Verwaltungsvorlage (Begründung B-Plan 771.docx)

Anlage Nr. 1 zur Vorlage Nr. 444/14 Bebauungsplan Nr. 771 – westlich Seidenstraße / Schwertstraße – Stadtbezirk: Krefeld-Mitte Begründung Verfahrensstand: Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gemäß Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I. S. 2414) in der derzeit geltenden Fassung Fachbereich Stadtplanung Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld Inhalt I. Vorbemerkung 3 II. Räumlicher Geltungsbereich 3 III. Planungsrechtliche Situation 4 Landes- und Regionalplanung 4 Flächennutzungsplan 4 Bebauungspläne 4 Landschaftsplan 5 Bestandsbeschreibung 5 Städtebauliche Situation 5 Verkehr 5 Infrastruktur 6 Entwässerung 6 Naturhaushalt und Landschaftsschutz 6 Immissionsschutz 6 Bodenverunreinigungen 6 Anlass der Planung und Entwicklungsziele 7 Anlass der Planung 7 Entwicklungsziele Bebauungskonzept und Nutzungskonzept Erschließungs-, Verkehrs- und Entwässerungskonzept Grün- und Freiraumkonzept Schallschutz 7 7 8 8 8 Bodenverunreinigungen 9 Planinhalte 9 1. 1.1 1.2 Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung 10 10 11 1.3 Bauweise, Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen 13 IV. V. VI. 30. September 2014 -1- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld Inhalt 1.4 Bauliche und sonstige Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 13 1.5 1.6 Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Gemeinschaftsanlagen Flächen mit Geh- Fahr- und Leitungsrechten 13 14 2. Nachrichtliche Übernahmen 14 3. Kennzeichnung 14 4. Hinweise 14 VII. Städtebauliche Kenndaten 16 VIII. Darstellung der Belange von Umwelt, Natur und Landschaft 17 IX. Einleitung 17 1. Grundlagen der Untersuchung 17 Gutachten 17 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.7 Derzeitiger Umweltzustand der Schutzgüter Mensch / Bevölkerung / Gesundheit Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt Boden Wasser Luft / Klima Kultur- und Sachgüter 18 18 18 18 18 18 19 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.7 Beschreibung und Bewertung Umweltauswirkungen Mensch / Bevölkerung / Gesundheit Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt Boden Wasser Luft / Klima Ergebnis der artenschutzrechtlichen Prüfung 19 19 19 19 20 20 21 Umsetzung der Planung 21 Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen 21 Städtebauliche Verträge 21 Kosten und Finanzierung 21 30. September 2014 -2- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld I. Vorbemerkung I. Vorbemerkung Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006 besteht die Möglichkeit, gemäß § 13 a BauGB Bebauungspläne der Innenentwicklung unter folgenden Voraussetzungen im beschleunigten Verfahren durchzuführen: • • • • der Bebauungsplan muss der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dienen, die Größe der zulässigen Grundfläche darf 20.000 m² nicht überschreiten (im Einzelfall bis 70.000 m²) und es darf keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht bestehen, es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von Gebieten nach der Flora Fauna Habitat- Richtlinie (FFH – RL) und/oder Vogelschutzrichtlinie bestehen. Da diese Vorgaben des § 13 a BauGB eingehalten sind, wird der Bebauungsplan Nr. 771 – westlich Seidenstraße / Schwertstraße – als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen. II. Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 15.000m². Die vorhandenen I- bis IIIgeschossigen Lager- und Produktionshallen befinden sich im Blockinnenbereich und sind größtenteils ungenutzt. Seit der Nutzungsaufgabe eines ehemaligen Möbellagers haben sich dort immer wieder vereinzelt Gewerbebetriebe angesiedelt. Die gewerblichen Nutzungen haben wiederholt zu Spannungen im Umfeld geführt und haben ein ordnungsbehördliches Einschreiten notwendig gemacht. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 771 wird begrenzt: • • • • im Westen durch die Vereinsstraße im Norden durch die Linner Straße im Osten durch die Seidenstraße im Süden durch die Schwertstraße Näheres ist der nachfolgenden Übersichtskarte zu entnehmen. Abbildung 1: Räumlicher Geltungsbereich 30. September 2014 -3- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld III. Planungsrechtliche Situation Eigene Darstellung nach DGK III. Planungsrechtliche Situation Landes- und Regionalplanung Das Plangebiet ist im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP 99) als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt. Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt den Bereich des Bebauungsplans als Mischgebiet dar. Im neuen Flächennutzungsplan, für den am 8. April 2014 der abschließende Beschluss gefasst wurde, ist der Bereich des Bebauungsplans ebenfalls als Mischgebiet dargestellt. Bebauungspläne Im südlichen Bereich des Plangebiets liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 73 – Schwertstraße / Ecke Vereinsstraße –, bekannt gemacht am 6. Dezember 1958. Dieser übergeleitete Durchführungsplan setzt die Flächen für Kleingewerbebetriebe fest. Die Festsetzung entspricht einer Mischgebietsfläche im Sinne des heutigen BauGB. 30. September 2014 -4- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld IV. Bestandsbeschreibung Die Anwendung des Bebauungsplans Nr. 73 ist jedoch aufgrund von zwei Fehlern bei der Schlussbekanntmachung rechtsunsicher. Der Rat der Stadt Krefeld hat 1992 beschlossen, die von diesen Fehlern betroffenen 73 Bebauungspläne nicht anzuwenden und durch Bebauungsplanverfahren aufzuheben bzw. zu überplanen. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 771 soll der Bebauungsplan Nr. 73 – Schwertstraße / Ecke Vereinsstraße – außer Kraft gesetzt werden. Landschaftsplan Der Bebauungsplan liegt nicht innerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Krefeld (1992). IV. Bestandsbeschreibung Städtebauliche Situation Das Plangebiet liegt östlich der Philadelphiastraße in fußläufiger Nähe zur Krefelder Innenstadt. Entsprechend der innerstädtischen Lage ist die direkte Umgebung von überwiegend mehrgeschossigen Baustrukturen geprägt, die aufgrund ihrer geschlossenen Bauweise Baublöcke bilden. Die in geschlossener Bauweise errichteten Gebäude der Straßenrandbebauung sind drei- bis viergeschossig. Daran schließen in einigen Bereichen zwei- bis dreigeschossigen Flügelanbauten an, die tief in den Blockinnenbereich hineinreichen. Die städtebauliche Situation im Plangebiet Seidenstraße / Schwertstraße / Vereinsstraße / Alte Linner Straße ist durch überwiegende Wohnbebauung mit geringer gewerblicher Nutzung gekennzeichnet. Neben der Wohnnutzung sind vereinzelte Dienstleistungsbetriebe wie z.B. Büronutzung, Pflegedienst und eine Bäckerei ansässig. Der zu beplanende Blockinnenbereich ist mit ein- bis dreigeschossigen Lager- und Produktionshallen bebaut. Die Gebäude sind, je nach Bedarf, im Laufe der Jahre aneinander gebaut worden und überdecken fast vollständig sowohl den nördlichen als auch den südlichen Blockinnenbereich. Unbebaut, aber dennoch versiegelt, sind nur die zum Rangieren benötigten Flächen. Verkehr Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets ist bereits durch die umliegenden Straßen gesichert. Zur Umsetzung der Zielsetzung des Bebauungsplanes Nr. 771 ist keine weitere Verkehrserschließung erforderlich. Das Plangebiet ist über die Straßenbahnhaltestelle „Bahnstraße“, die ca. 200m entfernt ist, an das öffentliche Verkehrsnetz über die Straßenbahnlinie 044 angebunden. Durch sie ist eine gute Erreichbarkeit in das Stadtgebiet sowie zum Krefelder Hauptbahnhof gewährleistet. Hinsichtlich der Stellplatzsituation lässt sich ein erhöhter Parkdruck innerhalb des Plangebiets feststellen. Dieser ist auf die innerstädtische Lage zurückzuführen. Bei der Umnutzung der ehemaligen Lagerhallen und der ergänzenden Neubebauung sind ausreichend 30. September 2014 -5- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld IV. Bestandsbeschreibung Stellplätze für die neuen Nutzungen auf den Baugrundstücken vorzusehen. Ein zusätzlicher Parkplatzdruck wird durch den Bebauungsplan nicht geschaffen. Infrastruktur Aufgrund der Nähe zum Stadtzentrum verfügt der Blockinnenbereich über ein breites Spektrum an Infrastruktureinrichtungen. In unmittelbarer Nähe befinden sich verschiedene Einzelhandelseinrichtungen, die den Bedarf an Gütern des täglichen sowie des periodischen Bedarfs abdecken. Entwässerung Die Altlastenuntersuchungsergebnisse schließen eine Versickerung des Regenwassers aus und die versickerungsfähigen Flächenanteile sind zu gering, als dass sie die Regenwassermengen der versiegelten Flächen aufnehmen könnten. Der Mischwasserkanal innerhalb der Seidenstraße ist ausreichend dimensioniert und kann sowohl das Schmutzwasser als auch das Regenwassers aufnehmen. Es ist vorgesehen, das Abwasser über einen privaten Kanal in den Mischwasserkanal der Seidenstraße einzuleiten. Naturhaushalt und Landschaftsschutz Da der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird, ist die baurechtliche Eingriffsregelung nicht anzuwenden. Ein Ausgleich ist nicht notwendig. Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes gibt es keine schützenswerten Biotope. Der Versiegelungsgrad des Blockinnenbereichs ist entsprechend hoch, weil dieser Bereich bereits fast vollständig bebaut ist. Die versiegelten Freiflächen zwischen den Gebäuden im Blockinnenbereich wurden bisher als Rangierflächen für LKW genutzt und sind vollständig versiegelt. Immissionsschutz Trotz der Nähe des Plangebiets zur Philadelphiastraße ist für den Blockinnenbereich laut Lärmminderungsplanung mit keiner Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete zu rechnen. Bei einer Gesamtbetrachtung des Straßenverkehrslärms auf den umliegenden Straßen, der aus dem Anliegerverkehr resultiert, führt die Veränderung des Planrechts zu keiner Veränderung der Verkehrslärmsituation. Bodenverunreinigungen Im Blockinnenbereich sind zwei bekannte Altstandorte gutachterlich untersucht worden. Der südliche Blockinnenbereich ist als Altstandort „Chemikalienhandel“ erfasst. Für diesen Bereich liegt ein Altlastengutachten des Gutachterbüros Dr. Strotmann vom 17.12.2012 und eine ergänzende Untersuchung vom 18.09.2014 vor. Der nördliche Blockinnenbereich ist als Altstandort einer ehemaligen Kraut- und Wurstfabrik bekannt. Für 30. September 2014 -6- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld V. Anlass der Planung und Entwicklungsziele diesen Bereich liegt ein Altlastengutachten des Gutachterbüros Steinberg, Grefrath, vom 30.04.2002 vor. Aufgrund der Funde wurde am 22.10.2013 vom Geologiebüro Dr. Jendrzejewski/Wefers ein umwelttechnischer Bericht über ergänzende Untersuchungen vorgelegt. V. Anlass der Planung und Entwicklungsziele Anlass der Planung Mit der Nutzungsaufgabe der Gewerbebetriebe und dem daraus resultierenden Leerstand der Gebäude zeichnet sich eine städtebauliche Perspektive auf, die es notwendig macht die Neuordnung des Blockinnenbereichs bauleitplanerisch zu steuern. Die Anpassung der planungsrechtlichen Beurteilungsgrundlagen der innerstädtischen Lage bedarf der Aufstellung des Bebauungsplanes, damit der Erhalt und die Umnutzung der Gebäude möglich ist. Zudem bedarf der mit dem Leerstand der Gebäude einhergehende Verfallsprozess einer baldigen planerischen Konfliktbewältigung.Es besteht seitens der Stadt Krefeld das Bestreben verstärkt eine behutsame Innenentwicklung zu betreiben, indem bereits erschlossene Flächen umgenutzt werden. Entwicklungsziele Ziel des Bebauungsplanes Nr. 771 ist es: • • • • • die ehemaligen Lagerhallen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsdurchmischung aus gewerblichen und wohnbaulichen Nutzungen durch Ausweisung eines Mischgebietes zu schaffen, die fast vollständige Versiegelung der Flächen durch den teilweisen Abriss der westlichen Hallenkomplexe rückgängig zu machen, die umliegende Wohnbebauung in ihrem Bestand zu sichern und den als unwirksam erkannten Bebauungsplanes Nr. 73 – Schwertstraße / Ecke Vereinsstraße – zu überplanen. Eine Ausweisung des Gebiets als Mischgebiet (MI) im Sinne des § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bietet einen ausreichenden Nutzungsspielraum und entspricht zudem der vorherrschenden städtebaulichen Situation. Bebauungskonzept und Nutzungskonzept Der Blockinnenbereich ist bereits überwiegend bebaut. Es handelt sich um eine verträgliche städtebauliche Entwicklung im Bestand. Die bestehende Nutzungsmischung soll erhalten bleiben. Im Westen wird der Blockinnenbereich durch die Straßenrandbebauung der Vereinsstraße Nr. 35 – 61 begrenzt, wobei die Baulücke im Bereich der Vereinsstraße 47 – 53 im Zuge 30. September 2014 -7- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld V. Anlass der Planung und Entwicklungsziele der Umsetzung des Gesamtkonzepts bebaut werden soll und auch der Erschließung der nördlichen Bestandsgebäude im Blockinnenbereich dienen soll. Erschließungs-, Verkehrs- und Entwässerungskonzept Wie bislang soll die Erschließung des Blockinnenbereichs über eine private Verkehrsfläche erfolgen, die von der Seidenstraße angefahren wird. Eine weitere Erschließung des nordwestlichen Blockinnenbereichs erfolgt über die Baulücke an der Vereinsstraße. Hier soll im Zuge der Umsetzung der Planung die Anfahrbarkeit der im nördlichen Blockinnenbereich geplanten Garagen erfolgen. Um den Stellplatzbedarf der neuen Nutzungen und der neu zu errichtenden Gebäude zu decken, sieht die städtebauliche Konzeption sowohl oberirdische Stellplätze als auch eine Tiefgarage vor. Diese soll über die private Verkehrsfläche angefahren werden. Nach derzeitigem Planungsstand wird die Tiefgarage im Untergeschoss der Bestandsgebäude des nördlich gelegenen Hallenkomplexes untergebracht. Die Gebäudesubstanz im Plangebiet soll fast vollständig erhalten bleiben. Die zu erwartenden anfallenden Mengen an Schmutz- und Regenwasser werden sich durch die Neubebauung nicht wesentlich erhöhen und die Entsorgung des gesamten Schmutz- und Regenwassers wird künftig wie bisher über den bestehenden Mischkanal innerhalb der Seidenstraße erfolgen. Aufgrund der Altlastenuntersuchungsergebnisse wird eine Versickerung des Regenwassers ausgeschlossen. Sofern dennoch eine Versickerung von Teilen des Regenwassers gewünscht wird, kann das Niederschlagswasser der Dachflächen wegen der Bodenbelastung nur kontrolliert versickert werden. Die Ausführung eines Sickerschachtes muss in Abstimmung mit dem Fachbereich Umwelt auf der Ebene des Baugenehmigungsverfahrens festgelegt werden. Grün- und Freiraumkonzept Der Blockinnenbereich ist fast vollständig versiegelt. Im Rahmen der Neuplanung werden private Hausgärten geschaffen und Freiflächen entlang der privaten Zuwegungen bepflanzt. Die Durchgrünung des Blockinnenbereichs soll durch eine Anpflanzbindung von vier heimischen Laubbäumen gewährleistet werden. Schallschutz Bei der Nutzungsänderung des bisher gewerblich genutzten Grundstücks im Blockinnenbereich zu Mischgebietszwecken ist im Hinblick auf die Verkehrslärmsituation davon auszugehen, dass die als Bewertungsmaßstab herangezogenen Immissionsgrenzwerte der 16. BlmSchV eingehalten werden. Die Veränderung des Planrechts führt zu keiner Verschlechterung der Verkehrslärmsituation. Bisher sind gemäß der Lärmminderungsplanung der Stadt Krefeld keine verkehr- oder gewerblich bedingten Konfliktpegel bekannt. Bei einer Ansiedlung gewerblicher Nutzungen innerhalb des Mischgebiets sind die Lärmrichtwerte der TA-Lärm nachts 45 dB(A) und tags 60 dB(A) maßgeblich. 30. September 2014 -8- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VI. Planinhalte Das Plangebiet ist allseitig von Wohnnutzung und vereinzelt von gewerblicher, nicht störender Nutzung umschlossen und der Blockinnenbereich wird durch eine private Verkehrsfläche erschlossen. Deshalb sind auch künftig keine Emissionen zu erwarten, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gefährden könnten. Bodenverunreinigungen Im Blockinnenbereich sind zwei bekannte Altstandorte gutachterlich untersucht worden: Der südliche Blockinnenbereich ist als Altstandort „Chemikalienhandel“ erfasst. Für diesen Bereich liegt ein Altlastengutachten des Gutachterbüros Dr. Strotmann vom 17.12.2012 vor. Bei einer Entsiegelung der Flächen ist an diesem Altstandort eine Gefährdung über den Wirkungspfad Boden – Grundwasser und Wirkungspfad Boden – Mensch zu erwarten. Deshalb erfolgt eine Flächenkennzeichnung. Weil bei der Untersuchung in 2012 nicht alle Bereiche zugänglich waren, wurden mit einer ergänzenden Untersuchung vom 18.09.2014 auch die bisher unzugänglichen Bereiche untersucht und dokumentiert. Für den Wirkungspfad Boden – Mensch ist ein Direktkontakt für alle unversiegelten Flächen auszuschließen. Deshalb wird festgesetzt, dass Wohn- und Ziergärten in diesem Bereich ausgeschlossen werden. Bei einer Planung mit Wohnnutzung im Erdgeschoss bzw. einer Wohnnutzung einschließlich Gartennutzung ist im Rahmen des erforderlichen Genehmigungsverfahrens ein Sanierungskonzept bzw. Bodenmanagementkonzept erforderlich, welches mit der Stadt Krefeld, Untere Bodenschutzbehörde, abzustimmen ist. Die Sanierungsverpflichtung wird durch Baulasten gemäß § 83 BauO NRW gesichert. Auf diese Weise werden auch Rechtsnachfolger in die Sanierungsverpflichtung eingebunden. Der nördliche Blockinnenbereich ist als Altstandort einer ehemaligen Kraut- und Wurstfabrik bekannt. Für diesen Bereich liegt ein Altlastengutachten des Gutachterbüros Steinberg, Grefrath, vom 30.04.2002 vor. Aufgrund der Funde auf dem vorgenannten Nachbargrundstück wurden an diesem Altstandort ergänzende Untersuchungen durch das Geologiebüro Dr. Jendrzejewski/Wefers durchgeführt. Die Ergebnisse wurden mit dem umwelttechnischen Bericht vom 22.10.2013 vorgelegt. Laut gutachterlicher Einschätzung ist bei einer Entsiegelung der Flächen an diesem Altstandort eine Gefährdung über den Wirkungspfad Boden – Grundwasser nicht zu erwarten, weil die festgestellten Belastungen in den Auffüllungen unterhalb der Bestimmungsgrenze liegen. Über den Wirkungspfad Boden – Mensch ist aufgrund der Zusammensetzung der Auffüllungen bei einer Entsiegelung der Flächen und Nutzung als Hausgärten ein Bodenaustausch bzw. eine Anhebung des Geländes erforderlich. Die Maßnahmen und Handlungsempfehlungen sind im Bodenmanagementkonzept festgehalten und bei einer Planung mit Wohnnutzung einschließlich Gartennutzung entsprechend umzusetzen und gutachterlich zu begleiten. VI. Planinhalte Die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes basieren im Wesentlichen auf folgenden Rechtsgrundlagen (jeweils in der zurzeit geltenden Fassung): 30. September 2014 -9- Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld - VI. Planinhalte Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung 23. September 2004 (BGBl. I. S. 2414) in der derzeit gültigen Fassung, Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung 23. Januar 1990 (BGBl. I. S. 132) in der derzeit gültigen Fassung sowie Der Landesbauordnung des Landes Nordrhein Westfalen in der Fassung der Bekanntmachung vom 01. März 2000 (GV NRW S. 256). vom vom 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO) Mischgebiet (§ 6 BauNVO) Aufgrund der innerstädtischen Lage und der Nutzungsstruktur soll der Blockinnenbereich als Mischgebiet (MI) gemäß § 6 BauNVO festgesetzt werden. Der Blockrandbereich wird überwiegend zu Wohnzwecken genutzt und nur vereinzelt zu gewerblichen Zwecken. Die Ausweisung eines Mischgebiets auch im Bereich der Blockrandbebauung bietet Chancen zur Ansiedlung von gewerblichen, nichtstörenden Nutzungen und sichert die bisher vereinzelten gewerblichen Nutzungen in ihrem Bestand. Die Gebäudesubstanz im Plangebiet soll fast vollständig erhalten bleiben. Die Ausweisung als Mischgebiet eröffnet perspektivisch planungsrechtlich vielfältige Nachnutzungsmöglichkeiten, die z.B. sowohl Wohn- und Büronutzungen als auch nichtstörende, wohngebietsverträgliche gewerbliche Nutzungen ermöglichen. Der südliche Blockinnenbereich, Teilgebiet MI 3, soll gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO in seiner Nutzung geschossweise horizontal gegliedert werden, um Möglichkeiten zur Unterbringung gewerblicher Nutzungen zu schaffen und damit den Charakter eines Mischgebiets zu wahren, wobei die beiden Hauptnutzungsarten – Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe – quantitativ und qualitativ durchmischt im Baugebiet vorkommen sollen. Die Erschließung des zu entwickelnden Mischgebietes erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB über eine private Verkehrsfläche. Innerhalb der Mischgebiete (MI 1- MI 4) werden gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO von den zulässigen Nutzungsarten gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Einzelhandelsbetriebe sind häufig mit einem erhöhten Stellplatzbedarf und einem gesteigerten Verkehrsaufkommen verbunden. Die städtebauliche Prägung des Gebietes und die Blockrandbebauung weisen keine besondere Eignung für Einzelhandelsnutzungen auf. Durch die engen Zulässigkeitsvoraussetzungen ist diese Festsetzung auch mit den Zielen der Stadtentwicklung im Hinblick auf die Zentrenverträglichkeit von Einzelhandelsbetrieben vereinbar. Das Plangebiet erfüllt nicht die Ansiedlungsanforderungen von Einzelhandelsbetrieben und befindet sich außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen nach dem Zentrenkonzept der Stadt Krefeld 2014. Mögliche, den städtebaulichen Absichten 30. September 2014 - 10 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VI. Planinhalte der Stadt Krefeld widersprechende Vorhaben, könnten ohne diese Festsetzung nicht gesteuert werden. Es besteht somit die stadtplanerische Notwendigkeit den Nutzungszweck von Baugebieten zu sichern, um Verdrängungseffekte und die damit verbundene freiraumbeanspruchende und kostenträchtige Neuerschließung von Flächen zu vermeiden bzw. zu begrenzen. In den Mischgebieten (MI 1- MI 4) werden die gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Tankstellen aufgrund des mit der Nutzung verbundenen gesteigerten Verkehrsaufkommens gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO werden angesichts der innerstädtischen Lage innerhalb der Mischgebiete Gartenbaubetriebe ausgeschlossen, weil sie sich baulich nicht in den Bebauungszusammenhang einfügen würden. Der Plangebietsbereich soll in erster Linie der Unterbringung von Wohnen und nicht störendem Gewerbe vorbehalten sein. Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten in der Innenstadt führt zu deren Belebung, sofern ein störungsfreier Betrieb sichergestellt ist und keine Lärmkonflikte zur vorhandenen Wohnnutzung im Umfeld (insbesondere in den Nachstunden) zu erwarten sind. Der Plangebietsbereich und sein direktes Umfeld leiden unter der Ansiedlung von bordellartigen Betrieben und führen langfristig zu negativen Strukturveränderungen, weil es in diesem innerstädtischen Bereich zu einer Häufung von Vergnügungsstätten dieser Art kommt. Um diese Agglomeration zu vermeiden, werden die konfliktträchtigen Nutzungen ausgeschlossen. Zu den konfliktträchtigen Nutzungen zählen u.a. Sexkinos, Peepshows, Stripteaseshows, Eroscenter, Bordelle, bordellartige Betriebe und Dirnenunterkünfte sowie gewerbsmäßige Spielhallen und vergleichbare Unternehmen. Der Ausschluss dient der Vermeidung von Konflikten mit den angrenzenden Wohnnutzungen und verhindert den drohenden Qualitätsverlust des Areals. Damit soll ein attraktiver Mischgebietsstandort mit sozial stabilen Bevölkerungsstrukturen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB geschaffen und erhalten werden, dessen Außenwirkung und Image nicht geschädigt werden soll. Im Mischgebiet MI 3 wird gemäß § 9 Abs. 2 BauGB das Wohnen im Erdgeschoss einschließlich Wohngärten aufgrund der Bodenbelastungen ausgeschlossen. Dieser Ausschluss wird einerseits durch eine Flächenkennzeichnung und anderseits durch eine Baulast gesichert. Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen im Erdgeschoss kann nur auf der Grundlage des vorliegenden Sanierungskonzepts geändert werden. 1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. §16 BauNVO) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO werden aus städtebaulichen Gründen im Bebauungsplan Festsetzungen hinsichtlich der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ), der Zahl der Vollgeschosse getroffen. Durch den Bebauungsplan soll der Bestand planungsrechtlich gesichert werden. Die nachfolgende Tabelle bildet die Festsetzungen ab: 30. September 2014 - 11 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VI. Planinhalte Tabelle 1: Maß der baulichen Nutzung Mischgebiete GRZ MI 1 MI 2 MI 3 MI 4 0,6 0,6 0,7 0,7 GFZ Vollgeschosse 1,2 1,2 1,2 1,2 II-III II-III II-III II-IV In der angrenzenden Blockrandbebauung weisen die Baukörper eine Drei- bis Viergeschossigkeit auf, mit zwei- bis dreigeschossigen Flügelanbauten in den rückwärtigen Bereichen, die tief in den Innenbereich des Plangebiets hineinreichen. Aufgrund der innerstädtischen Lage wird eine Zwei- bis Viergeschossigkeit festgesetzt. Die Tiefe der überbaubaren Flächen orientiert sich weitestgehend an dem Bestand, der erhalten bleiben soll. Die urbanen Qualitäten der Blockrandbebauung in der östlichen Innenstadt sollen auch für den bisher gewerblich genutzten Blockinnenbereich entwickelt werden und rechtfertigen eine höhere städtebauliche Dichte. Angesichts der guten Infrastrukturaussattung im näheren Umfeld wird so das Leitbild der Stadt der kurzen Wege umgesetzt. Innerhalb der Mischgebiete MI 1 und MI 2 soll die Grundflächenzahl entsprechend den Höchstgrenzen der BauNVO auf 0,6 festgesetzt werden. Die Dichte der Bebauung und der Grad der Versiegelung entspricht dem städtebaulichen Ziel den Blockinnenbereich nicht nur in seinem Bestand zu sichern, sondern darüber hinaus noch Raum für Bebauung auszuweisen. Diese Möglichkeit der Verdichtung wird mit der Festsetzung von 0,7 in den Mischgebieten MI 3 und MI 4 erreicht. Auch wenn die Entsiegelung von Flächen im MI 1 bis MI 3 im innerstädtischen Bereich wünschenswert ist, so ist dies hier an diesem Altstandort aufgrund der Altlastensituation nur begrenzt möglich. Durch die Flächenkennzeichnung im Mischgebiet MI 3 in Verbindung mit einer Baulast zur Verpflichtung der Altlastensanierung bei Umbau oder Abriss des Bestandes, wird eine Flexibilität gewährleistet, die eine der innerstädtischen Lage entsprechende Dichte erlaubt und dennoch die städtebaulich wünschenswerte Entsiegelung ermöglicht. Im gesamten Innenbereich MI 1 bis MI 3 ist ein hohes Maß der Verdichtung im Bestand vorhanden. Ein Ausgleich soll hier geschaffen werden durch eine Anpflanzbindung von jeweils zwei heimischen Bäumen im Innenbereich der Mischgebiete MI 1 und MI 2 und der Festsetzung von Gründächern bei neu zu errichtenden Gebäuden. Die Festsetzungen dienen der Verbesserung der klimatischen Verhältnisse, die laut der gesamtstädtischen Klimaanalyse 2003 in dieser urbanen Lage durch den hohen Anteil der versiegelten Flächen auch unter der nächtlichen Überwärmung und unter eingeschränkten Luftaustauschverhätnissen leidet. 30. September 2014 - 12 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VI. Planinhalte Innerhalb der Mischgebiete MI 1 bis MI 4 werden die in § 17 Abs. 1 BauNVO genannten Obergrenzen für die Geschossflächenzahl von 1,2 als Höchstmaß festgesetzt. Um entsprechend der innerstädtischen Lage den Dachausbau nicht einzuschränken sind Aufenthaltsräume von Nichtvollgeschossen, einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände, nicht auf die Geschossflächenzahl mitzurechnen. 1.3 Bauweise, Baugrenzen, überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 und § 23 BauNVO) Gemäß § 23 BauNVO werden im Bebauungsplan die überbaubaren Grundstücksflächen über Baugrenzen bestimmt. Die städtebauliche Feinsteuerung durch die Grundflächenzahl ist in Verbindung mit der überbaubaren Fläche ausreichend. Aufgrund der innerstädtischen Lage und um den Handlungsspielraum für neue Bauvorhaben nicht einzuschränken wird auf die Festsetzung einer Bauweise in den Mischgebieten MI 1 bis MI 3 verzichtet. Bei dem Mischgebiet MI 4 handelt es sich um die vorhandene Blockrandbebauung die in geschlossener Bauweise errichtet worden ist. 1.4 Bauliche und sonstige Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 und Nr. 24 BauGB ) Die Dachflächen der neu zu errichtenden Gebäude sind mit einer Dachbegrünung zu errichten. Flachdächer sind mit Gräsern und Kräutern extensiv zu bepflanzen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten. Von der Begrünungspflicht ausgenommen sind bis zu 50 % der Dachflächen, wenn diese für erforderliche haustechnische Anlagen, TageslichtBeleuchtungselemente oder Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie genutzt werden. Durch den vorzusehenden Anstau des Dachregenwassers führt diese Festsetzung zu einer Entlastung der Mischkanalisation bei Starkregenereignissen. Zudem wird hiermit ein Beitrag zur Verbesserung des lokalen Klimas geleistet. 1.5 Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen, Gemeinschaftsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB) Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 Baunutzungsverordnung werden außerhalb der überbaubaren Flächen ausgeschlossen. Ausgenommen hiervon sind Einfriedungen von Grundstücken sowie Terrassen. 30. September 2014 - 13 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VI. Planinhalte 1.6 Flächen mit Geh- Fahr- und Leitungsrechten (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die mit "GFL" festgesetzten Flächen dienen der Erschließung der angrenzenden Baugrundstücke und werden mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Eigentümer sowie der Versorgungsträger festgesetzt. 2. Nachrichtliche Übernahmen Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind keine in die Denkmalliste der Stadt Krefeld eingetragenen Baudenkmale sowie keine planfestgestellten Leitungen. Es erfolgt entsprechend keine nachrichtliche Übernahme in den Bebauungsplanentwurf. 3. Kennzeichnung (§ 9 Abs. 5 BauGB) Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind Das Grundstück Seidenstraße 18 ist als historisch bedingte Altlastenverdachtsfläche aufgrund von Altstandorten erfasst. Gemäß § 9 Abs. Abs. 5 Nr. 3 BauGB sollen lediglich Flächen gekennzeichnet werden, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind. Im Bereich der Grundstücke mit den Flurstücknummern 201, 202, 204 und 205 sind die Flächen entsprechend zu kennzeichnen. Bei Nutzungsänderungen oder baulichen Veränderung ist im Rahmen des erforderlichen Genehmigungsverfahrens ein Sanierungs- und Bodenmanagementkonzept erforderlich, welches mit der Stadt Krefeld, Fachbereich Umwelt, abzustimmen ist. Im nördlichen Plangebiet des Innenbereichs sind die Flurstücke 206, 279 und 280 als Altstandort „Kraut- und Wurstfabrik“ erfasst. Gemäß § 9 Abs. Abs. 5 Nr. 3 BauGB sollen lediglich Flächen gekennzeichnet werden, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind. Da aus den Untergrunduntersuchungen hervorgeht, dass die Prüfwerte für Wohngebiete nach dem Bundesbodenschutzgesetz deutlich unterschritten werden, ist eine Kennzeichnung für diese Flächen nicht erforderlich. 4. Hinweise Städtische Satzungen Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die Baumschutzsatzung der Stadt Krefeld vom 5. Juli 1979, bekannt gemacht am 12. Juli 1979, zuletzt geändert durch die 5. Änderungssatzung vom 8. Dezember 2005, bekannt gemacht am 29. Dezember 2005. Bei relevanten Maßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind die Vorschriften der Baumschutzsatzung entsprechend anzuwenden. 30. September 2014 - 14 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VI. Planinhalte Ferner bleibt die Satzung der Stadt Krefeld über die Entwässerung der Grundstücke (Entwässerungssatzung) vom 11. Dezember 2003 von den Festsetzungen des Bebauungsplanes unberührt. Umgang mit Bodendenkmälern Bei der Durchführung von Erdarbeiten sind die Bestimmungen der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW anzuwenden. Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde ist die Stadt Krefeld - Stadtarchäologie - unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Genehmigungspflichten nach anderen Gesetzen Es wird im Hinblick auf über den Bebauungsplan hinausgehende Genehmigungspflichten darauf hingewiesen, dass falls die Versickerung des Niederschlagswassers möglich sein sollte, die Vorschriften zur Benutzung von Gewässern, insbesondere die Erlaubnis- und Bewilligungserfordernis nach den §§ 2, 10, 11. Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. V. m. den §§ 24 ff. Landeswassergesetz NRW einzuhalten sind. Gemäß § 51a Abs. 1 Landeswassergesetz ist das Niederschlagswasser von den Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohles der Allgemeinheit möglich ist. Versickerung von Niederschlagswasser Inwieweit das anfallende Niederschlagswasser entgegen den Angaben des Altlastengutachtens versickern kann, ist im Einzelfall zu prüfen und mit der Fachbehörde abzustimmen und gutachterlich zu begleiten. Wasserschutzzone Der Blockinnenbereich befindet sich außerhalb verbindlich festgesetzter oder geplanter Wasserschutzzonen. 30. September 2014 - 15 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VII. Städtebauliche Kenndaten VII. Städtebauliche Kenndaten Flächenbilanz Fläche ca. (in m²) Anteil ca.(in %) Bebauungsplangebiet Gesamt 14.930 100 644 5 Straßenfläche, öffentlich 3.016 20 Mischgebiet 1 - 4 11.272 75 Mischgebiet 1 3.090 27 Mischgebiet 2 1.514 13 Mischgebiet 3 2.660 24 Mischgebiet 4 4.007 36 Straßenfläche, privat davon: 30. September 2014 - 16 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VIII. Darstellung der Belange von Umwelt, Natur und Landschaft VIII. Darstellung der Belange von Umwelt, Natur und Landschaft Einleitung Zum Bebauungsplan Nr. 771 muss keine formale Umweltprüfung durchgeführt werden, da es sich gemäß § 13a BauGB um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt zur Wiedernutzbarmachung bereits zuvor anderweitig genutzter Flächen. Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt weniger als 20.000 m². Darüber hinaus ist durch die Aufstellung des Bebauungsplans kein Vorhaben begründet, dass einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach Anlage 1 UVPG oder nach Landesrecht unterliegt. Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter liegen nicht vor. Von einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB wird abgesehen und die Erstellung eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB entfällt. „Im beschleunigten Verfahren gelten […] Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt“ (§ 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Damit entfällt die Ausgleichsverpflichtung im Rahmen der baurechtlichen Eingriffsregelung. Die von der Planung berührten Belange von Umwelt, Natur und Landschaft werden im folgenden Kapitel behandelt, um sie sachgerecht in die Abwägungsentscheidung über den Plan einbeziehen zu können. 1. Grundlagen der Untersuchung Gutachten Zur Ermittlung, Beschreibung und Bewertung der erheblichen voraussichtlichen Umweltauswirkungen der Planung auf die Schützgüter konnte auf folgende Gutachten zurückgegriffen werden: • • • • • Gutachten zur Gefährdungsabschätzung Nr. VS 02.03.03 Büro Dipl. Geol. Veronika Steinberg, Grefrath, April 2002 ergänzender Umwelttechnischer Bericht des Geologiebüros Jendrzejewski/Wefers vom 22.10.2013, artenschutzrechtliche Prüfung Stufe 1, der Arbeitsgemeinschaft Fledermausschutz Sauerland e.V. vom 10.04.2012, Orientierende Untersuchung des Gutachterbüros Dr. Strotmann vom 17.12.2012 und ergänzende orientierende Untersuchung vom 18.09.2014, Geologischer Dienst NRW, Stadt Krefeld Fachbereich Umwelt: Stadtbodenkartierung der Stadt Krefeld, 30. September 2014 - 17 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld • • • VIII. Darstellung der Belange von Umwelt, Natur und Landschaft IMA Cologne GmbH, Stand 2007: Luftqualitätsmodell Krefeld – Grobscreening-, ADU Cologne GmbH, Stand 2006: Grundlagen der Lärmminderungsplanung gemäß § 47a BImSchG und Gesamtkonfliktkataster für die Stadt Krefeld, Universität Essen, Abteilung Angewandte Klimatologie und Landschaftsökologie 2003: Gesamtstädtische Klimaanalyse unter besonderer Berücksichtigung von vier Plangebieten. Alle genannten Gutachten sowie sämtliche bei der Planaufstellung angewandten Richtlinien, Verordnungen, Erlasse, technischen Regelwerke, DIN-Normen und sonstigen Vorschriften können im Stadtplanungsamt der Stadt Krefeld zu den Dienststunden eingesehen werden. 2. Derzeitiger Umweltzustand der Schutzgüter 2.1 Mensch / Bevölkerung / Gesundheit Nach der Lärmminderungsplanung 2006 sind im Blockinnenbereich sind keine Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 bekannt. 2.2 Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt Im Blockinnenbereich befindet sich kein prägender Baumbestand. Die bestehenden Baumstrukturen sind bereits durch die Baumschutzsatzung der Stadt Krefeld geschützt. 2.3 Boden Der Boden des Plangebiets weist einen hohen Versiegelungsgrad auf. Lediglich im nördlichen Plangebiet sind nicht überbaute Bereiche vorzufinden. Die Böden sind anthropogen überformt. Vom Schutzgut Boden geht daher keine besondere Schutzwürdigkeit aus. Altlasten sind für den Blockinnenbereich im Altlastenkataster verzeichnet. Für den Blockinnenbereich liegen Altlastengutachten vor. 2.4 Wasser Das Bebauungsplangebiet befindet sich außerhalb einer festgesetzten Wasserschutzzone sowie außerhalb eines wasserwirtschaftlich sensiblen Bereiches. 2.5 Luft / Klima Gemäß der synthetischen Klimafunktionskarte 2003 ist der Blockinnenbereich dem Stadtkern-Klimatop zugeordnet. Dieses Klimatop ist stark urban geprägt und weist einen hohen Anteil versiegelter Fläche auf. Der Vegetationsanteil ist sehr gering. Diese Einflussfaktoren erklären die deutliche nächtliche Überwärmung und die eingeschränkten Austauschverhältnisse. Weiterhin weist das Stadtkern-Klimatop durch den Kfz-Verkehr eine verminder- 30. September 2014 - 18 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VIII. Darstellung der Belange von Umwelt, Natur und Landschaft te Luftqualität auf. Diese wird vor allem durch die geschlossenen Randstrukturen begünstigt. Die Planungshinweiskarte empfiehlt folgende Gegenmaßnahmen: Steigerung des Grünflächenanteils und Förderung der Dach- und Fassadenbegrünung; Vernetzung von Grünflächen; grundsätzlich keine weitere Zunahme der Bebauung und des Kfz-Verkehrs; Förderung von Entsiegelung durch Begrünung; Erweiterung emittierender Nutzungen nur unter Vermeidung einer Beeinträchtigung benachbarter Wohngebiete zulassen. 2.6 Landschaft/ Landschaftsbild Das Ortsbild des Plangebietes wird durch den teilweise leerstehenden Baublock im nördlichen Innenbereich geprägt. Stadtgestalterisch sind keine prägenden Straßenmobiliar und Beleuchtungselemente vorhanden. Die zahlreichen Beschilderungen und verkehrsregelnde Anlagen entlang der Schwertstraße, der Vereinsstraße sowie der Seidenstraße stellen eine visuelle Vorbelastung da. Es besteht aufgrund der Lage im Blockinnenbereich eine besondere Empfindlichkeit wegen des zunehmenden baulichen Verfalls der Bausubstanz. 2.7 Kultur- und Sachgüter Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind keine in die Denkmalliste der Stadt Krefeld eingetragenen Baudenkmale. 3. Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen Umweltauswirkungen bei Durchführung der Planung unter Berücksichtigung umweltrelevanter Maßnahmen 3.1 Mensch / Bevölkerung / Gesundheit Nach der Lärmminderungsplanung sind im Blockinnenbereich keine Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete zu erwarten. 3.2 Pflanzen und Tiere / Biologische Vielfalt Im Blockinnenbereich befindet sich innerhalb der Plangebietsgrenzen kein Baumbestand. Durch eine Anpflanzverpflichtung von 4 heimischen Laubbäumen in Verbindung mit Hausgärten sollen Grünstrukturen geschaffen werden und Flächen entsiegelt werden. 3.3 Boden Durch die städtebauliche Konzeption wird die bauliche Ausnutzbarkeit gegenüber dem derzeitigen Zustand verringert. Die überbaubaren Flächen werden durch Baufenster festgesetzt. Im nördlichen Plangebietsbereich werden Flächen entsiegelt, Hausgärten angelegt und Anpflanzverpflichtungen festgesetzt. 30. September 2014 - 19 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld VIII. Darstellung der Belange von Umwelt, Natur und Landschaft Der südliche Plangebietsbereich bleibt aufgrund der bekannten Bodenbelastungen versiegelt. Im Falle einer Nutzungsänderung können Flächen auf der Grundlage des vorliegenden Bodengutachtens entsiegelt werden und Hausgärten angelegt werden. 3.4 Wasser Das Plangebiet liegt in keinem Wasserschutzgebiet und viele Flächen bleiben weiterhin versiegelt. Somit kann im Hinblick auf den Aspekt Grundwasserneubildung von einer allgemeinen Bedeutung ausgegangen werden. 3.5 Luft / Klima Auf der Grundlage des Luftqualitätsmodells (LQM) der Stadt Krefeld, erstellt von IMA Cologne GmbH, Stand 2007, ist festzustellen, dass die Stickstoffdioxid-Immissionen im Jahresmittel bei 25 µg/m³ und 28 µg/m³ und die PM₁₀-Immissionen im Jahresmittel bei 24 µg/m³ und 26 µg/m³ liegen. Die Überschreitungshäufigkeit des PM₁₀-Tagesmittelwertes liegt zwischen 20 und 25 Tagen pro Jahr. Es ist davon auszugehen, dass der zusätzlich zu erwartende PKW-Verkehr im Bebauungsplangebiet zu einer unerheblichen Erhöhung der NO₂ und PM₁₀ – Immissionen führen wird und die Immissionsgrenzwerte in der Zukunft deutlich unterschritten bleiben werden. Daher sind keine zusätzlichen Maßnahmen für eine Optimierung des Bebauungsplans erforderlich. Auf der Grundlage der synthetischen Klimafunktionskarte und der Empfehlung der Planungshinweiskarte folgend, wird vorgesehen, bei neu zu errichtenden Gebäuden eine Dachbegrünung festzusetzen, um den besonderen Bedingungen des Stadtkern-Klimatops gerecht zu werden. Ein begrüntes Dach hält im Sommer die Räume kühl und trägt im Winter zu einem angenehmen Klimaausgleich bei. Zudem kommt dem Dach auch eine Staubbindungsfunktion zu. Gemäß der Lärmminderungsplanung der Stadt Krefeld, erstellt von ADU Cologne GmbH, Stand 2006, treten im Vorhabenbereich keine verkehrs- oder gewerblich bedingten Konfliktpegel im vorhandenen Mischgebiet auf. Bei der Ansiedlung gewerblicher Nutzungen innerhalb des Mischgebietes sind die Lärmrichtwerte der TA Lärm (MI nachts 45 dB(A) und tags 60 dB(A) maßgeblich. 2.6 Landschaft/ Landschaftsbild Durch die Ausweisung der überbaubaren Fläche werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen für eine bauliche Neugestaltung des Blockinnenbereichs. Durch die Instandsetzung der Bausubstanz, die Ausweisung neuer Baufenster und die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wird ein positives, identitätsstiftendes Ortsbild erzeugt. Durch die Vorgaben des Abstandflächenrechts laut der bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Abstände zwischen Gebäuden wird sichergestellt, dass der Innenbereich eine 30. September 2014 - 20 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld IX. Umsetzung der Planung städtebauliche Qualität aufweist und damit der Zielvorstellung nach Urbanität und Dichte entspricht. Unter Berücksichtigung des städtebaulichen Missstandsituation durch den Leerstand kann bei der Umsetzung des Neubau- und Instandsetzungsvorhabens in Verbindung mit einer Neugestaltung der Freiflächen und der Anpflanzbindung von einer positiven Wirkung auf das Ortsbild ausgegangen werden. 3.7 Ergebnis der artenschutzrechtlichen Prüfung Die artenschutzrechtliche Prüfung Stufe 1, der Arbeitsgemeinschaft Fledermausschutz Sauerland e.V. vom 10.04.2012 hat mit der Untersuchung im März 2012 den Gebäudekomplex im Hof der Seidenstraße 18 auf mögliche Fledermausvorkommen geprüft. Da in der näheren Umgebung Quartiere und Flugaktivitäten von Zwergfledermäusen vorhanden sind, ist nicht auszuschließen, dass insbesondere im Bereich der Backsteinfront der Bestandsgebäude vorhandene Spalten von Fledermäusen genutzt werden. Zum Zeitpunkt der Prüfung sind keine Fledermauspopulationen nachgewiesen worden. Da nicht auszuschließen ist, dass sich bis Baubeginn in den Bestandsgebäuden Fledermäuse ansiedeln, müssen die betroffenen Gebäudeabschnitte noch einmal von einer fachkundigen Person untersucht werden, um auszuschließen, dass bei den Umbauarbeiten Fledermäuse zu Schaden kommen. IX. Umsetzung der Planung Aufhebung rechtsverbindlicher Festsetzungen Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes Nr. 771 wird der übergeleitete Durchführungsplan Nr. 73 außer Kraft gesetzt. Städtebauliche Verträge Zur Umsetzung des Bebauungsplanes ist ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Krefeld und den Eigentümern der zu überplanenden Grundstücke erforderlich. Inhalte sind u. a. die Kostenübernahme von Infrastrukturbeiträgen und die Regelung zur Sanierung von Flächen mit Bodenbelastungen. Kosten und Finanzierung Der Stadt Krefeld entstehen nach derzeitigem Kenntnisstand voraussichtlich keine Kosten zur Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 771. 30. September 2014 - 21 - Bebauungsplan Nr. 771 der Stadt Krefeld IX. Umsetzung der Planung ______________________________________________________________ Krefeld, den Fachbereich 61 Stadtplanung Gebäudemanagement Geschäftsbereich V Planung, Bau und Norbert Hudde Fachbereichsleiter Martin Linne Beigeordneter Der Rat der Stadt Krefeld hat die vorstehende Begründung des Bebauungsplanes Nr. 771 in seiner Sitzung am …………………………………….. beschlossen und zur öffentlichen Auslegung bestimmt. Krefeld, den DER OBERBÜRGERMEISTER Gregor Kathstede Die vorstehende Planbegründung hat gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch in dem Zeitraum vom ____________________ bis einschließlich ____________________ öffentlich ausgelegen. Krefeld, den DER OBERBÜRGERMEISTER Im Auftrag Norbert Hudde Fachbereichsleiter 30. September 2014 - 22 -