Vorlage-Sammeldokument

Der Oberbürgermeister Vorlage Vorlage-Nr: Status: AZ: Datum: Verfasser: Federführende Dienststelle: Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Beteiligte Dienststelle/n: FB 61/1118/WP17 öffentlich 02.01.2019 FB 61/010 // Dez. III Bebauungsplan Nr. 987 - Wilmersdorfer Straße/ Friedhof Hüls - für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte zwischen Wilmerdorfer Straße und Friedhof Hüls hier: Satzungsbeschluss gem. §10 Abs. 1 BauGB Beratungsfolge: Datum Gremium Zuständigkeit 23.01.2019 Rat der Stadt Aachen Entscheidung Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beschließt den Bebauungsplan Nr. 987 – Wilmersdorfer Straße/ Friedhof Hüls - für den Planbereich im Stadtbezirk Aachen-Mitte zwischen Wilmersdorfer Straße und Friedhof Hüls gem. §10 Abs. 1 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu. Vorlage FB 61/1118/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 09.01.2019 Seite: 1/2 Erläuterungen: Der Inhalt der folgenden Vorlage einschließlich aller Abwägungsmaterialien ist Gegenstand dieser Ratsvorlage: FB61/1039/WP17 – Aufstellungs- und Offenlagebeschluss Der Planungsausschuss hat die Verwaltung im Rahmen einer Programmberatung am 28.06.2018 beauftragt, für das Gebiet zwischen Wilmersdorfer Straße und Friedhof Hüls einen Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB zu erarbeiten. Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte hat sich diesem Beschluss in ihrer Sitzung am 29.08.2018 aus bezirklicher Sicht angeschlossen. Gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB wurde auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit verzichtet, da die Planung die Öffentlichkeit nur geringfügig betrifft und die betroffenen Bürger / Eigentümer überwiegend selbst die Planung beantragt haben. Somit konnte unmittelbar im nächsten Schritt die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB erfolgen. Der Planungsausschuss fasste hierzu am 26.09.2018 auf Empfehlung der Bezirksvertretung AachenMitte den Aufstellungs- und Offenlagebeschluss. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 987 fand in der Zeit vom 05.11.2018 bis einschließlich 07.12.2018 statt. Während dieser Zeit sind keine abwägungsrelevanten Stellungnahmen von Bürgern bzw. Behörden eingegangen. Aus diesem Grund ist weder in der Bezirksvertretung noch im Planungsausschuss eine weitere Beratung notwendig. Die Verwaltung empfiehlt, den Bebauungsplan Nr. 987 - Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls – in der vorgelegten Fassung als Satzung zu beschließen. Anlage/n: Begründung zum Bebauungsplan Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Vorlage FB 61/1118/WP17 der Stadt Aachen Ausdruck vom: 09.01.2019 Seite: 2/2 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Begründung zum Bebauungsplan Nr. 987 - Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls im Stadtbezirk Aachen-Mitte für den Bereich zwischen Wilmersdorfer Straße und Friedhof Hüls zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebietes Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Begründung Fassung vom 13.12.2018 Inhaltsverzeichnis 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation ................................................................................. 3 1.1. Beschreibung des Plangebietes ......................................................................................................................... 3 1.2. Regionalplan / Flächennutzungsplan (FNP) ....................................................................................................... 3 1.3. Bestehendes Planungsrecht............................................................................................................................... 3 2. Anlass der Planung .................................................................................................................................................... 3 3. Ziel und Zweck der Planung ...................................................................................................................................... 3 4. Verfahren ..................................................................................................................................................................... 4 5. Begründung der Festsetzungen ................................................................................................................................ 5 5.1. Art der baulichen Nutzung .................................................................................................................................. 5 5.2. Bauweise ............................................................................................................................................................ 6 5.3. Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................................................... 6 5.4. Überschreitung der Baugrenzen / Grundflächenzahl (GRZ)............................................................................... 6 5.5. Garagengrundstücke .......................................................................................................................................... 6 5.6. Nebenanlagen .................................................................................................................................................... 7 5.7. Dachform Flachdach (gestalterische Festsetzung gem. § 86 BauO NW) .......................................................... 7 6. Umweltbelange ........................................................................................................................................................... 7 6.1. Schutzgut Mensch .............................................................................................................................................. 7 6.2. Schutzgut Landschaft und Erholung................................................................................................................... 7 6.3. Schutzgut Tiere und Pflanzen ............................................................................................................................ 7 6.4. Schutzgut Wasser .............................................................................................................................................. 8 6.5. Schutzgut Boden ................................................................................................................................................ 8 6.6. Schutzgut Klima und Luft.................................................................................................................................... 8 6.7. Schutzgut Kulturgüter ......................................................................................................................................... 8 6.8. Schutzgut Fläche................................................................................................................................................ 8 6.9. Auswirkungen während der Bauzeit ................................................................................................................... 8 6.10. Fazit.................................................................................................................................................................... 8 7. Auswirkungen der Planung................................................................................................................................. 8 8. Plandaten ........................................................................................................................................................... 9 9. Kosten ................................................................................................................................................................ 9 Seite 2 / 9 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Begründung Fassung vom 13.12.2018 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1. Beschreibung des Plangebietes Der Bereich der geplanten Neuaufstellung eines Bebauungsplanes umfasst die gewerblich genutzten Grundstücke Wilmersdorfer Straße 58-66 und 63-67 am Friedhof Hüls. Die bebauten Grundstücke sind zweigeschossig bebaut und sind durch Friedhofsgärtnereien / Blumenverkauf, ein Bestattungsunternehmen / Steinmetzbetrieb und ein Restaurant / Café genutzt. Zwei Gewerbegrundstücke jeweils am Ende der Zeilen sind nicht bebaut. 1.2. Regionalplan / Flächennutzungsplan (FNP) Der Bereich des beabsichtigten Bebauungsplanes ist im Regionalplan als Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich dargestellt. Im Flächennutzungsplan 1980 ist die Fläche als Gewerbliche Baufläche dargestellt. 1.3. Bestehendes Planungsrecht Für den Geltungsbereich ist der bestehende Bebauungsplan Nr. 656 I seit dem 24.06.1981 rechtskräftig. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes setzen für die überwiegend bebauten Baugrundstücke gegliedertes Gewerbegebiet mit der Beschränkung auf friedhofsgebundene Betriebe fest. Zulässig sind gemäß schriftlichen Festsetzungen ausschließlich Betriebe der Abstandsklassen VII bis X des Abstandserlasses 1977. Dies sind Betriebe, die mit den Abständen 50 m bis 200 m zur nächstgelegenen Wohnbebauung zulässig sind, wenn sie zudem keine immissionschutzrechtliche Genehmigung benötigen. Mit Einzelnachweis sind auch Betriebe außerhalb der genannten Abstandsklassen zulässig. Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Festsetzung von maximal II Vollgeschossen, überbaubaren Flächen sowie durch die Grundflächenzahl GRZ von 0,8 und die Geschossflächenzahl GFZ von 1,0 festgesetzt. Außerhalb der überbaubaren Flächen sind Garagen zulässig. Westlich, südlich und östlich angrenzend ist öffentliche Grünfläche (Friedhof) festgesetzt. 2. Anlass der Planung Die Betreiber der vier Friedhofgärtnereien und des Restaurants können laut eigener Aussage auf Dauer an dem Standort in der Größenordnung nicht mehr wirtschaftlich existieren. Die Nutzung ist durch die Festsetzung "Gewerbegebiet, nur friedhofsgebunden Betriebe" sehr eingeschränkt. Die Betreiber der Gebäude Wilmersdorfer Straße 58 bis 66 haben beantragt, die Beschränkung auf die friedhofsgebundenen Nutzungen aufzugeben. Angestrebte Nutzungen sind beispielsweise - Praxisräume für Freiberufler, Agenturen, Therapieräume, - Büroräume für kleinere Gewerbe, z.B. Übersetzungsbüros, Schreibbüros - Vereinszentralen - Einzelhandel in Form eines Kiosks o.ä. Eine Wohnnutzung wird nicht angestrebt. 3. Ziel und Zweck der Planung Ziel der Planung ist es, nicht störende gewerbliche Nutzungen im Gewerbegebiet zuzulassen und die Friedhofsbezogenheit der Betriebe aufzuheben. Dabei wird in erster Linie von einer Nutzung der Bestandsgebäude ausgegangen. Das Maß der baulichen Nutzung soll im Wesentlichen vom bestehenden Bebauungsplan Nr. 656 I übernommen werden. Seite 3 / 9 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Begründung Fassung vom 13.12.2018 Die Art der baulichen Nutzung soll wie folgt neu festgesetzt werden. Durch die Neuaufstellung werden Abstandserlass und Baunutzungsverordnung nach aktuellem Stand Grundlage. Betriebe der Abstandsklassen I (1.500 m) bis VII (100 m), werden ausgeschlossen, so dass ausschließlich nicht erheblich störende Betriebe zulässig sind. Wegen der kleinen Grundstücke (300 bis 500 m²) und Gebäude (GFZ 1,0 bedeutet maximal 300 bis 500 m² Bruttogeschossfläche) ist nicht davon auszugehen, dass die Betriebsarten des Abstandserlasses für das Gewerbegebiet überhaupt in Frage kommen. Daher wird auch der bisherige Ausschluss von genehmigungsbedürftigen Anlagen nach 4. BImSchVO nicht aufrechterhalten. Diese Regelung ist nicht erforderlich, um erheblich störende Betriebe auszuschließen. Für die beiden Teilflächen der Neuaufstellung wird ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO, das der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dient (§ 8 (1) BauNVO), festgesetzt. Von den allgemein zulässigen Nutzungen sollen gemäß § 1 (5) BauNVO Lagerhäuser und Lagerplätze, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke ausgeschossen werden. Von den ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sollen gemäß § 1 (6) BauNVO Anlagen für gesundheitliche Zwecke und Vergnügungsstätten aus Pietätsgründen ausgeschlossen werden. Zudem sollen aus den gleichen Gründen Bordelle und Betriebe des Sex-Gewerbes sowie Wettbüros und Spielhallen ausgeschlossen werden. Die Erschließung ist für die Grundstücke ausreichend gegeben. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich, da die Festsetzung Gewerbegebiet sich aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, der heute gewerbliche Baufläche darstellt. 4. Verfahren Es wurde geprüft, ob der Bebauungsplan in einem Verfahren nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden kann. Dazu ist zunächst festzustellen, ob es sich um eine Innenentwicklung handelt. Der Begriff Innenentwicklung ist nicht identisch mit dem Begriff des Innenbereichs. Möglich ist der Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Wiedernutzbarmachung von in der Regel brachgefallenen Flächen, für eine Nachverdichtung vorhandener Nutzungen oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung. Zu den „anderen Maßnahmen der Innenentwicklung“ gehören auch die Änderung vorhandener Nutzungen und die Umstrukturierung vorhandener Nutzungen. Insofern kann die geplante Änderung durchaus als „andere Maßnahme der Innenentwicklung“ bezeichnet werden. Das Plangebiet selbst ist dem Innenbereich zuzuordnen und ist fast vollständig bebaut. Das Plangebiet hat eine Größe von 7.540 m². Die zulässige Grundfläche beträgt bei Beibehaltung des bisherigen Maßes der baulichen Nutzung maximal 0,8 x 7.540 m² = 6.032 m². Damit liegt die zulässige Grundfläche deutlich unterhalb des in §13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB festgelegten Schwellenwertes von 20.000 m². Weiteres Kriterium ist, dass mit dem Bebauungsplan kein Vorhaben zulässig wird, für das nach UVPG oder Landesrecht eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist. Die Anlagen und Betriebe, für die nach UVPG des Bundes eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich sind, sind in Anlage 1 zum UVPG aufgeführt. Die dort genannten Anlagen können innerhalb des Aufstellungsbereiches des B-Plans wegen der bestehenden Grundstücksgrößen und auch wegen der gesamten Plangebietsgröße nicht realisiert werden. Gleiches gilt für die Anlagen und Vorhaben, für die nach Umweltverträglichkeitsprüfungs-Gesetz (UVPG) des Landes NRW eine Umweltprüfung vorgeschrieben ist. Faktisch ist so ausgeschlossen, dass durch den Bebauungsplan Anlagen, Vorhaben oder Betriebe zulässig werden, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG oder nach Landesrecht erforderlich ist. Weiterhin ist das Verfahren nach §13a BauGB ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter nach § 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b BauGB bestehen. Dabei handelt es sich um Natura 2000-Gebiete nach Bundesnaturschutzgesetz. Das Plangebiet hat mit Natura 2000-Gebieten keine Berührungspunkte, insofern kann auch die Beeinträchtigung durch die Planung ausgeschlossen werden. Darüber hinaus setzt ein Verfahren nach § 13a BauGB voraus, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu nicht Seite 4 / 9 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Begründung Fassung vom 13.12.2018 zu beachten sind. Dies betrifft Anlagen, die unter die sogenannte Seveso-III-Richtlinie fallen. Im Plangebiet sollen künftig ausschließlich nicht-störende Gewerbebetriebe zulässig sein, insofern ist es ausgeschlossen, dass sich Betriebe ansiedeln, die unter diese Richtlinie fallen. Das Planverfahren dient zudem dem im § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Ziel, dem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen Rechnung zu tragen. Zusammengefasst kann aus der Prüfung der Voraussetzungen für die Durchführung eines Verfahrens der Innenentwicklung nach §13a BauGB abgeleitet werden, dass das Verfahren angewendet werden kann. 5. Begründung der Festsetzungen 5.1. Art der baulichen Nutzung Die Festsetzung als Gewerbegebiet entspricht der bisherigen Nutzungsart und soll beibehalten werden. Zur Berücksichtigung der Schutzansprüche des angrenzenden Friedhofes und der benachbarten Kleingärten werden im Gewerbegebiet sämtliche Betriebe ausgeschlossen, die auf den Abstandslisten des Abstandserlasses NRW aus dem Jahr 2007 aufgeführt sind. Der Abstandserlass definiert erforderliche Mindestabstände zu Wohngebieten für bestimmte Betriebsarten. Der Schutzstatus des Friedhofs entspricht dem von allgemeinen Wohngebieten. Der geringste Abstand, für den im Abstandserlass ein Abstand definiert ist, beträgt 100 m. Das Gewerbegebiet hat von der Friedhofsfläche bereichsweise unter 25 m Abstand, insofern wird davon ausgegangen, dass keine der Betriebsarten, die in den Abstandslisten aufgeführt sind, einen ausreichenden Immissionsschutz gewährleisten kann. Sollte im Baugenehmigungsverfahren gutachterlich nachgewiesen werden, dass dennoch ein ausreichender Immissionsschutz gewährleistet werden kann, wären auch Betriebe der Abstandsliste zulässig, eine entsprechende Ausnahmeformulierung ist in den schriftlichen Festsetzungen enthalten. Tatsächlich ist aufgrund der geringen Größe der Gewerbegrundstücke nicht davon auszugehen, dass sich Betriebe der Abstandsliste oder andere stark emittierende Betriebe ansiedeln wollen. Kleinflächiger Einzelhandel ist in Gewerbegebieten allgemein zulässig. Zur Umsetzung des städtischen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes wird hier der Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgeschlossen. Aufgrund der Lage in Friedhofsnähe wird der Einzelhandel mit Blumen (Schnittblumen und Topfpflanzen), nicht ausgeschlossen. Die Gebäude sind u.a. genau für diese Nutzung errichtet worden. Die Betriebsgröße wird auf eine Geschossfläche von 180 m² beschränkt; das entspricht in etwa der Erdgeschossgrundfläche der bestehenden Gebäude und hat demnach zur Folge, dass die Betriebe ausschließlich im Erdgeschoss den Verkauf betreiben können. Allerdings bleiben die nicht überdachten Außenflächen von dieser Beschränkung ausgenommen. Im Bestand haben die Blumenhändler gestaltete Außenflächen zur Ausstellung ihrer Waren und zur Ausstellung von Grabgestaltungen. Diese Flächen sollen nicht beschränkt werden, zumal die gestalteten Außenflächen auch der Qualität des Angebotes dienen. Kioske werden, obwohl ihr Sortiment fast ausschließlich zentren- und nahversorgungsrelevant ist, ebenfalls als Ausnahme zugelassen. Das Angebot ist begrenzt und kann lediglich einen untergeordneten Bedarf abdecken. Daher wird ihre städtebauliche Bedeutung als sehr gering angesehen. Ihre Verkaufsfläche beträgt i.d.R. deutlich weniger als 100 m². Kioske gefährden in der Regel nicht die Schutzziele eines städtischen Einzelhandelskonzeptes. Nach gängiger Auffassung sind Kioske in allen Baugebieten zulässig. Tankstellen werden ausgeschlossen, weil sie in der unmittelbaren Friedhofsnähe aus städtebaulichen und verkehrlichen Gründen nicht angesiedelt werden sollen. Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Nutzungen sind im Bebauungsplan ausgeschlossen, da diese Nutzungen mit der Friedhofsnähe und dem Bedürfnis der Trauernden nach einem geschützten Bereich nicht vereinbar sind. Zudem ist zu befürchten, dass Bordelle und bordellartige Nutzungen einen sog. „Trading-Down-Effekt“ zur Folge haben können. Seite 5 / 9 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Begründung Fassung vom 13.12.2018 Da diese Einrichtungen regelmäßig bei eher geringem Investitionsbedarf vergleichsweise hohe Gewinnerwartungen begründen, sind sie geeignet, andere Betriebe mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke zu verdrängen. Eine solche Entwicklung soll im Plangebiet vermieden werden. Aus den gleichen Gründen werden Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und/oder Sex-Filme und/oder Sex- Videovorführungen sowie Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und / oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glückspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten, oder Lotterien angeboten werden, ausgeschlossen. Eine Ansiedlung der o.g. Einrichtungen wäre aus pietätischen und Lärmschutzgründen mit der Friedhofsnähe nicht vereinbar. 5.2. Bauweise Innerhalb der überbaubaren Flächen gilt die geschlossene Bauweise, bei der die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand gebaut werden. Da diese Regelung nicht im gesamten Plangebiet, sondern ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen gilt, wird dies als abweichende Bauweise bezeichnet und festgesetzt. Die Festsetzung entspricht sowohl dem bisherigen Planungsrecht als auch dem Bestand und entspricht auch künftig der städtebaulichen Zielsetzung. 5.3. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Zahl der Vollgeschosse (II), die Grundflächenzahl GRZ (0,8), die Geschossflächenzahl GFZ (1,2) und durch Baugrenzen in der Planzeichnung festgesetzt. Die Zahl der Vollgeschosse und die Grundflächenzahl von 0,8 bleiben gegenüber dem bisherigen Planungsrecht unverändert. Die Geschossflächenzahl wird von 1,0 auf 1,2 erhöht, da der Bestand bereits teilweise die GFZ von 1,0 überschreitet. Dies ist den teilweise sehr kleinen Grundstücken zwischen 300 und 400 m² geschuldet. Diese etwas erhöhte Dichte wird durch großzügige öffentliche Verkehrsflächen vor und hinter den Grundstücken ausgeglichen. Die Baugrenzen orientieren sich überwiegend an der bestehenden Bebauung und ermöglichen noch geringfügige Erweiterungen, die städtebaulich vertretbar sind. 5.4. Überschreitung der Baugrenzen / Grundflächenzahl (GRZ) Der bisherige Bebauungsplan war auf der Grundlage der Baunutzungsverordnung BauNVO 1977 rechtskräftig geworden. In der BauNVO 1977 ist geregelt, dass die festgesetzte GRZ ausschließlich durch das Gebäude selbst einzuhalten ist, Terrassen, Zufahrten, Stellplätze etc. mussten nicht berücksichtigt werden. Das hat sich mit der BauNVO 1990 geändert, hier müssen Zufahrten, Terrassen etc. beim Nachweis der GRZ berücksichtigt werden. Der neue Bebauungsplan hat die BauNVO 1990 zu berücksichtigen. Aus Gründen eines erweiterten Bestandsschutzes und um die Nutzung der vorhandenen Grundstücke erhalten zu können wird daher festgesetzt, dass die GRZ von 0,8 durch Terrassen, Zufahrten, Stellplätze und Garagen überschritten werden darf. Die Überschreitung ist bis zu einem Maß von 0,9 zulässig, auch dies begründet sich durch den erweiterten Bestandsschutz. Im Vergleich mit dem bisherigen Bebauungsplan erhöht sich die versiegelbare Fläche durch die Festsetzungen nicht. 5.5. Garagengrundstücke Die Regelung in den schriftlichen Festsetzungen zu den separaten Garagengrundstücken entspricht der Situation vor Ort und dem bisherigen Planungsrecht. Im bisherigen Bebauungsplan waren dazu separate Parzellen mit der Kennzeichnung „Ga“ in der Planzeichnung festgesetzt worden. Diese Festsetzung ist aber nur zum Teil umgesetzt worden. Mit der Formulierung, dass es zulässig ist, separate Grundstücke ausschließlich für Garagen zu bilden, auf denen dann eine GRZ von 1,0 gilt (also Vollversiegelung durch die Garage und ihre Zufahrt), bleibt die bisherige Möglichkeit erhalten, ohne dass der Bebauungsplan entsprechende Parzellierungen festsetzt. Seite 6 / 9 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls5.6. Begründung Fassung vom 13.12.2018 Nebenanlagen Nebenanlagen nach § 14 (1) BauNVO sind allgemein zulässig, da sie in der Regel in einem Gewerbegebiet zur Nutzung dazu gehören und nicht stören. Nebenanlagen nach § 14 (2) BauNVO, die der Ver- und Entsorgung des Gebietes dienen, werden ausnahmsweise zugelassen, um technisch sinnvolle Lösungen für die Ver- und Entsorgung nicht zu verhindern. Der heutige Gebäudebestand steht unmittelbar an der Grenze zur Verkehrsfläche, so dass vor den Gebäuden keine Möglichkeit besteht, Nebenanlagen aufzustellen und diese nur im rückwärtigen Bereich entstehen würden. 5.7. Dachform Flachdach (gestalterische Festsetzung gem. § 86 BauO NW) Die Dachform Flachdach wird in der Planzeichnung festgesetzt, um die bestehende Dachform verbindlich auch für die Zukunft festzulegen. Eine Mischung von verschiedenen Dachformen, beispielsweise Flachdächer, Pultdächer, Satteldächer ist städtebaulich nicht erwünscht. Ziel ist die Erhaltung der bisherigen, aufeinander abgestimmten Dachform. 6. Umweltbelange Die Auswirkungen der Zulässigkeit weiterer Arten von nicht störenden Gewerbebetrieben in dem Baugebiet auf die Umwelt sind als gering einzuschätzen, da es nur um die Umnutzung vorhandener Gebäude geht. Nach bestehendem Bebauungsplan sind ausschließlich Betriebe der Abstandsklasse VII bis X des Abstandserlasses 1977 zulässig. Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplanes werden sämtliche Betriebe der Abstandsliste des Abstandserlasses 2007 ausgeschlossen. Damit sind störende oder stark emittierende Betriebe ausgeschlossen. Im Unterschied zum bisherigen Planungsrecht sind jetzt Betriebe zulässig, die keinen Bezug zum Friedhof haben. Das können - Praxisräume für Freiberufler, Agenturen, Therapieräume, - Büroräume für kleinere Gewerbe, z.B. Übersetzungsbüros, Schreibbüros - Vereinszentralen - Einzelhandel in Form eines Kiosks o.ä. sein. Darüber hinaus bleibt für die nicht zum Plangebiet gehörenden Flächen der bisherige Bebauungsplan (I. Änderung) gültig. Darin wird für die westlich liegenden Dauerkleingärten der Schutzstatus „WA“ (allgemeines Wohngebiet) festgesetzt. Damit setzt für alle emissionsbezogenen Nachweise der Friedhof den Maßstab, da ansonsten in der Umgebung GE- und MI-Nutzungen vorliegen, und es ist sichergestellt, dass keine erheblichen Auswirkungen von Betrieben im Plangebiet ausgehen können. 6.1. Schutzgut Mensch Es ist nicht davon auszugehen, dass die veränderten Festsetzungen zu einer erhöhten Verkehrserzeugung oder anderen erhöhten Emissionen führen werden. 6.2. Schutzgut Landschaft und Erholung Die Änderung der Festsetzungen führt nicht zu einer erhöhten Flächeninanspruchnahme, zu erhöhter Versiegelung oder Veränderungen im Landschaftsbild. 6.3. Schutzgut Tiere und Pflanzen Durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes werden keine Veränderungen bewirkt, die erstmalig potentielle oder tatsächliche Lebensräume von Arten betreffen. Das bisherige Planungsrecht wird hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht verändert. Daher sind Tiere und Pflanzen von der Neuaufstellung des B-Planes nicht betroffen. Über das Planrecht hinaus gelten die allgemeinen Regelungen des Bundesnaturschutzgesetzes zum Artenschutz. Seite 7 / 9 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Begründung Fassung vom 13.12.2018 Bäume und andere Pflanzen sind ebenso wie Tiere nicht von der Neuaufstellung des B-Planes betroffen, da der B-Plan nicht erstmalig das Recht zu einer Inanspruchnahme von bisherigen Grünflächen gibt. Weder der bestehende B-Plan noch der neue B-Plan enthalten Festsetzungen zu Pflanzgeboten oder Schutz von Pflanzen, da dies auf den kleinteiligen Parzellen nicht sinnvoll ist. Der B-Plan hat keine Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen. 6.4. Schutzgut Wasser Das Schutzgut Wasser ist durch die Planungen ebenfalls nicht betroffen, da keine Änderung der Entwässerung geplant ist und keine zusätzliche Versiegelung durch den neuen Bebauungsplan verursacht wird. 6.5. Schutzgut Boden Da es nicht zu zusätzlicher Inanspruchnahme bisher unversiegelter Böden kommt, ist auch das Schutzgut Boden nicht durch die Planungen betroffen. 6.6. Schutzgut Klima und Luft Weder Klima noch Luft oder Lufthygiene werden durch den neuen Bebauungsplan beeinflusst. Es sind keine Auswirkungen zu erwarten. 6.7. Schutzgut Kulturgüter Das Plangebiet ist vollständig bebaut und es nicht zu erwarten, das durch den neuen Bebauungsplan Bodendenkmäler oder Baudenkmäler betroffen sind. Insofern ist das Schutzgut Kulturgüter ebenfalls nicht berührt. 6.8. Schutzgut Fläche Es findet keine zusätzliche Flächeninanspruchnahme statt, gegenüber dem bisherigen Planungsrecht werden keine zusätzlichen Versiegelungen zulässig, insofern ist auch das Schutzgut Fläche nicht betroffen. 6.9. Auswirkungen während der Bauzeit Da es sich bei dem Bebauungsplan um einen Plan für bereits bestehende Gebäude handelt, durch den lediglich die zulässigen Nutzungen neu definiert werden, ist nicht davon auszugehen, dass eine wesentliche Bautätigkeit durch den Bebauungsplan ausgelöst wird. 6.10. Fazit Durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes sind keine Umweltbelange in erheblichem Umfang betroffen. 7. Auswirkungen der Planung Die Zulassung von zusätzlichen Gewerbenutzungen wird voraussichtlich keine Einschränkung für die umgebende Friedhofsnutzung bedeuten. . Aus diesem Grund sollen die allgemein zulässigen Nutzungen eines Gewerbegebiets eingeschränkt werden (Ausschluss von Lagerhäusern und Lagerplätzen, Ausschluss von Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke) und von den ausnahmsweise zulässigen Nutzung ausschließlich die Anlagen für kirchliche, kulturelle und soziale Zwecke zugelassen. Vergnügungsstätten, Bordelle, andere Betriebe des Sex-Gewerbes sowie Wettbüros und Spielhallen werden ebenfalls ausgeschlossen. Für die Sicherung einer langfristigen Nutzung der Grundstücke und Gebäude wäre die Aufgabe der ausschließlichen friedhofsbezogenen Nutzung ein Vorteil, sie würde dazu beitragen, dass die Gebäude weiterhin genutzt werden und ein Leerstand vermieden werden kann. Seite 8 / 9 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Begründung Fassung vom 13.12.2018 8. Plandaten Das Plangebiet umfasst die beiden als Gewerbegebiete festgesetzten Teilflächen innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche für die Zufahrten und die Parkplätze am Friedhof Hüls. Die Plangebietsgröße beträgt ca. 4.650 m² (Hausnummern 58 - 66 ca. 2.920 m², Hausnummern 63 - 67 ca. 1.730 m²). 9. Kosten Der Stadt Aachen entstehen durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes keine Kosten. Die Erarbeitung der städtebaulichen Planung wird von den Eigentümern/ Erbbauberechtigten übernommen. Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat in seiner Sitzung am Bebauungsplans Nr. 987 – Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls – als Satzung beschlossen hat. den Es wird bestätigt, dass die oben genannten schriftlichen Festsetzungen den Ratsbeschlüssen entsprechen und dass alle Verfahrensvorschriften bei deren Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den 2019 (Marcel Philipp) Oberbürgermeister Seite 9 / 9 Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen Der Oberbürgermeister Schriftliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 987 - Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls im Stadtbezirk Aachen - Mitte für den Bereich zwischen Wilmersdorfer Straße und Friedhof Hüls zum Satzungsbeschluss Lage des Plangebiets Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Das Gewerbegebiet wird wie folgt gegliedert: Im Gewerbegebiet mit der Bezeichnung GE sind Anlagen der Abstandsklassen I bis VII der Abstandsliste 2007 (s. Anlage 1) des Abstandserlasses NW (RdErl. d. Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz vom 06.06.2007, MBl.NRW.2007, S. 659) und Anlagen mit ähnlichem Emissionsverhalten nicht zulässig. Als Ausnahme sind Betriebsarten und Anlagen der Abstandsklasse VII zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass schädliche Umwelteinwirkungen, erhebliche Belästigungen oder sonstige Gefahren in den benachbarten schutzwürdigen Gebieten / Nutzungen vermieden werden bzw. durch geeignete technische Maßnahmen oder besondere Beschränkungen und Vorkehrungen vermieden werden können. 1.2 Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe sowie sonstige Gewerbebetriebe, die Güter auch an letzte Verbraucher verkaufen, mit nahversorgungsrelevantem und innenstadtrelevantem Einzelhandel (s. Anlagen 2 und 3) ausgeschlossen, ausnahmsweise sind Blumengeschäfte (Schnittblumen und Topfpflanzen WZ 47.76.1) bis zu einer Geschossfläche von jeweils 180 m² und Kioske zulässig. Nicht-überdachte Außenflächen von Blumengeschäften werden nicht beschränkt. 1.3 Von den allgemein zulässigen Betrieben werden Tankstellen ausgeschlossen. 1.4 Von den ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden Vergnügungsstätten ausgeschlossen, hierzu zählen insbesondere: Vergnügungsstätten mit den Zweckbestimmungen Sex-Darbieten und / oder Sex-Filme und / oder SexVideovorführungen. Spielhallen und Vergnügungsstätten, die zur Erzielung von Gewinnen durch Wetten o.ä. dienen und Einrichtungen, die dem Aufenthalt und / oder der Bewirtung von Personen dienen und in denen gleichzeitig Glückspiele nach § 284 Strafgesetzbuch, Wetten, Sportwetten oder Lotterien angeboten werden. 1.5 Im Gewerbegebiet sind folgende Nutzungen nicht zulässig: Bordelle und bordellartige Nutzungen einschließlich der Wohnungsprostitution 2. Bauweise Die geschlossene Bauweise gilt nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Dies wird als abweichende Bauweise (a) in der Planzeichnung festgesetzt. 3. Überschreitung der Baugrenzen und der Grundflächenzahl (GRZ) 3.1 Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind Terrassen, Zufahrten, Stellplätze und Garagen über die rückwärtigen Baugrenzen hinaus zulässig. 3.2 Eine Überschreitung der GRZ durch die unter 3.1 genannten Anlagen bis zu einer GRZ von 0,9 ist zulässig. Seite 1 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls4. Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Garagengrundstücke Für Garagen können separate Teilgrundstücke gebildet werden. Diese Grundstücke dürfen außerhalb der überbaubaren Flächen ausschließlich durch Garagen und deren Zufahrten bebaut werden. Für diese Garagengrundstücke gilt eine Grundflächenzahl GRZ von 1,0. 5. Nebenanlagen Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO sind allgemein außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Nebenanlagen im Sinne des § 14 (2) BauNVO sind ausnahmsweise außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Hinweise 1.1 Bodendenkmäler Gemäß der §§ 15, 16 Denkmalschutzgesetz NW (DschG NW) ist beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde die Untere Denkmalbehörde der Stadt Aachen oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, Tel: 02425/9039-0, Fax: 02425/9039-199, unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 1.2 Kriminalprävention Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen Maßnahmen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an Häusern berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK 44) bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an. Diese schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat in seiner Sitzung am den Bebauungsplans Nr. 987 – Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls – als Satzung beschlossen hat. Es wird bestätigt, dass die oben genannten schriftlichen Festsetzungen den Ratsbeschlüssen entsprechen und dass alle Verfahrensvorschriften bei deren Zustandekommen beachtet worden sind. Aachen, den 2019 (Marcel Philipp) Oberbürgermeister Anlage 1: Anhang 1 Abstandserlass 2007 Anlage 2: Sortimentsliste Anlage 3: Klassifikation der Wirtschaftszweige Seite 2 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof HülsAnlage 1: Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Anhang 1 zum Abstandserlass 2007 Seite 3 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 4 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 5 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 6 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 7 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 8 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 9 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 10 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 11 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 12 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 13 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 14 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 15 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 16 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof HülsAnlage 2: Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Sortimentsliste Aachen Seite 17 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 18 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 19 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof HülsAnlage 3: Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Auszug Klassifikation der Wirtschaftszweige - Warenverzeichnis Seite 20 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 21 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 22 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 23 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 24 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 25 Bebauungsplan Nr. 987 -Wilmersdorfer Straße / Friedhof Hüls- Schriftliche Festsetzungen Fassung vom 13.12.2018 Seite 26