Verwaltungsvorlage (Umbau und Erweiterung der Realschule Oppum zur 5. Gesamtschule, hier: Zustimmung zur Planung und Kostenfeststellung)

TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 12.07.2017 Nr. 4188 /17 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - 60/10 Beratungsfolge: Sitzungstermin: Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität 05.09.2017 Ausschuss für Schule und Weiterbildung 06.09.2017 Betreff Umbau und Erweiterung der Realschule Oppum zur 5. Gesamtschule, hier: Zustimmung zur Planung und Kostenfeststellung Beschlussentwurf: Die Realschule Oppum soll in den nächsten 5 Jahren zur 5. Gesamtschule umgebaut und erweitert werden. Der Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität beschließt die Umsetzung der vorgelegten Planung zum Umbau und zur Erweiterung der Realschule Oppum zur 5. Gesamtschule und stellt die Kosten in Höhe von z.Z. 16.060.000,00 € fest. Der Ausschuss für Schule und Weiterbildung nimmt die vorgelegte Planung zum Umbau und zur Erweiterung der Realschule Oppum zur 5. Gesamtschule zur Kenntnis. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen X ja Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten nein Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 4188 /17 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: X ja Innenauftrag: Kostenart: PSP-Element: nein P06002010000 Immobilienservice 78510000 Hochbaumaßnahme 7.660236.700.200 Errichtung 5. Gesamtschule Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich dauernde Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) 508.362,00 EUR Kosten insgesamt 508.362,00 EUR abzüglich - Erträge - Einsparungen - 508.362,00 EUR Bemerkungen Der o.g. Betrag sind die Afa-Summen. Weitere Folgekosten z.B. Bauunterhaltung, Versicherung siehe Anlagen 37 und 38. Begründung Seite 2 Projektbeschreibung Am 29.09.2015 wurde im Rat der Stadt Krefeld die Gründung der 5. Gesamtschule an diesem Standort in Verbindung mit der Auflösung der Realschule Oppum beschlossen. Die neue Gesamtschule startete ab dem Schuljahr 2016/17 mit 5 Klassen, während die Realschule am gleichen Standort ab diesem Schuljahr ausläuft. Der Gebäudekomplex Schmiedestrasse 90 und 98 besteht aus 5 Einzelgebäuden und beherbergt derzeit die Realschule Oppum. Das Hauptgebäude stammt aus dem Jahr 1914 und wurde von der unteren Denkmalbehörde als denkmalwert eingestuft. Der ältere Bauteil C ist nicht denkmalwürdig. Die Gesamtschule mit dem Schwerpunkt Inklusion hat einen erheblichen Raummehrbedarf als die Realschule, so dass sowohl Umbaumaßnahmen im Bestand, als auch eine Erweiterung der vorhandenen Schulgebäude in drei Bauabschnitten einschließlich der erforderlichen Interimslösungen geplant sind. Mit Beschluss vom 03.11.2016 wurde das Büro SSP AG, Bochum, mit den Generalplanerleistungen beauftragt. Aufgabenstellung und Projektziele Das Ziel des Projektes ist die Erweiterung des bestehenden Schulkomplexes von 3- auf 5-Zügigkeit. Die Maßnahmen beinhalten die Planung eines funktionalen Neubaus in möglichst modularer Bauweise sowie Umbau und Teilsanierung des Bestandsgebäudeensembles. Dabei ist die vollständige Aufrechterhaltung des Schulbetriebs zu gewährleisten. Die Umsetzung der Baumaßnahme soll durch einen Generalunternehmer erfolgen. Im Zuge der Baumaßnahmen werden im Bestand der sogenannte „Pavillon“ in der Nordwestecke des Grundstücks, der Sanitärtrakt an Gebäude C und die Pausenhofüberdachung gegenüber Gebäude B zurückgebaut. Die Fertigstellung aller Baumaßnahmen ist im Herbst 2021 vorgesehen. Das Projekt lässt sich in die Teilbereiche Neubau, Bestand und Abriss aufgliedern. Dieser Bericht ist in Anlehnung an diese Teilbereiche sowie die jeweiligen Neu- und Bestandsbauten gegliedert. Lage Das Schulgelände befindet sich in Krefeld-Oppum am Ende der Schmiedestrasse und erstreckt sich im Südwesten bis zur Kuhleshütte. Das Schulgelände wird von der Schmiedestrasse geteilt. Nördlich des Schulgeländes verläuft die Straßenbahntrasse (mit der Haltestelle Sandberg), jenseits dieser Trasse befindet sich der Botanische Garten. An der Westseite des Grundstücks befindet sich eine Sporthalle mit dahinter angrenzender Kindertagesstätte. Das Grundstück ist derzeit von der Schmiedestraße her zugänglich, der Parkplatz der Sporthalle Begründung Seite 3 wird über die Kuhleshütte angefahren. Die Umgebung ist von einer 2- bis 4-geschossigen Wohnbebauung geprägt. Gebäudenutzung Alle Bestandsgebäude sowie die Erweiterungsbauten werden in Zukunft für den Schulbetrieb der 5. Gesamtschule Krefeld-Oppum genutzt. Das Gebäude A wird als wesentliche Elemente eine Turnhalle mit Umkleiden und Duschen, das Lehrerzimmer und Teile der Verwaltungsräume, Hauswirtschaftsräume, sowie Unterrichtsräume der Jahrgänge 8 und 9 enthalten. Im Gebäude B sind dann die naturwissenschaftlichen Räume und Archivflächen sowie Unterrichtsräume der Jahrgänge 5, 6 und 7 untergebracht, während das Gebäude C ebenfalls Unterrichtsräume für die Jahrgänge 5, 6 und 7 sowie Lehrer-WC´s beinhalten wird. Neben dem Gebäude C entsteht ein Werkstattgebäude einschließlich einer Schüler-WC-Anlage. Sollten neue KInvFöG-Mittel kurzfristig zur Verfügung stehen, soll das Werkstattgebäude mit Kosten von 800.000,-- € über diesen Fördertopf realisiert werden. Das neue Gebäude D enthält Unterrichtsräume der Jahrgänge 10-13. Ferner nimmt das Gebäude D Aula und Mensa mit Küche, Verwaltungsräume, das Selbstlernzentrum und die musisch-künstlerischen Unterrichtsräume auf. Gebäudebeschreibung / -struktur Die Gebäudestruktur der Bestandsbauten wird durch die Baumaßnahme kaum verändert, während die hinzugefügten Erweiterungsbauten vielmehr das Schulgelände städtebaulich einfassen, so dass das Schulensemble in Zukunft als Einheit wahrgenommen wird. Der Erweiterungsbau von Gebäude C ist ein rechtwinklig zum Bestand angeordneter, eigenständiger Riegelbaukörper in eingeschossiger Holzbauweise mit Pultdach, der den nordöstlich gelegenen Schulhof räumlich abschließt. Das Gebäude ist mit klarem Werkstattcharakter in Gestalt und Materialität konzipiert, was der wesentlichen Nutzung für den Werkunterricht entspricht. Die Erschließung erfolgt ohne Verkehrsflächen innerhalb des Gebäudes über Türen in der nördlichen Fassade. Das Gebäude D besteht aus einem dreigeschossigen Gebäuderiegel mit Abmessungen von ca. 44 x 21m und einem trapezförmigen, viergeschossigen Baukörper, der rechtwinklig zum Riegel angeordnet ist und somit den Abschluss zum Bahngelände markiert. Das Gebäude ist gegenüber der Sporthalle angeordnet und definiert durch seine Baukörperform angemessen proportionierte Schulhofflächen, die gleichzeitig gefasst werden. Die Gebäudeform ist ungefähr L-förmig und reagiert in ihrer Höhenentwicklung auf die umgebende Bestandsbebauung. Das viergeschossige "Tortenstück" fungiert dabei städtebaulich als eigenständiges Gegenüber des Turmbaus von Gebäude A. Das Gebäude D ist teilunterkellert, die Haupterschließungskerne befinden sich an den Gebäudeenden und an der Schnittstelle der Teilbaukörper. Im 3.OG befindet sich eine Dachterrasse. Die Flurzonen werden mit zahlreichen Nischen gegliedert, die multifunktional Nebennutzungen innerhalb und außerhalb der Klassen übernehmen (z.B. Aufnahme von Sitzgelegenheiten, Vitrinen, Abstellflächen in den Klassen). Offene Lernzonen werden offen an den Fluren angeordnet und belichten diese über direkten Fassadenkontakt. Die Erschließungsflächen sind somit nicht nur bloße Verkehrsfläche, sondern übernehmen mit hoher Attraktivität Funktionen des gesamthaften Schulkonzeptes. Gebäudehülle Die Gebäudehülle der Bestandsbauten bleibt im Prinzip unverändert und wird lediglich nach Erfordernis instandgesetzt und erneuert. Wesentliche Punkte sind hierbei die Erneuerung von Fenstern (Teilbereiche Gebäude A und B, gesamtes Gebäude C) und die Instandsetzung der Klinkerfassade von Gebäude C. Der Erweiterungsbau von Gebäude C erhält mit einer Holzschalung verkleidete Seitenwände, Dach und Südfassade werden mit einer wärmegedämmten Eternitwelle verkleidet. Zum Schulhof hin öffnet sich eine Pfosten-Riegel-Fassade mit Isolierverglasung. Begründung Seite 4 Das Gebäude D hingegen erhält eine hinterlüftete und wärmegedämmte Fassade mit KlinkerAußenschale. Die Fassadenstruktur besitzt eine ruhige, horizontale Gliederung, die Fensterbänder werden mit Holz-Aluminium-Blockfenstern in dunkler Rahmenfarbe realisiert. Die monolithische Gestalt des Baukörpers wird durch ein horizontales Relief der Klinkerstruktur zusätzlich spannungsvoll gegliedert. Die vierseitige Einrahmung der Fensterbänder ebenso wie die Attikaabdeckung erfolgt mit schlanken Betonfertigelementen. Die Dachflächen von Gebäude D erhalten eine extensive Begrünung auf einer Warmdachkonstruktion, während die Flächen für die Unterbringung von Haustechnikgeräten auf dem Dach sowie die Dachterrasse mit einer Kieseindeckung und Betonplatten versehen werden. Innenausbau In den Bestandsbauten erfolgen Umbaumaßnahmen zur Neuorganisation von Räumen sowie Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen. Das Werkstattgebäude C ist vom Ausbaustandard als benutzbarer Rohbau konzipiert. Aus diesem Grund erhält es in den Werkräumen einen geschliffenen und versiegelten Estrichboden und keine Abhangdecken, so dass die technische Installation sichtbar bleibt. Die notwendige Raumakustik wird über von der Decke abgehängte Baffel erzielt. Die Schüler-WCs erhalten robuste Fliesenböden und -Wandflächen sowie Sanitärtrennwände in Systembauweise. Der Neubau D erhält im Foyer sowie den Treppenräumen einen Boden aus robustem Betonwerkstein während der Aula-/Mensabereich mit Industrieparkett versehen wird. In den Fluren und Klassenräumen kommt ein Linoleum-Oberboden auf schwimmendem Estrich zum Einsatz, über dessen Farbgestaltung die unterschiedlichen Zonen des Gebäudes (Konzentriertes / Kreatives / Freies Lernen) definiert werden. Die Flurwände sind statisch wirksame Stahlbetonfertigteile, deren Oberflächen als Sichtbeton belassen werden. In allen Klassenräumen und Fluren wird eine akustisch wirksame Raster-Unterdecke aus Mineralwollplatten eingebaut, die die haustechnischen Leitungen verdeckt und die Beleuchtung aufnimmt. Energetisches Konzept: Sämtliche Neubauten werden auf Grundlage der gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) errichtet. Für die Zentrale Heizenergieversorgung der Neubauten wurde verschiedene Möglichkeiten untersucht (Blockheizkraftwerk, Brennwertkessel, Wärmepumpen). Als Rentabelste werden nun Gaswärmepumpen und Brennwertkessel zum Einsatz kommen. Zusammen mit den Architekten besteht Einigkeit, weitestgehend auf technische Einrichtungen zu verzichten. So wurde u.a. mittels einer Messung der Schallimmissionen festgestellt, dass in den Klassen- und Verwaltungsräumen auf eine Lüftungsanlage verzichtet werden kann. Dies spart neben dem technischen Unterhaltungsaufwand auch Herstellungs- und Energiekosten. Parkplätze: Die Zufahrt der geplanten Parkplätze (Flurstück 44) nördlich der Sporthalle sowie das Grundstück, welches zusätzliche Stellplätze für die 5. Gesamtschule aufnehmen soll (Flurstück 1275), befinden sich im Eigentum der Stadt Krefeld. Zur Nutzung der vorgenannten Grundstücke fanden im Zuge der Vorentwurfsplanung Vorabstimmungen zwischen den zuständigen Fachbereichen der Stadt Krefeld bzw. der Wohnstätte Krefeld statt. Gestaltungsbeirat: Am 28.06.2017 wurde das Projekt dem Gestaltungsbeirat vorgestellt. In seiner Stellungnahme vom 04.07.2017 begrüßt der Beirat "das Vorhaben und lobt ausdrücklich die nachhaltige Materialauswahl, die gelungene Architektursprache und das damit verbundene Einfügen in die Örtlichkeit." Termine (Planungs- und Bautermine) Wesentliche Meilensteine sind: Einreichung Bauvoranfrage: 19.04.2017 Vorstellung Gestaltungsbeirat: 28.06.2017 Abschluss Entwurfsplanung und Leitdetails (LPH 3): 17.08.2017 Begründung Seite 5 Vorstellung Bauausschuss: 05.09.2017 Vorstellung Schulausschuss: 06.09.2017 Einreichung Bauantrag: 09.10.2017 Submission Ausschreibung GU-Verfahren: 18.02.2018 Beauftragung GU: 29.06.2018 Baubeginn: 16.10.2018 Fertigstellung Gesamtmaßnahme: 08.10.2021 Kosten (Kostenermittlung nach DIN 276) Im Zuge der Vorentwurfsplanung wurde durch den Generalunternehmer eine Kostenschätzung nach der gültigen DIN 276 durchgeführt. Der Kostenschätzung liegt die Vorentwurfsplanung zugrunde. Die Kostenermittlung wurde für die Kostengruppen 200-600 getrennt nach den vertraglich definierten Teilprojekten Umbau Bestandsgebäude, Erweiterungsbauten und Abbruch durchgeführt, mit zusätzlicher Unterteilung nach den einzelnen Gebäuden des Schulensembles. Die Kostenschätzung ergab folgende wesentliche Ergebnisse: Baukosten brutto KG 200-600 Umbau Bestandsgebäude: Baukosten brutto KG 200-600 Erweiterungsbauten: Baukosten brutto KG 200 Abbruch: Baunebenkosten KG 700: Interimskosten für Auslagerung Realschule: Gesamtkosten: 3.810.000,00 € 9.400.000,00 € 100.000,00 € 2.500.000,00 € 250.000,00 € 16.060.000,00 € Die in dem Betrag enthaltenen Interimskosten in Höhe von 250.000,00 € sind für die Meldung zum Veränderungsnachweis 2018 vorgesehen unter: für Mieten P06002540000/54220000 Mieten und Pachten; für Anschlüsse etc.: P06002540000/52111000 Gebäudeinstandhaltung. Hierzu wird eine separate Vorlage vom FB 40 für den Ausschuss für Schule und Weiterbildung erstellt. Finanzierung Die Haushaltsmittel stehen unter P06002010000 Immobilienservice/78510000 Hochbaumaßnahme/7.660236.700.200 Errichtung 5. Gesamtschule zur Verfügung und sind freigegeben. Rechnungsprüfung Der Fachbereich 14 Rechnungsprüfung hat keine Einwände. Projektrisiken Projektrisiken, die nachteilige Auswirkungen auf Kosten und Termine haben, bestehen zum aktuellen Planungszeitpunkt bei folgenden Themen: 1. Baugrundrisiken Baugrunderkundungen vor Ort haben im Bereich des geplanten Neubaus D großflächigere Aufschüttungen mit teilweise belasteten Materialien ergeben, die im Zuge der Bauarbeiten auf einer Deponie entsorgt werden müssen. Diese Kosten für Tiefgründungen, Baugrundverbesserungen und Sanierung von Altlasten im Boden sind in der Kostenschätzung noch nicht erfasst. 2. Zustand von Grundleitungen und Kanälen Der Sanierungsumfang zu den im Bestand befindlichen Grundleitungen und Hausanschlussleitungen Schmutzwasser im Gebäude A bzw. der Sanierungsumfang der Kanalleitungen im Bestand im Bereich der Außenanlagen im Bereich Gebäude A, B und C ist nach einer Kamerabefahrung bekannt. Der Sanierungsaufwand wird z.Z. kostenmäßig erfasst. Die Abführung der Regenwassermenge von den Bestandsgebäuden A, B und C aber auch von den Neubauten C und D in den öffentlichen Kanal ist in der Schmiedestrasse nicht gesichert. Aus diesem Grund ist Begründung Seite 6 eine Regenwasserrückhaltung bzw. eine Regenwasserversickerung in Form von unterirdischen Rigolen auf den beiden Schulhofflächen auszuführen und die Pflaster- bzw. Asphaltflächen entsprechend zu erneuern. Die beiden Varianten werden z.Z. planerisch geprüft und die Kosten entsprechend ermittelt. 3. Konjunkturelle Lage Durch vielfältige Förderprogramme von Bund und Ländern, aber auch durch die Niedrigzinssituation für private Bauherren, erlebt die Baubranche seit längerer Zeit einen Boom, von dem auch dieses Bauvorhaben betroffen sein kann. Die bauausführenden Unternehmen sind i.d.R. ausgelastet. Dies kann zu nicht vorherkalkulierbaren Kostensteigerungen führen. 4. Kostenvarianz Wir befinden uns z.Z. in dem Projekt in der Entwurfsphase (LPH 3). In dieser Phase sind noch nicht alle Leistungen und Risiken bekannt (s.o.). Aus diesem Grund muss von einer Kostenvarianz, d.h. Kostenunschärfe, von 40% (+- 20%) ausgegangen werden.