Verwaltungsvorlage (Bestandsaufnahme und Verbesserung der Nahversorgung in Oppum)

Antrag der CDU-Fraktion vom 13.01.2016 TOP Vorlage des Oberbürgermeisters der Stadt Krefeld öffentlich Datum 14.03.2016 Nr. 2323 /16 Anlage-Nr. FB/Geschäftszeichen: - 05 Beratungsfolge: Sitzungstermin: Bezirksvertretung Oppum-Linn 21.04.2016 Ausschuss für Stadtplanung und Stadtsanierung 21.04.2016 Betreff Bestandsaufnahme und Verbesserung der Nahversorgung in Oppum Antrag der CDU-Fraktion vom 13.01.2016 Beschlussentwurf: Der Ausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Die Verwaltung wird beauftragt, die Ausschreibung des Areals Festplatz und der angrenzenden Bereiche gemäß Bebauungsplan Nr. 680/I - Nördlich Hochfelder Str./nördlich Heinrich-Malina-Str./südlich Bahntrasse mit der Verknüpfung zur Ansiedlung eines großflächigen Nahversorgungsangebotes durchzuführen. Beschlussvorschlag für die Bezirksvertretung: Die Bezirksvertretung nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis und empfiehlt den Verkauf des städtischen Grundstückes mit dem Ziel der Ansiedlung eines großflächigen Nahversorgungsangebotes. Unmittelbare finanzielle Auswirkungen ja Finanzielle Auswirkungen und Begründung auf den Folgeseiten X nein Begründung Seite 1 Finanzielle Auswirkungen Vorlage-Nr. 2323 /16 Die unmittelbaren finanziellen Auswirkungen des Beschlusses sind im Haushaltsplan berücksichtigt: ja nein Innenauftrag: Kostenart: PSP-Element: Nach Durchführung der Maßnahme ergeben sich keine Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft: Personalkosten Sachkosten Kapitalkosten (Abschreibungen oder Zinsen) Kosten insgesamt abzüglich 0,00 EUR - Erträge - Einsparungen 0,00 EUR Bemerkungen Begründung Seite 2 A. Bewertung des Nahversorgungszentrums Oppum 1. Bestandsaufnahme der Nahversorgung in Oppum Das Zentrenkonzept 2014 beschreibt das Nahversorgungszentrum Oppum (NVZ 2) detailliert. Insgesamt sind innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Oppum ca. 47 Nutzungen aus den Bereichen Einzelhandel und Dienstleistung ansässig. Hinsichtlich der Einzelhandelsbetriebe ist festzustellen, dass diese insgesamt 21 Standorte umfassen und ausschließlich kleinteiligen Charakter aufweisen. Die Verkaufsfläche im Einzelhandel erreicht in der Summe ca. 1.100 qm, hiervon ca. 700 qm im kurzfristigen, ca. 250 qm im mittelfristigen und ca. 180 qm im langfristigen Bedarf. Eine aktuelle Erhebung im Oppumer Zentrum hat keine wesentlichen Veränderungen ergeben, so dass die Ausführungen des Zentrenkonzeptes weiter angewandt werden können. Das Einzugsgebiet des zentralen Versorgungsbereiches Oppum wird durch die Lage dieses Stadtteils zu den übrigen Siedlungsbereichen der Stadt Krefeld sowie zur sich östlich anschließenden Autobahn A 57 bestimmt. Zum Einzugsgebiet des zentralen Versorgungsbereiches sind der Stadtteil Oppum selbst sowie westlich angrenzende Siedlungsbereiche zu zählen. Das Einwohnerpotential, das dem zentralen Versorgungsbereich Oppum zugerechnet werden kann, beträgt insgesamt ca. 20.000 Personen. 2. Stärken-Schwächen-Profil Für die Weiterentwicklung des Oppumer Zentrums ist es wichtig, die Stärken und Schwächen herauszuarbeiten. Im Hinblick auf die Stärkung des Stadtteilzentrums unter vorrangiger Beachtung der Nahversorgung wird Im Zentrenkonzept ein entsprechendes Stärken-Schwächen-Profil dargestellt. Stärken: • Individualität durch kleinteiligen Besatz mit Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen • teilweise positive vertikale Gliederung der Gebäudeeinheiten (Einzelhandel und Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnnutzungen in den oberen Stockwerken) • Potentialfläche im östlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs vorhanden • Funktionsausbau auch durch Innenverdichtung - z. B. im Bereich Maybachstraße / Werkstättenstraße möglich (aktuell: Neubau der Wohnstätte mit ebenerdigen Geschäftslokalen und Wohnnutzung in den Obergeschossen) Schwächen: • starke Konkurrenzwirkung der Sonderlage Hafelsstraße (mit Real, LM-Discount- und Drogeriemärkten) und des Nahversorgungsstandortes Schönwasser Straße / Glockenspitz (Lebensmittelmärkte und Drogeriemarkt) • insgesamt (zu) geringe Ausstattung mit Verkaufsflächen im Einzelhandel • derzeit kein frequenzerzeugender, größerer Leitbetrieb vorhanden • Aufenthaltsqualität eingeschränkt (Verbesserung durch die Gestaltung des Bahnhofsumfeldes zu erwarten) • Schwächen im Marktauftritt einiger Geschäfte 3. Zusammenfassung der Kenndaten zum ZVB Oppum Eine Zusammenfassung der wesentlichen Kenndaten des zentralen Versorgungsbereichs Oppum (NVZ 2) liefert im Rückgriff auf das Zentrenkonzept folgender Steckbrief: Funktionseinstufung: Nahversorgungszentrum Einzugsgebiet / Versorgungstätigkeit: Stadtteil Oppum und angrenzende Siedlungsbereiche, ca. 20.000 Einwohner ÖPNV-Anbindung: Bushaltestellen / Straßenbahn / DB Begründung Seite 3 Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz: 47 Nutzungen Einzelhandel: • Kurzfristiger Bedarf: ca. 700 VKF (zusätzlich: angrenzend an den zentralen Versorgungsbereich: NettoLM-Markt mit 700 qm) • Mittelfristiger Bedarf: ca. 250 qm VKF • Langfristiger Bedarf: - nicht vorhanden Leitbetrieb Einzelhandel mit über 500 qm VKF: derzeit kein Magnetbetrieb vorhanden 4. Maßnahmenvorschläge zur Verbesserung der Nahversorgung in Oppum Mit den oben angeführten Kennziffern verfügt der zentrale Versorgungsbereich NVZ 2 Oppum über einen nur geringen Verkaufsflächenbestand im Einzelhandel. Aufgrund dieser Besatzsituation sowie in Ansehung des Fehlens eines größeren Leitbetriebes stellt die Ansiedlung eines solchen Magnetbetriebes des Lebensmitteleinzelhandels eine wichtige Zukunftsaufgabe zum Funktionserhalt bzw. zur Funktionsstärkung des zentralen Versorgungsbereiches dar. Eine Funktionsstärkung durch Neuansiedlungen ist nach Aussage im Zentrenkonzept sowohl durch eine Ansiedlungsmaßnahme auf der Potentialfläche im östlichen Bereich als auch durch eine „Innenverdichtung“ durch Ansiedlung im Bereich Maybachstraße denkbar. Wie sich zwischenzeitlich herausgestellt hat, findet ein Standort an der Maybachstraße und Werkstättenstraße marktseitig, also bei den Anbietern keine Resonanz. Dementsprechend hat die Wohnstätte ein Wohn- und Geschäftshaus im Eckbereich der beiden Straßen errichtet. Dieses ist funktional und stärkt das Zentrum. Somit verbleibt es bei dem empfohlenen Standort östlich der Buddestraße. Zur Umsetzung der Empfehlungen des Zentrenkonzeptes wurde bereits 2009 im Zuge der Neuerarbeitung des Zentrenkonzeptes von 2002 mit dem Ziel der Neuabgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche die FNP-Änderung für Oppum – Mitte zur Stärkung der Nahversorgung in Oppum durchgeführt. Im Oktober 2009 trat der Bebauungsplan 680 I mit der Abgrenzung des Oppumer Zentrums nach den Vorgaben und Kriterien des LEPro und mit der Überplanung des jetzigen Festplatzes / Hundevereinsplatzes an der Kronlandbrücke in Kraft. Danach kann eine Teilfläche des Geländes verkauft und der Platz zu einem Nahversorgungsstandort, Festplatz und entsprechenden Parkplätzen umgebaut werden. Im Rahmen der Umsetzung des neuen Nahversorgungsstandortes ist der ortsansässige Hundeverein (Verein für Deutsche Schäferhunde e. V.) an einen Alternativ-standort umzusiedeln. Darüber hinaus wird das Areal temporär nicht als Festplatz zur Verfügung stehen. Aktuell sind Veranstaltungen auf dem derzeitigen Festplatz lediglich bis Ende 2016 geplant. Die Verwaltung hatte 2010 eine europaweite Ausschreibung vorbereitet. Wegen der laufenden Rechtsprechung zum Vergabeverfahren und der ausstehenden Entscheidung des EuGH mit der Klärung der Frage, ob tatsächlich ein formales europaweites Vergabeverfahren durchgeführt werden muss, wurde die Ausschreibung bisher nicht durchgeführt. Inzwischen ist rechtlich geklärt, dass eine europaweite Ausschreibung nicht erforderlich ist. B. Planungsrechtliche Situation am Festplatz Oppum Der neue Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld wurde am 23.10.2015 wirksam. Dieser stellt die Fläche östlich der Buddestraße als Sondergebiet für die Nahversorgung mit einer GFZ von 0,6 dar. Die Fläche liegt innerhalb des im Flächennutzungsplan dargestellten zentralen Versorgungsbereichs Oppum. In der Planbegründung werden folgende Aussagen zum "Standort Buddestraße" getroffen: „ SO Nahversorgung östlich Buddestraße Begründung Seite 4 ca. 1,6 ha Sondergebietsfläche (im rechtskräftigen B-Plan ca. 0,9 ha) kein Bestand vorhanden entspricht ca. 0 m² Geschossfläche GFZ im Planentwurf 0,6 entspricht 1) ca. 5.400 m² Geschossfläche entspricht ca. 4.000 m² Verkaufsfläche 1) Bezogen auf die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte und daher maßgebliche Sondergebietsfläche von ca. 0,9 ha. Die übrigen im Flächennutzungsplan als SO dargestellten Flächen östlich Buddestraße sind im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche – Park & Ride-Fläche bzw. Festplatz festgesetzt. Der Standort östlich der Buddestraße ist im Zentrenkonzept 2014 als Teil des Nahversorgungszentrums NVZ 2 Oppum ausgewiesen (zentraler Versorgungsbereich). Ziel der Sondergebietsdarstellung im Flächennutzungsplan ist es, die Neuansiedlungsmöglichkeit des Nahversorgungs-Einzelhandels im zentralen Versorgungsbereich planungsrechtlich vorzubereiten, um Oppum als Nahversorgungszentrum zu stärken. Der Standort östlich der Buddestraße ist im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 680/I – nördlich Hochfelder Straße / nördlich Heinrich-Malina-Straße / südlich Bahntrasse – als sonstiges Sondergebiet „Nahversorgung Lebensmittel“ (ca. 0,9 ha groß) mit einer GFZ von 0,6 festgesetzt. Die im neuen Flächennutzungsplan dargestellte GFZ für die Sondergebietsfläche (ca. 1,6 ha) lautet entsprechend 0,6. Allein für diesen Standort und das (nach bisheriger Zentrenstruktur sogenannte) „Nahversorgungszentrum höherer Ordnung D 2 – Oppum –“ ist in 2008 eine Änderung des Zentrenkonzeptes von 2002 beschlossen und in 2009 der alte Flächennutzungsplan entsprechend geändert worden (Sondergebiet Nahversorgung, GFZ 0,6). Im Zuge dieser Änderung des Flächennutzungsplanes und der parallelen Bebauungsplanaufstellung ist eine gutachterliche Stellungnahme zur Verträglichkeit der konkreten Planung mit zentralen Versorgungsbereichen von Gemeinden eingeholt worden. " (Planbegründung zum Flächennutzungsplan 2015 der Stadt Krefeld, Teil A, S. 121). Der am 16.10.2009 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 680/I – Nördlich Hochfelder Str./ nördlich Heinrich-Malina-Str./ südlich Bahntrasse – setzt auf der von Gleisen umschlossenen Fläche östlich der Buddestraße zum einen ein Sondergebiet fest, welches der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben der Nahversorgung mit den Sortimentsgruppen Lebensmittel und Getränke dient. Zulässig sind großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO der Nahversorgung - Lebensmittel - sowie sonstige Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung - Lebensmittel -. Dabei sind nur Betriebe mit den Kernsortimenten Lebensmittel und Getränke zulässig. Als Randsortimente dürfen sie Waren aus dem Bereich Drogerie, Kosmetik und Tiernahrung anbieten, sofern die Randsortimente zur Nahversorgung des Gebietes branchentypisch angeboten werden, überwiegend dort nachgefragt werden, der Ergänzung des Angebotes der Kernsortimente Lebensmittel und Getränke dienen und diesem Kernsortiment deutlich untergeordnet sind und soweit für die Randsortimente zusammen nicht mehr als 20 % der Verkaufsfläche genutzt wird. Es ist eine eingeschossige Bebauung mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 0,6 zulässig. Zum anderen sind öffentlichen Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung „Parkplatz“ sowie „Parkplatz / Festplatz“ festgesetzt. Hier ist ein Park & Ride-Platz mit ca. 200 öffentlichen Stellplätzen vorgesehen, dessen östliche Teilfläche zugleich als Festplatz hergerichtet und genutzt werden soll. Begründung Seite 5 C. Vergaberecht Zum sachlichen Hintergrund der bisher nicht erfolgten Vergabe wird im Einzelnen auf die Stellungnahme der Liegenschaftsverwaltung als der zuständigen Fachverwaltung verwiesen: I. Ausgangslage seit Frühjahr 2010 - heute In dem Zusammenhang darf zunächst das seinerzeitige „Vergabeverfahren zur Entwicklungsfläche Buddestraße im Zentrum Oppum (städtische Fläche mit Festplatz – Parkplatz - Hundewiese) mit dem Ziel einer Bebauung mit einem Nahversorgungsmarkt“ in Erinnerung gerufen werden; die diesbezügliche Vorlage für den Rat am 18.02.2010 (Vorlage Nr. 0431/10) und die BV Oppum-Linn am 04.03.2010 wurde damals in der Beratung und Entscheidung zurückgestellt. Zuvor hatte das OLG Düsseldorf kommunale Grundstücksverkäufe mit Bauverpflichtung im Zusammenhang mit der sog. „AhlhornEntscheidung“ dem Vergaberecht unterworfen und bei Überschreitung des sog. EU-Schwellenwertes von 4,845 Mio. (für öffentliche Bauaufträge) eine europaweite Ausschreibung postuliert. Seit der sog. „Ahlhorn“-Entscheidung des OLG Düsseldorf (Beschluss vom 13.06.2007, VII Verg 2/07) wurden Grundstücksverkäufe durch Bund, Länder und Kommunen, die mit einer (auch nur mittelbaren) Bauverpflichtung verbunden sind, generell als ausschreibungspflichtig betrachtet. Diese Rechtsprechung hat viele Unsicherheiten sowohl auf Seiten der Kommunen als auch auf Seiten von Projektentwicklern und Investoren hervorgerufen. Im Rahmen der Reform des Vergaberechts (GWB 2009) führten diese Unsicherheiten zur Neudefinition des öffentlichen Bauauftrags (§ 99 Abs. 3 GWB) und der Baukonzession (§ 99 Abs. 6 GWB). Hierdurch sollte der „Ahlhorn“-Rechtsprechung der Boden entzogen werden. Noch vor Inkrafttreten des GWB 2009 am 24.04.2009 legte das OLG Düsseldorf in seinem Vorlageverfahren Helmut Müller ./. Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Rs.C-451/08) dem EuGH einen Katalog an Fragen bezüglich der Ausschreibungspflicht von Grundstücksverträgen zwischen Kommunen und privaten Bauinvestoren vor und stellte damit letztlich die Gesetzesänderung des GWB 2009 auf den Prüfstand des europäischen Gemeinschaftsrechts. Hierauf kam es zu der nachfolgend unter Ziffer 2. kommentierten EuGHEntscheidung vom 25.03.2010. Seit Frühjahr 2010 kam es – unabhängig von der vg. EuGH-Entscheidung – zu einer Reihe alternativer politischer Standort-Überlegungen und -Betrachtungen für die Ansiedlung eines „Nahversorgers in Krefeld-Oppum“. Diese verfolgten unisono das Ziel, den Nahversorger „zentrumsnäher“ zu platzieren und den Festplatz an der Kronlandbrücke für die Aktivitäten der Vereine und Bürger möglichst zu erhalten. Insbesondere wurden die Standorte Areal „Altes Parkhaus Oppum" (Werkstättenstraße) und Areal „Maybachstraße/Werkstättenstraße“ geprüft und im Weiteren wiederum verworfen (17. und 18. Sitzung der BV-Ost am 27.06.2012 und 13.09.2012). Im nachfolgenden Zeitraum kam es jedenfalls bis heute aufgrund des vorstehend dargestellten Moratoriums zu keinem politischen Beschluss mehr, explizit das im Eigentum der Stadt Krefeld befindliche Areal an der Buddestraße (Festplatz Kronlandbrücke) mit dem Ziel der Ansiedlung eines Nahversorgers am Immobilien-Markt anzubieten und zu veräußern. II. Die Entscheidung des EuGH vom 25.03.2010 (Rs.C-451/08) Mit Urteil vom 25.03.2010 hat der EuGH zu den unter Ziffer I. skizzierten Vorlagefragen Stellung genommen und die strenge Rechtsprechung des OLG Düsseldorf zur Ausschreibungspflicht von Grundstücksverträgen mit der öffentlichen Hand verworfen. Im Ergebnis hat sich der EuGH damit zugleich dafür ausgesprochen, dass die Novellierungen des bundesdeutschen GWB 2009 (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen) zu § 99 Abs.3 und 6 europarechtskonform sind. Denn auch der EuGH stellt in seinem Urteil darauf ab, dass eine europaweite Ausschreibung zwar nicht nur in einer gegenständlichen oder körperlichen Beschaffung begründet sein könne. Erforderlich sei jedoch, dass die Bauleistung dem Auftraggeber „unmittelbar wirtschaftlich zu Gute kommt“, wie es in § 99 Abs. 3 GWB angelegt ist. Vor diesem Hintergrund differenziert der EuGH in seiner Betrachtung: Begründung Seite 6 1. Reine Grundstücksverträge sind nicht ausschreibungspflichtig Keinen öffentlichen ausschreibungspflichtigen Bauauftrag stellt der Verkauf eines unbebauten oder bebauten Grundstücks durch eine öffentliche Stelle an ein Unternehmen dar. Voraussetzung für einen öffentlichen Bauauftrag sei, dass die öffentliche Stelle als „Erwerber und nicht als Verkäufer“ auftritt und ein solcher Auftrag die Ausführung von Bauleistungen zum Gegenstand hat, woran es bei reinen Grundstücksverkäufen fehlt. 2. Erbringung von Bauleistungen als Gegenleistung Weiterhin stellt der EuGH ausdrücklich klar, dass der öffentliche Auftraggeber ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse an der Bauleistung haben muss, also einen Beschaffungszweck verfolgt. Ein solches wirtschaftliches Interesse liegt vor, wenn der öffentliche Auftraggeber Eigentümer der Bauleistung oder des Bauwerks oder dem öffentlichen Auftraggeber die Möglichkeit eingeräumt wird, über die Bauwerke zu verfügen. Ferner kann das wirtschaftliche Interesse in wirtschaftlichen Vorteilen bestehen, die der öffentliche Auftraggeber aus der zukünftigen Nutzung oder Veräußerung des Bauwerks ziehen kann. Die bloße Ausübung von städtebaulichen Regelungszuständigkeiten im Hinblick auf die Verwirklichung eines im allgemeinen Interesse liegendes öffentliches Ziel, wie etwa die städtebauliche Entwicklung oder die Kohärenz eines kommunalen Ortsteils, genügt hierzu jedenfalls nicht. 3. Einklagbare Bauverpflichtung als Voraussetzung für einen öffentlichen Auftrag Auch die auf die „Ahlhorn“-Rechtsprechung zurückzuführende streitige Frage, ob der Begriff des öffentlichen Bauauftrages eine Verpflichtung zur Erbringung von Bauleistungen voraussetzt, hat der EuGH eindeutig bejaht. Ein öffentlicher Bauauftrag liegt damit nicht vor, wenn der Auftragnehmer nicht direkt oder indirekt zur Erbringung von Bauleistungen verpflichtet wird. Zudem muss diese Verpflichtung einklagbar sein. 4. Prüfung und Billigung von Bauplänen durch die Behörde ist unzureichend Der EuGH hat zugleich zu der Frage Stellung genommen, wann ein öffentlicher Bauauftrag in der Erbringung einer „Bauleistung … gemäß den vom öffentlichen Auftraggeber genannten Erfordernissen“ vorliegt. Nach Auffassung des EuGH genügt es hierfür jedenfalls nicht, dass die öffentliche Hand die Baupläne des privaten Bauherrn prüft und billigt. Vielmehr müsse der öffentliche Auftraggeber den Inhalt der auszuführenden Bauleistung selbst definieren oder zumindest einen entscheidenden Einfluss auf ihre Konzeption ausüben. 5. Keine Baukonzession bei unbefristetem Nutzungsrecht Entsprechend der Neuregelung in § 99 Abs. 6 GWB, dass es sich bei der Baukonzession um ein befristetes Nutzungsrecht handeln muss, hat der EuGH ebenfalls festgestellt, dass eine Baukonzession nicht in der Übertragung des Grundstückseigentums und dem darin enthaltenen Recht zur Nutzung der Immobilie durch den Käufer liegen kann. Vielmehr kann ein öffentlicher Auftraggeber ein „Recht auf Nutzung“ eines Bauwerks nur übertragen, wenn er selbst über die Nutzung verfügen kann. Daran fehlt es grundsätzlich, wenn das Nutzungsrecht allein im Eigentumsrecht des Grundstückskäufers begründet liegt. Eine unbefristete Erteilung von Nutzungen hat der EuGH damit im Grundsatz ausdrücklich abgelehnt. 6. Konsequenzen aus der Entscheidung des EUGH vom 25.03.2015 Mit seiner Entscheidung hat der EuGH eine Vielzahl zuvor ungeklärter Fragen klärt und die zum Teil uferlos erscheinende Anwendung des Vergaberechts auf einen Kernbereich zurückgeführt: Begründung • • • Seite 7 Hierdurch erhalten Kommunen Spielräume bei der Anwendung des Vergaberechts im Hinblick auf die Verfolgung städtebaulicher Ziele, da eine Vielzahl von Grundstücksveräußerungen nicht (mehr) dem Vergaberecht unterliegen. Unsicherheiten im Hinblick auf die Anforderungen an eine Bauverpflichtung dürften gleichfalls ausgeräumt sein. Mittelbare Bauverpflichtungen, die teilweise bei der Einräumung von Rücktrittsrechten, Wiederkaufsrechten und Vertragsstrafen bejaht wurden, unterfallen nicht mehr dem Anwendungsbereich des Vergaberechts. Ferner hat der EuGH klargestellt, dass in einer Grundstücksveräußerung in der Regel auch keine Baukonzession zu sehen ist. 7. Einheitliche Betrachtung von Grundstücksveräußerungen und Erteilung von öffentlichen Bauaufträgen durch unterschiedliche Stellen Schließlich hat der EuGH zu der Frage Stellung genommen, ob ein öffentlicher Bauauftrag vorliegt, wenn eine öffentliche Stelle ein Grundstück an einen Investor veräußert, während eine andere öffentliche Stelle beabsichtigt, einen öffentlichen Bauauftrag in Bezug auf dieses Grundstück zu vergeben. Im Ergebnis hält der EuGH es zwar nicht für ausgeschlossen, beide Verträge als Einheit zu behandeln. Im entschiedenen Fall lehnte der EuGH eine solche Einheit allerdings ab, da der öffentliche Bauauftrag in Bezug auf das zu veräußernde Grundstück keine (einklagbare) Bauverpflichtung enthielt. 8. Grundstücksverkäufe und Kommunalrecht Eine Pflicht der öffentlichen Hand zur Veräußerung ihrer Grundstücke im Wettbewerb ergibt sich indes aus dem Kommunalrecht. Denn nach dessen Haushaltsgrundsätzen hat eine Gemeinde die Haushaltswirtschaft wirtschaftlich, effizient und sparsam zu führen (§ 75 Abs. 1 Satz 2 GO NRW). Dieses Wirtschaftlichkeitsgebot lässt sich beim Verkauf von Grundstücken jedoch im Normallfall am besten im Wettbewerb realisieren. Dieser Wettbewerb wird in der Regel dadurch erreicht, in dem die Verwaltung das Grundstück über ein Exposé in den einschlägigen Insertionsorganen und Medien der Immobilienwirtschaft (z.B. ImmoScout24) für eine angemessene Zeit bewirbt und unter Angabe eines Mindestgebotspreises im Markt für Kaufinteressenten zum Kauf anbietet. Zudem darf eine Gemeinde ihre Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußern (§ 90 Abs. 2 GO NRW). Unter diesem „vollen Wert“ ist jedoch regelmäßig der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB zu verstehen, mithin der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis (Krämer/Sennewald, in: Held/Becker u.a. KommunalverfassungR, § 90 GO NRW Nr. 2). Auch hieraus ergibt sich – von Ausnahmen abgesehen – das Erfordernis eines Wettbewerbs, da sich dieser Verkehrswert im Wettbewerb ermitteln lässt, wenn es eine hinreichende Nachfrage gibt. Für eine Ausnahme von der Regel des Verkaufs zum vollen Wert ist ein strenger Maßstab anzulegen. Denn grundsätzlich gilt das Postulat, mit öffentlichen Mitteln erworbenes Gemeindevermögen nicht zu Lasten der Allgemeinheit zu „verschleudern“ (OVG NRW, NJW 1983, 2517 (2518). III. Fazit: 1. Soweit die Ansiedlung eines Nahversorgers im Bereich des Festplatzes Buddestraße nunmehr final politisch gewünscht wird, sollte hierzu ein planungspolitischer Grundsatzbeschluss nach vorheriger aktueller Anhörung der BV Oppum-Linn gefasst werden. 2. Anschießend würde die (Liegenschafts-)Verwaltung ein aussagekräftiges Exposé erstellen, um das Areal mit der Verknüpfung zur Ansiedlung eins Lebensmittelnahversorgers im Rahmen der Medien der Immobilienwirtschaft gegen Höchstgebot zum Verkauf anzubieten. Der Verwaltung sind mehrere potentielle Interessenten/Investoren bekannt, die obligatorisch auf das dann einzuleitende Bieterverfahren hingewiesen würden. Ein „Vergabeverfahren“ mit europaweiter Ausschreibung im Rahmen des Vergaberechts ist nach den Ausführungen zu II. 1 – 9. nicht erforderlich. Begründung Seite 8 3. Damit vermieden wird, dass der potenzielle Erwerber das in Rede stehende Areal möglicherweise (zunächst) nur als Spekulationsobjekt erwirbt und b.a.w. keine Ansiedlung des Nahversorgers stattfindet, sind die Rahmenbedingungen und der Zeithorizont der avisierten Bebauung zu regeln und im Rahmen des gemeinsamen Rechtsgeschäftes gem. § 311b BGB mit notariell zu beurkunden. Eine einklagbare Bauverpflichtung wird der Vertrag nicht enthalten. Sollte aber bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Realisierung des Verkaufszweckes nicht erfolgt sein, wird ein Rücktrittsrecht der Stadt vom Verkaufsvertrag vorgesehen. diese Konditionen sind im Vertrag im Einzelnen zu konkretisieren. D. Handlungsempfehlung Die Verwaltung ist der Auffassung, dass es unbedingt eines Leitbetriebes aus dem Einzelhandel bedarf, um die Funktionsfähigkeit des Zentrums zu stärken. Dieser Magnetbetrieb soll ein großflächiger Lebensmittelmarkt sein, um die Nahversorgung im Ortskern zu stärken. Je nach Flächenverfügbarkeit ist ein ergänzendes Angebot aus der Grundversorgung, z. B. Drogerie und Getränke zu begrüßen. Es wird ausdrücklich jede weitere Maßnahme zur Aufwertung des Oppumer Zentrums begrüßt, wie etwa die fortschreitende Neugestaltung des Bahnhofsbereiches und die Neubauinvestitionen der Wohnstätte. Diese werden als flankierende und für die Ortskernentwicklung wirksame und notwendige Maßnahmen gesehen. Für eine Funktionsstärkung des Nahversorgungszentrums alleine reichen sie jedoch nicht aus. Dafür ist eine größere Einzelhandelsinvestition im oben beschriebenen Umfang erforderlich. Als Standort für die Ansiedlung eines Magnetbetriebes wird der Bereich des Festplatzes und der angrenzenden Flächen, wie sie der Bebauungsplan Nr. 680 I ausweist, vorgeschlagen. Die Größe des anzusiedelnden Lebensmittelmarktes und u. U. eines ergänzenden Angebotes aus Drogerie und Getränke sollte sich am Einzugsgebiet, d. h. dem verfügbaren Kaufkraftpotenzial und an der betriebswirtschaftlichen Rentabilität orientieren. Somit kommt nur eine großflächige Ansiedlung in Frage. Die Firma Futura Consult hatte bereits im Dezember 2008 in einer gutachterlichen Stellungnahme die Verträglichkeit eines großflächigen Lebensmittelmarktes mit ca. 1.300 qm und eines ergänzenden Angebotes der Nahversorgung, Lebensmitteldiscounter (ca. 850 qm) und Getränkemarkt (ca. 500 qm) am Standort Buddestraße nachgewiesen. Das Gutachten war Grundlage der Abwägungsentscheidung zum Bebauungsplan Nr. 680/I. Aus den Erfahrungen in anderen Stadtteilen (Hüls, Uerdingen, Traar) kämen ggf. eine Mindestverkaufsfläche von 1.300 – 1.500 qm für einen Lebensmittelmarkt und weitere Verkaufsflächen für ergänzende Angebote in Betracht. Die genaue stadtteilverträgliche Größenordnung des Einzelhandelsangebotes am Standort müsste – nach nunmehr acht Jahren - nach erfolgter Ausschreibung ggf. nochmals überprüft werden. Im Rahmen der Arbeitsgruppe zum Controlling des Zentrenkonzeptes unter Beteiligung der Industrie- und Handelskammer, des Handelsverbandes, der Wirtschaftsförderung und den Fachverwaltungen wurde die Thematik der Stärkung des Oppumer Zentrums ebenfalls beraten. Die Ausschreibung des Nahversorgungsstandortes im Bereich des Festplatzes sollte gemäß den Ausführungen unter C. durchgeführt werden