Verwaltungsvorlage (B792 EB Vorlagebegründung.pdf)

Begründung Seite 1 Die Stadt Krefeld beabsichtigt in Hüls für den Bereich des bestehenden Gewerbegebietes Hüls zwischen der Kempener Straße und Mühlenfeld einen Bebauungsplan aufzustellen. Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung: Bebauungsplan Nr. 792 – Kempener Straße / Mühlenweg – Plangebiet Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 7,8 ha und wird begrenzt - im Süden durch die südliche Grenze der Straße Mühlenweg, - im Westen durch die Straße Den Ham, - im Norden durch die Kempener Straße und - im Osten durch die westliche Abgrenzung der Nahversorgungsmärkte am Bahnhof Hüls / Mühlenweg. Der Bereich ist überwiegend gewerblich genutzt. An der Kempener Straße sind einzelne Wohnhäuser anzutreffen. Das bestehende Gewerbegebiet Hüls ist nahezu vollständig dicht mit gewerblichen Hallen bebaut. Der Mühlenweg stellt eine unfertige Straße dar. Abbildung 1: Luftbild des Plangebietes Anlass und Ziele der Planung Für die ortsansässigen Gewerbebetriebe sind seit Jahren Erweiterungsabsichten bekannt. Daher wird westlich der Straße Den Ham das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 785 betrieben. Im zukünftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 792 sind inzwischen sämtliche Nachverdichtungs- und Umsiedlungspotentiale ausgeschöpft. Hier besteht Entwicklungsdruck, sobald Betriebe einen neuen Standort beziehen und das alte Gelände einer neuen Nutzung zugeführt werden soll. Am Bahn- Begründung Seite 2 hof Hüls erfolgte die Nachnutzung eines brachliegenden Gewerbegrundstücks zugunsten zweier Nahversorgungsmärkte auf Grundlage der Bebauungspläne Nr. 633 und Nr. 735 (V). Für den direkt an den einen Nahversorgungsmarkt angrenzenden Bereich an der Kempener Straße besteht die Nutzungsabsicht des Eigentümers, auch diesen Bereich einer Einzelhandelsnutzung mit zentrenrelevanten Sortimenten zuzuführen. Aktuell liegt eine Bauvoranfrage für einen Drogeriemarkt vor. Da die derzeit bestehende planungsrechtliche Situation auf Grundlage des Bebauungsplans Nr. 633 keine Grundlage für eine verlässliche Steuerung der Einzelhandelsnutzungen bietet, ist zur Umsetzung des Zentrenkonzeptes mit der Stärkung der hier definierten Zentren, die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches (ZVB) für das Stadtteilzentrum Hüls und der Abwägungsentscheidung zum neuen Flächennutzungsplan hat der Stadtrat den planerischen Willen zum Ausdruck gebracht, dass sich das Zentrum von Hüls einschließlich möglicher Einzelhandelsnutzungen nicht weiter nach Westen entwickeln soll: Im westlichen Bereich des ZVB bestehen mit einem Vollsortimenter und zwei Lebensmitteldiscountern bereits drei Leitbetriebe. Die Ausdehnung des ZVB nach Westen entlang der Kempener Straße zur Ansiedlung eines weiteren größeren Einzelhandelsbetriebes ließe ein Ungleichgewicht zulasten des historischen Zentrums befürchten (Schwerpunktverlagerung). Das Zentrenkonzept strebt die Sicherung der Kompaktheit des Stadtteilzentrums Hüls unter Berücksichtigung der historischen Versorgungsstandorte an. Die Ziele des Bebauungsplans Nr. 792 sind:  Als Art der baulichen Nutzung soll ein Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO für nicht erheblich belästigende produzierende Gewerbe- und Handwerksbetriebe festgesetzt werden. Die Verträglichkeit des Gewerbegebietes mit den angrenzenden Nutzungen soll durch die Gliederung anhand des Abstandserlasses NRW gewährleistet werden. Die Verträglichkeit des Gewerbegebietes mit der festgesetzten Wasserschutzzone soll durch Festsetzungen und nachrichtlich Übernahmen erzielt werden.  In Krefeld wird auch in den kommenden Jahren ein Bedarf an Gewerbe- und Industrieflächen bestehen. Die Möglichkeiten von Neuausweisungen gewerblichindustrieller Flächen sind jedoch u. a. durch regionalplanerische Vorgaben zum sparsamen Umgang mit Flächen begrenzt. Daher hat sich gerade in jüngerer Zeit vor diesem Hintergrund und dem Bestreben einer möglichst wirtschaftlichen Auslastung der vorhandenen Infrastruktur verstärkt die stadtplanerische Notwendigkeit ergeben, vorhandene Gewerbeflächen vorrangig für „klassische“ Gewerbebetriebe zu sichern. Das Plangebiet stellt das einzige bestehende Gewerbegebiet im Stadtteil Hüls dar. Mit Bezug zum Vergnügungsstättenkonzept (Ratsbeschluss 31.10.2012) und zum Zentrenkonzept (Ratsbeschluss 06.02.2014) sollen im Bebauungsplan Vergnügungsstätten, Bordelle und bor- Begründung   Seite 3 dellartige Betriebe sowie zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen werden. An der Kempener Straße soll durch die Ausweisung eines Mischgebietes die Verträglichkeit der vorhandenen Wohnnutzungen mit den gewerblichen Nutzungen erzielt werden. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartige Betrieben sowie Einzelhandel soll auch im Mischgebiet festgesetzt werden. Die Erschließung des Gewerbegebietes soll gesichert werden. Hierzu ist der Ausbau des Mühlenweges erforderlich. Weitere Möglichkeiten zur Verbesserung der Erschließungssituation sollen geprüft werden. Planungsrechtliche Situation Das Plangebiet ist im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Der Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt die Flächen innerhalb des zukünftigen Geltungsbereiches entlang der Kempener Straße als Mischgebiet und im übrigen Plangebiet als Gewerbegebiet dar. Die bestehenden Nahversorgungsmärkte unmittelbar östlich des Plangebietes sind im Flächennutzungsplan als Sondergebiet für die Nahversorgung dargestellt. Der Rat der Stadt Krefeld hat am 08.04.2014 den abschließenden Beschluss für den neuen Flächennutzungsplan gefasst. In diesem ist das Mischgebiet entlang der Kempener Straße in einer geringeren, aber einheitlichen Grundstückstiefe dargestellt. Zusätzlich ist der Zentrale Versorgungsbereich für das Stadtteilzentrum Hüls entsprechend dem am 06.02.2014 vom Stadtrat beschlossenen Zentrenkonzept 2014 an der östlichen Grenze des Bebauungsplanes Nr. 792 bzw. der westlichen Abgrenzung des dargestellten Sondergebietes für die Nahversorgung ausgewiesen. Die Zielsetzung des Bebauungsplanes Nr. 792 ist somit gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der nordöstliche Teil des Plangebietes überlagert einen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 633 – südlich Kempener Straße / beiderseits der Schlufftrasse –, welcher am 07.05.2002 rechtskräftig wurde. Dieser Bebauungsplan setzt entlang der Kempener Straße für das Grundstück Haus Nr. 54 ein Mischgebiet in geschlossener Bauweise mit maximal drei Vollgeschossen, einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,2 fest. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zum Ausschluss von Vergnügungsstätten, schließt Einzelhandelsbetriebe jedoch nicht aus. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 792 soll innerhalb seines Geltungsbereiches der Bebauungsplan Nr. 633 außer Kraft gesetzt werden. Innerhalb des übrigen Planungsgebietes bestehen keine rechtskräftigen Bebauungspläne. Begründung Seite 4 Am 08.03.1990 hat der Stadtrat für den überwiegenden Teil des in Rede stehenden Plangebietes den Einleitenden Beschluss für den Bebauungsplan Nr. 573 – zwischen Kempener Straße und Mühlenweg – gefasst mit dem Ziel, die geordnete Entwicklung des dortigen Gewerbegebietes unter anderem auch im Hinblick auf die benachbarten Wohnnutzungen zu sichern und das notwendige Planrecht für den südlichen Teil des Mühlenweges zu schaffen. Für diesen Bebauungsplan sind keine weiteren Beschlüsse gefasst worden. Dieser Einleitende Beschluss wird aufgehoben, da die städtebauliche Zielsetzung für das Gebiet ergänzt werden muss. Die Abgrenzung des Plangebietes für den Bebauungsplan Nr. 792 erfolgt anhand der Bebauungspläne  Im Nordosten: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 735 (V) – Kempener Straße / Mühlenweg – (rechtskräftig seit dem 02.07.2010)  Im Osten: Bebauungsplan Nr. 633 – südlich Kempener Straße / beiderseits Schlufftrasse – (verbleibendes Plangebiet)  Im Südosten: Bebauungsplan Nr. 38 H – Mühlenweg / Krüser Straße / Den Ham – (rechtskräftig seit dem 26.04.1969)  Im Südwesten: Bebauungsplan Nr. 785 – Gewerbepark Den Ham – (Einleitender Beschluss von 10.10.2013, Stand: frühzeitige Beteiligung)  Im Westen: Bebauungsplan Nr. 758 – Kempener Straße / Den Ham – (rechtskräftig seit dem 20.07.2012)  Im Nordwesten: Bebauungsplan Nr. 460 – beiderseits Leidener Straße – (rechtskräftig seit dem 30.04.1982) sowie im Norden durch die Kempener Straße. Der Bebauungsplan Nr. 792 liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Wasserschutzzone III A. Die Bezirksregierung Düsseldorf hat die vorläufige Anordnung einer Wasserschutzgebietsverordnung erlassen. Die Planung und Ausführung soll so angelegt werden, dass die Anforderungen, die sich aus der Wasserschutzzone ergeben, erfüllt werden. Sonstiges Die Bezirksvertretung Krefeld-Hüls hat in ihrer Sitzung am 11.09.2014 die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der o. g. Zielsetzung ausdrücklich befürwortet. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Umweltprüfung (gemäß § 2 Abs. 4 BauGB) durchgeführt und ein Umweltbericht (gemäß § 2a BauGB) erstellt. Im Planverfahren sind voraussichtlich gutachterliche Untersuchungen zum Immissionsschutz (Lärmkontingentierung für Gewerbelärm, Straßenlärm) und zu möglichen Bodenbelastungen zu erstellen. Begründung Seite 5 Mit diesem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes werden die Möglichkeiten zur Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB), zum Beschluss einer Veränderungssperre (§ 14 BauGB) und über die Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung (§ 33 BauGB) geschaffen. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 792 beigefügt. Begründung Seite 6 Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 792 – Kempener Straße / Mühlenweg – (ohne Maßstab) Zukünftiger Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 792