Sitzungsvorlage (Textliche Festsetzungen - Entwurf -)

Stadt Willich Stadtplanung Textliche Festsetzungen Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - I. Planungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 BauGB i. V. m. §§ 1 bis 23 BauNVO) 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Teilfläche A und B In den Teilflächen A-B sind folgende Nutzungen zulässig: - Wohngebäude Räume für freie Berufe 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB und § 21a Nr. 2a BauNVO und § 19 Abs. 3 BauNVO) Die in der Planzeichnung festgesetzten Flächen für Stellplätze außerhalb der Baugrundstücke sind den mit „B“ gekennzeichneten Baugrundstücken gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO hinzuzurechnen. 2.2 Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) (gem. § 17 Abs. 2 BauNVO i. V. m. § 19 Abs. 2, 4 BauNVO) In der Teilfläche B darf abweichend von den zeichnerischen Festsetzungen die zulässige Grundflächenzahl auf einzelnen Grundstücken nach § 19 Abs. 2 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,42 und nach § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,71 überschritten werden. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Überschreitung ist die öffentlich-rechtlich gesicherte Einhaltung der festgesetzten GRZ nach § 19 BauNVO in der Teilfläche B. 3. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 BauNVO) In den Teilflächen A und B sind nur Gebäude (bauliche Hauptanlagen) in offener Bauweise zulässig. 4. Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO) 4.1 Ausnahmen zur Überschreitung der Baugrenzen durch unwesentliche Gebäudeteile in den Teilflächen A und B (gem. § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO) In den Teilflächen A und B können die Baugrenzen zur Errichtung von nicht-überdachten und nicht geschlossenen Terrassen um bis zu 3,0 m überschritten werden. Überdachte Terrassen und unbeheizte Wintergärten dürfen die Baugrenze um maximal 3,0 m überschreiten. Die Baugrenzen dürfen durch sonstige auskragende Bauteile bis zu einer Tiefe bis maximal 1,60 m auf maximal einem Drittel der Fassadenbreite überschritten werden. 5. Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. §§ 14 BauNVO) 5.1 Zulässigkeit von Nebenanlagen (gem. §§ 14 Abs. 2 und 23 Abs. 5 BauNVO) Gemäß § 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO sind Nebenanlagen, die der Versorgung des Plangebietes mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen, in den Teilflächen A und B allgemein zulässig. 1 Stadt Willich Stadtplanung Textliche Festsetzungen Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - 5.2 Zulässigkeit von Nebenanlagen (gem. §§ 14 Abs. 1 und 23 Abs. 5 BauNVO) Außerhalb der Baugrenzen liegende Nebenanlagen, ausgenommen Einfriedungen, haben zur Straßenbegrenzungslinie einen Mindestabstand von 1,0 m einzuhalten. 6. Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 6.1 Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen (gem. § 12 Abs. 6 BauNVO) Der Bedarf an Stellplätzen (St) und Garagen (Ga) ist auf den dafür festgesetzten Flächen oder innerhalb der überbaubaren Flächen zu erfüllen. Vor Garagen ist ein Stauraum von mind. 5,0 m nachzuweisen. Stellplätze und Garagen haben zur seitlichen Straßenbegrenzungslinie ein Mindestabstand von 1,0 m einzuhalten, wenn im Bebauungsplan nichts anderes dargestellt ist. 7. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wird zugunsten der Grundstückseigentümer festgesetzt und dient der Erschließung der Grundstücke. Ebenso wird das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt. 8. Immissionsschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 8.1 Schallschutzmaßnahmen Verkehrslärm (Flugverkehr) Gemäß dem vorliegenden schalltechnischen Gutachten ergibt sich für das Plangebiet der Lärmpegelbereich III nach DIN 4109, der in der Planzeichnung gekennzeichnet ist. Innerhalb der mit Lärmpegelbereich III festgesetzten Teilbereiche ist jeweils die Anforderung an das erforderliche Schalldämmmaß (erf. R’w,res in dB nach DIN 4109*) für Außenbauteile einzuhalten. Ausnahmen von diesen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße für Außenbauteile ausreichend sind. * Grundlage der Festsetzungen ist die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in der Fassung von Januar 2018. 9. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Als Kompensationsfläche für den Eingriff ist der Ausgleich entsprechend dem Umweltbericht zum Bebauungsplan anzulegen und zu erhalten. Die Zuordnung der Maßnahmen zu den Eingriffen erfolgt entsprechend der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan ist ein Biotopwert von insgesamt 14.244 auszugleichen. Der defizitäre Wert muss extern ausgeglichen werden. Hierfür wird eine Kompensationsfläche von 3.561 m² entsprechend der Kostenerstattungsregelungen nach dem Baugesetzbuch zur Verfügung gestellt. Der erforderliche Ausgleich wird in der Gemarkung Neersen, Flur 4, Flurstück 30, am Hagewinkel als Teil einer Sammelausgleichsfläche zur Verfügung gestellt. 10. Pflanzgebote (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Auf den Wohnbauflächen der Teilflächen A und B ist zu pflanzen: 2 Stadt Willich Stadtplanung - Textliche Festsetzungen Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - bis 400 m² Grundstücksfläche ein kleinkroniger Laubbaum, ab 400 m² bis 600 m² Grundstücksfläche ein großkroniger Laubbaum, über 600 m² Grundstücksfläche je weiterer 100 m² ein kleinkroniger Laubbaum. Alle Anpflanzungen sind entsprechend den Vorgaben der beigefügten Artenliste auszuführen und zu erhalten. Die Hecke ist innerhalb der festgesetzten Pflanzgebotsfläche zu pflanzen und zu erhalten. II. Örtliche Bauvorschriften (§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 86 Abs. 4 BauO NRW, § 73 Abs. 1 BauO NRW) 1. Art, Höhe, Gestaltung von Einfriedungen (§ 86 Abs. 1 Nr. 5 BauO NRW, § 73 Abs. 1 BauO NRW ) 1.1 Teilfläche A und B Auf den der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksflächen sind ausschließlich folgende Einfriedungen zulässig: - Hecken, Zäune und Mauern bis 0,80 m Höhe und maximal 1,0 m Breite Auf den der öffentlichen Verkehrsfläche nicht zugewandten Grundstücksflächen sind ausschließlich folgende Einfriedungen zulässig: - Hecken bis 1,80 m Höhe und maximal 1,0 m Breite Zäune bis 1,80 m Höhe mit einem Lochanteil von mindestens 75 % pro m² Zaunfläche und im Verbund mit einer mindestens gleich hohen Begrünung. Gemäß § 73 Abs. 1 BauO NRW können diese auch auf den der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksflächen ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Terrassenseite eines Wohngebäudes dieser zugewandt ist. 2. Gestaltung der baulichen Anlagen (§ 86 BauO NRW) 2.1 Gestaltung Neubauten (§ 86 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW) Die Fassaden aller Neubauten im Plangebiet sind im Hinblick auf die Farb- und Materialwahl einheitlich abgestimmt zu gestalten. Außenwandflächen der Gebäude sind mit einem homogenen Außenputz oder Verblendmauerwerk in gedeckten Farben zu versehen. Es können für Teilflächen andere Baustoffe, angepasst an die Bauart der Wände, ausnahmsweise zugelassen werden. Unzulässig sind grelle Farben, grob strukturierte Putze wie z.B. Kellenputz sowie bossierte oder glasierte Materialien / Fassadenverkleidungen. 2.2 Gestaltung Wintergärten Wintergärten sind mit einem Glasanteil von mindestens 85 % auszuführen. 2.3 Gestaltung, Begrünung und Bepflanzung der Stellplätze, der Standplätze für Abfallbehälter und der unbebauten Flächen (§ 86 Abs. 1 Nr. 4 BauO NRW) Der Zwischenraum von Garagen und Stellplätzen zur Straßenbegrenzungslinie ist einzugrünen, soweit er nicht für Zugänge oder Zufahrten benötigt wird. Standplätze für Abfallbehälter sind so zu gestalten, dass sie durch eine dreiseitige Umgrenzung von den Straßenverkehrsflächen nicht einsehbar sind. Zulässig ist eine 3 Stadt Willich Stadtplanung Textliche Festsetzungen Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - Hecken- oder Strauchbepflanzung oder eine Mauer im Material der Hauptbaukörper, bis max. der Höhe der Abfallbehälter. III. Hinweise 1. Artenschutz Die Baufeldfreimachung (Gebäuderückbau, Gehölzentnahme, Rodungsarbeiten) ist außerhalb der Fortpflanzungs- und Aufzuchtzeiten vom 01.November bis 28. Februar durchzuführen. Zur Kompensation für das wegfallende Quartierangebot für Fledermäuse ist gemäß Artenschutzprüfung ein Ausgleich in Form von 4 bis 6 zu installierenden FledermausFlachkästen zu schaffen und dauerhaft zu unterhalten. 2. Wasserschutzzone Das Plangebiet liegt innerhalb des potentiellen Einzugsgebietes der Trinkwassergewinnungsanlage Forstwald innerhalb der geplanten Zone III B. 3. Kampfmittel Luftbilder aus den Jahren 1939 - 1945 und andere historische Unterlagen liefern Hinweise auf vermehrte Bodenkampfhandlungen und Bombenabwürfe. Vor Beginn von Baumaßnahmen mit Eingriffen in das Erdreich ist ein Antrag auf Luftbildauswertung bei der örtlichen Ordnungsbehörde zu stellen. Bei Entdeckung von Kampfmitteln ist unverzüglich die örtliche Ordnungsbehörde oder die Polizei zu benachrichtigen. 4. Flugverkehr Das Plangebiet liegt ca. 5.000 m nördlich des Flughafens Mönchengladbach. 5. Grundwasserstand Auf die Beachtung des derzeitigen und maximal möglichen Grundwasserstandes wird für die Ausführung der Bodenplatte und Kelleraußenwände hingewiesen. 6. Erdbebenzone Das Plangebiet befindet sich in der Erdbebenzone 1 der Bundesrepublik Deutschland. Der DIN 4149 („Bauten in deutschen Erdbebengebieten - Lastannahmen, Bemessung und Ausführung üblicher Hochbauten“) entsprechende bautechnische Maßnahmen sind zu berücksichtigen. 7. Wehrbereichsverwaltung Bei Gebäuden, Gebäudeteilen, sonstigen baulichen Anlagen, untergeordneten Gebäudeteilen oder Aufbauten wie z.B. Antennenanlagen, die eine Höhe von 20 m über Grund übersteigen ist eine Abstimmung mit der Wehrbereichsverwaltung West durchzuführen. 8. Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist gemäß § 15 DschG NW unverzüglich der Gemeinde oder dem Landschaftsverband anzuzeigen. Auf das Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern gemäß § 16 DschG NW wird hingewiesen. 4 Textliche Festsetzungen Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - Stadt Willich Stadtplanung 9. Einsehbarkeit von Rechtsvorschriften Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, Richtlinien und DIN-Vorschriften) können bei der Stadtverwaltung Willich im Geschäftsbereich Stadtplanung, Rothweg 2, 47877 Willich eingesehen werden. Artenliste (Empfehlung) Kleinkronige Bäume Acer campestre Feldahorn Juglans regia Walnussbaum Betula pendula Birke Pyrus communis Wildbirne Carpinus betulus Hainbuche Sorbus aria Mehlbeere Malus sylvestris Wildapfel Sorbus aucuparia Vogelbeere Prunus avium Vogel-Kirsche Großkronige Bäume Acer platanoides Spitzahorn Tilia cordata Winter-Linde Fagus sylvatica Buche Tilia platyphyllus Sommer-Linde Quercus petra Trauben-Eiche Quercus robur Stiel-Eiche Schnittheckenpflanzen Ligustrum vulgare Liguster Fagus Buche Carpinus betulus Hainbuche Crataegus monogyna Weißdorn 5