Sitzungsvorlage (Begründung)

VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN DER STADT WILLICH NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE -  BEGRÜNDUNG Verfahrensstand: Entwurf Stadt Willich Geschäftsbereich Stadtplanung Juni 2018 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS .................................................................................................................. I 1. LAGE UND BESTAND DES PLANGEBIETES .............................................................................. 1 1.1 GEBÄUDEBESTAND UND NUTZUNG ................................................................................ 2 1.2 VERKEHRSERSCHLIEßUNG ............................................................................................ 4 1.3 WASSERSCHUTZZONEN................................................................................................. 4 1.4 ALTLASTEN ................................................................................................................... 5 1.5 IMMISSIONSSITUATION................................................................................................... 7 1.6 KAMPFMITTEL ............................................................................................................... 7 2. PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN ...................................................................................... 9 2.1 REGIONALPLAN ............................................................................................................. 9 2.2 LANDSCHAFTSPLAN ...................................................................................................... 9 2.3 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN DER STADT WILLICH (RECHTSWIRKSAMKEIT 21.10.1982)........ 9 2.4 BEBAUUNGSPLAN (RECHTSKRAFT 28.05.1962) ........................................................... 10 3. PLANUNGSANLASS UND PLANUNGSZIEL .............................................................................. 11 3.1 PLANUNGSANLASS ...................................................................................................... 11 3.2 PLANUNGSZIEL ........................................................................................................... 11 4. STÄDTEBAULICHER ENTWURF ............................................................................................ 12 4.1 BEBAUUNG ................................................................................................................. 12 4.2 ERSCHLIEßUNG - VERKEHR ......................................................................................... 13 4.3 ERSCHLIEßUNG - VER- UND ENTSORGUNG................................................................... 13 5. INHALT DES BEBAUUNGSPLANES ........................................................................................ 14 5.1 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN .................................................................... 14 5.1.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG ............................................................................ 14 5.1.2 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ........................................................................... 14 5.1.3 BAUWEISE UND ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN ....................................... 15 5.1.4 NEBENANLAGEN .................................................................................................. 15 5.1.5 GARAGEN UND STELLPLÄTZE ............................................................................... 15 5.1.6 VERKEHRSFLÄCHEN ............................................................................................ 16 5.1.7 GRÜNFLÄCHEN .................................................................................................... 16 5.1.8 MAßNAHMEN ZUM AUSGLEICH UND PFLANZGEBOTE .............................................. 16 5.1.9 LÄRMSCHUTZ ...................................................................................................... 16 5.1.10 GEH-. FAHR- UND LEITUNGSRECHT .................................................................... 17 5.2 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN .................................................................................... 17 5.3 HINWEISE ................................................................................................................... 17 i STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - 6. UMWELTSCHÜTZENDE BELANGE IN DER ABWÄGUNG ........................................................... 17 6.1 EINGRIFF IN NATUR UND LANDSCHAFT ......................................................................... 17 6.2 IMMISSIONSSCHUTZ .................................................................................................... 18 6.3 ALTLASTEN ................................................................................................................. 20 6.4 KAMPFMITTEL ............................................................................................................. 20 6.5 WASSERSCHUTZZONE ................................................................................................. 20 7. FLÄCHENBILANZ ................................................................................................................. 20 ii STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - 1. LAGE UND BESTAND DES PLANGEBIETES Die Stadt Willich liegt zwischen den Ballungsrandzonen der Städte Krefeld, Düsseldorf, Neuss und Mönchengladbach. Sie besteht aus den Stadtteilen Alt-Willich, Anrath, Schiefbahn und Neersen. Als Mittelzentrum ist die polyzentrisch aufgebaute Flächengemeinde auf das Oberzentrum Krefeld ausgerichtet; abhängig von den jeweiligen Standorten bestehen jedoch unterschiedliche Orientierungen zum Umland. Das Bebauungsplangebiet liegt im Stadtteil Willich, Gemarkung Willich, Flur 25, und hat eine Größe von ca. 0,41 ha. Es wird im Wesentlichen wie folgt begrenzt: - im Norden von den Flurstücken 199, 842, 208 - im Westen von den Flurstücken 198, 197, 196, 195 und 698 - im Osten von dem Flurstück 306 tlw. sowie von der Bahnstraße - im Süden von den Flurstücken 917, 918, 919, 916, 915, 922, 920 Die genaue Lage des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem folgenden Übersichtsplan und ist im Plan durch Planzeichen gekennzeichnet (vgl. Abbildung 1). Abbildung 1: Übersichtsplan mit räumlichem Geltungsbereich (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus der Liegenschaftskarte mit Planzeichen ergänzt) 1 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - 1.1 GEBÄUDEBESTAND UND NUTZUNG Das Plangebiet ist ca. 0,41 ha groß und umfasst den hinter der Villa Langels gelegenen privaten Grundstücksteil, der in einem ehemals parkartigen Umfeld bebaut ist sowie einen Zufahrtsstreifen. Im Westen des Plangebietes sind ein Kutscherhaus sowie Garagen vorhanden, die im Zuge der Erschließung des Plangebietes zurückgebaut werden müssen. Das Plangebiet ist von heimischen Gehölzen geprägt. Neben einer doppelstämmigen Esche sind noch weitere Laubbäume (Esche, Wildkirsche, Apfel, Hasel) im Plangebiet vorzufinden. Im Bereich des ebenerdigen Hühnerstalls im Westen befinden sich kleine Laubgehölze. Umgeben werden die Gehölze von Scherrasen. Weitere Nutzungen und weiterer Gebäudebestand ist im Plangebiet nicht vorhanden (vgl. Abbildung 2-10). Abbildung 2: Luftbild mit räumlichem Geltungsbereich (maßstäblich 1:1.000) (Quelle: Ausschnitt aus tim-online.nrw.de mit Planzeichen ergänzt) 2 STADT WILLICH STADTPLANUNG Abbildung 3: Grünfläche (Quelle: BKI mbH) BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - mit Abbildung 4: Grünfläche (Quelle: BKI mbH) Gehölzbestand mit Gehölzbestand Abbildung 5: Kutschaus (Quelle: BKI mbH) Abbildung 6: Grünfläche mit Nachbarbebauung (Quelle: BKI mbH) Abbildung 7: Nachbarbebauung Wilhelmstraße (Quelle: BKI mbH) Abbildung 8: Turnhalle (Quelle: BKI mbH) Abbildung 9: Nachbarbebauung Grunewallstraße (Quelle BKI mbH) 3 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Abbildung 10: Villa Langels (Quelle: BKI mbH) 1.2 VERKEHRSERSCHLIEßUNG Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Bahnstraße. Von der Bahnstraße aus kommend wird das Plangebiet über die geplante öffentliche Sticherschließungsstraße an die Bahnstraße und somit an das übergeordnete Straßennetz angebunden. In unmittelbarer Umgebung liegen, neben der Bahnstraße, die Grunewallstraße im Osten, die Wilhelmstraße im Süden sowie die Krusestraße im Westen. In einer Entfernung von ca. 2,5 km ist ein Anschluss an die Autobahn A 44 gegeben. Eine Anschlussstelle an die A 52 ist ca. 4 km entfernt. An den öffentlichen Nahverkehr angebunden, wird das Plangebiet durch die Haltestellen Krusestraße, St. Töniser Straße, Moltkeplatz, Jägerstraße und Willich Bahnhof. Die SPNV-Erschließung erfolgt über die Regionalbahnhaltestelle Anrath, welche in ca. 7 km Entfernung liegt. 1.3 WASSERSCHUTZZONEN Das Änderungsgebiet liegt innerhalb des potentiellen Einzugsgebietes der Trinkwassergewinnungsanlage Forstwald innerhalb der geplanten Zone III B (vgl. Abbildung 11). 4 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Abbildung 11: Wasserschutzzonen (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus GeoMedia Wasserschutzzonen) 1.4 ALTLASTEN Innerhalb des Plangebietes liegen keine Altlastenverdachtsflächen vor. Im Umkreis von ca. 500 m befinden sich folgende Altlastenverdachtsflächen (vgl. Abbildung 12-15): - AS 280_050, ehemaliges Gaswerk Bahnstraße/Krusestraße - AS 280_123, stillgelegte Anlagen einer Tankstelle St.-Töniser-Straße/Bahnstraße - AS 280_089, ehemalige Tankstelle Bahnstraße - AS 280_112, ehemalige Tankstelle Jägerstraße 5 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Abbildung 12: Altlasten Übersicht (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus GeoMedia) Abbildung 13: Lage der Altlasten 280_050 und 280_089 (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus GeoMedia) 6 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Abbildung 14: Lage der Altlast 280_123 (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus GeoMedia) Abbildung 15: Lage der Altlast 280_112 (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus GeoMedia) 1.5 IMMISSIONSSITUATION Der Planbereich ist durch den Verkehrslärm der angrenzenden Bahn-, Grunewall- und Wilhelmstraße und durch Fluglärm der An- und Abflugstrecken des Verkehrslandeplatzes Mönchengladbach belastet. 1.6 KAMPFMITTEL Luftbilder aus den Jahren 1939-1945 und andere historische Unterlagen liefern Hinweise auf vermehrte Bodenkampfhandlungen und Bombenabwürfe. Im Plangebiet wurde eine Ortsbegehung durch den Kampfmittelräumdienst durchgeführt, die zu keinen verwertbaren Ergebnissen geführt hat. Im Zuge der Baufeldfreimachung wird eine Überprüfung des Grundstückes erfolgen (vgl. Abbildung 16). 7 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Abbildung 16: Ergebnis Luftbildauswertung - Kampfmittel (Quelle: Bezirksregierung Düsseldorf) 8 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - 2. PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN 2.1 REGIONALPLAN Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (GEP99) stellt den Bereich des Plangebietes als allgemeinen Siedlungsbereich dar. Auf Regionalplanebene müssen somit keine Änderungen vorgenommen werden (vgl. Abbildung 17). Abbildung 17: Ausschnitt aus dem Gebietsentwicklungsplan (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus dem GEP 99) 2.2 LANDSCHAFTSPLAN Das Plangebiet liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles von Willich und somit außerhalb der Landschaftspläne des Kreises Viersen. 2.3 FLÄCHENNUTZUNGSPLAN DER STADT WILLICH (RECHTSWIRKSAMKEIT 21.10.1982) Im derzeit rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Willich ist der Änderungsbereich als Grünfläche mit Zweckbestimmung „Parkanlage“ dargestellt. Eine Teilfläche des Plangebietes ist zudem im FNP als gemischte Baufläche dargestellt (vgl. Abbildung 18). Die Planinhalte und ihre Konkretisierung in dem aufzustellenden Bebauungsplan stimmen mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes in seiner derzeitigen rechtswirksamen Fassung nicht überein. Der Flächennutzungsplan wird daher mit der 155. Änderung (westlich Grunewallstraße) geändert und die dargestellte Grünfläche mit Zweckbestimmung „Parkanlage“ sowie ein Teilbereich der dargestellten „gemischten Baufläche“ in Wohnbaufläche geändert. 9 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Abbildung 18: Darstellung im Flächennutzungsplan (unmaßstäblich) (Quelle: Flächennutzungsplan der Stadt Willich mit Planzeichen ergänzt) Der Planungsausschuss der Stadt Willich hat dazu am 23.05.2017 in seiner Sitzung den Aufstellungsbeschluss zur 155. FNP-Änderung - Villa Langels - sowie die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden beschlossen. Diese fand zwischen dem 19.06.2017 - 07.07.2017 statt. In seiner Sitzung am 06.09.2017 hat der Planungsausschuss der Stadt Willich den Offenlagebeschluss zur 155. FNP-Änderung gefasst. In der Zeit vom 22.09.2017 bis einschließlich 27.10.2017 wurde die Offenlage durchgeführt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr 9 I W - Villa Langels - wird aus Rechtssicherheitsgründen nicht weiter verfolgt. Stattdessen wird das neue vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße begonnen. Im Zuge der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird eine erneute Offenlage der 155. Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt, um die vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) mit der verbindlichen Bauleitplanung (vorhabenbezogener Bebauungsplan) in Einklang zu bringen. 2.4 BEBAUUNGSPLAN (RECHTSKRAFT 28.05.1962) Für das Plangebiet existiert der seit dem 28.05.1962 rechtskräftige Bebauungsplan 3 W C-D, der für den Planbereich „Private Grün- und Freifläche festsetzt“ (vgl. Abbildung 19). Für einen Teilbereich des privaten Grundstücks in Willich, Flur 25, Flurstück 306 und 307 soll der heute rechtskräftige einfache Bebauungsplan bzw. „Baustufen und Bauzonenplan“ 3 W CD, rechtskräftig seit dem 28.05.1962, überplant werden. Die festgesetzte private Grünfläche soll entfallen und die Wohnnutzung auf dem Grundstück intensiviert werden. 10 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Abbildung 19: Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 3 W C-D (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 3 W C-D der Stadt Willich mit Planzeichen ergänzt) Für die planungsrechtliche Sicherung des Vorhabens ist ein Bebauungsplanverfahren erforderlich. Über das vorhabenbezogene Bebauungsplanplanverfahren Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, das Plangebiet der Wohnnutzung zuzuführen. 3. PLANUNGSANLASS UND PLANUNGSZIEL 3.1 PLANUNGSANLASS Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - soll die bisherige festgesetzte „Private Grün- und Freifläche“ mit Zweckbestimmung „Parkanlage“ im hinteren Bereich des privaten Grundstückes der Wohnnutzung zugeführt werden. Die Paeschke GmbH plant im hinteren Bereich eine Blockinnenverdichtung des privaten Grundstückes mit 11 Wohneinheiten, um der Nachfrage nach innenstadtnahen Wohnbauflächen in Willich Rechnung zu tragen. Durch die Nachverdichtung von innenstadtnahmen Wohnraum wird verhindert, dass Flächen im Außenbereich in Anspruch genommen werden. 3.2 PLANUNGSZIEL Ziel der Stadt Willich ist es, innenstadtnahen Wohnraum zu schaffen und eine Nachverdichtung zu verwirklichen, um nicht weitere Flächen im Außenbereich zu versiegeln. 11 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Vorteil der Nachverdichtung ist es, dass die bestehende Infrastruktur genutzt werden kann. Durch die Nachverdichtung wird der Zersiedlung an anderer Stelle ein gewisser Einhalt geboten. Die günstige Lage und die verkehrliche Anbindung des Standortes an die benachbarten Zentren Mönchengladbach, Krefeld und Düsseldorf machen das Baugebiet sehr attraktiv. Der Bebauungsplan hat den Zweck, für seinen Geltungsbereich rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung zu schaffen und bildet die Grundlage für weitere Maßnahmen. Der Bebauungsplan Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan mit formalen Umweltbericht aufgestellt. Mit der 155. FNP-Änderung erfolgt die Anpassung des Flächennutzungsplanes der Stadt Willich. 4. STÄDTEBAULICHER ENTWURF 4.1 BEBAUUNG Der städtebauliche Entwurf berücksichtigt insbesondere die Anforderungen der denkmalpflegerischen Belange. Dazu zählt die Einhaltung eines angemessen Abstandes der Wohnbebauung zur denkmalgeschützten Villa Langels. Auch sieht der städtebauliche Entwurf eine Einhaltung eines Korridors im rückwärtigen Bereich der Villa sowie eine Uförmige Fassung der Villa durch die Anordnung der neuen Wohnbebauung vor. Durch die Bebauung entsteht im Zentrum ein Quartiersplatz. Mit dem im Rahmen der Nachverdichtung des Grundstückes aufzustellenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden gleichzeitig Anforderungen an den Denkmalschutz berücksichtigt. Der städtebauliche Entwurf sieht jeweils vier Doppelhäuser sowie eine Reihenhausbebauung vor. Bei den Wohneinheiten des städtebaulichen Entwurfes sind jeweils zwei Vollgeschosse mit Satteldächern vorgesehen. Mit der Festsetzung einer maximalen Gebäudehöhe sowie der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird sowohl den Anforderungen der Denkmalpflege als auch den Anforderungen der Nachbarbebauung Rechnung getragen und eine sinnvolle städtebauliche Einbindung der Neubebauung erreicht. Die Höhenbeschränkung wird über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert. Die maximale Gebäudehöhe der geplanten Bebauung inkl. des jeweiligen Satteldaches wird mit 49,20 m ü. NHN festgesetzt und fügt sich damit in die Nachbarbebauung an der Grunewall- und Wilhelmstraße ein und verhindert gleichzeitig eine Maximierung von Geschosshöhen. Zudem wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse auf zwei begrenzt. Mit der Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen sowie der Zahl der Vollgeschosse wird eine generelle Gliederung der baulichen Anlagen des Plangebietes erreicht. Zusätzlich werden mit der konkretisierenden Festsetzung von maximalen Gebäudehöhen sowie der Zahl der Vollgeschosse den nachbarschutzrechtlichen Belangen der angrenzenden Bestandswohnbaugrundstücken und den Anforderungen der denkmalgeschützten Villa Langels Rechnung getragen. Die Grundstücksgrößen variieren zwischen ca. 236 m² und ca. 383 m². Die Gärten werden jeweils zu den Gärten der Nachbarbebauung ausgerichtet, um den größtmöglichen Abstand zwischen Bestand und Neubebauung zu erreichen. Auf den jeweiligen Grundstücken werden 12 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - zum Teil die privaten Stellplätze angeordnet. Für die mögliche Reihenhausbebauung werden die Stellplätze direkt an der öffentlichen Erschließungsstraße angeordnet (vgl. Abbildung 20). Abbildung 20: Städtebaulicher Entwurf (Quelle: Investorenentwurf zum Plangebiet, Stand Juni 2018) 4.2 ERSCHLIEßUNG - VERKEHR Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über eine größtenteils 5,50 m breite öffentliche Sticherschließung von der Bahnstraße entlang der denkmalgeschützten Villa Langels in die hintere Teilfläche des Grundstückes. Teil der Erschließungsstraße ist zudem eine Wendemöglichkeit für Feuerwehrwagen und Müllfahrzeuge. Die Erschließungsstraße wird als öffentliche Verkehrsfläche im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert. Im Einmündungsbereich dieser Erschließungsstraße werden die öffentlichen Stellplätze bzw. Besucherstellplätze innerhalb des Plangebietes angeordnet und gesichert. Durch diese Anordnung bilden die Gebäude und Garagen eine zusätzliche Abschirmung zu den Nachbargrundstücken. Die sich im nordwestlichen Teil befindlichen Nebenanlagen (Kutscherhaus und weitere Garagen) werden im Zuge des Vorhabens zugunsten der öffentlichen Erschließungsstraße zurückgebaut Auf den Grundstücken bzw. in unmittelbarer Umgebung sind die privaten Stellplätze angelegt. 4.3 ERSCHLIEßUNG - VER- UND ENTSORGUNG Der Planbereich wird an das Netz der öffentlichen Versorgungsträger angeschlossen. Die Versorgungsträger werden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes beteiligt. Die 13 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Versorgung mit Trinkwasser und Elektrizität/Gas wird über Erweiterungen des vorhandenen Versorgungsnetzes gesichert. Die Beseitigung des Schmutz - und Regenwassers erfolgt über das vorhandene Trennsystem in der Bahnstraße. 5. INHALT DES BEBAUUNGSPLANES 5.1 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 5.1.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG Die Teilfläche A und B sollen entsprechend der angestrebten Wohnnutzung gesichert und über die zukünftig festgesetzten Nutzungen definiert werden. Um den Charakter der vorwiegenden Wohnnutzung in den jeweiligen Teilflächen zu betonen, sind ausschließlich Wohngebäude und Räume für freie Berufe zulässig. Die Festsetzung der vorwiegenden Wohnnutzung resultiert aus der Nachfrage von innenstadtnahmen Wohnraum. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Art der baulichen Nutzung über die Festsetzung von Nutzungen geregelt. 5.1.2 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG Das Maß der baulichen Nutzung wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Zahl der Vollgeschosse, über maximale Gebäudehöhen und maximale Traufhöhen sowie der baulichen Anlagen bestimmt. Im Plangebiet ist eine GRZ von 0,4 als Höchstmaß festgesetzt. Die festgesetzte GRZ von 0,4 gewährleistet einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden und eine dem Plangebiet zuträgliche Gestaltung. Die gemäß § 19 Abs. 4, Satz 2 BauNVO zulässige Überschreitung der GRZ für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO ist in den Teilflächen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes um bis zu 50 von Hundert zulässig. Mit der Zulassung der GRZ-Überschreitung für die Erschließung wird der notwendige Planungsspielraum gewährleistet. Die in der Planzeichnung festgesetzten Flächen für Stellplätze außerhalb der Baugrundstücke sind den mit „B“ gekennzeichneten Baugrundstücken zuzuordnen und decken den Bedarf an Stellplätzen ab. Bei der Ermittlung der GRZ sind diese den gekennzeichneten Baugrundstücken gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO hinzuzurechnen. In der Teilfläche B darf abweichend von den zeichnerischen Festsetzungen die zulässige Grundflächenzahl auf einzelnen Grundstücken nach § 19 Abs. 2 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,42 und nach § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,71 überschritten werden. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Überschreitung ist die öffentlich-rechtlich gesicherte Einhaltung der festgesetzten GRZ nach § 19 BauNVO in der Teilfläche B. Mit der Zulassung der GRZ-Überschreitung soll für den Vorhabenträger ein notwendiger Planungsspielraum gewährleistet werden. Neben der Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen durch die Bezugshöhe über Normalhöhennull (NHN) bestimmt. Neben der Zielsetzung für die generelle Gliederung der baulichen Höhenentwicklung des Plangebietes erfolgt die konkretisierende Festsetzung maximaler Gebäudehöhen, maximaler 14 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Traufhöhen sowie die Zahl der Vollgeschosse auf Grund der Lage insbesondere zu den an das Planungsgebiet angrenzenden Bestandswohnbaugrundstücken einerseits und zur denkmalgeschützten Villa Langels andererseits. Die Festsetzungen dienen damit zur Wahrung der Nachbarbelange und zur Wahrnehmbarkeit des Denkmals. In der Teilfläche A und B wird eine maximale Gebäudehöhe von 49,20 m ü. NHN sowie eine maximale Traufhöhe von 43,95 m ü. NHN festgesetzt sowie die Zahl der zulässigen Vollgeschosse auf zwei begrenzt. Mit der Höhenbeschränkung wird sichergestellt, dass sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt. Der städtebauliche Entwurf sieht Gebäude mit zwei Vollgeschossen und Satteldach vor. Das Maß der baulichen Nutzung wird zudem über die Festsetzung einer Dachform bestimmt. Im Bereich der Teilflächen A-B sind ausschließlich Satteldächer zulässig. 5.1.3 BAUWEISE UND ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch fünf Baufenster mit offener Bauweise in den Teilflächen A und B bestimmt. Diese Baufenster werden durch Baugrenzen definiert. Innerhalb dieser Baufenster sind in der Teilfläche A Einzel- und Doppelhäuser zulässig. In der Teilfläche B sind Reihen- und Doppelhäuser zulässig. Die Wohngebäude können mit ausreichendem Gestaltungsraum in den vorhandenen städtebaulichen Strukturen realisiert werden. Die Zulassung der Überschreitung der Baugrenze von nicht-überdachten und nichtgeschlossenen Terrassen um bis zu 3,0 m wird zugelassen, da diese Anlagen städtebaulich untergeordnet sind. Unbeheizte Wintergärten und überdachte Terrassen dürfen die Baugrenze um maximal 3,0 m überschreiten. Die Baugrenzen dürfen auch durch sonstige auskragende Bauteile bis zu einer Tiefe bis maximal 1,60 m auf maximal einem Drittel der Fassadenbreite überschritten werden, um den Nutzungsansprüchen der Anwohnern gerecht zu werden. 5.1.4 NEBENANLAGEN Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO, die der Versorgung des Plangebietes mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen, werden in den Teilflächen A und B allgemein zugelassen, um die Versorgung des Plangebietes sicherzustellen. Die Zulässigkeit von Nebenanlagen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist durch die Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie begrenzt. Diese Festsetzungen gewährleisten ein geordnetes Straßenbild unter Berücksichtigung der möglichen Unterbringung von Nebenanlagen. 5.1.5 GARAGEN UND STELLPLÄTZE Der Nachweis der im Baugenehmigungsverfahren geforderten Stellplätze soll auf den dafür festgesetzten Flächen oder innerhalb der überbaubaren Flächen erfolgen. Mit der Festsetzung der Garagen- und Stellplatzflächen werden die notwendigen Stellplatzflächen auf den privaten Grundstücken geregelt. Der geforderte Stauraum vor den Garagen sichert den Verkehrsfluss im öffentlichen Straßenraum und stellt Parkraum vor den Garagen sicher; auch der Stauraum kann auf den geforderten Stellplatznachweis im Baugenehmigungsverfahren angerechnet werden. 15 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - 5.1.6 VERKEHRSFLÄCHEN Die öffentliche Erschließungsstraße im Plangebiet wird auf die notwendigen Ausmaße nach den Empfehlungen für die Anlage von Erschließungsstraße -EAE 85/95- sowie den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen - RASt 06 der FGSV beschränkt. Der Wendehammer ist so gestaltet, dass eine Wendemöglichkeit für ein dreiachsiges Müllfahrzeug besteht. Die öffentliche Verkehrsfläche wird entsprechend dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert und festgesetzt. Entlang der öffentlichen Verkehrsfläche werden fünf öffentliche Stellplätze als Besucherstellplätze angeboten, um den Bedarf der zukünftigen Wohnbebauung zu decken. Im nördlichen Bereich der Erschließungsstraße wird ein Zu- und Abfahrtsverbot zugunsten des Grundstückes 208 ausgesprochen. Der städtebauliche Entwurf sieht eine Erschließung des rückwärtigen Grundstückbereiches ausschließlich über die öffentliche Erschließungsstraße vor. Grundstücke außerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen nicht zur Erschließung des Plangebietes dienen. Gleichzeitig soll die Erschließungsstraße des Plangebietes nicht mit zusätzlichem Verkehr belastet werden. 5.1.7 GRÜNFLÄCHEN Die in der Planzeichnung festgesetzten öffentlichen Grünflächen tragen zur Begrünung des Plangebietes bei und werden über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gesichert. 5.1.8 MAßNAHMEN ZUM AUSGLEICH UND PFLANZGEBOTE Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist über die Belange des Naturschutzes und der Landespflege in der Abwägung nach § 1 a BauGB zu entscheiden. Dazu gehören auch Entscheidungen über Darstellungen und Festsetzungen nach § 9 BauGB, die dazu dienen, die zu erwartenden Beeinträchtigungen auszugleichen, zu ersetzen oder zu mindern. Um die Auswirkungen auf die Natur und Landschaft bzw. die Eingriffe in diese beurteilen zu können, ist ein entsprechender Umweltbericht erstellt worden; dieser ist Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und der Begründung als Anlage beigefügt. Die Ergebnisse sind durch planungsrechtliche Festsetzungen berücksichtigt. Entlang der Teilfläche A und B wird ein ca. 1,5 m breites Pflanzgebot festgesetzt. Mit der Anlage einer Hecke soll das Plangebiet sowohl begrünt als auch die Privatsphäre der Anwohner/-innen gesichert werden. Um eine flexible Entscheidungsmöglichkeit zur Pflanzung der Bäume auf den Grundstücken zu ermöglichen, werden diese nicht räumlich, sondern rechnerisch festgesetzt. Je Grundstücksgröße bis 400 m² ist etwa ein kleinkroniger Baum zu pflanzen. Da die Planungen Freiflächen in Anspruch nehmen, sind Ausgleichsmaßnahmen notwendig. Die vollständige Kompensation kann nicht innerhalb des Plangebietes erfolgen, wodurch externe Ausgleichsmaßnahmen erforderlich sind. Als externe Ausgleichsfläche kann die Kompensationsfläche Hagwinkel (Gemarkung Neersen, Flurstück 30 Flur 4, Teilfläche 3.561 m²) genutzt werden. Mit der Realisierung des Vorhabens wird insgesamt ein Defizit von 14.244 Punkten herbeigeführt. Die vollständigen Kosten des erforderlichen Ausgleiches übernimmt der Vorhabenträger. 5.1.9 LÄRMSCHUTZ Dem Schallschutzgutachten entsprechend, wird für das Plangebiet der Lärmpegelbereich III festgesetzt, sodass in diesen Bereichen den Anforderungen des Schallschutzes ausreichend Rechnung getragen wird. Von den Festsetzungen kann nur abgewichen werden, wenn 16 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - aufgrund von weiteren Abschirmungen ausgeführter Gebäudekörper und dergleichen nachweislich dauerhaft geringere maßgebliche Außenlärmpegel auftreten. 5.1.10 GEH-. FAHR- UND LEITUNGSRECHT Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wurde festgesetzt, um die Erschließung der nicht an die öffentlichen Verkehrsflächen angeschlossen Gebäude zu sichern. 5.2 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen sind für die positive Gestaltung des Ortsbildes und zur Sicherung der Umsetzung des städtebaulichen Entwurfes örtliche Bauvorschriften zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen, zur Gestaltung und der Standplätze für Abfallbehälter erforderlich. Zusätzlich werden örtliche Bauvorschriften zur Art, Höhe und Gestaltung von Einfriedungen getroffen. Mit der Festsetzung von örtlichen Bauvorschriften wird eine einheitliche Gestaltung des Baugebietes gewährleistet. 5.3 HINWEISE Zusätzlich zu den planungsrechtlichen Festsetzungen und den örtlichen Bauvorschriften (vgl. Kapitel 5.1 u. 5.2) sind die Hinweise (vgl. Textliche Festsetzungen Nr. III) auf Besonderheiten in Bezug auf den Artenschutz, die Wasserschutzzone, den Flugverkehr, den Grundwasserstand, die Erdbebenzone, die Wehrbereichsverwaltung und das Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern für den weiteren Verlauf von Relevanz. 6. UMWELTSCHÜTZENDE BELANGE IN DER ABWÄGUNG Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und § 1a BauGB wurde eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet wurden. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in der Abwägung nach § 1 a BauGB zu berücksichtigen. Der Umweltbericht ist der Begründung als Anlage beigefügt. 6.1 EINGRIFF IN NATUR UND LANDSCHAFT Durch die geplante Bebauung von Wohnbauflächen auf einer Grünfläche mit Zweckbestimmung „Parkanlage“ entstehen Auswirkungen auf verschiedene Schutzgüter. Durch die beabsichtigte Versiegelung wird ein Pflanzgebot auf den Grundstücken ausgewiesen und eine Kompensationsfläche in Willich Neersen in Anspruch genommen. Innerhalb des Plangebietes wird eine Hecke als Ausgleichsmaßnahme gepflanzt. Auf der Sammelausgleichfläche (Hagwinkel 1, Gemarkung Neersen, Flur 4, Flurstück 30) kann der notwendige Ausgleich von 14.170 Punkten auf einer Fläche von 3.542,5 m² entsprechend der Kostenerstattungsregelungen nach dem Baugesetzbuch zur Verfügung gestellt werden. Die Sammelausgleichsfläche wurde im Vorgriff auf mögliche ausgleichpflichtige Vorhaben in Absprache mit der ULB des Kreises Viersen geplant und hergestellt. Die vollständigen Kosten des erforderlichen Ausgleiches übernimmt der Vorhabenträger. Der durch die Planungen bedingte Eingriff in Boden, Natur und Landschaft wurde in einem Umweltbericht und einer Eingriffs- und Ausgleichsbewertung ermittelt. Die Eingriffsbewertung 17 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - ist Bestandteil der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, die Ergebnisse sind durch Festsetzungen von Kompensationsmaßnahmen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan berücksichtigt. Zur Kompensation für das wegfallende Quartierangebot ist gemäß der Artenschutzprüfung ein Ausgleich in Form von 4 bis 6 zu installierenden Fledermaus-Flachkästen zu schaffen und dauerhaft zu erhalten. 6.2 IMMISSIONSSCHUTZ Durch Nutzungen im Umfeld des Plangebietes (u.a. Turnhalle, Verbrauchermarkt) umliegende Straßen (Bahnstraße, Grunewallstraße, Wilhelmstraße) und durch Nutzungen (Planung einer öffentlichen Erschließungsstraße und Errichtung von Stellplätzen) innerhalb des Plangebietes ergibt sich die Erforderlichkeit einer schallschutztechnischen Untersuchung, da durch die geplante öffentliche Verkehrsfläche sowie durch die privaten und öffentlichen Stellplätze zusätzlicher Verkehrslärm im definierten Plangebiet erzeugt wird. Durch die festgesetzten Nutzungen innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und durch die Nutzungen in der Umgebung, bestehend aus u.a. Mischgebieten, ergibt sich für das Plangebiet ein Plangebietscharakter, der einem allgemeinen Wohngebiet (WA) eher entspricht als einem reinen Wohngebiet (WR). Im Schallschutzgutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der als Anlage beigefügt ist, wird daher ein allgemeines Wohngebiet (WA) in Ansatz gebracht. Das schalltechnische Gutachten ist Bestandteil der Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 9 II W - westlich Grunewallstraße - und ist als Anlage beigefügt. Straßenverkehrslärm Im Schallschutzgutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden die möglichen Beeinträchtigungen durch den Straßenverkehrslärm berücksichtigt. Die Emissionsdaten für den Verkehr werden vor allem durch die Bahnstraße, die mit ca. 13.000 Kfz / 24h belastet ist, die Grunewall- und Wilhelmstraße, die mit jeweils ca. 3.000 Kfz / 24 h belastet sind, in Ansatz gebracht. Durch die Realisierung der öffentlichen Verkehrsfläche innerhalb des Plangebietes werden zudem 200 Kfz / 24h für die Berechnung des Verkehrslärms in Ansatz gebracht. Im Ergebnis hält das Schallschutzgutachten fest, dass die Beurteilungspegel des zur erwartenden Lärms an den schutzbedürftigen Gebäuden im Plangebiet infolge der umliegenden Straßen die Orientierungswerte der DIN 18005 zur Tag- und Nachtzeit an einem Immissionspunkt (IP4) geringfügig überschritten werden. Im Plangebiet werden im Gegensatz dazu die einschlägigen Werte der 16. BImSchV an allen Immissionspunkten unterschritten. Städtische Turnhalle und umliegende Gewerbebetriebe Das Schallschutzgutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan hält fest, dass die Beurteilungspegel des zu erwartenden Lärms an den schutzbedürftigen Gebäuden im Plangebiet infolge der Nutzung der städtischen Turnhalle sowie umliegender Gewerbebetriebe die maßgeblichen Immissionsrichtwerte (IRW) zu den relevanten Beurteilungszeiträumen gemäß 18. BImSchV bzw. TA Lärm unterschritten werden. 18 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Fluglärm Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird, wie auch bisher in anderen Bebauungsplänen, auf mögliche Beeinträchtigungen in Bezug auf Fluglärm (Sichtflug- sowie Instrumentenlandeflugverkehr) durch den nahegelegenen Verkehrslandeplatz Mönchengladbach im jetzigen Ausbauzustand hingewiesen. Die An- und Abflugstrecken des Flughafens Mönchengladbachs liegen in ca. 5.000 m Entfernung des Plangebietes. Ein entsprechender Hinweis ist in die textlichen Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen worden, um auf mögliche Beeinträchtigungen durch den Flughafen Mönchengladbach hinzuweisen. Des Weiteren wurden vom Flughafenbetreiber Angaben zum Flugbetrieb bereitgestellt und in das Schallschutzgutachten aufgenommen. Im Ergebnis sind die Fassaden der zu realisierenden Häuser im Plangebiet aufgrund des Flughafenbetriebes Mönchengladbach und den draus resultierenden Immissionen generell dem Lärmpegelbereich III zuzuordnen. Daraus resultierend sind an den betroffenen Fassaden schallschutztechnische Maßnahmen zu ergreifen (Fenster mit definiertem Schalldämm-Maß). Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Lärmpegelbereich III festgesetzt worden. Emissionen aus dem Plangebiet Durch die Realisierung der öffentlichen Verkehrsfläche und der erforderlichen privaten und öffentlichen Stellplätze wird der rückwärtige Bereich des Plangebietes erstmalig mit Verkehrslärm belastet. Im Schallschutzgutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist dies ein Untersuchungspunkt, um die Belange der Nachbarschaft zu berücksichtigen. Im Ergebnis hält das Schallschutzgutachten fest, dass die Beurteilungspegel des zu erwartenden Lärms an den schutzbedürftigen Gebäuden in der Nachbarschaft infolge der Emissionen (Verkehrslärm) aus dem Plangebiet die maßgeblichen Immissionsrichtwerte (IRW) zur Tag- und sowie zur kritischen Nachtzeit gemäß TA Lärm bzw. 16 BImSchV unterschreiten. Das Schallschutzgutachten hält zudem fest, dass mit hoher Wahrscheinlichkeit aufgrund der niedrigen Beurteilungspegel eine Überlagerung der durch die öffentliche Erschließungsstraße und Parkplätze verursachten Lärmimmissionen durch Lärmimmissionen infolge der umliegenden Straßen, insbesondere der Bahnstraße, vorliegt, so dass die Immissionen an den Nachbarbebauungen infolge der öffentlichen Erschließungsstraße des Plangebietes und der Parkplätze als nicht maßgebend angesehen werden. Aufgrund der vorhandenen Garagen im rückwärtigen Bereich der Bahnstraße 91 (Mehrfamilienhaus) sowie der Bahnstraße 87 (denkmalgeschützte Villa Langels) ist zusätzlich eine Vorbelastung infolge des Parkplatzverkehres im Bestand vorhanden. Durch den städtebaulichen Entwurf wird aus immissionsschutzrechtlicher Sicht eine positive Bewertung erzeugt. Durch die Anordnung von Gebäuden und Garagen wird eine Abschirmwirkung der Stellplätze vor allem in Richtung Grunewallstraße erzeugt. Der Schutz der Nachbarbebauung ist durch die Anordnung der öffentlichen Besucherstellplätze und der Anordnung der Bebauung sichergestellt und planungsbegleitend überprüft worden. Die Besucherstellplätze befinden sich in unmittelbarer Nähe der Bahnstraße, wodurch eine weitere Reduktion der Immissionen erreicht wird (s. Abbildung 20). 19 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - 6.3 ALTLASTEN Altlasten sind innerhalb des Änderungsbereiches nicht bekannt. Außerhalb des Plangebiets, in rund 500 m Entfernung, befinden sich die Altlast AS 280_050. Es handelt sich hierbei um ein ehemaliges Gaswerk Bahnstraße / Krusestraße. Ebenso befindet sich die Altlast 280_123 in dem rund 500 m großen Umkreis. Hierbei handelt es sich um eine stillgelegte Anlage einer Tankstelle St. Töniser-Straße / Bahnstraße. Des Weiteren befindet sich die Altlast 280_089 sowie die Altlast 280_112 in dem rund 500 m großen Umkreis. Hierbei handelt es sich um eine ehemalige Tankstelle an der Bahnstraße sowie eine ehemalige Tankstelle an der Jägerstraße. 6.4 KAMPFMITTEL Luftbilder aus den Jahren 1939-1945 und andere historische Unterlagen liefern Hinweise auf vermehrte Bodenkampfhandlungen und Bombenabwürfe. Im Plangebiet wurde eine Ortsbegehung durch den Kampfmittelräumdienst durchgeführt, die zu keinen verwertbaren Ergebnissen geführt hat. Im Zuge der Baufeldfreimachung wird eine Überprüfung des Grundstückes erfolgen. 6.5 WASSERSCHUTZZONE Der Änderungsbereich liegt im potentiellen Einzugsgebiet der geplanten Wasserschutzzone III B der Trinkwassergewinnungsanlage „Forstwald“. 7. FLÄCHENBILANZ Gesamtfläche ca. 4.084 m² davon Teilfläche A (Wohnbaufläche) ca. 2.301 m² davon Teilfläche B (Wohnbaufläche) ca. 837 m² davon Privatweg ca. 53,11 m² Öffentliche Verkehrsfläche ca. 893 m² Öffentliche Grünfläche ca. 53 m² entlang öffentlicher Verkehrsfläche ca. 20 m² entlang öffentlicher Stellplätze ca. 33 m² 20 STADT WILLICH STADTPLANUNG BEGRÜNDUNG ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN NR. 9 II W - WESTLICH GRUNEWALLSTRAßE - - Aachen, den 13.06.2018 Im Auftrag Stadtplaner AKNW M.Sc. J. Niedling (Beratungsgesellschaft für kommunale Infrastruktur mbH BKI mbH Jülicher Straße 318-320, 52070 Aachen) Anlagen 1. Umweltbericht mit Artenschutzrechtlicher Vorprüfung 2. Schallschutzgutachten 3. Landschaftspflegerischer Fachbeitrag 21