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Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2669/16 Rechtsverbindlicher Bebauungsplan und Plangebiet Der seit dem 10. Dezember 1966 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 74 – Gladbacher Straße/ Lehmheide – setzt unter anderem für die westliche Seite der Gladbacher Straße zwischen Heideckstraße und Ispelsstraße Mischgebiete (MI) mit einer straßenseitigen bis zu viergeschossigen, geschlossenen Bauweise sowie Grund- und Geschossflächenzahlen von 0,3 GRZ bzw. 1,0 GFZ fest. In den zurückliegenden Grundstücksbereichen ist zum Teil eine eingeschossige Bebauung in offener Bauweise mit Grundflächenzahlen zwischen 0,4 GRZ und 0,8 GRZ möglich. Des Weiteren setzt er im südlichen Teil ein Gewerbegebiet (GE), sowie die Flächen der Regenbogenschule, des Jugendzentrums St. Martin sowie Teile des Hauptfriedhofes (Alter Teil) als Gemeinbedarfsflächen fest. Die überbaubaren Flächen sind durch Baugrenzen ausgewiesen. Der ursprüngliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 74 wurde durch die Bebauungspläne Nr. 74 2. Änderung und die Pläne Nr. 611/I (v) und 611/II partiell überholt. Diese Pläne weisen die Bauflächen ausschließlich als „Allgemeine Wohngebiete“ (WA) aus. 1 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2669/16 Planungsanlass Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist ein Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Ladenlokals in ein Wettbüro an der Gladbacher Straße. Das Vorhaben ist gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 74 in Verbindung mit der anzuwendenden Baunutzungsverordnung von 1962 planungsrechtlich als Gewerbebetrieb allgemein zulässig. Nach Definition der aktuellen BauNVO 1990 handelt sich dabei um eine Vergnügungsstätte gem. § 6 Abs. 2 Nr. 8. Mit der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 74 soll durch eine Ergänzung der textlichen Festsetzungen ein Ausschluss von Vergnügungsstätten erreicht werden. Ziel, Zweck und wesentliche Auswirkung der 3. vereinfachten Änderung Der Trend zur Errichtung neuer Vergnügungsstätten in Gestalt von Spielhallen, Wettbüros, Sexshops, Sex Kinos, Peepshows, Stripteaseshows und vergleichbaren Unternehmen führt auch in Krefeld zunehmend zur Ansiedlung derartiger Betriebe, insbesondere in leer stehenden, bislang gewerblich genutzten Gebäuden. In Folge dieser Entwicklung sind insbesondere zwei Auswirkungen zu konstatieren: Bei einer räumlichen Häufung von Vergnügungsstätten sind potenziell negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und „Image“ einzelner Straßen und ganzer Quartiere mit der Folge negativer städtebaulicher Fehlentwicklungen zu befürchten. Zudem besteht die Gefahr, dass in Folge der Häufung von Vergnügungsstätten für den Grundstückseigentümer erzielbaren Renditen, die Bodenund Mietpreise in der Umgebung ein solches Maß erreichen, dass mittel- bis langfristig „klassische“ Betriebe oder Mieter nicht mehr „mithalten“ können. 2 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2669/16 Die Gladbacher Straße wird im Zentrenkonzept 2014 der Stadt Krefeld im Abschnitt von Obergath bis zum Deutschen Ring als Nahversorgungszentrum definiert. Sie ist mit ihrem beidseitig durchgängig zu verzeichnenden Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz zentraler Bestandteil des Nahversorgungszentrums Gladbacher Straße (NVZ 15). Darüber hinaus ist die Gladbacher Straße als eine Haupterschließungsstraße von Süden kommend in Richtung Innenstadt stadtbildprägend. Gleichzeitig empfiehlt das im Jahre 2012 vom Rat der Stadt Krefeld beschlossene Vergnügungsstättenkonzept, als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11, eben für solche Mischgebiete (MI) mit Nahversorgungsfunktion einen Ausschluss von Vergnügungsstätten wie Spielhallen und Wettbüros, zur Vermeidung von Nutzungskonflikten mit sozialen und öffentlichen Einrichtungen sowie zur Sicherung des Bodenpreisgefüges, da sie nicht die städtebauliche Robustheit besitzen, um Vergnügungsstätten aufzunehmen. Hier sollen durch den Ausschluss erstens von Vergnügungsstätten aus dem Glücksspielund dem Erotikbereich und zweitens von Bordellen und bordellartigen Gewerbebetrieben die Sicherung der Versorgungsfunktion und ein Schutz vor möglichen Trading-downEffekten erreicht werden. Im Hinblick eines in unmittelbarer Nachbarschaft zum beantragten Objekt bereits genehmigten und vorhandenen kleineren Wettbüros ist eine Steuerung der städtebaulichen Entwicklung durch Änderung des Planrechtes auch erforderlich, indem eine Häufung dieser Nutzung frühzeitig unterbunden wird. Ein weiteres städtebauliches Ziel der Änderung ist der Erhalt und der Schutz der in diesem Stadtteil vorherrschenden Wohnnutzung sowie die Vermeidung von Konflikten mit der in unmittelbarer Nachbarschaft vorhandenen Regenbogenschule als Gemeinschaftsgrundschule mit Ganztagsbetreuung sowie dem Jugendzentrum und Kindergarten St. Martin. Von dem Ausschluss ausgenommen bleiben Discotheken, Nachtlokale und -clubs mit kulturellem Schwerpunkt und Multiplexkinos, da die Auswirkungen dieser Nutzung auf das Boden- und Mietpreisgefüge und mögliche Trading-down-Effekte als weniger problematisch eingeschätzt werden. Darüber hinaus lässt sich für diese Nutzung eine verträgliche Einbindung zum Beispiel hinsichtlich des Immissionsschutzes und der verkehrlichen Erschließung ausreichend auf der Ebene der Baugenehmigung regeln. Städtebauliche Beurteilung der 3. vereinfachten Änderung Die Zielsetzung der 3. vereinfachten Änderung entspricht den Vorgaben und Empfehlungen des am 31.10.2012 durch den Rat der Stadt Krefeld beschlossenen Vergnügungsstättenkonzeptes. Mit dem Konzept wurden einerseits geeignete Standorte für Automatenspielhallen und Wettbüros in Krefeld identifiziert und andererseits städtebaulich sensible Gebiete festgelegt, die vor einer Ansiedlung solcher Einrichtungen geschützt werden sollen. Da die bisherigen baurechtlichen Regelungen und insbesondere die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 74 nicht ausreichen, um die oben beschriebene negative Entwicklung im Plangebiet und den unmittelbar angrenzenden Wohngebieten auszuschließen und die bisherige Struktur zu schützen sowie 3 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2669/16 die Entwicklung zu sichern, werden mit der 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 74 die Empfehlungen des Vergnügungsstättenkonzeptes im Planbereich rechtsverbindlich umgesetzt. Inhalt der 3. vereinfachten Änderung Die textlichen Festsetzungen werden wie folgt ergänzt: Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 BauGB) Ausschluss bestimmter Nutzungsarten (§ 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO) In den im Plangebiet festgesetzten Misch- (MI) und Gewerbegebieten (GE) sind • Vergnügungsstätten – mit Ausnahme von Discotheken, Nachtlokalen und -clubs mit kulturellem Schwerpunkt und Multiplexkinos – nicht zulässig, • Bordelle und bordellartige Betriebe nicht zulässig. Rechtsgrundlagen: ­ Baugesetzbuch (BauGB) gemäß Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBL. I S. 2414) in der derzeit gültigen Fassung, ­ Baunutzungsverordnung (BauNVO) gemäß Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132) in der derzeitig gültigen Fassung, ­ Planzeichenverordnung (PlanzV 90) gemäß Bekanntmachung vom 18.12. 1990 (BGBL.1991 I S. 58) Planverfahren Folgende Fachbereiche der Bauverwaltung und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB wurden beteiligt: 05 – Marketing und Stadtentwicklung Keine Bedenken. FB 21 – Zentraler Finanzservice und Liegenschaften Auf dem städtischen Grundstück Gladbacher Straße 239 ist ein Erbbaurecht für das Zukunftsforum Krefeld e.V. bestellt. Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut und wird als Mehrgenartionenhaus zur Förderung des Zusammenlebens von Jung und Alt betrieben. Diese Nutzung muss erhalten bleiben. Ansonsten keine Bedenken. Beurteilung: Die beschriebene Nutzung ist auch weiterhin möglich. Der Stellungnahme wird gefolgt. FB 36 – Umwelt Keine Bedenken. FB 61 – Stadtplanung – Untere Denkmalbehörde Keine Bedenken. 4 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2669/16 FB 61 – Stadtplanung – Stadterneuerung Die vorgesehen Änderung zur Umsetzung des Vergnügungsstättenkonzeptes werden grundsätzlich begrüßt. Da es sich hier um eine Änderungen nach heutiger BauNVO (1990) eines Bebauungsplanes auf Grundlage der BauNVO (1962) handelt, sollte geprüft werden, ob als Rechtsgrundlage neben § 1 (5 u. 9) BauNVO auch § 1 (6 u. 9) BauNVO anzugeben sind. In Anbetracht der Problematik der unterschiedlichen Baunutzungsverordnungen wird vorgeschlagen, in Anlehnung an die Begrifflichkeiten des Vergnügungsstättenkonzeptes eine gegenüber dem Entwurf geänderte Formulierung der textlichen Festsetzungen zu wählen. Beurteilung: Im Vorentwurf zur Beteiligung der Behörden und Abstimmung innerhalb der Bauverwaltung wurde zunächst als Vorschlag zur Änderung ein Textbaustein gewählt, der sich an die Formulierung in bereits rechtskräftigen Bebauungsplänen mit ähnlichen städtebaulichen Zielen anlehnt. Da die Änderung auf Grundlage des seit dem Jahre 2012 beschlossenen Vergnügungsstättenkonzeptes erfolgt und als dessen Umsetzung in der verbindlichen Bauleitplanung begründet wird, ist eine Anpassung an die Formulierungen und Empfehlungen dieses Handlungskonzeptes, sowie der Hinweis auf die zugrunde gelegten Rechtsgrundlagen angebracht. Der Stellungnahme und den Hinweisen wurde gefolgt und bei der Beteiligung der Öffentlichkeit durch einmonatige Auslegung bereits berücksichtigt. FB 61 – Stadtplanung – Stadtentwicklung Keine Bedenken. FB 62 – Vermessungs- und Katasterwesen Keine Bedenken. FB 63 – Bauaufsicht Keine Bedenken. Der die Änderung auslösende Bauantrag zur „Nutzungsänderung eines Ladenlokals in ein Wettbüro“ wurde aufgrund des einleitenden Beschlusses zur 3. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 74 vom 25.02.2016, rechtskräftig mit der Bekanntmachung im Krefelder Amtsblatt Nr. 17 vom 10.03.2016, gem. § 15 Baugesetzbuch (BauGB) für ein Jahr bis zum 20.03.2017 zurückgestellt, da bei Zulassung der geplanten Baumaßnahme die städtebaulichen Interessen unmöglich oder wesentlich beeinträchtigt würden. FB 62 – Vermessungs- und Katasterwesen Keine Bedenken. 5 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2669/16 FB 66 – Tiefbau Keine Bedenken. Beteiligung der Öffentlichkeit Den von der Änderung des Bebauungsplanes betroffenen Bürgern wurde gem. § 13 (2) Ziff. 2 BauGB im Rahmen der öffentlichen Auslegung in den Räumen des Fachbereiches 61, Stadtplanung, vom 01.04. bis 02.05.2016 Gelegenheit gegeben, Stellungnahmen abzugeben. Die Bekanntmachung der Offenlage fand ortsüblich im Krefelder Amtsblatt Nr. 12 am 24.03.2016 statt. Der Öffentlichkeit wurde gem. § 13 (3) Satz 2 BauGB mitgeteilt, dass von einer Prüfung gem. § 2 (4) BauGB zur Ermittlung erheblicher Auswirkungen auf die Umwelt abgesehen wurde. Stellungnahmen Es wurden keine Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit abgegeben. Verfahrensabschluss Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Änderung begründet kein Vorhaben, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung – UVPG unterliegt oder dieses vorbereiten würde. Auch bestehen keine Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter. Darüber hinaus wurde die Änderung des Bebauungsplanes als Umsetzung des am 31.10.2012 vom Rat der Stadt Krefeld als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 beschlossene Vergnügungsstättenkonzept in der verbindlichen Bauleitplanung durchgeführt. Unter diesen Voraussetzungen kann die Änderung gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Die Verwaltung schlägt die vorliegende 3. vereinfachte Änderung zum Satzungsbeschluss vor. Aufhebung Restgebiet Einleitender Beschluss Bebauungsplan Nr. 611im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 74 Am 28. April 1994 fasste der Rat der Stadt Krefeld den Einleitenden Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 611 – südlich Lehmheide/ östlich Heideckstraße, der in weiten Teilen den Bebauungsplan Nr. 74 überplanen sollte. Zwischenzeitlich wurde in zwei unabhängigen Verfahren als Teilbereiche des ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 611 die Bebauungspläne Nr. 611/I (v) und 611/II weitergeführt und am 7. November 2003 bzw. 10. Januar 2014 rechtskräftig. Diese Satzungspläne setzen in ihrem Geltungsbereich die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 74 außer Kraft. Da die Geltungsbereiche der beiden Bebauungspläne Nr. 611/I (v) und 611/II nicht in Gänze mit dem Geltungsbereich des Einleitenden Beschlusses des Bebauungsplanes 6 Sachverhalt zur Verwaltungsvorlage Vorlage Nr. 2669/16 Nr. 611 übereinstimmen, bleibt der Einleitende Beschluss für einen Restbereich (siehe Anlage) bestehen. Da jedoch auszuschließen ist, dass für diesen Teilbereich das Bebauungsplanverfahren Nr. 611 weiter betrieben wird, ist der Einleitende Beschluss entbehrlich und kann aufgehoben werden. Die Verwaltung empfiehlt, den Einleitenden Beschluss des Bebauungsplanes Nr. 611 vom 28.04.1994 im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 74 aufzuheben. 7