Verwaltungsvorlage (BPL 742 Begründung zur FÖB-Vorlage.pdf)

Begründung zur Vorlage 3108/16 Seite 1 Für den Bebauungsplan Nr. 742 1. Änderung – Güterbahnhof Süd –ist vorgesehen, dass der Rat der Stadt Krefeld am 03.11.2016 den einleitenden Beschluss fasst. Beschreibung des Plangebietes Der Bebauungsplan Nr. 742 1. Änderung umfasst den östlichen Teil des ehemaligen Güterbahnhofs Süd (Flur 75, Flurstück 500). Der Geltungsbereich wird begrenzt durch: - im Süden durch die im Bebauungsplan Nr. 742 festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche (Verbreiterung der Neuen Ritterstraße); - im Norden und Osten durch die im Bebauungsplan Nr. 742 festgesetzte öffentliche Grünfläche (sog. Krefelder Promenade); - im Westen durch das Gelände der Hauptfeuerwache Krefeld. In diesen Abgrenzungen hat das Plangebiet eine Größe von ca. 3,1 ha. Anlass und Ziel der Planung Die Fläche des ehemaligen Güterbahnhofs ist nach Aufgabe der bahnbezogenen Nutzungen brachgefallen. Im Zuge der Bauleitplanung wurden durch die 222. Flächennutzungsplanänderung sowie die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 742 die planungsrechtlichen Grundlagen für die angestrebte städtebauliche Umstrukturierung des gesamten Geländes des ehemaligen Güterbahnhofes geschaffen. Ein Bestandteil der Nachfolgenutzung war im westlichen Teilabschnitt die Ansiedlung der neuen Hauptfeuer- und Rettungswache, da der ursprüngliche Standort an der Florastraße den heutigen Anforderungen bei Weitem nicht mehr gerecht wurde. Die Hauptfeuerwache am Standort Neue Ritterstraße wurde zwischenzeitlich in Betrieb genommen. Im östlichen Teilbereich der Güterbahnhofsfläche sollte dagegen die Ansiedlung eines Bauund Gartenmarktes erfolgen. Aufgrund verschiedener Entwicklungen in der Baumarktbranche haben aber die ursprünglichen Interessenten von einer Ansiedlung auf dem Gelände an der Neuen Ritterstraße Abstand genommen. Da trotz intensiver Bemühungen seitens des Grundstückseigentümers kein Betreiber für einen Baumarkt gefunden werden konnte, wird nun eine gewerbliche Nutzung des Geländes angestrebt. Die Umnutzung der ca. 3,1 ha großen, seit Jahren untergenutzten sowie städtebaulich und gestalterisch vernachlässigten Fläche in innenstadtnaher Lage ist ein wichtiges Element der Innenentwicklung bzw. Revitalisierung bereits erschlossener Flächen in der Stadt Krefeld. Bebauungsplanvorentwurf Der ursprünglich für eine Einzelhandelsentwicklung (Baumarkt) vorgesehene Standort soll zukünftig für gewerbliche Nutzungen zur Verfügung gestellt werden. Eine andersartige Einzelhandelsnutzung kommt zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche von Krefeld nicht in Betracht, auch eine Wohnbauentwicklung ist aufgrund der am Standort vorliegenden Immissionsbelastung nicht sinnvoll. Im Bebauungsplan soll der Planbereich daher vollständig als „Gewerbegebiet“ festgesetzt werden. Das Maß der baulichen Nutzung soll Begründung zur Vorlage 3108/16 Seite 2 entsprechend der Obergrenze des § 17 BauNVO für die Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,8 und für die Geschossflächenzahl (GFZ) auf 2,4 beschränkt werden, so dass mit diesen Festsetzungen eine angemessene Hochbauplanung auf den Baugrundstücken umgesetzt werden kann. Weitere Festsetzungen sollen eine angemessene Höhenentwicklung und die Verträglichkeit zur angrenzenden öffentlichen Grünfläche sichern. Die Anbindung des neuen Gewerbegebietes soll über eine private Verkehrsfläche erfolgen, die an die Neue Ritterstraße im Bereich der ursprünglich vorgesehenen und gutachterlich geprüften Baumarktzufahrt anschließt. Die Lage und Führung der Privatstraße soll zur Beibehaltung der gewünschten Flexibilität im Bebauungsplanverfahren jedoch nicht festgelegt werden. Insgesamt soll eine möglichst flexible Aufteilung von Grundstücksgrößen und –zuschnitten entsprechend den Anforderungen zukünftiger Gewerbetreibender gesichert werden. Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurden unterschiedliche Planvarianten skizziert, die sich im Wesentlichen in der Länge der Privatstraße und dem Zuschnitt bzw. der Größe der gewerblichen Grundstücke unterschieden. Aufgrund der vorliegenden Rahmenbedingungen (u.a. die Festlegung des Anbindungspunktes an die Neue Ritterstraße, die Begrenzung durch öffentliche Grünflächen bzw. Verkehrsflächen sowie durch die Feuerwehr) kommen jedoch sich grundsätzlich unterscheidende Varianten nicht in Betracht. Planungsrechtliche Situation • Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) stellt den Bereich des Plangebietes als allgemeinen Siedlungsbereich dar. Eine Änderung des Gebietsentwicklungsplans ist nicht notwendig. Begründung zur Vorlage 3108/16 • Seite 3 Der seit dem 23.10.2015 wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans als Sonderbaufläche dar. Da die geplante Nutzung den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes und damit dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB widerspricht, muss der Flächennutzungsplan zur Umsetzung der o.g. neuen städtebaulichen Zielsetzung im Parallelverfahren geändert und die Flächen entsprechend der vorgesehenen Entwicklung als gewerbliche Baufläche dargestellt werden. Die Flächennutzungsplanänderung erhält die Bezeichnung: 2. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich im Bereich zwischen Hauptfeuerwache, Neue Ritterstraße, Dießemer Bruch und Eisenbahnlinie. • Das Planungsgebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 742 - Güterbahnhof Süd -. Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes soll der Bebauungsplan Nr. 742 - Güterbahnhof Süd - für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 742 1. Änderung außer Kraft gesetzt werden. Der Bebauungsplan liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb einer Wasserschutzzone. Weitere Vorgaben durch sonstige Fachplanungen liegen nicht vor. Sonstiges Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird eine Umweltprüfung (gemäß § 2 Abs. 4 BauGB) durchgeführt und ein Umweltbericht (gemäß § 2a BauGB) erstellt. Da sich im Umfeld des Planbereiches zu Wohnzwecken genutzte Gebäude befinden, wurde im Vorfeld ein schalltechnisches Gutachten erarbeitet, welches die Auswirkungen der geplanten Gewerbeansiedlungen auf die im Umfeld vorhandenen schützenswerten Nutzungen ermittelt und bewertet hat. Unter Berücksichtigung der im Gutachten vorgeschlagenen und im Bebauungsplan festzusetzenden Maßnahmen ist sichergestellt, dass von den Nutzungen im Plangebiet keine erheblichen Immissionen im Bereich von schützenswerten Nutzungen im Umfeld auftreten; gleichzeitig werden auch die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Plangebietes gewährleistet. Weiterhin wurde, da im Plangebiet flächig Auffüllungen vorhanden sind, ein Altlastengutachten erarbeitet. Die durchgeführten Untersuchungen haben gezeigt, dass von der Fläche keine Gefährdungspotenziale über die standortrelevanten Pfade Boden-Mensch, BodenBodenluft-Mensch sowie Boden-Grundwasser ausgehen. Unter Vorsorgegesichtspunkten ist durch Bodenaustausch bzw. Bodenauftrag sicherzustellen, dass im Bereich von dauerhaft unbefestigt bleibenden Freiflächen (Grünanlagen etc.) ein 0,80 m mächtiger unbelasteter Bodenhorizont vorhanden ist. Weiterhin ist zur Beurteilung der artenschutzrechtlichen Situation ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erarbeitet worden. In diesem Fachbeitrag wurde festgehalten, dass eine Erfüllung von Verbotstatbeständen gem. § 44 BNatSchG unter Berücksichtigung der be- Begründung zur Vorlage 3108/16 Seite 4 schriebenen Vermeidungsmaßnahmen nicht zu erwarten ist. Sollten im Rahmen der ökologischen Begleitung des Vorhabens planungsrelevante Arten festgestellt werden, so können ggf. eine erweiterte Artenschutzprüfung sowie weitere Vermeidungs- und/oder vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen erforderlich werden. Nach Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden die vorliegenden Untersuchungen bis zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes erforderlichenfalls weiter konkretisiert und ergänzt. Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Den Bürgern ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Entsprechend Ziffer 6 der vom Rat der Stadt am 17.07.2003 beschlossenen Richtlinien für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung soll die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB per Aushang erfolgen, da das Plangebiet überwiegend von Gewerbegebieten mit vereinzelten Wohngebäuden (Betriebsinhaberwohnungen) umgeben ist und somit nur ein relativ kleiner Personenkreis unmittelbar von der Planung berührt sind. Zur besseren Orientierung ist eine Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 742 1. Änderung -Güterbahnhof Süd- sowie eine Übersicht über den Änderungsbereich der 2. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich zwischen Hauptfeuerwache, Neue Ritterstraße, Dießemer Bruch und Eisenbahnlinie beigefügt. Begründung zur Vorlage 3108/16 Seite 5 Übersicht über den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 742 1. Änderung (ohne Maßstab) Quelle: Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW © Geobasis NRW Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 742 1. Änderung Begründung zur Vorlage 3108/16 Seite 6 Übersicht über den Änderungsbereich der 2. Änderung des Flächennutzungsplanes (ohne Maßstab) Quelle: Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW © Geobasis NRW Änderungsbereich der Flächennutzungsplanänderung