Sitzungsvorlage (6. Begründung)

 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 23 N –südlich Verresstraße-  BEGRÜNDUNG (Verfahrensstand: Satzungsbeschluss) Stadt Willich Geschäftsbereich Stadtplanung Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen Inhaltsverzeichnis 1. ZIELE UND ZWECK DER PLANUNG ........................................................................... 2 2. LAGE UND GRÖSSE DES PLANGEBIETES ................................................................ 4 3. STÄDTEBAULICHER ENTWURF ................................................................................. 7 4. PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN ........................................................................ 9 5. 4.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................... 9 4.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................ 10 4.3 Stellplätze und Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO / § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. §23 Abs. 5 S. 1 BauNVO) .................. 10 4.4 Verkehrsflächen .................................................................................................. 11 4.5 Natur und Landschaft ......................................................................................... 11 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN nach BauO NRW ..................................................12 5.1 Technische Dachaufbauten ................................................................................ 12 5.2 Gestaltung baulicher Anlagen ............................................................................. 12 5.3 Einfriedungen ..................................................................................................... 12 6. HINWEISE ....................................................................................................................13 7. MAßNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG .....................................................................14 8. 7.1 Bodenordnung .................................................................................................... 14 7.2 Erschließung....................................................................................................... 14 UMWELTSCHUTZ ........................................................................................................15 1 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen 1. ZIELE UND ZWECK DER PLANUNG Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 23 –südlich Verresstraßehat insbesondere folgende Ziele: Am Standort der vorübergehenden städtischen Einrichtung für Kinder Bengbruchstraße / Brücke an der Verresstraße plant der Deutsches Rotes Kreuz Landesverband Nordrhein e. V. als Vorhabenträger die Errichtung einer Pflege- und Senioreneinrichtung für 56 Bewohner. Die Stadt Willich erwarb das Gebäude von der Pfarre St. Maria Immaculata Neersen und nutzte dieses temporär für die Betreuung von Kindern. Zur Umsetzung des Vorhabens wurde die städtische Einrichtung zur Kirchhofstraße verlagert. Die ehemalige „Brücke“ steht seit dem Umzug der Tageseinrichtung zur Kirchhofstraße leer. Parallel wurde durch eine Ausschreibung ein Investor zur Schaffung eines Angebotes für eine Pflege- und Senioreneinrichtung gesucht, die nun durch den DRK Landesverband Nordrhein e. V. realisiert werden soll. Mit dem Vorhaben wird die Absicht verfolgt, dem demografischen Wandel folgend zeitgemäße Pflege- und Wohneinrichtungen für ältere Menschen zu schaffen, die durch moderne Pflege- und Betreuungsangebote ergänzt werden. In der Einrichtung sollen Angebote für eine stationäre Dauerpflege in Wohngruppen, eine Tagespflege und eine Kurzzeitpflege geschaffen werden. Als ergänzende Maßnahme ist außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes auf der Grundlage bestehenden Planungsrechtes die Errichtung eines Wohngebäudes mit acht bis zehn barrierefreien Wohnungen sowie Büroflächen für einen ambulanten Dienst geplant. Die Einrichtung soll möglichst im Nahbereich bisheriger Wohnorte potenzieller Interessenten vorgesehen werden, um den Wunsch der Bewohner nach Verbleib im angestammten Wohnumfeld entsprechen zu können. Mit der Lage im Ortskern von Neersen kann mit dem Vorhaben ein ergänzendes Angebot zu den in jüngster Vergangenheit geschaffenen Seniorenwohnungen am benachbarten Minoritenplatz geschaffen werden. Die Notwendigkeit der Standortprofilierung ergibt sich umso mehr, als das im Stadtteil Neersen aktuell weder teil- noch vollstationäre Pflegeeinrichtungen vorhanden sind. Lediglich im nahen bzw. mittleren Einzugsgebiet bestehen entsprechende Angebote. Da die derzeit ungenutzte Fläche grundsätzlich die Aufnahme einer solchen Einrichtung in zentraler Lage verträgt, leistet das Vorhaben durch eine zeitgemäße und architektonisch anspruchsvolle Neubebauung einen Beitrag zur Verbesserung der sozialen Infrastruktur und des Ortsbildes. Grundlegender Planungsanlass ist daher das Vorhaben des Investors Deutsches Rotes Kreuz Landesverband Nordrhein e. V., welches Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) sein wird. Auf der Grundlage der abgestimmten Planung wird sich der Vorhabenträger in einem mit der Stadt Willich abzuschließenden Durchführungsvertrag zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer festgesetzten Frist verpflichten. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung werden in dem Vorhabengebiet Flächen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. NE-06 N überplant, da die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes nicht mit den vorgesehenen Inhalten des Vorhaben- und Erschließungsplanes des Vorhabenträgers übereinstimmen. Durch eine Überplanung verbleibt eine Restfläche des Bebauungsplanes Nr. NE-06 N isoliert im Bereich der Straßenfläche des Rothweges. Von daher werden diese Flächen, bestehend aus einer Teilfläche aus dem Flurstück Nr. 2067 und dem Flurstück Nr. 2048 mit in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aufgenommen und planungsrechtlich geregelt. Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem. § 12 BauGB sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird gemäß § 13a BauGB als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ aufgestellt, da er eine Wiedernutzbarmachung der innerhalb des Siedlungsbereiches liegenden Flächen der zu verlagernden städtischen Einrichtung vorsieht. Das 2 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen Bestandsgebäude wird abgerissen, so dass der Bereich als Pflege- und Senioreneinrichtung neu strukturiert werden kann. Für einen „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ kann gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ein beschleunigtes Verfahren durchgeführt werden, sofern für die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eine Größe der Grundfläche von weniger als 2 ha festgesetzt wird, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. Im vorliegenden Fall befindet sich im Hinblick auf den sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang kein weiterer Bebauungsplan in direkter Umgebung im Aufstellungsverfahren. Der Bebauungsplan setzt außerdem eine versiegelte Fläche von weniger als 2 ha fest. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter liegen nicht vor. Insofern erfüllt der vorhabenbezogene Bebauungsplan die Vorgabe gemäß § 13a Abs. 1 BauGB. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsprechend, das heißt u. a., dass von der Umweltprüfung, von dem Umweltbericht von der Angabe welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen wird. Die Umweltbelange werden dennoch ermittelt, in der weiteren Planung berücksichtigt und in die Abwägung eingestellt. Bei diesem Verfahren kann zudem von einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Allerdings wurde es in diesem Verfahren als sinnvoll angesehen, eine frühzeitige Beteiligung durchzuführen. 3 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen 2. LAGE UND GRÖSSE DES PLANGEBIETES Die Stadt Willich liegt zwischen den Ballungsrandzonen der Städte Krefeld, Düsseldorf, Neuss und Mönchengladbach. Sie besteht aus den Stadtteilen Alt-Willich, Anrath, Schiefbahn und Neersen. Als Mittelzentrum ist die polyzentrisch aufgebaute Flächengemeinde auf das Oberzentrum Krefeld ausgerichtet; abhängig von den jeweiligen Standorten bestehen jedoch unterschiedliche Orientierungen zum Umland. Das Vorhabengebiet des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) liegt in der Gemarkung Neersen, Flur 12, östlich des Ortskerns von Neersen in direkter Nachbarschaft zum südwestlich liegenden Schloss Neersen und hat eine Größe von ca. 0,379 ha. Es wird im Wesentlichen wie folgt begrenzt:  im Norden von der Verresstraße, Flurstück 2056 und auf der östlichen Seite durch die Grundstücke mit den Flurstücksnummern 476, 2061 und 1514.  im Osten durch die Grundstücke mit den Flurstücksnummern 476, 2061 und 1514 (Bebauung an der Verresstraße und dem Rothweg),  im Süden von dem Rothweg (Flurstück 2067),  im Westen durch die Grundstücke mit den Flurstücksnummern 2064, 2046, 1941 und 1942 (Bebauung an der Verresstraße und dem Rothweg). Die genaue Lage des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem Übersichtsplan zur Abgrenzung des VEP und ist eindeutig in der Planzeichnung durch Planzeichen abgegrenzt. Folgende Gründe haben zur vorgenannten Begrenzung des Geltungsbereiches geführt: Der Planbereich umfasst im Wesentlichen die in der Verfügungsberechtigung des Vorhabenträgers stehenden Flächen der städtischen Einrichtung zwischen Verresstraße und Rothweg. 4 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen Abbildung 1: Abgrenzung Vorhaben- und Erschließungsplan (nicht maßstäblich) (Quelle: TIMOnline mit Planzeichen ergänzt) Aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und zur Vermeidung von sogenannten „Planungstrümmern“ werden in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans über die eigentliche Vorhabenfläche hinaus, gemäß § 12 Abs. 4 BauGB das Flurstück Nr. 2048 (Gehweg des Rothwegs), Teile des Flurstückes Nr. 2067 (Straßenfläche Rothweg) sowie das Flurstück Nr. 2064 (Zufahrt und Stellplatzfläche neben dem Grundstück Haus Rothweg Nr. 11 einbezogen. 5 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen Abbildung 2: Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (nicht maßstäblich) (Quelle: GIS Stadt Willich) 6 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen 3. STÄDTEBAULICHER ENTWURF Der Vorhabenträger strebt auf dem Vorhabengebiet die Errichtung einer Pflege- und Senioreneinrichtung in einem „L-förmigen“ Baukörper an. In diesem Gebäude sollen eine Tagespflege, eine solitäre Kurzzeitpflege sowie vier Wohngruppen als stationäre Wohngruppen untergebracht werden. In einer Wohngruppe werden in der Regel elf Zimmer vorgehalten. Alle Wohneinheiten sind mit Einzelzimmern geplant. Die Wohngruppen sind durch gemeinschaftlich nutzbare Wohnküchen mit Aufenthaltsfunktion organisiert. Die Wohnküchen im Erdgeschoss sind durch eine Terrasse für Außengastronomie ergänzt. Die Tagespflege ist für zwölf Gäste ausgelegt und im Nordflügel des Erdgeschosses, orientiert zur Verresstraße untergebracht. Für die Tagespflege ist ein separater Zugang von der Verresstraße vorgesehen. Im Übergang zwischen Tagespflege und der Wohngruppe ist im Erdgeschoss zusätzlich eine Cafeteria geplant. Des Weiteren ist ein Mehrzweckraum für übergreifende Angebote an die Bewohner vorgesehen. Im Erdgeschoss befindet sich zudem eine Wohngruppe für 11 Bewohner. Im 1. Obergeschoss befinden sich zwei Wohngruppen. Der Südflügel ist weitgehend baugleich zum EG, mit 12 Einzelzimmern. Im Nordflügel befindet sich eine Gruppe für 11 Bewohner, ebenfalls mit zentralem Gruppenraum und Küchenbereich sowie dezentralen Funktionsräumen. Vor jedem Gruppenraum befindet sich ein Balkon zum Innenhof. Im zentralen Verbindungsbereich befinden sich ein kleiner Sitzbereich, ein Pflegestützpunkt, zoniert in Arbeits- und Besprechungsbereich, sowie Personal- und Tages-WC. Das 2. OG ist weitgehend baugleich zum 1. OG, jedoch mit 11 Einzelzimmern im Südflügel. An Stelle des 12. Zimmers ist das zentrale Pflegebad für die Einrichtung vorgesehen. Das Pflegebad ist mit WC, unterfahrbarem Waschtisch und Pflegewanne ausgestattet (keine Dusche, jedoch Bodenablauf). Das Staffelgeschoss bietet Raum für Lager-, Technik- und Personalräume. Des Weiteren sind ein Raum für Medikamentenlagerung und -stellung sowie ein Büro für den Sozialen Dienst geplant. Das Staffelgeschoss ist für Bewohner nicht zugänglich. Es sind weitere Lagerflächen für den Landesverband vorgesehen, die der „Härtung“ der Einrichtung dienen sollen, z.B. zur weiteren Versorgung in einem Katastrophenfall. Die gesamte bauliche Anlage ist als dreigeschossiges Gebäude mit zusätzlichem Staffelgeschoss und ohne Unterkellerung geplant. Die Dächer werden als Flachdach ausgebildet. Der Grundriss wird ca. mittig in zwei Brandabschnitte unterteilt. Die vertikale Erschließung erfolgt über ein zentrales Treppenhaus und zwei barrierefreie Aufzüge. Ein Aufzug ist als kleiner Personenaufzug, der zweite größer als Transportaufzug ausgelegt, der auch für Liegendtransport geeignet ist. Zwei weitere Treppenhäuser dienen als zweite bauliche Rettungswege. Es ist eine Fassade mit Putzoberflächen überwiegend in hellen bzw. Naturtönen geplant. Als Akzente zur Belebung der Fassade sind farbige Putzflächen bzw. eine abwechselnde Gestaltung von Faschen vorgesehen. Die regelmäßig angeordneten Fenster werden überwiegend bodentief ausgebildet, um für die Bewohner den Ausblick auch im Sitzen oder Liegen zu gewährleisten. Balkone sind vor den Gemeinschaftsräumen geplant. Von Norden nach Süden hat das Gebäude eine maximale Ausdehnung von ca. 67,70 Metern, in der Breite an der Verresstraße für den Wohntrakt von ca. 15,70 Meter und im Süden an dem abgewinkelten Gebäudeteil von ca. 32,20 Metern in Ost-West-Ausrichtung. Mit der Ausbildung einer Dreigeschossigkeit erreicht das Gebäude eine Höhe von ca. 10,0 Metern. Die für das geplante Gebäude prägende Traufkante wird durch ein zurückspringendes Staf7 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen felgeschoss um eine Geschosshöhe erhöht. Im Bereich des Staffelgeschosses weist das Vorhaben eine Gebäudehöhe von knapp 13,00 Metern auf. Das konkrete Vorhaben wird in seinen Grundzügen im Vorhaben- und Erschließungsplan dargelegt, der Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist. Für die gesamte Pflege- und Senioreneinrichtung sind in den Randbereichen des Grundstückes insgesamt 19 Stellplätze vorgesehen Auf dem in das Vorhaben einbezogenen Grundstück (Flurstücksnummer 2062) soll für das Vorhaben eine Stellplatzanlage mit 12 Stellplätzen entstehen. Diese Stellplätze werden ergänzt durch weitere fünf Stellplätze im zentralen Vorhabengebiet am Eingangsbereich der Anlage. Des Weiteren werden noch zwei Behindertenstellplätze angeboten, die sich ebenfalls am Eingangsbereich und an der Verresstraße befinden. Die verkehrliche Erschließung soll über die Zufahrt, ausgehend von dem Rothweg erfolgen. Fußläufig besteht eine Verbindung zur Verresstraße. Stellplätze für den Radverkehr werden im Eingangsbereich auf der östlichen Gebäudeseite bereitgestellt. 8 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen 4. PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf -südlich Verresstraße- beinhaltet sowohl Festsetzungen zum „eigentlichen" Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) als auch Festsetzungen für einbezogene Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans. Entsprechend § 12 Abs. 3 BauGB besteht im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans keine Bindung an die Festsetzungen nach § 9 BauGB und nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Da der Baunutzungsverordnung Leitlinien- und Orientierungsfunktion zukommt, bietet es sich dennoch an, auch hier auf ihren Festsetzungskatalog zurückzugreifen. Dies geschieht im vorliegenden Vorhaben- und Erschließungsplan. Doch wird hier auch die gesetzliche Möglichkeit zur Flexibilisierung aufgegriffen, und es werden zusätzliche Festlegungen im VEP getroffen, wobei der Begriff „Festlegungen“ bindende Vorgaben im VEP meint, die über den gesetzlichen Festsetzungskatalog hinausgehen. Sofern nicht auf die Festsetzungsmöglichkeiten nach BauGB zurückgegriffen wurde, sind ergänzende zeichnerische und textliche Festlegungen im VEP aufgenommen worden. Es ist dafür Sorge getragen worden, dass alle Festsetzungen, die sich auch auf die einbezogenen Grundstücke außerhalb des VEP beziehen, eine Rechtsgrundlage in § 9 BauGB bzw. der Baunutzungsverordnung haben. Der Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes definiert sich maßgeblich aus dem Baugebiet „Pflege- und Senioreneinrichtung“ auf den Flächen, die sich in der Verfügungsberechtigung des Vorhabenträgers befinden. Die Teilflächen außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind für den vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf nach § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB festgesetzt. 4.1 Art der baulichen Nutzung Der Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes dient entsprechend des Planungsanlasses und der städtebaulichen Planungsziele der Unterbringung einer Pflege- und Senioreneinrichtung für bis zu 56 Bewohner sowie einer Tagespflege mit mindestens zwölf Plätzen mit den dazugehörigen baulichen Anlagen und Nebenanlagen. Für den Bereich des VEP wird die Art der baulichen Nutzung als „Pflege- und Senioreneinrichtung“ definiert. Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplan setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan vor diesem Hintergrund gem. § 12 Abs. 3 BauGB die folgenden Nutzungen als zulässig fest: 1. Gebäude zur Unterbringung, Betreuung und Pflege ihrer Bewohner (z. B. Wohn- und Schlafräume, Gemeinschaftsräume, Therapie- und Behandlungsräume, etc.) 2. Gebäude für die Verwaltung, Bewirtschaftung und Versorgung der Einrichtungen (z. B. Küche, Lager, Büroräume, Wäscherei etc.) 3. der Zweckbestimmung des Gebietes dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften 4. Altengerechte Wohnungen 5. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter 6. Gebäude und Anlagen zur Ver- und Entsorgung. Entsprechend § 12 Abs. 3a BauGB i.V. mit § 9 Abs. 2 BauGB ist festgesetzt, dass im VEPBereich im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu de9 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen ren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet wird. So wird etwa die exakte Nutzungszusammensetzung im Durchführungsvertrag geregelt. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschoßflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und in Teilbereichen durch die Höhe der baulichen Anlagen (Gebäudehöhe einschließlich Attika) bestimmt. Die Ausnutzungskennziffern gem. § 17 BauNVO werden für die vorgesehene Neubebauung mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 festgesetzt. Damit entsprechen die Festsetzungen hinsichtlich der Obergrenze des § 17 BauNVO vergleichend denen eines allgemeinen Wohngebietes. Um das konkrete Vorhaben zu ermöglichen, ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl durch Nebenanlagen und Stellplätze gemäß § 12 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einem Maß von 0,8 zulässig. Zahl der Vollgeschosse Entsprechend der Gebäudeplanung wird für das Vorhabengebiet gemäß § 20 BauNVO die Geschossigkeit mit maximal drei Vollgeschossen festgesetzt. Das geplante zusätzliche Staffelgeschoss stellt hierbei kein Vollgeschoss dar. Höhe baulicher Anlagen Die vorgesehene Gliederung der baulichen Höhenentwicklung wird über die Festsetzung der Oberkante der Gebäude gemäß § 18 BauNVO, mit Bezug auf Normal-Höhen-Null (NHN), definiert. Demnach wird für die Gebäude eine maximale Höhe von 51,70 Metern über Normal-Höhen-Null festgesetzt. Mit der festgesetzten Gebäudehöhe kann das Vorhaben in der geplanten Gebäudehöhe von 12,95 Meter realisiert werden. Bei der festgesetzten Gebäudehöhe ist zudem eine Toleranz berücksichtigt, die geringfügige Abweichungen, die sich im Rahmen der weiteren planerischen Konkretisierung, z. B. der Ausführungsplanung ergeben können, zulassen. Neben der Zielsetzung für die generelle Gliederung der baulichen Höhenentwicklung des Plangebietes erfolgt die konkretisierende Festsetzung der maximalen Gebäudehöhen auf Grund der Lage insbesondere zu den an die Pflege- und Senioreneinrichtung angrenzenden Bestandswohnbaugrundstücken und damit zur Wahrung der Nachbarbelange. Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO durch Baugrenzen bestimmt. Für die vorgesehene Neubebauung wird ein Baufeld geschaffen, das den projektierten Baukörpern (einschließlich eines kleineren Gestaltungsspielraums) entspricht. In dem Baugebiet „Pflege- und Senioreneinrichtung“ dürfen Terrassen die Baugrenze gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO um bis zu drei Metern überschreiten. Hierdurch ist gewährleistet, dass die durch die Baugrenze festgesetzte Gebäudekubatur zulässig ist aber ein Spielraum in der Gestaltung der Außenwohnbereiche ermöglicht wird. 4.3 Stellplätze und Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO / § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. §23 Abs. 5 S. 1 BauNVO) Die erforderlichen Stellplätze und der Müllstandort und Geräteschuppen sind im Vorhabengebiet nur im Bereich der gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB festgesetzten Flächen zulässig. Mit dieser Festsetzung soll die Vorhabenplanung gesichert und die Inanspruchnahme weiterer Flächen verhindert werden. 10 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen Weiterhin wird für das Vorhabengebiet festgesetzt, dass Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 BauNVO einen Abstand von 2,00 Meter zu Straßenbegrenzungslinien einhalten müssen. Mit dieser Festlegung soll eine geordnete Nutzung durch sonstige Nebenanlagen gesichert werden und zu einem geordneten Erscheinungsbild beitragen. Von dieser Festsetzung sind Einfriedungen ausgenommen. 4.4 Verkehrsflächen In Ergänzung des vorhandenen Verkehrsnetzes ist die Verkehrsfläche des Rothweges gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als "öffentliche Verkehrsfläche“ festgesetzt und bestätigt damit planungsrechtlich ihre Funktion. 4.5 Natur und Landschaft Im Zuge der Überarbeitung der Planung ist dafür Sorge getragen worden, dass die prägende Linde im zentralen des Vorhabengebietes erhalten und namensgebendes Element der Planung wird. Daher wird die Linde als zu erhaltender Einzelbaum gemäß § 25 BauGB im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt. Die zum Erhalt festgesetzte Linde ist artgerecht zu pflegen und zu erhalten. Bei natürlichem Abgang ist eine gleichwertige Ersatzpflanzung vorzunehmen. 11 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen 5. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN nach BauO NRW Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen sind die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan unter Ziffer II des Textteiles getroffenen örtlichen Bauvorschriften (Äußere Gestaltung baulicher Anlagen, Festlegung der zu realisierenden Dachform und Art sowie Höhe und Gestaltung von Einfriedungen) für die positive Gestaltung des Gebäudes und dessen Auswirkung auf das Ortsbildes erforderlich. 5.1 Technische Dachaufbauten Notwendige technische Dachaufbauten (Fahrtstuhlüberfahrt, Lüftungsanlagen usw.) sollen nicht zu Lasten der Gesamthöhe auf die zulässige Gebäudehöhe angerechnet werden. Dies würde sonst dazu führen, dass sich die geplante Geschossigkeit wegen der beschränkten maximalen Gebäudehöhe nicht realisieren lässt. Die festgesetzte Oberkante der Gebäude einschließlich Attika darf durch die oben beschriebenen erforderlichen Anlagen bis maximal 2,00 m überschritten werden. Weiterhin sollen die technischen Aufbauten nicht optisch als zusätzliches Geschoss in Erscheinung treten. Aus diesem Grund wird eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe durch die erforderlichen Anlagen nur für einen Anteil von 15 % der Dachfläche als zulässig festgesetzt. 5.2 Gestaltung baulicher Anlagen Neben der Festlegung der Fassadengestaltung durch Aufnahme von Ansichtszeichnungen mit Darstellung der zu treffenden Farbwahl der Fassade sollen diese durch eine helle bzw. in Naturtönen hergestellte Putzfassade gekennzeichnet sein. Innerhalb der Fassaden sind untergeordnet farbliche Akzentuierungen zur Belebung beabsichtigt. Die zeichnerischen Darstellungen des Vorhaben- und Erschließungsplans treffen weiterhin die Festlegung zur Ausbildung eines Flachdachs. Entsprechende textliche Festsetzungen sind hierzu in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen worden. 5.3 Einfriedungen Zur Wahrung der nachbarschaftlichen Belange sind an der östlichen Grundstücksseite zu den Nachbarn besondere Einfriedungen als Sichtschutz vereinbart und im Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegt worden. So ist als Sichtschutz zu der Stellplatzanlage entlang der nördlichen Grundstücksgrenze des Flurstückes 2062 (Stellplatzanlage) eine Gabionenwand mit einer Höhe von 2,00 Meter über niedrigster Höhe im gesamten Grenzverlauf geplant. Entlang der östlichen Vorhabengrenze sind weiterhin ein Sichtschutz als fertig dauerbegrünte Zaunanlage und im weiteren Verlauf als Holzsichtschutz in einer durchgehenden Höhe von 2,00 Meter über niedrigster Höhe im gesamten Grenzverlauf geplant. Mit diesen Maßnahmen kann in Abstimmung der Beteiligten zukünftig die positive Nachbarschaft gesichert werden. 12 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen 6. HINWEISE Auf die Wasserschutzzone, den Flugverkehr, den Grundwasserstand, die Erdbebenzone, die Abstimmung mit der Wehrbereichsverwaltung und das Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern und Kampfmitteln sowie Berücksichtigung von Minderungsmaßnahmen zum Artenschutz wird hingewiesen. 13 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen 7. MAßNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG 7.1 Bodenordnung Die für das konkrete Vorhaben notwendigen Grundstücksflächen stehen insgesamt in der Verfügungsberechtigung des Vorhabenträgers. Bodenordnende Maßnahmen sind somit nicht erforderlich. 7.2 Erschließung Versorgung und Entsorgung Das Vorhabengebiet wird an das Netz der öffentlichen Versorgungsträger angeschlossen. Die Versorgungsträger werden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes beteiligt. Die Beseitigung des Schmutz - und Regenwassers erfolgt durch Anschluss an die vorhandene Kanalisation. Eine Versickerung des Regenwassers über Mulden oder Muldenrigolen ist nicht möglich. 14 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen 8. UMWELTSCHUTZ Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne des § 13a BauGB handelt, ist gemäß § 13a Abs. 2 i. V. m. § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB weder eine Umweltprüfung noch ein Umweltbericht erforderlich. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB stellt Bebauungspläne der Innenentwicklung mit einer Grundfläche bis 20.000 qm von einer naturschutzrechtlichen Eingriff-/ Ausgleichsbilanzierung frei. Für diese Bebauungspläne wird angenommen, dass die Eingriffe vor der planerischen Entscheidung im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB erfolgt oder zulässig sind. Dennoch werden im weiteren Verfahren die Umweltbelange abgehandelt und an dieser Stelle ergänzt. Schutzgut Mensch Gesundheitsschutz Auf das Vorhabengebiet wirken keine Lärmimmissionen und Luftschadstoffe bedingt durch Straßenverkehr, die eine Berücksichtigung von Lärmschutzmaßnahmen notwendig machen. Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist zu erwarten, dass die verkehrliche Belastung der Hauptstraße keine Auswirkungen auf das Vorhabengebiet haben werden. Die Frequentierung der Verresstraße und des Rothweges ziehen voraussichtlich auch keine schallschützenden Maßnahmen nach sich. Gemäß Lärmschutzgutachten zum Festplatz werden die Immissionsrichtwerte auch bei Einhaltung von Ruhezeiten für die Veranstaltungen nicht immer eingehalten. Um die Lärmbelastung jedoch so gering wie möglich zu halten, wird durch die Genehmigungsbehörde der Stadt die Einhaltung einer kontrollierten Anzahl von Veranstaltungen überprüft. Hinsichtlich der Auswirkungen zum Fluglärm durch den Flughafen Mönchengladbach können die Werte des zum Vorhabengebiet nächstgelegenen Messpunktes herangezogen werden. Dieser befindet sich im Ortszentrum von Neersen, im Bereich der Hauptstraße/Kickenstraße. Dort wurde ein mittlerer Maximalpegel von 61,9 dB(A) ermittelt. Dieser Wert liegt damit unter den genannten Immissionsrichtwerten, die vom LANUV für den Luftverkehr an Flughäfen / Landeplätzen zur Nachtzeit mit einem Wert von 62 dB(A) angegeben werden. Erholung und Freizeit Das Vorhabengebiet ist derzeit nicht öffentlich zugänglich und hat keine Bedeutung für die Naherholung. Zukünftig öffnet sich das Grundstück mit der Pflegenutzung und schafft eine Wegeverbindung zwischen Verresstraße und Rothweg, die privat gewidmet ist. Schutzgut Tiere und Pflanzen Eine Bewertung des Schutzgutes Tiere erfolgte im Rahmen einer Artenschutzvorprüfung (Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bauvorhaben Pflege- und Senioreneinrichtung Verresstr./Rothweg Bebauungsplan 23 N südl. Verresstraße; Stadt Willich 26.01.2016). Es kann unter Berücksichtigung der durchgeführten Begehung, der vorhandenen Strukturen und der Vermeidungsmaßnahmen mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen 15 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen werden, dass durch die betrachtete Planung Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG ausgelöst werden. Vermeidungsmaßnahmen sollen Restrisiken für vorhandene Arten minimieren, so dass Verbotstatbestände erst gar nicht entstehen. Diese Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen werden als Auflagen zur Planung aufgestellt. 1.) Beginn der Baumaßnahme einschließlich Bodenarbeiten vor der Brutzeit, damit es nicht zu unbeabsichtigten Störungen während der Brutzeit kommt und Vögel rechtzeitig vor der Brut einen anderen Brutplatz aufsuchen können 2.) Einhaltung allgemeiner Arbeitszeiten zwischen 8.00-18.00 Uhr 3.) Einhaltung der TA Lärm 4.) Erhalt der prägenden Linde im Vorhabengebiet und Schutzmaßnahmen für Bäume, Beachtung der DIN 18920 ZTV Baum, RAS-LP 4, FGSV 1999; 5.) Erforderliche Gehölzrodungen nur außerhalb der Schonzeiten zwischen Oktober und Februar. Durch die Baumaßnahmen werden Flächen in Anspruch genommen, die von geringer bioökologischer Bedeutung sind. Die ortsbildprägende Linde im zentralen Bereich wird erhalten und in die Planung integriert. Da das Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt wird, entfällt die Ausgleichverpflichtung sowohl im naturschutzrechtlichen wie im forstrechtlichen Sinne. Weitere Maßnahmen, die speziell und vornehmlich dem Schutz oder der Entwicklung von Flora und Fauna im Vorhabengebiet dienen, sind nach gegenwärtigem Planungsstand nicht vorgesehen. Das Ortsbild wird sich durch die geplante Bebauung verändern. Diese fügt sich jedoch landschaftlich ein. Schutzgut Boden Für das Vorhabengebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind keine Altlastenverdachtsflächen im Altlastenkataster der Stadt Willich aufgeführt. Im Umfeld des Vorhabengebietes sind sind in einem Radius von ca. 500 Metern mehrere Altstandorte verzeichnet. Auswirkungen auf das Vorhabengebiet sind hierdurch aber nicht zu erwarten. Der Eingriff zieht eine vollständige Änderung der Untergrundverhältnisse nach sich. Durch das Vorhaben erfolgt eine höhere Versiegelung gegenüber der heutigen Situation. Schutzgut Wasser Im Vorhabengebiet gibt es keine Oberflächengewässer. Es ist keine Trinkwasserschutzzone ausgewiesen. Eine konzentrierte Versickerung von Niederschlagswasser, das auf befestigten Flächen niedergeht, ist im Vorhabengebiet nicht vorgesehen. Die Gefahr von größeren vorhabenbedingten Schadstoffeinträgen besteht nicht. Es sind weder erhebliche Auswirkungen auf das Grundwasserdargebot noch Auswirkungen auf möglicherweise vom Grundwasser abhängige Biotope (insbesondere Quellen) zu erwarten. Erhebliche Auswirkungen auf Gewässer, die durch Einleitungen von Regenwasser oder durch Abschläge aus dem Mischsystem hervorgerufen werden können, sind durch das Vorhaben ebenfalls nicht zu erwarten. 16 Stadt Willich Stadtplanung Begründung zum Vorhabenbezogenen BebauungsVerfahrensstand plan Nr. 23 N Satzungsbeschluss -südlich Verresstraße- in Willich-Neersen Maßnahmen, die speziell und vornehmlich dem Schutz oder der Entwicklung des Schutzgutes Wasser dienen, sind nicht vorgesehen. Schutzgut Kultur und Sachgüter Schützenswerte und potenziell negativ betroffene Kulturgüter sind im Vorhabengebiet oder seinem unmittelbaren Umfeld nicht zu verzeichnen. Städtebaulich oder architektonisch besonders bemerkenswerte Gebäude oder Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es im Vorhabengebiet nicht. Ebenso finden sich im Vorhabengebiet keine Naturdenkmale. Auswirkungen auf Kultur- und Sachgüter sind nicht zu erwarten. aufgestellt am 15.05.2018 Anlagen Bestandsaufnahme Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bauvorhaben Pflege- und Senioreneinrichtung Verresstr./Rothweg Bebauungsplan 23 N südl. Verresstraße 17