Sitzungsvorlage (3. Äußerungen der Öffentlichkeit und der Nachbargemeinden, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange)

ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 ANLAGE ZU TOP NAME, ANSCHRIFT / TÖB Kreis Viersen – Amt für Bauen, Landschaft und Planung Rathausmarkt 3 41747 Viersen Schreiben vom 07.10.2016 T03 ÄUßERUNGEN: Planungsrecht Entgegen den Ausführungen in der Begründung ist das Plangebiet im Flächennutzungsplan der Stadt Willich z. T. als Fläche für den Gemeinbedarf - Zweckbestimmung Kirchen und kirchlichen Zwecken dienende Gebäude - dargestellt. Ich weise darauf hin, dass die Bezirksregierung Düsseldorf auch bei Bebauungsplänen der lnnenentwicklung nach § 13a BauGB eine landesplanerische Vorlage nach § 34 Absatz 1 und 5 Landesplanungsgesetz NRW verlangt, sofern diese nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sind. Naturschutz Die Ergebnisse der Artenschutzrechtlichen Vorprüfung sind nachvollziehbar. Die darin enthalten Auflagen zu den Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sind zu befolgen. Sozialwesen Es wird darauf hingewiesen, dass das zur Errichtung der Pflegeeinrichtung notwendige Abstimmungsverfahren nach Alten- und Pflegegesetz noch nicht durchgeführt wurde. Es ist nicht auszuschließen, dass Anforderungen an die Wohnqualität nach Wohn- und Teilhabegesetz noch Auswirkungen auf die Größe des Gebäudes und die Fassadengestaltung haben. Gesundheitsschutz Aus Sicht des Gesundheitsamtes wird darauf verwiesen, dass keine gesundheitlichen Aussagen zu den aktuellen Grundwasserverhältnissen und den sich möglicherweise daraus ergebenden Konsequenzen hinsichtlich einer überwachungsfreien Privatnutzung getroffen werden können. BESCHLUSSVORSCHLAG: Planungsrecht Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und der Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung den Inhalten und Zielen der verbindlichen Bauleitplanung angepasst. Naturschutz Die im Zuge der Umsetzung des Vorhabens auferlegten Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen werden berücksichtigt. Hierzu gehören 1. Beginn der Baumaßnahme einschließlich Bodenarbeiten vor der Brutzeit, damit es nicht zu unbeabsichtigten Störungen während der Brutzeit kommt und Vögel rechtzeitig vor der Brut einen anderen Brutplatz aufsuchen können; 2. Einhaltung allgemeiner Arbeitszeiten zwischen 8.00-18.00 Uhr; 3. Einhaltung der TA Lärm; ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 4. 5. Erhalt der prägenden Linde im Vorhabengebiet und Schutzmaßnahmen für Bäume, Beachtung der DIN 18920 ZTV Baum, RAS-LP 4, FGSV 1999; Erforderliche Gehölzrodungen nur außerhalb der Schonzeiten zwischen Oktober und Februar. Sozialwesen Für das im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung geplante Vorhaben wurde kein abschließendes Abstimmungsverfahren nach Alten- und Pflegegesetz durchgeführt. Mittlerweile hat sich das Vorhaben sowohl in der Architektur als auch von der Nutzungszusammensetzung geändert. Das überarbeitete Projekt wurde am 26.04.2017 in der Konferenz Alter und Pflege des Kreises Viersen vorgestellt. Die Konferenz erklärte sich mit der Umsetzung der Maßnahme einverstanden. Am 20.09.2017 fand ein Abstimmungsgespräch zwischen dem zuständigen Planungsbüro soleo* GmbH und dem DRK Landesverband Nordrhein e. V. mit Vertretern der Stadt Willich, des Kreises Viersen und des Landschaftsverbandes Rheinland (LVR) statt. Es wurde vereinbart, dass die Firma soleo* GmbH die Planung aufgrund der besprochenen Änderungen anpasst und diese zur internen Vorabstimmung an den Kreis Viersen schickt. Bei positiver Rückmeldung kann die Antragsstellung erfolgen. Gesundheitswesen Das Plangebiet liegt nicht im Einzugsbereich von Wasserschutzzonen. Die geplante Wasserschutzzone III B der Trinkwassergewinnungsanlage Krefeld II reicht bis zur Kickenstraße nördlich der Verresstraße heran. Hinsichtlich des Umgangs mit Grundwasser ist es durch den Vorhabenträger nicht beabsichtigt, eine Grundwasserentnahme vorzusehen. In Bezug auf Altlasten in der näheren Umgebung werden keine Bedenken für das Vorhabengebiet geäußert. Auswirkungen auf das Vorhabengebiet werden nicht befürchtet. Die vorgebrachten Äußerungen sind - nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander – somit berücksichtigt. ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 ANLAGE ZU TOP NAME, ANSCHRIFT / TÖB Flughafengesellschaft Mönchengladbach GmbH Flughafenstraße 95 41066 Mönchengladbach Mail vom 06.10.2016 T13 ÄUßERUNGEN: Bei den Hinweisen findet sich der Text: Das Plangebiet liegt ca. 4.000 m nordöstlich des Flugplatzbezugspunktes des VLP Mönchengladbach. Mit an- und abfliegendem Sichtflugverkehr und möglichen Beeinträchtigungen ist zu rechnen... Wir weisen darauf hin, dass an einem in der Nähe befindlichen Messpunkt ein Mittlerer Maximalpegel von bis zu 73,1 dB(A) ermittelt wurde und bitten um entsprechende Ergänzung Ihres Hinweises. BESCHLUSSVORSCHLAG: Hinsichtlich der Auswirkungen des Fluglärms durch den Flughafen Mönchengladbach können die Werte des zum Vorhabengebiet nächstgelegenen Messpunktes herangezogen werden. Dieser befindet sich im Ortszentrum von Neersen, im Bereich der Hauptstraße/Kickenstraße. Dort wurde ein mittlerer Maximalpegel von 61,9 dB(A) ermittelt. Dieser Wert liegt damit unter den genannten Immissionsrichtwerten, die vom LANUV (Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen) für den Luftverkehr an Flughäfen / Landeplätzen zur Nachtzeit mit einem Wert von 62 dB(A) angegeben werden. Weitere Ergänzungen des bereits aufgeführten Hinweises zum Fluglärm sind für das Vorhabengebiet von daher nicht notwendig. Die vorgebrachten Äußerungen werden - nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander – zurückgewiesen. ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 ANLAGE ZU TOP NAME, ANSCHRIFT / TÖB Bezirksregierung Düsseldorf Cecilienallee 2 40474 Düsseldorf Schreiben vom 04.10.2016 T26 ÄUßERUNGEN: Hinsichtlich der Belange des Verkehrs (Dez. 25) ergeht folgende Stellungnahme: Die Belange des Dezernates sind nicht berührt. Hinsichtlich der Belange des Luftverkehrs (Dez. 26) ergeht folgende Stellungnahme: Das Plangebiet befindet sich im Hindernisüberwachungsbereich (Bez. Reg. Düsseldorf, Amtshilfeersuchen an die betroffenen Kommunen vom 09.1 1.1 995 - 53.1 0.1 1.1 4) um den Verkehrslandeplatz Mönchengladbach. Gegen den VBPL Nr. 23 N - südlich Verresstraße der Stadt Willich, bestehen von hier keine Bedenken, wenn das Gebäude die geplante Höhe von 11,OO m ü. Grund nicht überschreitet. Die Errichtung und der Betrieb von Bauhilfsanlagen (Krane, Mobilkrane, Betonpumpen, etc.) ist dem Dez. 26 Luftverkehr rechtzeitig für die luftrechtliche Prüfung (§§12, 18 a Luftverkehrsgesetz (LuftVG)) anzuzeigen. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass in dem Plangebiet mit Belästigungen durch den Fluglärm des Flugbetriebes zu und von dem Verkehrslandeplatz Mönchengladbach zu rechnen ist. Hinsichtlich der Belange der ländlichen Entwicklung und Bodenordnung (Dez. 33) ergeht folgende Stellungnahme: Die Belange des Dezernates sind nicht berührt. Hinsichtlich der Belange der Denkmalangelegenheiten (Dez. 35.4) ergeht folgende Stellungnahme: Gegen die o. g. Planung bestehen aus meiner Sicht keine Bedenken, da sich im Planungsgebiet meines Wissens keine Bau- oder Bodendenkmäler befinden, die im Eigentum oder Nutzungsrecht des Landes oder Bundes stehen. Da meine Zuständigkeiten nur für Denkmäler im Eigentums- oder Nutzungsrecht des Landes oder Bundes gegeben sind, empfehle ich –falls nicht bereits geschehen- den LVR-Amt für Denkmalpflege im Rheinland/Pulheim und den LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland/Bonn, sowie die zuständige kommunale Untere Denkmalbehörde zur Wahrung sämtlicher denkmalrechtlicher Belange zu beteiligen. Hinsichtlich der Belange des Landschafts- und Naturschutzes (Dez. 51) ergeht folgende Stellungnahme: Die Belange des Dezernates sind nicht berührt. Hinsichtlich der Belange der Abfallwirtschaft (Dez. 52) ergeht folgende Stellungnahme: Die Belange des Dezernates sind nicht berührt. ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 Hinsichtlich der Belange des lmmissionsschutzes (Dez. 53) ergeht folgende Stellungnahme: Die Belange des Dezernates sind nicht berührt. Hinsichtlich der Belange des Gewässerschutzes (Dez. 54) ergeht folgende Stellungnahme: Die Belange des Dezernates sind nicht berührt. Ansprechpartner: Belange des Luftverkehrs (Dez. 26) Herr Dohrnes, Tel. 021 11475-3700, E-Mail: rudolf.dohmes@brd.nrw.de Belange der Denkmalangelegenheiten (Dez. 35.4) Herr Anders, Tel. 021 11475-2844, E-Mail: rnartin.anders@brd.nrw.de Hinweis: Diese Stellungnahme erfolgt im Zuge der Beteiligung der Bezirksregierung Düsseldorf als Träger öffentlicher Belange. Insofern wurden lediglich diejenigen Fachdezernate beteiligt, denen diese Funktion im vorliegenden Verfahren obliegt. Andere Dezernate/Sachgebiete haben die von Ihnen vorgelegten Unterlagen daher nicht geprüft. Dies kann dazu führen, dass von mir z. B. in späteren Genehmigungs- oder Antragsverfahren auch (Rechts-)Verstöße geltend gemacht werden können, die in diesem Schreiben keine Erwähnung finden. BESCHLUSSVORSCHLAG: Luftverkehr (Dez. 26) Beeinträchtigungen des Flugverkehrs für den Flughafen Mönchengladbach sind durch das Vorhaben trotz der geringfügigen Erhöhung der Gebäudehöhe über 11,0 m hinaus nicht zu erwarten. Im weiteren Verfahren und den nachgeschalteten Genehmigungsverfahren erfolgt eine weitere Beteiligung. Hinsichtlich der Belange der Beeinträchtigung des Vorhabengebietes durch Fluglärm vgl. Stellungnahme der Verwaltung zu T13 Schreiben des Flughafens Mönchengladbach. Die vorgebrachten Äußerungen sind - nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander – somit berücksichtigt. Ländliche Entwicklung und Bodenordnung (Dez. 33) Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Denkmalangelegenheiten (Dez. 35.4) Der Landschaftsverband Rheinland (LVR)-Amt für Denkmalpflege im Rheinland/Pulheim und der LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland/Bonn, sowie die zuständige kommunale Untere Denkmalbehörde sind zur Wahrung der denkmalrechtlichen Belange ebenfalls beteiligt worden. Bedenken wurden hierbei nicht geäußert. ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Landschafts- und Naturschutz (Dez. 51) Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Abfallwirtschaft (Dez. 52) Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. lmmissionsschutz (Dez. 53) Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Gewässerschutzes (Dez. 54) Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 ANLAGE ZU TOP NAME, ANSCHRIFT / TÖB Bürger Schreiben vom 26.09.2016 B01 ÄUßERUNGEN: wir möchten uns nochmals bedanken für die einführenden Erläuterungen zum Bauvorhaben Senioreneinrichtung Neersen. Wir begrüßen dieses Vorhaben ausdrücklich, haben uns aber noch einige Gedanken zu der baulichen Situation an der Verresstraße gemacht. Bei unserem Gespräch ist mir ja aufgefallen, dass der Abstand des Baukörpers zur Verresstraße nur drei Meter beträgt und dass dann dort direkt eine fast viergeschossige Bauhöhe vorliegt. Vor Ort an der Verresstraße ist uns dann aufgefallen, dass der neue Baukörper stark die Bebauungsgrenze der Häuserfronten überschreitet und somit das vorliegende Bebauungsbild der Straße sehr stark und unseres Erachtens übermäßig verändert (schanduliert). Er würde wie ein Fremdkörper in das Straßenbild hineinragen. In den ersten vorgestellten Plänen hatte der Architekt auf diese Situation Rücksicht genommen und den Baukörper auf eine Zweigeschossigkeit heruntergebrochen. Vielleicht ist es möglich, diesen Gedanken wieder aufzugreifen und zusätzlich die Bebauungsgrenze etwas zurückzunehmen. Wir bitten diese Anregungen an den Planungsausschuss bzw. die zuständigen Verantwortlichen weiterzuleiten. PS : Zur neuen Verkehrssituation in der Verresstraße sind wir ja auch noch zu sprechen gekommen. Auf Grund des zu schnellen Fahrens der Verkehrsteilnehmer, denen es offenbar nicht bewusst, dass die Höchstgeschwindigkeit maximal 11 km/h beträgt, könnten zusätzliche Blumenkübel den Verkehrsfluss verlangsamen. Zum zweiten ist die Kreuzung Verresstraße/Eichenweq/Minoritenplatz sehr unübersichtlich. Von der Verresstraße kommend ist der Einblick in den Eichenweg Richtung Schloss nicht bzw. kaum möglich - sowohl für Fußgänger als auch für Autofahrer und Fahrradfahrer. Ortsunkundige, die vom Rothweg den Eichenweg befahren, können kaum erkennen, dass die Verresstraße dort einmündet. Unsere Anregung: 1. Durch das Verkehrsschild ,,Achtung Kreuzung" auf die Situation hinweisen. 2. Einen Zebrastreifen zwischen Bürgersteig Verresstr./Eichenweg und Bürgersteig Eichenweg/Minoritenplatz einzurichten. Es wäre nett, wenn Sie diese Gedanken an die Verkehrsplaner weiterreichen. BESCHLUSSVORSCHLAG: Mittlerweile hat sich das Vorhabenkonzept aufgrund geänderter Rahmenbedingungen gegenüber des Konzeptes der frühzeitigen Beteiligung geändert. Die Änderungen wirken sich auch auf das bauliche Erscheinungsbild des Gebäudes an der Verresstraße aus. Zwar ist weiterhin beabsichtigt, den Baukörper mit einer Giebelwand zur Verresstraße auszurichten. Jedoch ist mit der Neuplanung des Gebäudes eine abgestufte Höhenentwicklung verbunden. Während das ursprüngliche Konzept als Abschluss zur Verresstraße mit einer Höhenentwicklung von drei Vollgeschossen zzgl. der Ausbildung eines Dachgeschosses mit Giebel vorsah, ist mit der Neuplanung die Gestaltung einer zur Verresstraße dreigeschossigen Giebelwand beabsichtigt. Erst in einem Abstand von ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 maximal 5,70 geht ein weiteres Staffelgeschoss auf. Im gesamten Erscheinungsbild stellt sich das Gebäude somit in einer abgestuften Höhenentwicklung dar und wirkt verträglicher gegenüber der Bestandsbebauung. Mit der Ausbildung eines zurückversetzten Staffelgeschosses ist dieses aus menschlicher Betrachtungshöhe mit Standpunkt am Vorhabengrundstück eigentlich nicht wahrnehmbar. Das Gebäude wurde an der Verresstraße so platziert, dass es die Bauflucht mit geringfügiger Überschreitung der westlich und östlich angrenzenden Bestandsbebauung aufnimmt. Mit dem beabsichtigten Rücksprung in der Giebelfassade wird der durch den Bestand und den Verlauf der Verresstraße vorgegebenen Bauflucht zudem Rechnung getragen. Die Bauflucht wird im Maximum am geplanten Eingangsbereich der Tagespflege um ca. 2,00 überschritten. Da sich in diesem Bereich auf der gegenüberliegenden Straßenseite kein Gebäude besteht, wird die Überschreitung hier unter gestalterischen Gesichtspunkten als verträglich angesehen. Bauordnungsrechtliche Konflikte (Abstandflächen) werden durch das Vorhaben nicht hervorgerufen. An einem Standort, der den gewachsenen Ortskern von Neersen darstellt, ist ein Vor- und Zurückspringen von Gebäuden oder –teilen zudem als typisch einzustufen, zumal durch das geplante Gebäude eine bauliche Fassung des Straßenraumes erfolgt. Verkehrsberuhigende Maßnahmen am bestehenden Verkehrsnetz, wie z. B. im Bereich Kreuzung Verresstraße/Eichenweg/Minoritenplatz sind zwar grundsätzlich zu begrüßen, aber nicht Gegenstand des vorliegenden Bauleitplanverfahrens. Die vorgebrachten Äußerungen werden - nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander – zurückgewiesen. ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 ANLAGE ZU TOP NAME, ANSCHRIFT / TÖB Bürger Schreiben vom 06.10.2016 B02 ÄUßERUNGEN: Ich habe heute 9.10. noch eine Anregung hinzugefügt. Bitte übermitteln sie dem Planungsausschuss diese Fassung. Vielen Dank. Die geschickte Email vom 7.10. ist damit hinfällig. Zu den Ausführungen der Projektbegründung habe ich folgende Fragen und Anmerkungen: 1. Seite 3: § 13a Abs.1 Nr.1 BauGB beinhaltet als Voraussetzung die Unterschreitung von 2 ha versiegelter Bebauungsfläche, wobei die nachbarlichen B-Pläne im Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 mit zuzurechnen sind. 2. Frage: Wieso besteht im Sinne des § 19 Abs. 2 BauGB kein sachlicher, zeitlicher, räumlicher Zusammenhang zu der in unmittelbarer Nähe großflächigen, städtebaulichen Überplanung am Minoritenplatz und Rothweg? Der im B-Plan 61 I. Änderung umgesetzte „Kaisers“-Lebensmittelmarkt und „Kaisers“ Parkplatz wurde 2012 fertig gestellt. „Neersens neue Mitte“, die Überplanung und Versiegelung des Minoritenplatzes wurde erst 2014 fertig gestellt. Eine im B-Plan 23-n projektierte barrierefreie SeniorenWohnanlage wird ebenfalls am Eichenweg zu einem späteren Zeitpunkt in einer Gesamtgrundfläche von ..... ..? im maßgeblichen Planungsrecht realisiert. 3. Frage: Auf welcher Basis wurde der Bedarf an Parkraum / Parkschlüssel berechnet? Ein sachlicher Zusammenhang wird dann gegeben sein, wenn die vorgesehene Bereitstellung von anlagebezogenem Parkraum (Anzahl 19 Stellplätze + 3 Behinderten Stellplätze) für die Mitarbeiter von 44 Dauerpflegeplätzen, zusätzlichen 12 Tages - und 11 Kurzpflege-Angeboten, Verwaltung, Versorgung, Mitarbeiterwohnungen, sowie Besucheraufkommen der Seniorenpflegeeinrichtung nicht ausreicht. Anlagenbezogene Parksuche wird dann auf das räumliche Umfeld ausgedehnt. 4. Frage: Wie viele Mitarbeiter (Pflege, Verwaltung, Versorgung etc.) der Einrichtung werden künftig dauerhaft Parkraum benötigen? Mit welchem Bedarf für Kurzzeitparker und Besucher hat man gerechnet? Mir erscheint der offensichtlich hohe Stellplatzbedarf mit insgesamt 19 Parkmöglichkeiten (+ 2-3 reservierte Behindertenparkplätze) auf dem Betriebsgelände keinesfalls gedeckt. 5. Frage: Die Stellplätze sind schräg versetzt direkt angrenzend zum öffentlichen Verkehrsraum angelegt. Ist das korrekt? 6. Welche öffentlichen Parkplätze sind im Umfeld erreichbar: Der vom Investor / Seniorenwohnungen gepachtete Parkplatz für den Einkaufsmarkt am Rothweg und für Hauptstraße ist tagsüber stark frequentiert und bereits nahezu ausgelastet, ebenso die räumlich entfernteren Verwaltungsparkplätze. Die verfügbaren öffentlichen Parkplätze Minoritenplatz sind tags und nachts bereits durch Anwohner und ca.13 Autos der Caritas, Parker für Post, Bank, Arztpraxis flächendeckend belegt. An der Verresstraße (Tagespflege/Cafeteria) sind nur 5 der 19 Stellplätze geplant. Auf der Straße selbst gibt es nur am hinteren Ende einen öffentlichen Parkraum, der von den Anliegern genutzt wird. Zusätzlich zur örtlichen Nachfrage gibt es die regionale Parknachfrage durch die Veranstaltungssituation am Schloss. 7. Frage: Was passiert, wenn nach Inbetriebnahme des Projektes die unrealistisch geringe Anzahl von Stellplätzen nicht ausreicht? Ergibt sich dann aus Ermangelung anderer Möglichkeiten die Gefahr, dass der neue Minoritenplatz mit seiner versiegelten ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. Aufenthaltsfläche als einzig mögliche Notlösung umgewidmet werden und als dauerhafter Parkraum herangezogen werden kann? Er wird für temporäre Veranstaltungen als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung bereits jetzt als zusätzliche Parkfläche P freigegeben. Den Neersenern wurde die Neugestaltung des Platzes als zentraler Aufenthalts -und Begegnungsort übergeben. Daher muss als Voraussetzung der Vorhaben bezogenen Planung eine garantiert ausreichende und nachhaltige Bedarfsdeckung an Parkraum auf dem eigenen Betriebsgelände nachgewiesen sein. Ebenso muss rechtsverbindlich ausgeschlossen werden, dass das kleinere grüne RestRasenstück des Minoritenplatzes, (das bereits als Parkflächen -Vorhaltung mit 16 Stellplätzen dem Biedemannsaal, Hauptstr.81 zugeordnet ist), zusätzlich versieqelt und als Parkfläche umgewandelt wird. Eine spätere Nutzungsänderung des Minoritenplatzes, oder Teilen davon in dauerhaften Parkraum muss generell und rechtssicher ausgeschlossen werden. Anderenfalls bestünde Neersens Dorfmitte zukünftig aus der Aneinanderreihung von drei Großraumparkflächen. Seite 71 4.2: In der aktuellen Gestaltungs-Satzung des räumlichen Geltungsbereiches Zone 2 zur Wahrung des kleinstädtischen Gepräges ist die maximale Gebäudehöhe in der maßgebenden Gebietskategorie Allgemeines Wohngebiet nur unter strengen Ausnahmen auf 10m Gesamthöhe zulässig. Die Vorhaben bezogene Planung sieht durchgehende Dreigeschossigkeit über den gesamten Baukörper, Ca. 62 x 14,5 x 30m, mit einer ungefähren Oberhöhe von Ilm vor, mit „Luft nach oben". Das ist noch höher als der Lebensmittelmarkt, der im Mischgebiet MI liegt! Frage: Warum wird die endgültige Höhe erst im weiteren Verfahren eindeutig festgelegt? Wie hoch ist der variable Gestaltungsraum der zusätzlich gewährt wird? Seite 9 5,l: Die maximal lm höheren technischen Anlagen der Aufzüge werden ,,nicht zu Lasten der Gesamthöhe" integriert. Das bedeutet, dass sich bereits jetzt abzeichnet, dass sich die Gesamthöhe bei 12m einpendeln wird! Der dominante ebenfalls 3geschossige „Kaisers“-Komplex, der während der Planung dreimal geändert und so in der Geschosshöhe mehrfach nach oben optimiert wurde, hat die maximal zulässigen I Om für MI Gesamthöhe. Hier wurden die Aufzüge in die Gesamthöhe integriert. Anregung: Ich schlage vor, die klein strukturierte vorgesetzte Nachbarbebauung als maßstäbliche Fotomontage (oder Siluette) vor die Architekturansicht Süd-Ost I Rothweg zu setzen. Ebenso wäre dies sinnvoll für die zeichnerische Ansicht Nord-West / Verresstraße, um die Ansicht des Baukörpers im realen Szenario darzustellen. Dies würde ohne großen Aufwand jedem helfen, eine anschauliche Darstellung der Dimensionen im Verhältnis zum kleinteiligen Nachbarschaftsumfeld zu erhalten. In einer 2. Phase im Rahmen des VEB-Plans soll auf den parallel angrenzenden Nachbargrundstücken der Pflegeeinrichtung parallel zum Eichenweg in Richtung Rothweg ein Komplex von seniorengerechten Wohnungen errichtet werden. Hier wird dann das gleiche Planungsrecht-Dreigeschossigkeit mit max. Gesamthöhe Ca. 11-12 m, maximale Grundflächenausnutzung 0,8, Ge1,2) gelten. Frage: Sind hierfür die unbebauten Flurstücke 1942,1943, das bebaute Grundstück 2045 / 473 und das Eckgrundstück als Teil von 1883 vorgesehen? Wie groß ist die zusammenhängende Gesamtgrundfläche? Frage: Ist es richtig, dass damit nahezu die gesamte Länge des Eichenwegs auf Höhe Minoritenplatz in der Baukörperhöhe von ca. 11 m überplant wird? Wird die komplexe Gebäudewand die Schallreflexion am Platz weiter verschärfen? Die Wirtschaftlichkeit einer solchen Einrichtung bestimmt die Realisierung des Investors. Und es steht außer Frage, dass das Projekt in Hinblick auf die demographische Entwicklung für Neersen sozial einen großen Gewinn bedeutet. Doch ist auch zu klären, ob die Maximierung der Baukörpervolumen bis zur absolut obersten Grenze des Erlaubten der Baugesetzgebung im kleinstädtischen Gepräge gewollt bzw. ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 verträglich ist. Städtebaulich ebenso zu klären und abzuwägen ist, welche (auch auf den ersten Blick nicht ersichtlichen) Auswirkungen das Projekt im direkten Umfeld hat, und diese im Rahmen des Machbaren für das nachbarliche Miteinander abzumildern. Anregung: Die große alte Linde muss für das Vorhaben gefällt werden. Obwohl zurzeit keine Umweltausgleichmaßnahmen vorgesehen sind, rege ich an, darüber nachzudenken, ob das Rasenstück am Minoritenplatz in eine Wildblumenwiese mit gebietsheimischem Saatgut umgewandelt werden kann. Eine extensiv bewirtschaftete Fläche an dieser Stelle hätte 1. fü r die Aufenthaltsqualität des Platzes, 2. den Naturschutz- und Umweltaspekt und 3. den städtischen Pflegeaufwand nachhaltige Vorteile. 1. Mittlerweile treffen sich Senioren regelmäßig zum sozialen Austausch und ,,Plausch" auf den Bänken am zentralen Ort, im Umfeld der täglichen Versorgung. Durch die ökologische Aufwertung an der dominanten Pflasterfläche hätten alle, auch die noch mobile (Rollstuhl) Klientel der Senioreneinrichtung fußläufig, barrierefrei Zugang zu einem Stück lebendigem Naturraum in direkter Nähe. Die Qualität von Vertrautem und positiven Erinnerungen („So wie es früher war"), ist gerade bei älteren Menschen, auch bei Demenz Erkrankten hinreichend belegt. Bereits im ersten Jahr nach Ansaat zeigen sich Blühaspekte vom zeitigen Frühjahr bis zum Herbst, sodass die Fläche über einen langen Zeitraum optisch anziehend bleibt und auf kurze Distanz erreichbar ist. Nicht jeder will und kann regelmäßig in den nahegelegen Schlosspark, um ins Grüne zu gelangen. 2. Extensive Blumenwiesen werden in immer stärkerem Maß im städtischen Raum angelegt, um dem dramatischen Artensterben durch Flächenverbrauch etwas entgegen zusetzen. Gebietsangepasste Blumenwiesen bieten einer Vielzahl von Insekten und Schmetterlingen ganzjährig Nahrungs- und Nistmöglichkeiten. Wildbienen stechen nicht. In der Folge des neuen Nahrungsangebots kehren Vögel zurück. Das angefragte Grundstück ist ganztags vollsonnig und wurde jahrelang nicht gedüngt. Mit dieser Voraussetzung eignet es sich hervorragend für eine artenreiche Blühwiese. 3. Die Kosten in der Herstellung sind gering. Kosten für den Pflegeaufwand fallen nur 2, maximal 3mal pro Jahr für das Mähen an. Einmal angelegt, entfaltet sich mit den Jahren eine ausdauernde Pflanzengesellschaft, die den hiesigen klimatischen Bedingungen angepasst ist und auch mit längeren Trockenheitsperioden gut zurechtkommt. Vorausgesetzt die Mähzeiten werden eingehalten, fallen keine weiteren Arbeiten an. Eine Umzäunung mit einem optisch ansprechenden Kastanien-Staketenzaun könnte das Gelände abgrenzen und die Benutzung der jetzt offenen Grünfläche als Hundetoilette unterbinden. Die große Schotterrasenfläche am Platz wird von Hundebesitzern gerne aufgesucht, sodass kein Mangel besteht. Darüber hinaus würde das naturnahe Biotop ökologisch in direktem Zusammenhang zu einer heimischen Wildbienen- und Schmetterlingswiese stehen, die zur Zeit direkt gegenüber auf Privatgrund am Minoritenplatz 6 angelegt wird, sodass sich eine große biologisch wertvolle Fläche mit Synergie-Effekt mitten im Dorf und zum neuen Schmetterlingshabitat im Schlosspark entfalten könnte. Jeder Quadratmeter zählt! Mit der Eva-Lorenz-Station hat die umweltbewusste Stadt Willich ein Vorzeigeprojekt in der Kinder-und Jugendarbeit. -An exponierter Stelle im Dorf käme ein weiterer guter Schritt dazu. BESCHLUSSVORSCHLAG: Zu 1. und 2: Der § 13a (1) Nr. 1 BauGB regelt, dass ein Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden kann, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 im Sinne des § 19 (2) BauNVO oder eine Größe der Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt ist. Hierbei sind die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen. In direkter Nachbarschaft grenzt im Wesentlichen der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. NE06 N an das Plangebiet an. Westlich an das Plangebiet grenzt der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. NE-06 IN an. Beide Bebauungspläne sind rechtskräftig und befinden sich damit nicht in Aufstellung. Daher sind auch nicht die in diesen Bebauungsplänen festgesetzten zulässigen Grundflächen bei der Beurteilung der Aufstellung des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans mitzurechnen. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist daher die Aufstellung als Bebauungsplans der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren zulässig. Zu 3. Der Stellplatznachweis für das Seniorenzentrum ist auf der Grundlage der Richtzahlen der Länder, gemäß der Anlage zu Nr. 51.11 VVBauO NRW (Verwaltungsvorschrift zur Bauordnung Nordrhein-Westfalen) durchgeführt worden. Demnach ist für das Pflegeheim ein Stellplatz je 10-15 Bewohner nachzuweisen. Mit der geplanten Anzahl von 56 Plätzen ergibt sich demnach ein aufgerundeter Stellplatznachweis von sechs Stellplätzen. Für die ergänzende Tagespflege werden durch die Verwaltungsvorschrift keine Richtzahlen benannt. Daher wurde hierfür der gleiche Faktor wie für das Pflegeheim angesetzt. Mit geplanten 12 Plätzen wird die Einrichtung mit zwei Stellplätzen berücksichtigt. Da beabsichtigt ist, auf dem Vorhabengelände auch Stellplätze für die in einem weiteren Bauabschnitt geplante Seniorenwohnanlage nachzuweisen, wird diese Einrichtung ebenfalls bereits im Stellplatznachweis berücksichtigt. Für den geplanten ambulanten Dienst, der eine Fläche von ca. 40 m² in Anspruch nehmen wird, wird ein Stellplatz vorgehalten. Für die geplanten acht bis zehn Wohneinheiten auf dem benachbarten Grundstück „Rothweg 7“ werden weitere acht bis zehn Stellplätze nachgewiesen, davon vier auf dem Grundstück „Rothweg 7“, das nicht im Planbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt. So ergibt sich ein Stellplatzbedarf für das Seniorenzentrum von acht Stellplätzen und die geplante Wohnanlage mit ambulantem Dienst von maximal 11 Stellplätzen. Insgesamt werden summiert maximal 19 Stellplätze gefordert, die im Bereich des Vorhabengebietes nachgewiesen werden. Von diesen 19 Stellplätzen werden zwei Stellplätze als behindertengerechte Stellplätze bemessen und ausgewiesen. Für die geplante, durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht erfasste Wohnanlage werden weitere zusätzliche vier Stellplätze als Puffer auf den benachbarten Grundstücken angeboten. Für beide Einrichtungen werden somit über den Anforderungen aufgrund der Richtzahlen der VVBauO NRW 23 Stellplätze nachgewiesen. Die genannten Stellplätze werden ergänzt durch 16 Fahrradabstellplätze, die gemäß der Empfehlungen der Arbeitsgemeinschaft „Fahrradfreundliche Städte NRW“ vorgesehen werden. Zu 4.: Vgl. hierzu vorgenannten Beschlussvorschlag Nr. 3 der gleichen Stellungnahme. Die empfohlene Anzahl an Stellplätzen orientiert sich in der Bemessung nicht an der Zahl der Mitarbeiter bzw. möglichen Kurzzeitparker. Bemessungsgrundlage für die Anzahl an erforderlichen Stellplätzen sind stattdessen die Anzahl an Pflegeplätzen und für die weiteren Nutzungen die Grundfläche bzw. die Anzahl an Wohneinheiten. Zu 5.: Für das Vorhabenkonzept war vorgesehen, dass entlang des Rothweges Stellplätze in Senkrechtaufstellung vorgesehen waren. Diese wurden ergänzt durch weitere Senkrechtstellplätze an der Verresstraße. Mittlerweile ist die Vorhabenkonzeption überarbeitet worden. Im Zuge dessen, wurden die Stellplätze auf dem Vorhabengrundstück neu organisiert. Wesentliche Änderung hierbei ist ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 die Einbeziehung einer weiteren Grundstücksfläche östlich des ursprünglichen Vorhabengebietes am Rothweg. Auf dem hinzugezogenen Grundstück (Flurstücksnummer 2062) soll für das Vorhaben eine Stellplatzanlage mit 12 Stellplätzen für das Seniorenzentrum und das betreute Wohnen entstehen. Diese Stellplätze werden ergänzt durch weitere fünf Stellplätze im zentralen Vorhabengebiet am Eingangsbereich der Anlage. Des Weiteren werden noch zwei Behindertenstellplätze angeboten, die sich ebenfalls am Eingangsbereich und an der Verresstraße befinden. Eine Schrägaufstellung ist somit nicht vorgesehen. Zu 6.: Für das Vorhaben selber ist der Stellplatznachweis auf dem eigenen Grundstück (Vorhabengrundstück) zu erbringen (vgl. hierzu Beschlussvorschlag zu Nr. 3 der gleichen Stellungnahme). Dass sich im Umfeld in fußläufiger Entfernung weitere öffentliche Parkplätze befinden, kann als zusätzlicher positiver Effekt gewertet werden. Da für diese „öffentlichen“ Parkplätze Besucherverkehre anderer anliegenden Nutzungen (Kaiser´s Markt, städtische Verwaltung, Schloss Neersen) ebenfalls Anspruch erheben, zeigt, dass diese Parkplätze nur ein ergänzendes Angebot darstellen können. Zu 7.: Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die gemäß der Verwaltungsvorschrift zur BauO NRW ermittelte Anzahl an erforderlichen Stellplätzen ausreichend ist. Zusätzlich ist davon auszugehen, dass auf dem Vorhabengrundstück bis zu sechs Stellplätze angeboten werden, die der Wohnanlage zuzurechnen sind. So kann bei erhöhtem Parkverkehr auch auf diese Stellplätze bei Nichtbelegung für Kurzzeitparker ausgewichen werden. Als weitere Ausweichmöglichkeit werden im Umfeld Parkplatzflächen in ausreichender Anzahl angeboten, die bei Belegung genutzt werden können. Dieses öffentliche / halböffentliche Parkplatzangebot liegt in Bezug auf das Vorhaben in akzeptabler fußläufiger Entfernung (vgl. hierzu auch Beschlussvorschlag Nr. 6 der gleichen Stellungnahme). Zu 8.: Es ist von Seiten der Stadt Willich nicht beabsichtigt, die Nutzung des Minoritenplatzes als Aufenthalts- und Begegnungsort zu ändern. Zu 9.: Vgl. hierzu Beschlussvorschlag Nr. 3 der gleichen Stellungnahme Zu 10. und 11. Vgl. hierzu Beschlussvorschlag Nr. 8 der gleichen Stellungnahme. Es ist auch nicht beabsichtigt den Rasenflächenanteil des Minoritenplatzes für eine Parkplatznutzung zu beseitigen. Zu 12.: Aufgrund des geplanten Vorhabens und der wirtschaftlich zu betreibenden Plegeeinrichtung ist die Ausbildung eines entsprechenden Baukörpers in den vorgesehenen Dimensionierungen notwendig. Als den durch Politik und Verwaltung präferierten zentralen und integrierten Standort wurde das Vorhabengrundstück zwischen Rothweg und Verresstraße gewählt. An diesem Standort trat im Jahr 1995 die „Gestaltungssatzung Ortskern Willich-Neersen“ in Kraft. Sie dient u. a. der Wahrung des charakteristischen Ortsbildes und des kleinstädtischen Gepräges. Mittlerweile haben sich die städtebaulichen und nutzungsbezogenen Zielsetzungen für den Vorhabenbereich geändert und favorisieren das vorgelegte Konzept. Daher ist es beabsichtigt, die geltende Gestaltungssatzung parallel durch Beschluss im weiteren Verfahren für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aufzuheben. Der Baukörper zeichnet sich in der überarbeiteten Version durch die Ausbildung einer durchgehenden Dreigeschossigkeit mit Flachdach aus. Die hierfür angenommene ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 Gebäudehöhe orientiert sich an einer Höhe von 10,0 m. Mit dieser Höhe wird dennoch den Regelungen der Gestaltungssatzung der Stadt Neersen Rechnung getragen. Die für das geplante Gebäude prägende Traufkante wird durch ein zurückspringendes Staffelgeschoss um eine Geschosshöhe erhöht. Besonders zu der benachbarten Bebauung der gegenüberliegenden Straßenseiten Verresstraße und Rothweg springt das Staffelgeschoss in einem großzügigen Abstand von bis zu 8,30 m am Rothweg und 5,70 an der Verresstraße zurück. Hierdurch können die Auswirkungen auf die benachbarte Bebauung minimiert bzw. vermieden werden. Die geplanten Höhen des Gebäudes sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt bzw. in den Darstellungen des Vorhaben- und Erschließungsplans festgelegt. Ein geringer Toleranzbereich gewährleistet geringfügige Änderungen, die sich aufgrund der weiteren architektonischen Planung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ergeben können. Negative Auswirkungen hieraus ergeben sich nicht. Zu 13. Die ausnahmsweise Überschreitung der Gebäudeoberkante ist für die technischen Anlagen konstruktiv bedingt und gilt entsprechend der Formulierung der Festsetzung auch nur für diese. Zur Sicherung des beabsichtigten baulichen Erscheinungsbildes sind ergänzend zu der Festsetzung entsprechende verbindliche Schnittzeichnungen des Gebäudes in den Vorhaben- und Erschließungsplan aufgenommen und festgelegt worden. Hieraus ist ebenfalls die Kubatur des Gebäudes ableitbar. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und die festgelegten Darstellungen sind für den Vorhabenträger verbindlich. Mit diesen Instrumentarien kann sichergestellt werden, dass das Vorhaben in der beabsichtigten Art und Weise umgesetzt wird. Weitere Regelungen enthält darüber hinaus der abzuschließende Durchführungsvertrag. Zu 14.: Die Berücksichtigung der Bestandssituation ist im Verfahren vorgenommen worden. Die Verhältnismäßigkeit des Vorhabens ist in der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan dargelegt. Von daher wurde nicht die Notwendigkeit gesehen, die dargestellten Schnitte und Ansichten durch die Darstellung der Bestandsbebauung zu ergänzen. Zu 15. Die Entwicklung der benachbarten, westlich an das Vorhabengrundstück anschließenden Grundstücke ist nicht Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Absicht Flächen für die Realisierung einer Seniorenwohnanlage in Anspruch zu nehmen, war seinerzeit schon Gegenstand der durchgeführten öffentlichen Ausschreibung. Mittlerweile zeichnet sich ab, dass die Realisierung einer solchen Wohnanlage westlich des Vorhabengebietes realistisch und möglich ist. Als Beurteilungsgrundlage für ein solches Gebäude und Nebenanlagen gelten die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. NE-06 I N. Dieser setzt für die vorgesehene Fläche Allgemeines Wohngebiet mit einer Bebauung mit zwei Vollgeschossen fest. Hierfür sind die unbebauten Flurstücke 1942, 1943 und das bebaute Grundstück 473 vorgesehen. Zu 16.: Die Planung einer Seniorenwohnanlage und deren Auswirkungen auf das Umfeld können im Rahmen des vorliegenden Bauleitplanverfahrens nicht beurteilt werden, da sie nicht Gegenstand des Vorhabens sind. ÄUßERUNGEN ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 23 N - SÜDLICH VERRESSTRASSE FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG VOM 22.09.2016 BIS 07.10.2016 Wie zuvor schon erwähnt, bestimmen wirtschaftliche Belange auch die Architektur und Dimensionierungen des Gebäudes. Dennoch orientieren sich die städtebaulichen Kennziffern, wie Grund- und Geschossflächenzahl an Obergrenzen vergleichbarer Gebietskategorien (z. B. Allgemeines Wohngebiet). Mit der Änderung der Planung gegenüber der Konzeption zur frühzeitigen Beteiligung wurde dem Erhaltungsaspekt ebenfalls Rechnung getragen. Die bestehende, prägende Linde wurde in das Konzept integriert und wird erhalten. Die Anregungen für Maßnahmen am Minoritenplatz mit den verbundenen Auswirkungen sind nicht Gegenstand des vorliegenden Bauleitplanverfahrens und können von daher in diesem Verfahren nicht der Abwägung unterzogen werden. Die vorgebrachten Äußerungen werden - nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander – zurückgewiesen.