Archiv (Anlage 1_Begründung zur FÖB-Vorlage 736 .docx)

Begründung zur Vorlage 4297/17 1 Für den Bebauungsplan Nr. 736 – Flensburger Zeile / Lübecker Weg – hat der Rat der Stadt Krefeld am 03.07.2012 den einleitenden Beschluss gefasst. Beschreibung des Plangebietes Die Grenzen des Geltungsbereiches des Bebauungsplans Nr. 736 werden im Nordosten durch die Wohnbebauung an der Eutiner Straße, im Nordwesten durch die Bebauung am Lübecker Weg, im Südosten durch die Wohnbebauung an der Alte Krefelder Straße sowie im Südwesten durch die Wohnbebauung an der Flensburger Zeile gebildet. Das Erscheinungsbild wird im nördlichen Bereich wesentlich durch eine Brachfläche geprägt, welche durch den Rückbau einer Kleingartenanlage (Uerdingen Nord II) entstanden ist. Mit den Pächtern der Kleingartenanlage Lübecker Weg konnte die DB S Immobilien eine Einigung hinsichtlich der Pachtverträge erzielen. Diese Einigung war eine seitens der Stadt Krefeld geforderte Voraussetzung für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes. In der südöstlichen Hälfte des Plangebietes befindet sich eine aufgegebene Gärtnerei mit ungenutzten Gewächshäusern und Anbauflächen. Nordöstlich verläuft eine ehemalige Bahntrasse, die inzwischen als Fuß- und Radweg genutzt wird und die Lange Straße mit der Magdeburger Straße verbindet. Zudem weist das Plangebiet, insbesondere entlang der ehemaligen Bahntrasse, viele Gehölzstrukturen sowie Ruderalvegetation auf. Die umliegende Bebauung wird weitestgehend durch Wohnnutzungen charakterisiert. Dabei ist im südöstlichen Bereich entlang der alten Krefelder Straße eine dichtere Bebauungsstruktur zu verzeichnen als im nordwestlichen Bereich. An der Flensburger Zeile befindet sich eingeschossige Wohnbebauung, deren Grundstücke insbesondere durch tiefe Gärten gekennzeichnet sind. Zudem führt ausgehend von der Flensburger Zeile eine Stichstraße in eine Reihenhaussiedlung, welche unmittelbar an das Plangebiet grenzt. Für das Plangebiet an der Flensburger Zeile / Lübecker Weg wurden innerhalb der letzten Jahre unterschiedliche städtebauliche Entwürfe durch verschiedene Investoren eingereicht. Diese entsprachen jedoch nicht den städtebaulichen und architektonischen Vorstellungen der Stadt Krefeld für dieses Plangebiet. Begründung zur Vorlage 4297/17 2 Abbildung 1 Luftbild (Luftbild: Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW © Geobasis NRW) Anlass und Ziel der Planung Grundsätzlich ist es Ziel der Stadt Krefeld, ungenutzte oder mindergenutzte Flächenpotenziale im Siedlungsbestand zu entwickeln und eine Innenentwicklung voranzutreiben. Die Stadtplanung ist gehalten, eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu gewährleisten und gleichzeitig den Erhalt kompakter Siedlungsstrukturen zu fördern. Der Bebauungsplan Nr. 736 verfolgt daher die Zielsetzung, ein vorhandenes Innenentwicklungspotenzial wieder zu mobilisieren und zu nutzen. Die Deutsche Bahn sowie die Eigentümer der im südöstlichen Plangebiet befindlichen Gärtnerei haben die Nutzung aufgegeben und ein Interesse daran, die Fläche einer neuen Entwicklung zuzuführen. Mit der Aufgabe der Gärtnerei eröffnet sich eine Möglichkeit, diese Fläche städtebaulich neu zu ordnen und für eine Wohnbebauung zu nutzen. Darüber hinaus liegen zahlreiche Stellungnahmen von Eigentümern an der Flensburger Zeile vor, die ihre besonders tiefen Grundstücke einer Bebauung in zweiter Reihe zuführen möchten. Der weitere Planungsanlass an der Flensburger Zeile basiert auf der vorliegenden städtebaulichen Planung eines Investors, der mit den bisherigen Grundstückseigentümern, der Deutschen Bahn und den Eigentümern der Gärtnerei, in Verhandlungen steht. Ziel des Bebauungsplanes Nr. 736 ist es, - die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbebauung als Innenentwicklung zu schaffen, - die öffentliche Wegeverbindung zu sichern und eine Grünfläche festzusetzen, - die Erschließung zu sichern und - die Flächen der Gärtnerei sowie der Deutschen Bahn AG einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu zuführen. Begründung zur Vorlage 4297/17 3 Um die Erschließung des künftigen Wohngebietes zu gewährleisten kann auf die von der Flensburger Zeile abgehende Stichstraße sowie auf den Lübecker Weg zurückgegriffen werden. Bebauungsplanvorentwurf Der Bebauungsplan Nr. 736 sieht gemäß den genannten Zielen grundsätzlich eine Innenentwicklung durch Wohnbebauung in offener Bauweise vor. Dabei ist eine Nutzungsmischung verschiedener Haustypen mit einer Gesamtzahl von 72 Wohneinheiten (25 Reihenhäuser, 44 Doppelhäuser, 3 Einzelhäuser) vorgesehen. Die maximale Anzahl an Wohneinheiten bei Reihenhausgruppen soll sich dabei auf 5 begrenzen. Um eine städtebauliche Einbindung zu gewährleisten, ist eine an das städtebauliche Umfeld angepasste Staffelung der baulichen Dichte von Westen nach Osten vorgesehen. Daher sind im westlichen Bereich des Plangebietes vorrangig Doppelhäuser geplant, während im östlichen Bereich vor allem die Entwicklung von Reihenhäusern beabsichtigt ist. Als Richtmaß sollten die Doppelhäuser und Einzelhäuser eine Grundstücksgröße von mindestens 200 m², die Reihenhäuser eine Grundstücksgröße von mindestens 180 m² aufweisen. Die jeweiligen Gebäudehöhen passen sich der umliegenden Bestandsbebauung an. Zur Wahrung des Stadtbildes werden zudem Klinkerfassaden bevorzugt. Die Privatgärten der einzelnen Wohngebäude sind weitestgehend in Richtung Westen oder Süden ausgerichtet. Es ist eine durchgehende öffentliche Erschließung zwischen dem Lübecker Weg und der Flensburger Zeile geplant, die grundsätzlich auch die rückwärtige Bebauung der Grundstücke an der Flensburger Zeile Nr. 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 und 23 ermöglichen soll. Die Erschließungsstraße knüpft hierbei an die bestehenden Erschließungsmöglichkeiten der Flensburger Zeile sowie des Lübecker Weges an. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, inwieweit eine funktionale Abhängigkeit zwischen der individuellen Bebauung der Grundstücke an der Flensburger Zeile und der Bauträgermaßnahme vermieden werden kann. Die durchgehende Erschließung wird an zentralen Verknüpfungspunkten durch kleine, öffentliche Platzsituationen gegliedert. Die weiterführende, kleinteiligere Erschließung erfolgt über Privatstraßen. Ergänzt wird der Straßenraum durch Grünstrukturen, die sich positiv auf die Außenraumgestaltung und Aufenthaltsqualität des Quartiers auswirken. Der nordöstlich auf der ehemaligen Bahntrasse verlaufende Fuß- und Radweg soll im Rahmen der Planung als öffentliche Grünfläche weiter ausgebaut werden. Darüber hinaus wird die Grünverbindung über öffentliche Wege an das Plangebiet angeschlossen. Hinsichtlich des ruhenden Verkehrs ist bei Doppelhäusern ein Stellplatznachweis von 1,5 Stellplätzen je Wohneinheit (die Stellplatzmöglichkeit vor Garagen wird hierbei als halber Stellplatz angerechnet), bei Hausgruppen 1 Stellplatz je Wohneinheit zu bringen. Zusätzlich sind 20 Prozent öffentliche Besucherstellplätze nachzuweisen. Planungsrechtliche Situation • Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) sowie der Entwurf des Regionalplans Düsseldorf stellen den Bereich des Plangebietes als Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Eine Änderung des Gebietsentwicklungsplans ist nicht notwendig. Begründung zur Vorlage 4297/17 • 4 Der seit dem 23.10.2015 wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage dar. Weiterhin enthält der Flächennutzungsplan entlang der ehemaligen Bahntrasse die Darstellungen für Gas- sowie Wasserstoffleitungen. Da die geplante Nutzung den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes und damit dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB widerspricht, muss der Flächennutzungsplan gemäß § 13 a Abs. 2 BauGB angepasst werden. Die Flächen sollen entsprechend der vorgesehenen Entwicklung als Wohnbauflächen und Grünflächen dargestellt werden. • Das künftige Plangebiet befindet sich nahezu vollständig im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 23 1. Änderung – beiderseits Lübecker Weg – der im Geltungsbereich Dauerkleingärten festsetzt. Die Wohnbebauung an der Flensburger Zeile sowie die Wohnbebauung entlang der Eutiner Straße befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 23 –Lübecker Weg –, dessen Rechtskraft fragwürdig ist. Weiterhin befindet sich im östlichen Bereich des künftigen Geltungsbereichs der Bebauungsplan Nr. 572 – östlich Flensburger Zeile / nördlich Alte Krefelder Straße –, der jedoch noch nicht rechtskräftig ist. Der Rat der Stadt Krefeld beschloss in seiner Sitzung am 26. April 1990 die Einleitung des Verfahrens. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde nicht durchgeführt. Der Bebauungsplan Nr. 736 befindet sich zudem teilweise im Geltungsbereich des Fluchtlinienplans Nr. 590 – Hamburger Straße / Lübecker Weg / Arndtstraße / Uerdinger Straße. Bei diesem Bebauungsplan handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, der aus einem Fluchtlinienplan übergeleitet wurde und kein konkretes Baugebiet festsetzt. Bestandteile dieses Plans sind die Festsetzung einer Straßenbegrenzungslinie sowie einer Baufluchtlinie. Die Baufluchtlinie verläuft entlang der Flensburger Zeile Nr. 19, 17, 15, 13 und 11 mit einem Abstand von 5 m Abstand. Der Bereich zwischen der Baufluchtlinie und der Straßenverkehrsflächen ist als Vorgarten festgesetzt. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 736 sollen innerhalb seines zukünftigen Geltungsbereiches der Bebauungsplan Nr. 23 1. Änderung – beiderseits Lübecker Weg – sowie der Bebauungsplan Nr. 23 – Lübecker Weg – außer Kraft gesetzt werden. • Der künftige Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 736 liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). • Der künftige Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 736 liegt vollständig in der Wasserschutzzone III A der Wassergewinnungsanlage IV Uerdingen. Gutachten Für den Bebauungsplan Nr. 736 wurden Flächenrisiko-Detailuntersuchungen der Kleingartenanlage, Gutachten zur Baugrunduntersuchung sowie ergänzende Bodenluft- und Grundwasseruntersuchungen erstellt. Nach aktuellem Kenntnisstand sind im weiteren Verfahren eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung, eine gutachterliche Bestandsaufnahme des Gebiets zur Darstellung der Umweltbelange sowie ein Lärmgutachten erforderlich. Im weiteren Be- Begründung zur Vorlage 4297/17 5 bauungsplanverfahren werden das Erfordernis der Gutachten sowie der Untersuchungsumfang in Abstimmung mit den Fachbehörden geklärt. Sonstiges Es ist vorgesehen den Bebauungsplan Nr. 736 als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen. Gemäß § 13a Abs. 2 BauGB können hinsichtlich der frühzeitigen Beteiligung die Vorschriften des vereinfachten Bebauungsplanverfahrens angewendet werden. Danach kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Im vorliegenden Fall wird zur besseren Information der Bewohner in diesem Bereich vorgeschlagen, eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen. Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Den Bürgern ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Mit Blick auf die unmittelbaren Auswirkungen der künftigen Festsetzungen auf die Öffentlichkeit soll entsprechend Ziffer 6 der vom Rat der Stadt am 17.07.2003 beschlossenen Richtlinien für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in einer öffentlichen Veranstaltung erfolgen. Über einen städtebaulichen Vertrag werden u.a. Infrastrukturkosten sowie Übernahmebedingungen für öffentliche Verkehrswege getroffen werden. Nähere Regelungsinhalte, wie zum Beispiel die Höhe der Infrastrukturkosten, ergeben sich im Rahmen des weiteren Bebauungsplanverfahrens. Da der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 23.1 Änderung die Kleingartenanlage als Dauerkleingarten festsetzt, bestand in der Vergangenheit seitens der Pächter ein Ersatzlandanspruch. Inzwischen konnte jedoch hinsichtlich einer Entschädigung bzw. Aufgabe der Kleingartenparzellen eine Einigung zwischen den Kleingärtnern und der Deutschen Bahn AG, der Eigentümerin der Fläche, erzielt werden, sodass einer Entwicklung dieses Flächenabschnitts nichts entgegensteht. Die Flächen wurden zudem mittlerweile geräumt. Ein Bedarf für eine Ersatzlandstellung liegt nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vor. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 736– Flensburger Zeile / Lübecker –beigefügt. Begründung zur Vorlage 4297/17 6 Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 736 – Flensburger Zeile / Lübecker Weg – (ohne Maßstab) Quelle: Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW © Geobasis NRW Geltungsbereich des Bebauungsplanes