittelbar an das Gelände der Grundschule Buscher Holzweg. Im Süden verläuft die Plangebietsgrenze ent-lang der Lehrerparkplätze, im Westen in abgewinkelter Form entlang des Schulgeländes mit Pausenhof bis zu einer Grünfläche. Im Norden grenzt die Moerser Landstraße an das Plangebiet, im Osten ist der Buscher Holzweg Bestandteil des Plangebietes. Westlich und östlich des Plangebietes liegen gewachsene Wohnsiedlungen mit Einfamilienhäusern. Das Gelände nördlich der Moerser Landstraße ist infolge landwirtschaftlicher Nutzflächen und der Parkanlage eines Behindertenwohnheims durch Freiraumstrukturen geprägt. Südlich des Plangebietes befindet sich die Bezirkssportanlage Traar mit zwei Fußballfeldern und einer Sporthalle. Das Plangebiet hat eine Größe von rund 1,5 ha. Abbildung: Luftbild Plangebiet Quelle: GeoMedia®SmartClient Anlass und Ziele der Planung Das Plangebiet war ursprünglich als Erweiterungsfläche für die benachbarte Grundschule Buscher Holzweg vorgesehen. Aus heutiger Sicht ist diese Erweiterungsfläche nicht mehr erforderlich, so dass Teile einer Wohnnutzung zugeführt werden können. Die Fläche liegt innerhalb bebauter Wohngebietsflächen des Ortsteils Traar und bietet sich daher für eine Wohnbauentwicklung an. Dem Charakter der umliegenden Bebauung und des Ortsteils Traar entsprechend, ist Begründung zur Vorlage 2998/16 Seite 2 eine lockere Einfamilienhausbebauung in Form von Einzel- und Doppelhäusern sowie untergeordnet Mehrfamilienhäusern vorgesehen. Neben Wohngebäuden soll im Plangebiet auch eine Feuer-/Rettungswache und ein Ärztehaus entstehen. Der aktuelle Standort der Löschgruppe Traar ist aus einsatztaktischer und feuerwehrtechnischer Sicht nicht mehr akzeptabel. Als Feuerwehrgerätehaus dient seit 1975 ein ehemaliges Wohnhaus im Ortskern von Traar an der Moerser Landstraße. Sowohl der Sozialtrakt als auch die Fahrzeughalle entsprechen in keiner Weise den Anforderungen des Unfallschutzes. Eine Absauganlage für die Abgase der Fahrzeuge ist nicht vorhanden, die Garage dient zugleich als Umkleideraum. Die Verwahrung der Einsatzbekleidung erfolgt ebenfalls in dieser Garage. Im Sanitärbereich gibt es für alle Angehörigen der Löschgruppe lediglich eine Dusche. Zusätzlich zu den beengten Platzverhältnissen ist am Standort ein erheblicher Sanierungsstau festzustellen. Der Neubau des Gerätehauses der Freiwilligen Feuerwehr (FFW) Traar und einer potentiellen Rettungswache (RW) soll nun auf einer aus-reichend großen und verkehrlich gut angebundenen Fläche erfolgen. Hierfür bietet sich die Freifläche entlang der Moerser Landstraße an. Diese liegt städtebaulich integriert im Stadtteil Traar und ist an eine leistungsfähige Hauptverkehrsstraße angebunden. Der Einsatzbereich kann von hier aus hinsichtlich der Hilfsfristen optimal abgedeckt werden. Für Feuerwache und Ärztehaus gibt es konkrete Nutzungsabsichten, so dass der Vollzug beider Anlagen sichergestellt ist. Das Plangebiet dient damit sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Anlagen für Verwaltungen und Gebäuden für freie Berufe. Darüber hinaus sollen auch Gewerbebetriebe zulässig sein, die das Wohnen nicht wesentlich stören, so dass das Plangebiet insgesamt als Mischgebiet (MI) ausgewiesen wird. Mit der Zulässigkeit sowohl von Wohnen als auch von Nicht-Wohnnutzungen soll potentiellen Investoren ein möglichst breiter Spielraum eröffnet werden. Neben einer Feuerwache soll auch eine Optionsfläche für eine Rettungswache gesichert werden. Wird diese nicht realisiert, könnte hier auch eine gewerbliche Nutzung umgesetzt werden, ohne den Bebau-ungsplan ändern zu müssen. Für die Realisierung eines Ärztehauses ist zwingend die Festsetzung eines Baugebietstyps außerhalb der Wohngebiete erforderlich. Auch eine Feuerwache ist als Anlage für Verwaltungen in Wohngebieten nur ausnahmsweise zulässig. Städtebauliche Zielsetzung der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 803 ist es: - die planungsrechtliche Grundlage für eine neue Feuer- und Rettungswache im Stadtteil Traar zu schaffen sowie - ein gemischt genutztes Quartier für Wohnen, Dienstleistungen und Kleingewerbe zu entwickeln. Bebauungsplanvorentwurf Entwurfskonzept Feuer-/Rettungswache Feuer- und Rettungswache sollen räumlich getrennt und mit selbständigen Gebäuden errichtet werden. Die Rettungswache wird mit einer Fahrzeughalle für einen Rettungswagen (RTW) und einen Krankentransportwagen (KTW) sowie einem angebauten Sozialgebäude bedacht. Die Löschgruppe Traar erhält für ihren Fuhrpark (1 Löschfahrzeug, 1 Hilfslösch-fahrzeug, 1 Mannschaftstransportwagen, 1 Reservestellplatz) eine Halle mit entsprechen-den Einstellplätzen. Für die Fahrzeugreinigung wird zusätzlich ein Waschplatz vorgehalten. Das Sozialgebäude soll als zweigeschossiger Baukörper mit Dachterrasse errichtet werden. Die Alarmausfahrt ist zur Moerser Landstraße orientiert. Sie liegt abgerückt zur bestehe-nden Bushaltestelle, so dass diese weiter bedient werden kann. Am Buscher Holzweg sind 21 AlarmStellplätze in Blockaufstellung für die Mitglieder der FFW vorgesehen. Weitere Stellplätze Begründung zur Vorlage 2998/16 Seite 3 werden von der Moerser Landstraße über den Alarmhof angefahren. Der hori-zontal zur Moerser Landstraße angeordneten Fahrzeughalle ist eine befestigte Hoffläche (Alarmhof) vorgelagert. Das verbleibende Außengelände wird begrünt. Entwurfskonzept Quartier Im rückwärtigen Bereich zum Schulgelände sind ausschließlich Wohngebäude als Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Hier wird die Zahl der Wohneinheiten je Wohngebäude auf zwei beschränkt, um übergroße Baukörper auf den kleinteiligen Grundstücken zu verhindern und Verkehre zu begrenzen. Für die Grundstücke am Buscher Holzweg ist eine größere Nutzungsmischung vorgesehen. Hier sollen auch Geschäfts- und Bürogebäude zulässig sein. Eine Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten je Wohngebäude erfolgt nicht, so dass auch Mehrfamilienhäuser zulässig sind. Die Gebäudehöhe wird auf maximal zwei Vollgeschosse begrenzt, wobei auch Staffelgeschosse zulässig sein sollen. Es ist eine hochwertige Bebauung mit moderner Architektursprache geplant. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird unterhalb der Obergrenze für Mischgebiete (MI) festgesetzt und soll sich an der Bebauungsdichte der Umgebungsbebauung orientieren. Die Erschließung des weiteren Baugebietes erfolgt vom Buscher Holzweg über eine Stichstraße. Eine Zufahrt von der Moerser Landstraße wird aus verkehrlichen Gründen abgelehnt, da die Moerser Landstraße eine hohe Verkehrsbelastung aufweist und als Vorbehaltsstraße eine verkehrswichtige Funktion hat. Die Einfahrt zur Stichstraße wurde so gewählt, dass diese nicht mit der bestehenden Bushaltestelle am Buscher Holzweg kollidiert. Mit einer Breite von 7,0 m wird die Stichstraße im Mischprinzip höhengleich ausgebaut. Die Trägerschaft der Stichstraße möchte die Stadt den künftigen Anliegern überlassen, so dass diese als private Verkehrsfläche festgesetzt wird. Da die Stichstraße ausschließlich einer überschaubaren Zahl unmittelbarer Anlieger dient und weder Durchgangsverkehr noch Ziel- und Quellverkehr umliegender Bereiche aufnehmen muss, sind die Voraussetzungen für die Ausweisung gegeben. Der Wendehammer am Straßenende ist für ein 3-achsiges Müllfahrzeug ausgelegt. Auch die Feinerschließung erfolgt über private Anwohnerwege. Lediglich am östlichen Plangebietsende ist eine Grundstückserschließung unmittelbar über den Buscher Holzweg vorgesehen, so dass die Belastung durch zusätzliche Einund Ausfahrten insgesamt gering bleibt. Für den ruhenden Verkehr ist auf den privaten Grundstücksflächen jeweils ein Stellplatz vorgesehen. Der Stauraum vor Garagen kann als weitere Abstellmöglichkeit genutzt werden. Bei Mehrfamilienhäusern bzw. dem Ärztehaus sind Tiefgaragen anzulegen, um den Stellplatzmehrbedarf verträglich im Plangebiet anordnen zu können. Für oberirdische Stellplätze und Garagen wird hier ein entsprechender Ausschluss normiert. Entlang der Stichstraße können acht Besucherstellplätze in Senkrechtaufstellung entstehen, die Bestandteil der privaten Verkehrsfläche sind. Das Plangebiet ist durch vorhandene Gehölze in den Randbereichen eingegrünt. Für im Plangebiet stockende Gehölze sind teilweise Erhaltungsbindungen vorgesehen. Dies betrifft insbesondere den Altholzbestand im Nordwesten des Plangebietes (Flurstück 1142) sowie Teile des Feldgehölzes im Eckbereich von Moerser Landstraße und Buscher Holzweg. Anpflanzfestsetzungen sollen auf den Flächen der Feuerwache und der neuen Stichstraße (Wendehammer) erfolgen. Bestandsbeschreibung Städtebauliche Situation Das Plangebiet liegt inmitten bebauter Wohngebietsflächen. Da das Plangebiet bislang als Erweiterungsfläche für die angrenzende Grundschule Buscher Holzweg reserviert wurde, ist Begründung zur Vorlage 2998/16 Seite 4 dieses als Freifläche innerhalb eines geschlossenen Siedlungsgefüges verblieben. Die Mitte der 70er Jahre erbaute Grundschule wird durch zweigeschossige Baukörper mit Flach-dächern und einem asphaltierten Schulhof geprägt. Das Schulgelände ist umfassend ein-gegrünt. Südlich des Plangebietes befinden sich die Lehrerparkplätze. Als weitere Wohn-folgeeinrichtung schließt sich südlich die Bezirkssportanlage Traar mit Fußballfeldern, Leichtathletikanlagen und Sozialgebäuden an. Weiter westlich und östlich dominieren Ein-familienhausbebauungen, überwiegend in Form von Doppel- und Reihenhäusern. Nördlich des Plangebietes ist lediglich noch Splitterbebauung im ansonsten freiraumgeprägten Um-feld zu finden. Natur und Landschaft Der Großteil des Plangebietes befindet sich in Ackernutzung. Die Ackerfläche ist auf allen Seiten von schmalen Saum- und Wildkrautstreifen umgeben, z. T. stocken Gehölze auf der Parzellengrenze. Entlang der Moerser Landstraße finden sich Einzelbäume mittleren Baumholzes (Ahorn, Weide), am Buscher Holzweg Robinien. Im Kreuzungswinkel der Moerser Landstraße und des Buscher Holzweges stockt ein kleines Feldgehölz aus Ahorn, Hasel, Kirsche und Buche. Im Süden grenzt eine Baumhecke (Ahorn, Hainbuche, Platane, Kiefer) die vorhandene Schulerschließungsstraße mit Parkplätzen vom Plangebiet ab. Von der Schule wird der Acker durch einen teilweise verbuschten Saumstreifen mit dort stockenden Einzelgehölzen (Ahorn, Eiche, Esche) getrennt. Schulseitig steht eine Ahorn-baumhecke nahe der Parzellengrenze. Im Nordosten liegt mit einem waldartigen Altgehölz-bestand der größte Vegetationsaufwuchs im Plangebiet. Verkehr/Erschließung/ÖPNV Die Moerser Landstraße (L 9) ist Bestandteil des Vorbehaltsstraßennetzes und somit von verkehrswichtiger Bedeutung. Sie hat Verbindungs- und Bündelungsfunktionen und ist Trasse für den ÖPNV. Der Buscher Holzweg gehört nicht zum Vorfahrtsstraßennetz, hat jedoch innerörtliche Bedeutung als Verbindungsstrecke zwischen Moerser Landstraße und Rather Straße. Der Buscher Holzweg ist im Bereich der Grundschule als Tempo 30-Zone ausgewiesen. Durch Fahrbahnverengungen wird zusätzlich eine Geschwindigkeitsreduzie-rung für den Schülerverkehr bewirkt. Tempo 30-Zone werden in Gebieten mit hoher Fußgän-ger- und Fahrradverkehrsdichte sowie hohem Querungsbedarf eingerichtet. Südlich des Plangebietes verläuft ein Fußweg in horizontaler Richtung bis zum Nahversorgungszentrum von Traar. An der Moerser Landstraße liegt am Plangebietsrand die Bushaltestelle „Buscher Holzweg“ als Buskap in Hochbordweise mit einem Wartehaus. Die Haltestelle wird von der Buslinie 052 (KROppum - Moers Bf) und NE 6 (Meerbusch-Bösinghoven - Moers) halbstündlich bzw. stündlich bedient. Auf mittlerer Höhe des Plangebietes endet am Buscher Holzweg die Bus-linie 058 (KRKönigshof - KR-Traar). Die Haltestelle ist als Busbucht mit einem Hochbord-stein ausgebaut. Südlich des Plangebietes in Höhe der Sporthalle liegt der Startpunkt der Linie 058. Planungsrechtliche Situation Regionalplan Das Plangebiet ist im Gebietsentwicklungsplan (GEP 99) sowie im Entwurf des Regional-plans Düsseldorf als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) ausgewiesen. Im Rahmen der Bauleitplanung sollen in den Allgemeinen Siedlungsbereichen u. a. Flächen für den Wohnungsbau und die damit verbundenen privaten und öffentlichen Folgeeinrichtungen gesichert bzw. entwickelt werden. Diesen Vorgaben kommt der Bebauungsplan Nr. 803 nach. Die Bebauungsplanung entspricht den Zielen der Regionalplanung. Flächennutzungsplan Begründung zur Vorlage 2998/16 Seite 5 Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld ist das Plangebiet überwiegend als Mischgebiet dargestellt. Innerhalb der Mischgebietsfläche ist ein Feuerwehr-Piktogramm verortet. Der westliche Plangebietsteil ist als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestim-mung Schule gesichert. Der Buscher Holzweg ist Bestandteil der angrenzenden Wohnbau-flächen. Als nicht verkehrswichtige Straße wird diese nicht gesondert dargestellt. Die geplanten Nutzungen entsprechen damit weitgehend dem Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB. Lediglich die für eine nicht mehr erforderliche Schulerweiterung gesicherte Gemeinbedarfsfläche widerspricht den Planungszielen des Bebauungsplanes Nr. 803. Da der Bebauungsplan Nr. 803 im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird, kann der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst werden. Die geordnete städtebauliche Entwicklung wird nicht beeinträchtigt. Es handelt sich lediglich um eine abweichende Darstellung einer untergeordneten Teilfläche bzw. um eine Änderung der Zweckbestimmung innerhalb einer Gemeinbedarfsfläche. Bebauungsplan Nahezu das gesamte Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 447 -südlich Moerser Landstraße zwischen Niepkuhlen und Buscher Holzweg - (Rechtskraft: 31.12.1982) und ist als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Schule festge-setzt. Im Kreuzungsbereich von Moerser Landstraße und Buscher Holzweg werden klein-flächig Verkehrsflächen durch die Bebauungspläne Nr. 223_1 - Moerser Straße/Buscher Holzweg/Kemmerhofstraße/Rather Straße - (Rechtskraft: 22.10.1966) und Nr. 386 - Moerser Landstraße/Kemmerhofstraße/Buscher Holzweg - (Rechtskraft: 03.01.1975) überplant. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 803 werden die o. g. Bebauungs-pläne innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 803 außer Kraft gesetzt. Am 05.11.2003 fasste der Rat der Stadt Krefeld den Beschluss zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 688 - Buscher Holzweg/Moerser Landstraße - mit dem für Teile der nicht mehr benötigten Schulerweiterungsfläche ein allgemeines Wohngebiet entwickelt werden sollte. Da das Planverfahren bislang über eine frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nicht weiter gediehen ist und mit dem Bebauungsplan Nr. 803 andere Planungsziele für das Plangebiet vorliegen, soll der Beschluss aufgehoben werden. Weiterhin existiert für Teile des Buscher Holzweges mit dem Bebauungsplan Nr. 447 Rest - südlich Moerser Landstraße zwischen Niepkuhlen und Buscher Holzweg - ein Bebauungs-plan im Verfahren, dessen Geltungsbereich beim Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 447 vom 11.02.1982 ausgeklammert wurde. Das Verfahren wurde seitdem nicht weiter betrieben und soll für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 803 aufgehoben werden. Fachplanungen Der Bebauungsplan liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld. Das Plangebiet liegt weder in einer tatsächlichen noch einer geplanten Wasserschutzzone. Sonstiges Es ist vorgesehen den Bebauungsplan Nr. 803 - südlich Moerser Landstraße/Buscher Holzweg als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen. Gemäß § 13a Abs. 2 BauGB können hinsichtlich der frühzeitigen Beteiligung die Vor-schriften des vereinfachten Bebauungsplanverfahrens angewendet werden. Danach kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Im vorliegenden Fall wird zur besseren Information der Bewohner in diesem Bereich vorgeschlagen, eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen. Begründung zur Vorlage 2998/16 Seite 6 Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussicht-lichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Den Bürgern ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Mit Blick auf die unmittelbaren Auswirkungen der künftigen Festsetzungen auf die Öffentlichkeit soll entsprechend Ziffer 6 der vom Rat der Stadt am 17.07.2003 beschlossenen Richtlinien für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in einer öffentlichen Veranstaltung erfolgen. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 803 - südlich Moerser Landstraße / Buscher Holzweg - beigefügt. Begründung zur Vorlage 2998/16 Seite 7 Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 803 - südlich Moerser Landstraße / Buscher Holzweg - (ohne Maßstab) Geltungsbereich des Bebauungsplanes